2024 QCCS 15, 2024 QCCS 15

Pouliot c. Beaumont 2024 QCCS 15 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE terrebonne N o : 700-17-017761-213 DATE : 8 JANVIER 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE daniel urbas, J.C.S. ______________________________________________________________________ STÉPHANIE POULIOT GUILLAUME GAUTHIER Parties demanderesses c. NATHALIE BEAUMONT GÉRALD LAPERLE Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ A.

L’immeuble, les rénovations et les vices [ 1 ] Lorsque les Défendeurs ont mis en vente leur immeuble résidentiel en 2015, leur inscription sur Centris informait les acheteurs potentiels que les Défendeurs étaient les seuls propriétaires depuis la construction de l'immeuble en 1980 et qu'ils avaient récemment investi 50 000 $ dans des rénovations, dont un nouveau plancher flottant au sous-sol aménagé.

Les Demandeurs ont visité l'immeuble, ont fait une offre et, après une inspection pré-achat par un inspecteur en bâtiment, ont conclu la vente pour 408 000 $ en juin 2015, soit 97 % du prix inscrit. [ 2 ] Un peu plus de quatre ans plus tard, en marchant sur le plancher flottant du sous-sol en septembre 2019, les Demandeurs ont remarqué que le plancher était mou. Ils ont enlevé quelques lattes de plancher afin d'explorer la situation et en dessous il y avait une membrane jaune et des taches noires dessus.

Ils ont ouvert un trou dans le plancher pour accéder au bas de la structure. [ 3 ] Suite à l’ouverture de ce trou, ils ont remarqué qu’une odeur nauséabonde y émane. Le plancher et la structure de faux plancher étaient complètement pourris. Il y avait des gros champignons blancs sur le bois qui s'effritait. Le sol en béton était fissuré et présentait des taches de moisissure. Ils pensaient que la situation était limitée à cette zone mais, en enlevant d'autres revêtements de sol, ils ont constaté qu'elle était généralisée et s'étendait au-delà de cette zone.

Ils ont enlevé le revêtement des murs, ce qui a mis à nu le mur du sous-sol, et ont constaté la présence d'efflorescences. C'est à ce moment-là qu'ils se sont arrêtés, compte tenu de l'ampleur du problème. [ 4 ] Ils ont alors rapidement mandaté des professionnels spécifiques pour enquêter sur la source des problèmes, évaluer la qualité de l'air et déterminer si de la pyrite était présente dans la dalle de béton et pouvait avoir contribué aux problèmes.

Chaque professionnel a fourni des résultats inquiétants. [ 5 ] L'expert en bâtiment a confirmé l'existence d'importants problèmes cachés sous le plancher et derrière les murs. L'entreprise spécialisée dans la qualité de l'air a déterminé que l'air du sous-sol contenait des niveaux anormaux de spores et a recommandé une décontamination. Le spécialiste de la pyrite a éliminé la présence de pyrite, mais a déterminé que la dalle de béton était non seulement fortement fissurée, mais qu'il n'y avait pas de pare-vapeur lorsqu'il a percé la dalle de béton pour effectuer ses tests.

Le laboratoire a confirmé la présence des structures fongiques. [ 6 ] Les professionnels ont recommandé des travaux correctifs importants et urgents, liés à leurs domaines de service respectifs, y compris l'enlèvement, la décontamination et la reconstruction du sol et des murs du sous-sol. De manière différente, chacun a recommandé qu'une personne compétente exécute les travaux.

Les Demandeurs ont installé une toile pour boucher l'air du sous-sol jusqu'à ce que les travaux correctifs soient exécutés. [ 7 ] Les Demandeurs ont également envoyé aux Défendeurs une lettre de mise en demeure du 21 octobre 2019 [1] les informant de ce qui précède. La lettre exposait la nécessité des travaux correctifs et offrait aux Défendeurs la possibilité d'entreprendre leur propre inspection concernant la situation. La lettre se terminait par un avis indiquant que si aucune confirmation n'était reçue dans les sept jours suivant sa remise, les Défendeurs procéderaient à leur propre inspection.

Les personnes compétentes pour effectuer les travaux seraient

mandatées sans délai pour les effectuer tels qu'approuvés au préalable par les Demandeurs et que les Défendeurs seraient responsables des coûts y afférents. [ 8 ] Les Défendeurs ont retenu les services d'un inspecteur en bâtiment qui a entrepris une inspection visuelle, similaire à l'inspection pré-achat menée par les Demandeurs, et a complété son rapport le 29 octobre 2019. Les Demandeurs ont obtenu des rapports supplémentaires après leur mise en demeure [2] et les ont partagés avec les Défendeurs.

L'expert des Demandeurs qui avait commencé son travail le 20 septembre 2019 a remis son rapport écrit le 4 novembre 2019 [3] . Un autre expert a entrepris une enquête sur l'existence de conditions propices au développement d'une contamination fongique et a remis son rapport le 16 décembre 2019 [4] . [ 9 ] Ces défauts ont piégé l'humidité dans le revêtement de sol sous-jacent et à l'intérieur des murs du sous-sol. Les matériaux utilisés dans et sous le revêtement de sol et derrière les revêtements muraux n'étaient pas adaptés à de tels usages dans les sous-sols.

Ils affirment que d'autres éléments, tels que le drain français, ont aggravé la situation. Les personnes qui ont installé un plancher flottant et les murs intérieurs ne l'ont pas fait correctement. Ils ont utilisé les mauvais matériaux et les ont appliqués de manière inappropriée. (

a) Lors de la pose du plancher, ils ont incorporé une feuille métallique imperméable dont ils ont scellé les bords à l'aide d'une bande métallique. La feuille métallique a emprisonné toute l'humidité sous le plancher et derrière les murs, empêchant l'humidité de s'évacuer ; (

b) La dalle de béton du sous-sol n'avait pas de pare-vapeur et permettait à l'humidité de pénétrer dans le sous-sol par la dalle ; (

c) La dalle de béton était également fissurée en de nombreux endroits, ce qui permettait à l'humidité de s'infiltrer à travers la dalle, dans l'espace situé sous le revêtement de sol et derrière les murs ; (

d) Les murs du sous-sol se terminaient au niveau du sol et le mauvais type d'isolation reliait le haut des murs de fondation et la structure de l'immeuble qui reposait sur eux. Cette mauvaise isolation permettait à l'humidité de pénétrer par l'ouverture inégale et de se frayer un passage entre les cavités des murs et sous le plancher flottant. [ 10 ] Après réception et examen des rapports des Demandeurs, les Défendeurs les ont informés le 19 décembre 2019 que leur compréhension de la situation les amenait à conclure qu'il n'y avait pas de vices cachés [5] .

Ils ont également confirmé leur intention de contester toute procédure judiciaire engagée à leur encontre. Les Demandeurs ont pris acte de la position des Défendeurs et ont fait savoir que leur compréhension était que les Demandeurs étaient désormais libres de procéder aux travaux requis [6] . Ils ont également fait part de leur intention de réclamer le coût des travaux aux Défendeurs. [ 11 ] Informés par les rapports obtenus à l'automne 2019, les Demandeurs ont entrepris divers travaux et ont obtenu un permis de la ville pour ce faire [7] .

Les Demandeurs ont reçu des factures [8] pour les travaux effectués et ont déposé des preuves de paiement [9] . Une fois les travaux correctifs terminés, les Demandeurs ont retenu les mêmes professionnels pour réévaluer les résultats. Ils ont cherché à vérifier que les problèmes avaient été corrigés [10] . Les Demandeurs ont transmis l’un des derniers rapports aux Défendeurs [11] qui en ont confirmé la réception et les ont informés que ces informations ne modifiaient pas leur position [12] . [ 12 ] Les Demandeurs ont envoyé une lettre le 8 février 2021 demandant le paiement de la somme de 97 757,05 $ [13] .

La lettre comprenait un tableau avec des postes pour chaque réclamation monétaire, identifiée par la nature du travail et le montant demandé. La lettre comprenait également une réclamation de 20 000,00 $ pour stress, troubles et inconvénients pour l'impact des défauts et des travaux correctifs et les 200 heures estimées pour la main-d'œuvre fournie par les Demandeurs. Par courriel du 7 avril 2021, les Défendeurs informent les Demandeurs qu'aucune somme ne sera versée. B.

La Demande introductive d’instance et la Défense [ 13 ] Les Demandeurs ont déposé une Demande introductive d'instance le 23 avril 2021 (« DII ») [14] . Ils prétendent que l'immeuble que les Défendeurs leur ont vendu comportait des vices graves qui existaient au moment de la vente, mais qui n'étaient pas apparents lors de l'inspection pré-achat. Les Défendeurs ont répondu avec leurs moyens de défense le 31 mai 2021 (« Défense »).

Ils ont affirmé que les éléments dénoncés par les Demandeurs ne sont pas des vices cachés puisqu'ils étaient apparents au moment de la vente ou n'existait pas au moment de la vente. [ 14 ] Les Défendeurs affirment qu'ils n'ont jamais connu de dégâts des eaux ou d'infiltrations au cours de leurs nombreuses années d`occupation. Par conséquent, ils n'auraient pas pu faire une fausse déclaration concernant quelque chose qui ne s'est jamais produit. Les Défendeurs mettent l'accent sur la pente négative du sol et sur le fait que le drain français n'a pas eu l'usage auquel il était destiné.

Ils soutiennent que la pente négative qui permettrait à l'eau de s'écouler vers l'immeuble, était visible au moment de la vente et qu’en tout état de cause, les travaux de rehaussement du sol effectués par les Demandeurs n'ont fait qu'aggraver les problèmes. Ils soutiennent également que le drain français avait atteint sa durée de vie utile et que les Demandeurs n'étaient pas fondés à demander aux Défendeurs de payer pour le remplacer. [ 15 ] Les Défendeurs prétendent que ces réclamations sont grossièrement exagérées. En particulier, ils prétendent que les Demandeurs réclament pour : (

i) des éléments qui donnent une plus-value à l'immeuble, tels que l'isolation à l'uréthane, l'installation d'un plancher chauffant et le remplacement de l'escalier ; (ii) le remplacement du drain français en entier alors que celui-ci a atteint sa durée de vie utile ; (iii) une dalle de béton alors qu'il n'y a aucune preuve formelle que l'eau s'infiltre par ladite dalle ; (iv) la remise en état du terrain alors que les Défendeurs ne sont aucunement responsables des dommages faits au terrain.

C. Les Questions en litige [ 16 ] Les questions en litige sont celles qui découlent des allégations de fait et du droit applicable tel que soulevé par les conclusions recherchées par chacune des parties par la DII et la Défense. Le différend soulevé par la DII et la Défense exige que le Tribunal réponde aux questions suivantes : (

a) Si un ou plusieurs de ces problèmes constituent un vice caché, étant donné que le problème est suffisamment grave, existait-il au moment de la vente et était-il inconnu des Demandeurs ? (

b) Si l'un ou plusieurs de ces problèmes constituaient effectivement un vice caché, les Demandeurs sont-ils en droit de réclamer le remboursement des sommes engagées pour les travaux effectués en rapport avec le(

s) vice(

s) et, si oui, pour quels travaux et à concurrence de quels montants ? (

c) Les travaux effectués par les Demandeurs entre l'achat et la découverte des vices allégués ont-ils eu pour effet de provoquer les vices allégués, en tout ou en

partie ? (

d) Les Défendeurs savaient-ils ou auraient-ils dû savoir qu'il existait un vice caché et, si oui, les Demandeurs sont-ils en droit de réclamer également des dommages-intérêts pour les troubles, les inconvénients et le stress et, si oui, à concurrence de quels montants ? [ 17 ] Pour résoudre le différend entre les parties et répondre à ces questions, le Tribunal procède en cinq étapes : (

i) exposer les principes applicables aux vices cachés ; (ii) l’audition et la preuve ; (iii) décrire l’immeuble en question et l’évolution des travaux effectués dans le sous-sol avant l’achat en 2015 ; (iii) appliquer ces principes à l'ensemble de la preuve administrée lors de l'audience ; (iv) analyser les réclamations des Demandeurs pour les travaux effectués et les frais d’experts encourus avant l’audition ; (

v) analyser les réclamations des Demandeurs pour les dommages-intérêts; (vi) déterminer les frais judiciaires. D. Les Principles applicables [ 18 ] Il y a quatre crit ères essentiels pour établir l’existence d’un vice caché pour les fins de l’

article 1726 du Code civil du Québec [15] (« C.c.Q. ») : le vice est caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur [16] . La connaissance effective du vice n'est pas un critère essentiel à l'existence de la garantie pour vices cachés. La distinction entre un vice caché et un vice apparent est une question de droit [17] . [ 19 ] Pour les fins de l’

article 1726 C.c.Q. , il existe une seule norme applicable, soit la conduite de l’acheteur prudent et diligent [18] . Le Code civil du Québec n'exige pas d'inspection par un expert mais impose à l'acheteur d'agir avec prudence et diligence [19] . Cependant, l'appréciation du comportement des Demandeurs est évaluée à partir de leurs caractéristiques personnelles afin de confirmer s’ils ont eu une conduite prudente et diligente [20] . Plus l’acheteur connaît l’immeuble qu’il acquiert, plus le vice affectant cet immeuble est susceptible d’être considéré comme apparent [21] .

Les Demandeurs n'avaient pas connaissance de l’état de l'immeuble et n'avaient aucune expérience dans le domaine de la construction. Il s'agissait de leur premier achat. Ils ont retenu AmeriSpec à

titre d’inspecteur en bâtiment pour effectuer une inspection pré-achat. [ 20 ] Lorsqu'un acheteur ne dispose pas de telles connaissances, le recours à un professionnel compétent en la matière est une étape nécessaire pour satisfaire à l'obligation de prudence et de diligence. S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que l’immeuble soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir de l’aide.

S’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent [22] . [ 21 ] À moins que le choix du professionnel n'ait été lui-même négligent, l'analyse ne devrait pas transformer la prudence en désavantage. C’est la conduite de l’acheteur et non celle du professionnel qui doit être examinée [23] . Il ne faut pas dévier l'analyse et se concentrer sur le manque de compétence du professionnel [24] .

En l'espèce, le choix par les Demandeurs du professionnel AmeriSpec est sans approche crédible. [ 22 ] L’inspection pré-achat doit être attentive et sérieuse quoique plutôt rapide et non approfondie [25] , mais l’inspection n’est pas une expertise [26] .

Le professionnel qui effectue l’inspection n'est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles ou intrusifs, incluant l’ouverture d’un mur ou l’excavation autour des fondations, pour chercher des vices, à moins qu’un indice visible soulève des soupçons [27] . [ 23 ] La jurisprudence utilise divers adjectifs pour décrire le seuil qualitatif d'importance qu'un indice doit atteindre, à savoir un indice qui est « révélateur » [28] , « sérieux » [29] , « positif » [30] , « matériel » [31] ou « annonciateur » [32] . « Caché » ne signifie pas invisible. Il doit y avoir quelque chose de plus dans ce que l'on voit.

La simple présence de fissures n’est pas nécessairement un indice concluant [33] . Le fait d'être visible n'est pas déterminant. Il faut « un indice visible qui soulève des soupçons [34] . En l’absence d’un indice « permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel » [35] ou « de nature à semer le doute » [36] , l'acheteur n'a pas à effectuer d'autres vérifications plus invasives.

[ 24 ] Le professionnel à qui on a recours doit faire preuve de prudence et agir avec la même diligence que celle qu'impose l'article 1726 C.C.Q. à un acheteur prudent en face d'indices préoccupants. Il doit réagir aux circonstances qui lui apparaissent inhabituelles, préoccupantes et qui ont été révélées lors des visites de l’immeuble avant l'achat [37] .

La combinaison d'un acheteur expérimenté et de signes clairs de problèmes peut entraîner une enquête de suivi avec d'autres recherches afin de traiter les éléments identifiés [38] . [ 25 ] Dans l’espèce, l’inspection AmeriSpec est similaire à celle rendue dans St-Louis c. Morin [39] . « Elle ne comporte aucune mesure ou méthode destructive pour permettre de voir à l'intérieur des murs, des plafonds, des conduits mécaniques, des systèmes mécaniques, etc. ou dans tout autre espace inaccessible, caché ou non vérifiable » [40] .

Si l’existence du vice n’est révélée que par des travaux d’excavation ou de démolition, il s’agit d’un vice caché [41] . [ 26 ] Il ne s'agit pas de n'importe quels doutes. Les soupçons doivent être reliés au vice. Plus des signes précurseurs et révélateurs se manifestent, plus le vice doit être qualifié d’apparent. En présence d'un tel indice, une inspection supplémentaire s'impose [42] . En l’absence d’un tel indice, le professionnel n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations. Des éléments spécifiques peuvent amener un professionnel à aller au-delà d'une inspection attentive mais

sommaire. S'il y a des signes évidents d'un défaut potentiel, le professionnel doit entreprendre une inspection plus complète pour en trouver la cause.

S'il ne le fait pas et qu'un défaut se manifeste par la suite, le Tribunal conclura que le défaut était apparent [43] . [ 27 ] En utilisant les services d'un inspecteur en bâtiment qui lui-même n'a pas décelé de problèmes reliés à la membrane non- conforme, l’absence de pare vapeur ou l’isolation non-conforme, l'on ne saurait conclure que les Demandeurs n'ont pas agi prudemment ou de façon diligente et que le vice affectant l’immeuble était apparent [44] . [ 28 ] On ne peut reprocher à l’acheteur d’avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si le professionnel n’a pas décelé d’indice de vice que l’acheteur raisonnable ne pouvait pas lui-même déceler [45] .

C’est seulement lorsque ce professionnel décèle un indice significatif que l’acheteur doit pousser son étude. Il doit y avoir des preuves objectives de suffisamment d'indices pour demander une expertise plus poussée ou exiger du vendeur une garantie explicite de bon état [46] .

La présence d’un indice annonciateur oblige l’acheteur à pousser son étude et à recourir à un expert compétent dans le domaine soulevé par l'indice, tel que la structure, l'environnement, l'électricité ou la plomberie. [ 29 ] Les faits utilisés pour identifier ou éliminer ce qui est un indice sont considérés dans leur juste contexte temporel. L'indice doit avoir existé au moment de l'inspection. Les faits doivent, au moment de l'inspection, faire craindre un vice potentiel. [ 30 ] Ces indices ne sont pas seulement ceux qui peuvent apparaître lors de l'inspection de l'immeuble.

Il peut également s'agir d'informations susceptibles d'entraîner des démarches supplémentaires. En l'espèce, les Défendeurs ont fait valoir que des rénovations importantes avaient été effectuées sur l'immeuble sans préciser qu’elles avaient été effectuées par des amateurs ne maîtrisant pas les éléments de base de la construction. Pourtant, les Demandeurs n'ont pas été informés par les Défendeurs que les rénovations ont été effectuées par quelqu'un qui ne savait pas comment (

i) construire un plancher flottant dans un sous-sol, (ii) vérifier la présence d'une dalle de béton très fissurée ou y remédier ou (iii) isoler correctement l'espace entre la fondation et l'immeuble. [ 31 ] Les Demandeurs n'étaient pas censés deviner que des rénovations aussi coûteuses, utilisées comme argument de vente, auraient été effectuées par des personnes non qualifiées. Par conséquent, les Défendeurs n'ont pas fourni d'informations pertinentes pour permettre aux Demandeurs de déterminer quelles informations pourraient être qualifiées d'indice.

Le rôle de cette information incomplète est analysé plus en détail ci-dessous lors de l'analyse de la notion de vice juridique. Comme indiqué ci-dessous, il n'est pas nécessaire que les Défendeurs aient su que les travaux étaient mal réalisés pour partager l'information sur le niveau de compétence de ceux qui les ont effectués. E. L’audition et la preuve [ 32 ] Stéphanie Pouliot (« madame Pouliot ») et Guillaume Gauthier (« monsieur Gauthier ») ont témoigné. Des deux Défendeurs, seulement Gérald Laperle (« monsieur Laperle ») a témoigné. Nathalie Beaumont (« madame Beaumont ») a assisté à l’audience.

Leur fils, David Laperle (« monsieur David »), a témoigné. [ 33 ] Les Demandeurs ont appelé deux témoins experts, Stéphane Bossus (« monsieur Bossus »), expert en bâtiment, et Samuel Depelteau (« monsieur Depelteau »), expert en environnement et bâtiment. Les parties ont produit un nombre limité de pièces, dont une série de rapports d'experts.

Les parties ont également déposé les notes sténographiques prises lors des interrogatoires préalables menés avant l’audition. [ 34 ] Les connaissances personnelles des Demandeurs se limitent à ce qu'ils ont vu lors de la visite et compris à partir de le fiche Centris, de la déclaration du vendeur et du rapport de l’inspection pré-achat, ainsi qu'à leurs expériences ultérieures. Tout ce qui était antérieur à cette date devait être prouvé par d'autres moyens de preuve, y compris des témoignages d'experts.

À cet égard, ils se sont appuyés sur les témoignages de monsieur Bossus du Centre d’Expertises Légales en Bâtiments inc. (« CELB ») et de monsieur Depelteau d’Enviro-option inc. (« Enviro-option »). [ 35 ] Les Défendeurs n'ont pas fait appel à un témoin expert pour contredire les experts des Demandeurs. Ils se sont donc appuyés sur le contre-interrogatoire des experts des Demandeurs pour soutenir leur position.

Ils n'ont pas non plus fait témoigner Alain Génier (« monsieur Génier ») de AG Inspection sur le contenu du rapport d'inspection des bâtiments qu'il a fourni aux Défendeurs après la réception de la mise en demeure en septembre 2019. [47] Ce rapport a été déposé par les Demandeurs comme l'une de leurs propres pièces mais n'a pas été appuyé ou nuancé par monsieur Génier en tant que témoin appelé par les Défendeurs. [ 36 ] Monsieur Laperle a reconnu avoir eu du mal à comprendre la plupart des détails des faits, confondant les dates et leurs séquences pour les faits clés pertinents pour le litige.

Il attribue sa confusion à (

i) sa nervosité et son stress face au format d'une audience formelle, (ii) la complexité et la rapidité des questions, tant en interrogatoire principal qu'en contre-interrogatoire, (iii) les nombreuses années qui séparent son témoignage des événements en cause et (iv) son manque d'implication personnelle dans les travaux de

rénovation du sous-sol. Au cours de son témoignage, il s'est fait guider par madame Beaumont et a utilisé une feuille reprenant les dates et les sujets clés.

Malgré ces aides, il a mentionné à plusieurs reprises que « je ne suis pas sûr de ce que je dis » ou « je ne m’en souviens pas », et des variantes. [ 37 ] Le Tribunal détermine que monsieur Laperle a témoigné au mieux de ses capacités et qu'il l'a fait en respectant pleinement le serment qu'il a prêté. Le Tribunal considère qu'il n'a pas cherché à éluder les questions et que sa confusion était réelle.

Il a confirmé certaines grandes lignes des faits et certaines ont été corroborées ou développées par monsieur David dans son témoignage subséquent. [ 38 ] Monsieur David a témoigné de manière ouverte et a répondu sans hésitation. Son témoignage est limité par le fait qu'il était très jeune pendant une

partie de la période pertinente. Ajouté à la confusion de son père, lui et Monsieur Laperle ne peuvent offrir un témoignage détaillé et fiable pour une bonne

partie des premières années qui ont suivi l'achat de l'immeuble. Monsieur David avait cependant une connaissance directe des faits liés aux dates clés de 2009 et 2011 en ce qui concerne les rénovations effectuées sur le revêtement de sol et les surfaces murales du sous-sol. Stéphanie Robillard, Air Saphir [ 39 ] Les Demandeurs ont également appelé un troisième témoin, Stéphanie Robillard (« madame Robillard »), en tant que représentante d'Air Saphir et auteure d'un rapport sur la qualité de l'air produit en septembre 2019 [48] .

Lors de l'audience, les Demandeurs ont entamé le témoignage de madame Robillard, au nom d’Air Saphir, mais pour les raisons enregistrées et constatées par le Tribunal, son témoignage a été suspendu. [ 40 ] De fait, madame Robillard a bien rejoint l'audience par le biais de la plateforme Teams, mais elle a choisi de le faire à partir de son téléphone cellulaire, en tant que passagère d'un véhicule en mouvement et sans copie papier de son rapport. Ses premières réponses en tant que témoin ont été désagréables et abruptes, démontrant plus d'impatience que d'utilité.

Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal a suspendu son témoignage afin de donner à l'avocat des Demandeurs la possibilité de communiquer avec madame Robillard afin qu’elle soit disponible pour rendre un témoignage de façon convenable. [ 41 ] Après une suspension de quinze minutes, l’audition a repris. Suite à une discussion avec madame Robillard, l’avocat des Demandeurs a informé le Tribunal qu’elle refusait de collaborer totalement et de se rendre disponible, soit avec un meilleur accès la même journée ou en personne le lendemain.

L’avocat n’a pas insisté pour avoir sa présence et a soumis que la production de son rapport sera suffisante. [ 42 ] En plus de ce qui précède, le Tribunal a noté ce qui suit dans le procès-verbal de l’audience déposé dans le dossier de la cour : Selon la nature de l’échange constaté par l’avocat des Demandeurs avec madame Robillard, sa réponse se qualifie d’agressive et hostile. Le Tribunal déplore le manque de collaboration du témoin et le manque de respect du témoin envers les quatre personnes impliquées dans le litige.

Cela dit, après échange avec les procureurs des parties, la décision prise par les Demandeurs est de continuer avec l’administration de la preuve sans la présence de madame Robillard. Le Tribunal accepte que son rapport soit produit au dossier à

titre de (P-5). Le Tribunal réserve ses commentaires au sujet du témoin pour la décision finale. [ 43 ] Madame Robillard n'était pas qualifiée en tant qu'expert. Le Tribunal n'a pas besoin de recourir aux devoirs d'un témoin expert pour remplir sa mission, de façon objective, impartiale et complète, pour s’éclairer. Le manque de collaboration de madame Robillard est plutôt contraire à ses devoirs fondamentaux de témoin en vertu de l'

article 21 du Code de procédure civile [49] (« C.p.c. »). Un témoin sert de source ou de conduit d'informations clés qui permettent à un Tribunal de statuer sur un litige. Un témoin ayant cette information peut être cité à comparaître pour relater les faits dont il a eu personnellement connaissance [50] . La personne convoquée comme témoin a le devoir de se présenter, de témoigner et de dire la vérité. [ 44 ] Les témoins de fait ont le devoir de contribuer à la résolution des litiges que d'autres parties portent devant les Tribunaux. Ce devoir est dû aux parties et au Tribunal.

Les témoins doivent apporter leur contribution, que cela les intéresse naturellement, leur convienne ou figure en bonne place parmi leurs nombreuses priorités. Les parties à un litige ont des obligations étendues en ce qui concerne la conduite de leur dossier devant les Tribunaux, le tout afin de permettre la résolution de leur litige et de respecter le principe de proportionnalité [51] .

Le respect par les parties de leurs obligations justifie qu'elles puissent raisonnablement s'attendre à ce que des témoins, non impliqués dans le litige, se présentent brièvement lorsqu'on le leur demande pour fournir sous serment les informations pertinentes nécessaires à la résolution du litige. [ 45 ] À

titre de témoin, madame Robillard avait le droit d’être informée par celui qui la convoquée, de la raison de sa convocation et de l’objet de son témoignage ainsi que sur le déroulement de l’instance. Elle avait été dûment informée de chacun de ces éléments. Elle n'a tout simplement pas voulu collaborer. Ayant vu le comportement de madame Robillard avant la suspension, l'avocat des Demandeurs a, à juste titre, renoncé à poursuivre son témoignage. [ 46 ]

Malgré madame Robillard, le rapport d'Air Saphir a conservé une valeur probante nominale puisque monsieur Bossus a endossé ses conclusions et que d'autres tests effectués par Enviro-option ont donné des résultats similaires. Comme l'auteur ne s'est pas présenté pour défendre le travail d'Air Saphir devant le Tribunal, celui-ci refuse le recouvrement de tout montant réclamé pour les sommes payées par les Demandeurs à Air Saphir. F. L’Immeuble [ 47 ] L'immeuble est de type bungalow unifamilial détaché de type split level, érigé sur une fondation composée de béton coulé sous coffrages.

Les revêtements extérieurs de l'immeuble sont composés de briques, de panneaux métalliques ainsi que de clin d'aluminium avec une toiture couverte de bardeaux d'asphalte.

[ 48 ] Lors de l'achat de l'immeuble par les Défendeurs, le sous-sol n'était pas aménagé et ne comportait qu'une seule pièce. Au fil des ans, les Défendeurs ont aménagé le sous-sol et divisé l'espace en différentes zones. Les travaux se sont déroulés par étapes. Les pièces principales ont fini par comprendre un salon, une salle de billard ou de jeux, une chambre à coucher, une buanderie et une salle de bain. Les deux dernières pièces étaient recouvertes de carreaux de céramique, tandis que les trois premières avaient des planchers de bois flottants.

Un foyer a été installé en 1982 [52] . [ 49 ] Monsieur Laperle a déclaré qu'il était souvent absent de la maison pendant de longues périodes en semaine, en raison de son travail, et qu'il ne supervisait pas le travail effectué. Son fils, Monsieur David, était trop jeune pour se souvenir de quoi que ce soit d'autre que des détails les plus généraux. Deux photos prises dans les années précédentes donnaient une idée de la façon dont le sol était fini [53] . Il avait un témoignage plus pertinent à apporter pour les rénovations de 2009 et 2011.

Bien qu'elle ait été incitée à le faire pendant le témoignage de monsieur Laperle, madame Beaumont a choisi de ne pas témoigner. [ 50 ] À l'origine, le sol était en béton à nu, mais il a fini par être recouvert. En 2009, un plancher flottant a été installé et recouvert de tapis. En 2011, le tapis a été remplacé par des lattes de bois posées sur une nouvelle membrane et/ou du papier noir épais. Les travaux de 2009 ont été effectués par monsieur David et son beau-père. Monsieur David n'avait pas d'expérience dans la construction à l'époque mais son beau-père avait construit deux maisons à la main.

Les travaux de 2011 ont été réalisés par monsieur David et son ami, SP (« monsieur SP »). Ni l'un ni l'autre n'avaient beaucoup d'expérience en matière de rénovation, à l'exception de projets mineurs comme la construction d'un bar dans un coin d'une pièce. Monsieur David a témoigné qu'il avait installé tous les matériaux, y compris le pare- vapeur métallique et le papier noir. [ 51 ] Ils ne l'ont pas fait correctement. Ils ont utilisé les mauvais matériaux et les ont appliqués de manière inappropriée. Lors de la pose du plancher en 2011, ils ont utilisé une feuille métallique imperméable.

La feuille métallique a emprisonné toute l'humidité sous le plancher et derrière les murs, empêchant l'humidité de s'évacuer. Ils ne se souviennent pas d'avoir inspecté l'état de la dalle de béton en 2009 et en 2011, ni d'avoir remarqué qu'elle présentait des fissures. Ils ne savaient pas non plus que la dalle de béton du sous-sol n'avait pas de pare-vapeur et permettait à l'humidité de pénétrer dans par la dalle. [ 52 ] Ils ne savaient pas que l'isolation utilisée pour relier le haut des murs de la fondation et la structure de l'immeuble qui repose sur ces murs était inadéquate.

Monsieur David croyait avoir utilisé les bons matériaux lorsqu'il s'est approvisionné à la quincaillerie locale. Comme l'indique la preuve d'expert présentée par les Demandeurs, il s'est trompé. G. Inspection de pré-achat en septembre 2015 [ 53 ] Les Demandeurs ont agi raisonnablement et ont retenu les services d'un inspecteur en bâtiment.

L'adéquation du choix de l'entreprise qu'ils ont retenue ou de la personne qui a procédé à l'inspection n'est pas en cause. [ 54 ] Avant de procéder à l'inspection, l'inspecteur et les Demandeurs ont pris connaissance de la déclaration du vendeur [54] par laquelle les Défendeurs cochaient « non » aux questions suivantes : « Infiltration : À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs? »; « Sous-sol du bâtiment : À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu présence de fissures de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol ? » [55] ; et, « Qualité de l'air intérieur : À votre connaissance, y a-t-il y ou a-t-il déjà eu : traces de moisissures de pourriture ? » [56] . [ 55 ] Or, ces déclarations étaient fausses.

Trois fissures fracturant les murs de la fondation, dont l'une d'entre elle ayant été réparée avant la vente de l'immeuble et le sous-sol est lourdement affecté par de la moisissure. Les structures de bois en état de putréfaction ont été constatés lors des dégarnissages effectués au niveau des structures du faux-plancher du sous-sol. L'état de putréfaction avancé avait débuté bien avant l'acquisition de l'immeuble. [ 56 ] Avec l'inscription de Centris et la déclaration du vendeur en main, les Demandeurs ont entrepris une inspection par AmériSpec Plus [57] .

L’Inspecteur a noté des fissures visibles sur le mur extérieur. L'inspection ne comportait pas d'examen destructif ou invasif. L’inspecteur d’AmériSpec Plus et les Demandeurs ont répondu « non » aux questions suivantes sur le document d’attestation d’inspection : « Des traces d'infiltration d'eau ou de cernes d'eau étaient visibles » ; « Une odeur d'humidité ou d'air vicié était perceptible » ;« De la moisissure était visible » ; « Des fissures étaient visibles ». [ 57 ] Ils ont aménagé dans l’immeuble à la fin du mois de juin 2015.

Quatre ans plus tard, en septembre 2019 ils ont constaté que le plancher dans la salle de jeux/billard) était devenu mou et que celui-ci fléchissait à la foulée de leurs pas. Ils ont alors dégarni le plancher flottant vers cette même date et ont constaté des champignons et une odeur intense. Selon leurs constats, la structure de bois du plancher était aussi toute pourrie. Ils ont ouvert le mur de droite et ont continué à dégarnir le plancher flottant pour des fins exploratoires. [ 58 ] À ce moment-là, ils ont appelé monsieur Bossus. Son rapport reprend l'analyse.

Il entreprend des travaux complémentaires pour accéder aux surfaces sous le plancher et derrière les cloisons. Il a pris des photos avant, pendant et après, et les a intégrées dans son rapport. H. Les rapports obtenus à l’automne 2019 [ 59 ] Lorsque les problèmes sont apparus en septembre 2019, chacune des parties a fait appel à un professionnel. Les Demandeurs ont engagé monsieur Bossus à

titre d’expert en bâtiment (« Expert ») et les Défendeurs ont engagé monsieur Génier un inspecteur en bâtiment (« Inspecteur »). Le Tribunal utilise les termes « Expert » et « Inspecteur » pour distinguer les mandats et l'approche et les rapports qui en résultent. Ces termes n'ont pas pour but d'insinuer une moindre compétence de l'inspecteur, mais de souligner les différences entre ce qu'on leur a demandé de faire et ce qu'ils ont fait. [ 60 ] L'Expert des Demandeurs a procédé en premier, suivi de l’Inspecteur des Défendeurs. L'Inspecteur des Défendeurs a remis son rapport avant l'Expert des Demandeurs.

Cela a pris plus de temps parce que les mandats n'étaient pas les mêmes et que les rapports qui en

résultent n'ont pas grand-chose en commun en termes d'approche, de portée et d'analyse. Les deux ont procédé au relevé photographique de leurs constatations. [ 61 ] Le mandat confié à l’expert des Demandeurs était précis et approfondi, incluant la détermination de la cause probable du pourrissement de la structure comprenant le plancher flottant, la présence de la moisissure dans les murs périphériques et les formations fongiques au sous-sol [58] . L'objet de son rapport révèle sa portée plus large et la nature des problèmes : « Présence de moisissures au sous-sol de l 'immeuble.

Pertes des structures du faux-plancher. Mise en œuvre déficiente des finitions des murs périphériques du sous- sol ». Le mandat confié à l'Inspecteur des Défendeurs se limite à une inspection visuelle, à l'instar de l'inspection préachat que les Demandeurs ont effectuée avant de conclure l'achat. Le contenu du rapport se limite à fournir des observations/constats des dommages et un certain nombre de recommandations.

Il suffit de dire qu'en recevant la mise en demeure, les Défendeurs ne se sont pas donnés beaucoup plus d'informations lorsqu'ils ont choisi de répéter le même type d'inspection visuelle qui n'a pas révélé les problèmes soulevés dans la mise en demeure. (

A) L'expertise des Demandeurs [ 62 ] L'Expert a entrepris une vérification beaucoup plus complète qui comprenait le dégarnissage des planchers et des revêtements muraux et la réalisation de tests d'humidité avec des instruments spécialisés. Il a témoigné à l'audience, en chef et en contre- interrogatoire. Il a abordé chacune des sections et des conclusions de ses deux rapports. Contrairement à l'Inspecteur, l’Expert s'est appuyé sur les éléments suivants : (

i) dégarnir des finitions dans les murs périphériques du sous-sol et relever des zones démontrant des traces de moisissures. (ii) relever l'état et la nature des matériaux composants les finitions et les structures des murs périphériques et ceux composant le faux- plancher du sous-sol de l'immeuble ; (iii) relever l'état des sections de fondation hors-sol à partir de l'extérieur de l'immeuble ; (iv) procéder à des tests d'arrosage provoqué à l'aide d'un boyau de jardin conventionnel, le tout selon des séquences et des débits contrôlés à la façade avant de l'immeuble ; (

v) prélever des lectures de l'humidité surfacique sur les structures du faux​plancher et sur les finitions intérieures des murs périphériques du sous-sol de l'immeuble à l'aide d'un hygromètre de contact (détecteur de moiteur) ; (vi) prélever des lectures de l'humidité réelle contenue aux mêmes lieux à l'aide d'un hygromètre à pointes sèches ; (viii) prélever des lectures de l'humidité contenue dans le béton des fondations et de la dalle du sous-sol de l'immeuble à l'aide d'un hygromètre spécialisé pour béton (pour fin de pose de planchers de bois franc) à l'emplacement des dégarnissages effectués. [ 63 ] L’Expert a également consulté divers documents relatifs à l'immeuble, dont ceux émanant des Défendeurs et des tiers.

Il a examiné la déclaration du vendeur [59] mais aussi la fiche d'inscription [60] , le rapport d'inspection préachat [61] , une série de photos prises par les Demandeurs. Son rapport s'appuie également sur les rapports d'autres experts, notamment le rapport de salubrité fongique [62] et le rapport de pyrite [63] . [ 64 ] Si le Tribunal rejette le recouvrement des frais liés au rapport d'Air Saphir, c'est uniquement en raison de la non-collaboration du témoin représentant Air Saphir.

Aucune preuve n'a été apportée pour remettre en cause la conclusion fondamentale du rapport d'Air Saphir concernant la contamination, qui était étayée par les autres éléments versés au dossier de la Cour. [ 65 ] De plus, l’Expert a recueilli la déclaration des Demandeurs relativement aux faits survenus lors des visites d'inspection préachat de l'immeuble et relativement aux faits survenus depuis leur déménagement dans l’immeuble. [ 66 ] La liste des démarches démontre la profondeur et la portée plus large de la vérification effectuée par l’Expert.

La variété des vérifications a permis d'effectuer des doubles, voire des triples vérifications pour une même analyse, comme l'état de la dalle de béton. En soi, cela confère une plus grande valeur probante à la vérification entreprise. Le rapport contient des références croisées internes et permet au Tribunal d'examiner si certaines constatations sont corroborées. Le rapport contient également une série de déclarations concises suivies de photos correspondantes qui justifient les déclarations faites. [ 67 ] L’Expert a confirmé que les causes des dommages aux structures du faux-plancher étaient les suivants : (

i) utilisation d'une membrane plastifiée de type coussinet ayant agi comme un retardant de vapeur encapsulant l'humidité dans les structures du faux​plancher; (ii) fissuration excessive de la dalle de béton du sous-sol par où l'humidité peut aisément s'infiltrer et venir affecter les structures du faux-plancher; (iii) absence de pare vapeur sous la dalle de béton du sous-sol. [ 68 ] Son expertise a confirmé que les causes des dommages aux structures du faux-plancher étaient les suivantes : (

i) lame d'air ayant été laissée à l'arrière de la styromousse à microbille par où l'air humidifié peut circuler et venir se condenser sur les surfaces froides; (ii) absence de papiers retardant de vapeur sur la surface intérieure du mur de fondation bétonné ; (iii) discontinuité de l'isolant entre le mur de béton et le mur nain de bois porteur superposé par où l'air chaud peut s'exfiltrer et

provoquer ainsi un refroidissement excessif des surfaces et de la condensation d'eau ; (iv) pare vapeur non scellé à la base du mur nain de bois porteur. [ 69 ] En conséquence, il a recommandé d’entreprendre deux catégories des travaux et des tests de drainage. Il prévoyait de devoir reconstruire le drain français. [ 70 ] L’Expert était de l’opinion qu’en raison de la présence de la finition [64] , l'inspecteur en bâtiment qui a effectué l’inspection pré- achat n'a pas relevé des traces d'humidité ou d'infiltration d'eau, pas plus que de la moisissure et des champignons au sous-sol de l'immeuble.

L’inspecteur d’AmériSpec Plus, et les Demandeurs, ont répondu « non » aux questions suivantes : « Des traces d'infiltration d'eau ou cernes d'eau étaient visibles » ; « Une odeur d'humidité ou d'air vicié était perceptible » ;« De la moisissure était visible » ; « Des fissures étaient visibles ». Les planchers [ 71 ] Le Tribunal examinera l'état du plancher tel que constaté par l’Expert. Il a examiné la salle familiale, salle de billiard et la pièce en arrière droite (chambre à coucher).

Trois autres pièces se trouvaient au sous-sol : une salle de lavage ; une salle de bain ; une salle de rangement où se trouvait le bassin de captation des eaux pluviales. Il s'agit de planchers revêtus en céramique qui n'avaient pas la même structure de plancher. [ 72 ] Les murs de la salle familiale étaient couverts de lambris de bois de pin et le plafond était recouvert des panneaux de gypse. Le véritable enjeu se situe sous le plancher et derrière les murs.

Outre la salle de lavage, la salle de bains et la salle de rangement, le sous- sol tout entier avait une structure de faux-plancher laquelle était couverte en surface de plancher de bois flottant. [ 73 ] Le sol était fortement fissuré et il a attribué cela à un problème à long terme d'infiltration d'eau causée par la pyrite, les sulfites étant dus au poids de l'eau.

Il soupçonne également le drain français d'être un facteur aggravant des défauts qu'il a identifiés. [ 74 ] L’Expert a constaté la perte par putréfaction très avancée du platelage du faux-plancher du sous-sol au complet et de ses structures sous-jacentes et une quantité importante des champignons et de la moisissure dans les pièces du sous-sol. Il avait une absence de pare vapeur sous la dalle et la fissuration répandue de la dalle de béton du sous-sol, composant un lieu propice pour l'infiltration d'humidité percolant au travers du sol.

L’absence de par vapeur a été confirmée par le rapport de pyrite effectué le 27 septembre 2019 par Multi-test [65] . En l’absence de par vapeur, l'humidité peut aisément percoler au travers des réseaux des fissures et même être absorbée par la dalle de béton elle-même [66] . L'emplacement des nombreuses fissures apparaît sur les photos des rapports [67] ainsi que sur le plan inclus dans le rapport de Multi-test [68] . Salle familiale [ 75 ] Les lattes de plancher de bois flottant ont été retirées sur l'entièreté de la surface de cette pièce.

Après dégarnissage, l’Expert a constaté que la sous face des lattes du plancher de bois flottant est de nature plastifiée. L’Expert a dégarni le plancher du sous-sol, commençant dans la grande salle familiale. L'inscription « 8-04-2011 » a été apposée sur la sous face des lattes de bois flottante, indiquant que les lattes ont été manufacturées en 2011. [ 76 ] La véritable histoire est de savoir ce qui se trouve ensuite sous le revêtement de plancher. Cela n'est pas apparu lors de la visite ou de l'inspection pré-achat.

Sous le plancher de bois flottant, il y avait une membrane de type coussinet plastifiée et ses lisières ont été liées par un ruban métallisé autocollant. L’Expert a retiré la membrane et le ruban avant de constater plusieurs faits inquiétants. Le platelage du plancher composé de contreplaqué se trouvait en état de putréfaction, couvert de moisissures et de champignons de couleurs blanchâtre et jaunâtre. La moisissure prenant forme de points noirs. [ 77 ] L’Expert a procédé à un dégarnissage additionnel dans la

partie centrale avant de la salle familiale. La situation n'a fait qu'empirer. Il a constaté la présence de moisissures en quantité très importante sur la sous face des coussinets retirés. Les éléments visuels ont incité l'expert à procéder à une inspection supplémentaire, avec ses mains et ses outils. Le platelage et le contreplaqué se trouvaient en état de putréfaction très avancée. Le platelage du faux-plancher et les structures de bois sous-jacentes au platelage du faux​- plancher se trouvaient en état de perte pour cause de putréfaction.

Il a constaté la présence de champignons de couleur blanchâtre dans le platelage. [ 78 ] Il était possible d'effriter le bois composant le contreplaqué du bout des doigts. Les photos qui ont suivi montraient une variété de six photos qui confirmaient ce fait et une photo dans laquelle l’Expert tenait dans sa main une poignée d'éclats de bois de la contreplaquée qui s'effritaient.

Il a aussi poinçonné à pleine pénétration ces structures à l'aide d'un poinçon d'acier afin de confirmer l’état de perte. [ 79 ] L’Expert a effectué un autre trou de dégarnissage dans le secteur arrière droit de la salle familiale et il a constaté également la présence de champignons de moisissures en concentration très importante sur la sous face du coussinet retiré. Le bois présenté sur les photos ne fait que suggérer l'usage auquel il était initialement destiné.

Le bois ressemble à quelque chose qui est creusé dans le sous-sol ou découvert sous des piles de bois abandonnées ou dans une décharge, ou encore à du bois gorgé d'eau dans un marécage. Le bois n'avait pas d'arêtes droites et s'effritait en grandes vagues qui semblaient suivre le fil du bois.

Il ressemblait à du bois de plage. [ 80 ] L’Expert a constaté des traces de rouille auprès des éléments de clouage du contreplaqué du platelage du plancher qui, dans son opinion d’expert, témoignaient d'effets de condensation d'eau et du fait que l'humidité percolant au travers de la dalle de béton fuie par ces trous perforés au travers du contreplaqué. [ 81 ] L’Expert est d'opinion que la cause la plus probable de la perte du faux-plancher et de la contamination fongique sévère conséquente résulte d'une mise en œuvre déficiente des matériaux composants les finitions du plancher du sous-sol en cause.

Plus précisément, il est d’opinion que l'utilisation d'une membrane déposée par-dessus les structures a agi comme un retardant de vapeur

d'eau. Les finitions du plancher étaient présentes avant la vente de l'immeuble aux Demandeurs. L'humidité a percolé à travers le sol et la dalle de béton et s’est trouvée encapsulée sous la membrane. Elle a affecté les structures du faux​plancher et s’est condensée sur les éléments les plus froids, incluant les éléments de clouage. Salle de billiard [ 82 ] Les structures de faux-plancher ont aussi été retirées. À l'époque, les murs ont également été mis au jour. Plusieurs restes de l'assemblage du plancher étaient toujours en place en bordure des murs de division. Une membrane métallique d'aluminium se trouvant sous le platelage a agi à

titre de pare vapeur. Le retrait de ce pare vapeur a révélé la présence de moisissures et une concentration importante de champignons. [ 83 ] Le contreplaqué utilisé à

titre de platelage se trouvait dans un état de putréfaction avancée et était couvert de moisissures. Le bois ressemblait à des mille-feuilles. La moisissure était répandue sur la dalle de façon éparse et l’étendue de la moisissure révèle un problème généralisé. Un papier retardant de vapeur a été posé sur une seule

section de la salle de billiard dans un secteur gauche, mais les secteurs central et latéral droit de la salle de billiard n’étaient pas revêtus d'un tel papier retardant de vapeur. [ 84 ] L’Expert a constaté des réseaux de fissure étoilée fracturant la dalle en grand nombre. Les fissures représentent des lieux propices pour l'infiltration d'humidité à travers la dalle de béton atteignant aisément les structures du faux-plancher superposé. Les fissures démontraient de légers bombements et une allure étoilée.

Il a observé qu’il est nécessaire de faire procéder à une étude pétrographique des remblais sous-jacents à la dalle et de la dalle elle-même suite à son carottage pour vérifier si celle-ci est sulfatée. Pièce arrière droite/chambre à coucher [ 85 ] Le plancher flottant a été retiré pour des fins exploratoires et en dessous, il a été trouvée une pellicule métallique agissant à

titre de retardant de vapeur. Le plancher démontrait des zones fortement putréfiées plus particulièrement dans le secteur avant gauche de la pièce. [ 86 ] L’Expert a effectué un percement du plancher dans le secteur avant-central et il a constaté que les structures sous-jacentes composant le faux-plancher se trouvaient en état de perte pour cause de putréfaction très avancée. Il a constaté la présence d'un papier de type 15 livres noirs posé sur la dalle de béton dans le secteur avant gauche de la pièce. Ce type de papier ne convenait pas à l'usage pour lequel il avait été installé. Dans ce cas, seule une

partie du plancher a été découverte à quelques endroits pour échantillonner la structure et la dalle de béton en dessous. Cependant, à l'emplacement d'un deuxième dégarnissage, là où le platelage du plancher est putréfié, il ne constatait pas un tel papier retardant de vapeur. Dans ce dégarnissage, les lisses de bois étaient posées directement sur le béton composant la dalle au sol et étaient noircies de moisissures à leurs bases. Murs périphériques [ 87 ] L’Expert a constaté que la mise en œuvre des matériaux des murs périphériques du sous-sol de l'immeuble dérogeait à des bonnes pratiques de construction et que de la moisissure affecte ces cavités murales [69] . Il a dégarni en

partie le mur latéral droit de la salle de billard de ses finitions [70] . Il a constaté que la mise en œuvre, soit l'installation des finitions murales, soit celles des murs périphériques de l'immeuble, dérogent aux bonnes pratiques de construction et sont aussi causales pour ce qui est de la charge fongique affectant. [ 88 ] Il s'agit du mur faisant face à l'extérieur soit le mur périphérique latéral droit de l'immeuble. Ce faisant, l’Expert a constaté que la fondation de l’immeuble était composée de béton ayant une hauteur de 51,5 pouces. Un mur de bois de type mur nain porteur était superposé au mur de béton.

Cette pratique n'est pas conforme aux règles de l'art. Une membrane doit être placée entre le bois non traité et le béton. [ 89 ] Vers le centre du mur de béton, une fissure était exposée, démontrant des traces de réparation, notamment un coulis de béton. Un joint de coulée démontrait des signes de suintement d'eau. L’Expert a constaté la présence d'efflorescence sur la face intérieure dudit mur bétonné de la fondation. Il observe que l’efflorescence témoignait d'effet de suintement d'eau et d'absorption d'eau par effet de mèche et capillarité et était indicatrice d’une humidification excessive du béton.

Les colombages, les entretoises et la lisse basse murales étaient couvertes de moisissures. [ 90 ] L’Expert a procédé à l'ouverture d'un second trou exploratoire dans la salle familiale au niveau du mur frontal, au coin inférieur gauche de la fenêtre de gauche. Il a constaté que derrière le lambris de bois se trouvait du gypse et, sur la surface du gypse, il y avait des taches de moisissures. Derrière le gypse il a trouvé de la styromousse à microbilles blanches laquelle dégageait une lame d'air. Le pare vapeur n'était pas scellé sur le haut du mur de la fondation.

À la base du mur il y avait de l'isolant de laine minérale derrière laquelle aucun papier retardant de vapeur était en place. Ce type d'isolant placé à cet endroit était inutile et même contre-productif. Sa composition, notamment les poches d'air, constitue un véhicule pour l'humidité dans le sous-sol. Isolant composé de styromousse à microbilles [ 91 ] Les parties centrale et supérieure du mur de la fondation de béton étaient couvertes par un isolant composé de styromousse à microbilles d'une épaisseur de 2 pouces.

L’Expert observe que la règle de l'art recommande qu'un papier retardant de vapeur de type 15 livres noirs soit posé derrière l'isolant de laine minérale pour éviter les effets de condensation d'eau de la dalle de béton jusqu'au niveau du sol extérieur [71] . [ 92 ] De plus, il constate une discontinuité de l'isolant au-dessus du mur de la fondation de béton et du mur nain superposé par où l'air chaud produit dans l'immeuble peut aisément s'exfiltrer vers l'extérieur. Cette exfiltration provoquait un refroidissement excessif des surfaces intérieures des murs de la fondation.

Le pare vapeur composé d’un papier cellulosique ciré couvrait l’isolant au niveau du mur nain de bois n’a pas été scellé sur le mur de la fondation bétonné.

[ 93 ] À cela s'ajoute une autre irrégularité constatée par l’Expert. La surface supérieure du mur de la fondation est inégale, n’ayant pas été flattée à la truelle. Il observe que cela représente un facteur contributif à l'exfiltration de l'air chaud et au refroidissement excessif des murs de la fondation. [ 94 ] Avec le bénéfice des ouvertures dans le mur, contrairement à l'inspection préachat des Demandeurs, l’Inspecteur des Défendeurs note la présence de styromousse blanc qui a un faible facteur R et une fissure dans le mur de la fondation.

Chacun de ces éléments peut contribuer à la condensation sous le plancher et derrière le mur. Il affirme que l'isolant de type styromousse blanc n'est pas approprié pour ce type d'isolation. Il précise qu’il « en découle un suintement qui provoque de l'efflorescence pouvant causer de la moisissure et ainsi causer une dégradation précipitée des matériaux et de la structure, sans parler des problèmes de santé pour les occupants » [72] . Lectures hygrométriques [ 95 ] L’Expert ne s'est pas contenté d'une simple inspection visuelle, de la texture du bois dans ses mains ou de l'odeur rapportée par les Demandeurs.

Il a effectué des tests additionnels avec des instruments pour évaluer le niveau d'humidité de surface. Il a testé les structures de bois et la dalle de béton. Les deux ont donné des résultats troublants. Les lectures prélevées témoignaient d'une humidification hautement anormale. Les lectures étaient très élevées pour les structures composant le faux-plancher du sous-sol de l'immeuble et la dalle, de béton. Les lectures confirmaient une pénétration et une rétention excessive d'humidité. Les résultats de ces tests ont été corroborés par Multi-test, comme indiqué ci-dessous. (

i) Matériaux en bois [ 96 ] À l'aide d'un hygromètre de contact (détecteur de moiteur) l’Expert a prélevé des lectures de l'humidité surfacique sur le platelage du plancher dans les pièces du sous​sol à l'emplacement des dégarnissages effectués. L’hygromètre a produit des lectures de 100 % dans tous les cas alors que la mesure normale est de moins de 13,5 %. [ 97 ] À l'aide d'un hygromètre à pointes sèches, il a prélevé des lectures de l'humidité réelle contenue dans les lisses de bois et le platelage du faux-plancher du sous-sol. L’hygromètre a produit des lectures variant de 26,2 % à 36,8 %.

L’Expert a confirmé que ces lectures sont très élevées. Il a expliqué davantage que, lorsque le taux d'humidité réelle dans les matériaux de bois est plus élevé que 24 %, ceux-ci sont généralement menés graduellement à leur perte par putréfaction et une prolifération fongique. (ii) Béton [ 98 ] À l'aide d'un hygromètre spécialisé pour béton, l’Expert a prélevé les lectures de l'humidité contenue dans la dalle de béton au sol et au sous-sol. Dans tous les prélèvements, il a mesuré des taux de 6 %, 6 % étant le maximum de l'appareil.

La dalle de béton du sous​sol ne pouvait pas recevoir de finitions organiques en contact direct. [ 99 ] Divers commentaires de l'Inspecteur portaient sur le niveau élevé d'humidité dans le sous-sol. Il a également fait des observations/constations sur les fissures dans le sous-sol et a recommandé qu'elles soient immédiatement corrigées par le colmatage. Il les a attribuées à un mauvais drainage des fondations mais ne s'est pas engagé à en identifier la source réelle. Il a énuméré trois sources potentielles d'efflorescence mais a terminé sa liste par etc.

Le Tribunal reprend ses commentaires dans leur expression originale. NOUS AVONS NOTÉ LA PRÉSENCE D'EFFLORESCENCE (POUDRE BLANCHE) SUR LES PARTIES VISIBLES DU PLANCHER. CET INDICE DE DÉSORDRE EST généralement associé à un mauvais drainage des fondations (absence ou mauvais fonctionnement du drain, mauvaises pentes de terrain, gouttières qui se déversent trop près des fondations, etc.) [73] . [ 100 ] Il a relevé que le niveau de l'eau observé au bassin de la pompe du pulsard devrait être plus bas. Maintenant le niveau élevé favorise un taux d'humidité plus élevé sous la dalle.

Celle-ci étant fissurée, l'humidité du sous-sol ne peut qu'être plus élevée [74] . [ 101 ] Les parties ont débattu de la question de savoir si l'installation d'un pare-vapeur était exigée par le Code du bâtiment de l'époque. Les Défendeurs ont soutenu qu'il n'y avait pas d'obligation d'installer un pare-vapeur. Les Défendeurs n'ont pas fait appel à des experts pour justifier l'application des extraits du Code du bâtiment . Les Défendeurs ont choisi d'obtenir une preuve équivalente en contre- interrogeant l’Expert sur la question.

Le contre-interrogatoire n'a pas apporté la preuve qu'ils recherchaient. [ 102 ] L’Expert a expliqué que dans les années 1980, les règles du Code du bâtiment étaient vagues et rédigées en termes généraux, pour devenir plus précises dans les années

L'article 5.2.1.1 du Code national du bâtiment n'était formulé qu'en termes généraux, mais ne permettait pas aux constructeurs d'ignorer les conditions spécifiques du sol. Bien qu'elle ne soit pas expressément obligatoire au moment de la construction, l'utilisation d'un pare-vapeur était appropriée si le sol présentait des concentrations d'eau plus élevées. Éléments aggravants [ 103 ] L’Expert a rejeté ces deux éléments comme étant des vices. La taille de l'ouverture importe de la pompe moins que la fréquence de son fonctionnement.

Il n'a pas vu de signes sur les fondations intérieures qui l'auraient amené à penser que l'eau était entrée à cause de la pente négative. Le véritable problème, tel que décrit ci-dessus, était la manière dont l'humidité de l'air s'infiltrait dans le sous-sol par le biais d'une mauvaise utilisation des éléments de liaison entre le mur de la fondation nain et l'ossature en bois. [ 104 ] Monsieur Laperle a témoigné que la pompe de puisard fonctionnait souvent, tout le temps, et qu'il l'avait remplacée au moins quatre fois. Ceci est contraire à l'affirmation faite dans la déclaration du vendeur.

Celle-ci indique que le sol était saturé d'eau et que des mesures auraient dû être prises lors de la construction en 1980 pour y remédier. Comme indiqué, aucun pare-vapeur n'a été installé. [ 105 ] La pente négative n'a joué aucun rôle en tant que défaut. L’Expert a effectué les tests d'eau et aucune eau n'est entrée à cause de la pente. La pente n'explique pas la moisissure et la détérioration du bois déjà analysées ci-dessus.

[ 106 ] Les Demandeurs ont procédé au remplacement du drain français et n'ont réclamé que la valeur dépréciée, réduisant les sommes réclamées de 78 %. Bien qu'ils soient raisonnables dans leur approche pour quantifier cette réclamation, les Demandeurs ne sont pas fondés à réclamer le remboursement des sommes reliées au drain français. La preuve ne permet pas de conclure que le drain français était un vice. Au pire, il a aggravé les problèmes créés par les autres vices susmentionnés. Aggraver un vice n'est pas la même chose que d'être un vice.

Le Tribunal ne considère pas que le drain français était un vice. [ 107 ] La recommandation de remplacer le drain français était valable pour les propriétaires qui allaient vivre dans l'immeuble pendant des années. Leur décision d'investir dans l'avenir n'est pas une raison pour imposer les coûts aux Défendeurs. Bien qu'utiles aux Demandeurs, les dépenses reliées au drain français, incluant les travaux paysagers, ne sont pas recouvrables à

titre de dommages-intérêts dans le cadre du présent recours estimatoire. Multi-test rapport du 16 décembre 2019 [ 108 ] Des constats similaires ont été inclus dans le rapport de Multi-test du 16 décembre 2019. Bien que les relevés de Multi-test ne soient pas identiques, ils se situent dans les mêmes fourchettes qualitatives et quantitatives que ceux du rapport de l’Expert. Multi-test a constaté la présence d’une forte et anormale contamination fongique [75] . Le taux de moiteur était très élevé avec des conditions favorables à la croissance fongique [76] avec du bois pourri [77] .

Multi-test a également constaté des signes d’activité en eau apparaissant sous forme d’efflorescence sur la fondation, des fissures et des cernes d’eau [78] . [ 109 ] L’interprétation des résultats a permis à Multi-test de recenser la présence de moisissures et de matériaux ayant un taux de moteur suffisamment élevé pour favoriser la prolifération fongique en surface de la dalle sous le revêtement de plancher et au bas des fondations et la pourriture du bois dans le plancher qui repose sur la dalle de béton [79] .

Multi-test a proposé un protocole de décontamination, incluant la réparation des sources d’activité d’eau au niveau de la fondation et la dalle ainsi que l’installation de la céramique directement sur la dalle [80] . (

B) L’inspection des Défendeurs [ 110 ] L'Inspecteur des Défendeurs a procédé à un examen qui a duré une heure [81] . Essentiellement, pour dissiper les inquiétudes soulevées par les différents professionnels à l'automne 2019, les Défendeurs ont choisi de refaire l'inspection préachat des Demandeurs. L’Inspecteur des Défendeurs a souligné que son inspection n'était que visuelle et qu'il ne pouvait déterminer si l'un ou l'autre des défauts qu'il identifiait avait, pouvait avoir ou causait actuellement des infiltrations ou de l'humidité [82] .

Il a eu l'avantage de voir certaines parties des planchers du sous-sol et des murs périphériques ouverts, mais pas la totalité [83] . Les murs avaient été mis à nu par les Demandeurs. Les murs avaient été mis à nu par l'expert des Demandeurs. Il a noté la présence d'efflorescences (poudre blanche) sur le mur de la fondation. En faisant cette observation/constatation, il a également confirmé qu'il n'avait pas accès à l'ensemble des murs tout en précisant la présence de l'efflorescence [84] . [ 111 ] Il s'est concentré principalement sur le drain français et la pente du terrain.

Aucune de ces questions n'était importante pour les défauts que la preuve a établis. Il n'a pas relevé le problème de l'absence d'un pare-vapeur sous le plancher ou l'absence d'un pare-vapeur sous la dalle de béton. Il n'a pas mis à jour son rapport ultérieurement pour y intégrer ces circonstances. Les Défendeurs allèguent ou repèrent des erreurs, mais ils n'expliquent pas l'existence ou l'impact des autres défauts identifiés par les professionnels des Demandeurs. Il observe que le dégagement sous les fenêtres du sous-sol n'atteint pas les 6 à 8" minimalement nécessaire.

Cette situation engendre, ou pourrait engendrer, des infiltrations d'eau et/ou la détérioration prématurée des fenêtres et des composantes environnantes. [ 112 ]

Malgré ses restrictions, le rapport de l'Inspecteur des Défendeurs confirme un certain nombre d'éléments identifiés par l'expert des Demandeurs ou autrement pertinents pour déterminer si les vices cachés affectaient ou non l'immeuble [85] . (

i) Travaux recommandés [ 113 ] L’Inspecteur a recommandé l'exécution de travaux correctifs. À condition que ceux-ci corrigent un défaut qui était caché et qui existait au moment de la vente. On ne peut reprocher aux Demandeurs d'avoir entrepris le type de travaux recommandés par l'Inspecteur des Défendeurs. [ 114 ] En ce qui concerne les fissures dans le mur de la fondation, il affirme que ces fissures doivent être colmatées immédiatement car « elles représentent un risque important d'infiltration d'eau au sous-sol ».

Pour la pente négative, il recommande d’évaluer la possibilité d'abaisser le terrassement en considérant des pentes positives afin de permettre à l'eau de s'écouler loin de l’immeuble ou même d’installer des margelles drainées adéquatement sous les fenêtres. Il est vrai qu'il a recommandé ces travaux et tout aussi vrai que les Demandeurs ont réalisé l'aménagement paysager. Cependant, la pente négative n'était pas le défaut et les Demandeurs n'ont pas droit au recouvrement des dépenses liées à ces travaux, même s'ils ont été recommandés par l'expert des Défendeurs.

Le consensus sur les travaux correctifs n'est pas déterminant pour l'existence d'un défaut. À cet égard, les Défendeurs se sont concentrés sur la pente négative parce qu'elle était apparente au moment de la vente, même lors d'une inspection visuelle. Il ne s'agit donc pas d'un vice caché. Les Demandeurs pouvaient réaliser l'aménagement paysager à leurs frais. (ii) Travaux effectués par des professionnels qualifiés [ 115 ] Pour chaque cas de travaux correctifs recommandés, l'Inspecteur des Défendeurs recommande de faire appel à des gens de métier formés, licenciés et expérimentés.

Ces recommandations répétées constituent un élément important lors de l'examen des défauts réels créés par l'inexpérience des personnes retenues par les Défendeurs pour effectuer les rénovations. Parce qu'ils n'avaient ni formation, ni licence, ni expérience en la matière, monsieur David, le beau-père et monsieur SP retenu par les Défendeurs ont choisi des matériaux inadaptés et ont exécuté les travaux de rénovation de manière inadéquate. [ 116 ] Une

partie du temps de l’audition a été consacrée à la construction de certains des murs intérieurs séparant les divisions du sous-

sol. Les photos [86] montrent un assemblage particulier de fragments de bouts de gypse dépareillés et réassemblés comme une casse-tête pour former les murs intérieurs. Il en va de même pour le gypse utilisé pour recouvrir les murs périphériques. Lui non plus ne correspondait pas aux pièces adjacentes, ni en termes de couleurs, ni en termes de qualité. Ces travaux ont été découverts lors de la démolition et ont donné lieu au deuxième rapport du CELB. Bien que remarquable, le gypse n'est pas considéré comme un vice.

Par contre, il confirme clairement l'approche amateur adoptée lors des rénovations, suggérant aucun niveau de professionnalisme. L’assemblage ne fait que renforcer l'idée que les travaux de 2009 et 2011 n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art. [ 117 ] Quant à l’installation des margelles, l’Inspecteur souligne qu’elles devraient être installées « adéquatement » et précise « selon la règle de l'art » [87] . En ce qui concerne l'isolation, il recommande de retirer tous les matériaux endommagés, de nettoyer toutes les régions affectées, et de les remplacer avec un isolant approuvé.

Il précise que, pour ce faire, les Défendeurs doivent contacter « un entrepreneur qualifié en isolation » [88] . En ce qui concerne les fissures dans le mur de la fondation, il a recommandé qu'elles nécessitent « l’intervention immédiate d’un expert en fondation » [89] . Pour les réparations, « nous vous recommandons fortement de consulter un spécialiste offrant une garantie sur les travaux à effectuer ».

L’Inspecteur n'a pas recommandé qu'un amateur effectue les réparations. [ 118 ] Au cas où le lecteur n'aurait pas saisi l'importance de faire exécuter les travaux par des professionnels qualifiés dans l'art, l’Inspecteur a choisi de passer aux majuscules. En traitant de l'efflorescence sur le mur de la fondation et après avoir recommandé des travaux correctifs effectués par un professionnel qualifié en isolation, l'Inspecteur a inclus ce qui suit et a choisi d'inclure ces commentaires en lettres majuscules. Le Tribunal reproduit ses commentaires dans leur expression originale.

UN PARE VAPEUR DOIT ÊTRE INSTALLÉ SUR TOUT ISOLANT DU BÂTIMENT CÔTÉ CHAUD (INTÉRIEUR), POUR CONSERVER L'HUMIDITÉ AMBIANTE A L'INTÉRIEUR POUR ÉVITER DE LA CONDENSATION ET MOISISSURES DU CÔTÉ FROID, DERRIÈRE LES PAREMENTS EXTÉRIEURS. DE PLUS UNE PARE VAPEUR AIDE A CONSERVÉR UN RENDEMENT ÉNERGETIQUE PLUS ÉLEVÉ. Tous les joints et ouvertures doivent être scellés. La présence d'ouverture peut provoquer UN SUINTEMENT et/ou condensation/humidité POUVANT CAUSER DE LA MOISISSURE entre le béton et l'isolant. NETTOYER ET REMPLACER TOUS LES MATÉRIAUX ENDOMMAGÉS. Consulter un expert dans le domaine pour ces travaux.

De plus, les isolants combustibles doivent être recouverts de matériaux ignifuges (résistance au feu). Certains isolants dégagent un gaz nocif lorsqu'ils prennent feu. Danger immédiat pour les occupants en cas d'incendie. Corriger immédiatement [90] . I. Conclusions quant aux vices cachés [ 119 ] Certains des problèmes identifiés par les Demandeurs répondent à l'ensemble des critères d'éligibilité.

Quatre caractères essentiels de la garantie contre les vices cachés : le vice est caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu des Demandeurs. [ 120 ] Les vices véritables sont les défauts de composition et de construction du plancher flottant et de l'isolation en styromousse inadaptée, la dalle de béton fortement fissurée et l'absence de pare-vapeur [91] . Les travaux de rénovation n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art.

L'utilisation de la membrane métallique a emprisonné l'humidité sous le plancher et l'isolation en styromousse a permis à l'humidité de pénétrer dans le sous-sol. La dalle de béton fissurée et l'absence de pare-vapeur étaient également des défauts distincts.

Chacun d'entre eux était grave et causait ses propres problèmes, tout en contribuant aux problèmes créés par les autres, en tout ou en partie. [ 121 ] L’inspection préachat n’a pas permis de déceler les problèmes de pourriture et de moisissure en dessous du plancher, car la membrane métallique, les fissures dans la dalle de béton, la styromousse et l’absence de pare vapeur étaient cachées. Les Demandeurs et l'inspecteur d’AmériSpec Plus n'avaient pas d'indices justifiant une investigation plus poussée et plus invasive.

Chacun des vices était inconnu des Défendeurs et, par conséquent, n'ont pas été divulgués dans le fichier Centris ou la déclaration du vendeur est restée inconnue des Demandeurs. [ 122 ] Les vices étaient présents au moment de la vente parce qu'ils étaient incorporés dans la construction de l'immeuble et ont été accentués lors des rénovations. Ces deux périodes ont précédé la vente.

Les Défendeurs n'ont fourni aucune preuve pour justifier leur allégation à l'effet que les travaux effectués par les Demandeurs pour les corriger, ou tout autre problème, ont aggravé la situation ou les ont transformés en vices. [ 123 ]

Malgré l'approche des Défendeurs, les problèmes vécus par les Demandeurs n'étaient pas dus aux petites fissures dans la fondation qui étaient visibles au-dessus de la ligne du sol au moment de la vente ou à la pente du terrain. Il ne s'agit pas de signes qui, au moment de l'inspection, auraient dû donner lieu à une expertise de suivi plus intrusive. [ 124 ] En conséquence, le Tribunal détermine que, sur la base des preuves administrées, les Demandeurs ont rempli les quatre conditions permettant d'établir que chaque problème était qualifié de vice caché. J.

Vice juridique et connaissance [ 125 ] La jurisprudence a identifié la notion de vice juridique qui comprend la mention des fausses représentations. Une fausse déclaration peut aller au-delà d'un simple mensonge ou d'une insouciance à l'égard de la vérité. Une fausse déclaration peut consister à ne mentionner qu'une

partie des faits importants, une qui détourne l'attention de l'acheteur d'une voie de recherche ou qui devance les préoccupations de l’acheteur. De telles déclarations incomplètes offrent un réconfort illusoire, à l'insu de l'acheteur. [ 126 ] La notion de vice juridique s'applique également en l'espèce. Le listing de Centris indique que « les vendeurs sont propriétaires depuis la construction de la propriété » [92] et que plus de 50 000,00 $ ont été investis dans des rénovations. Seule une

partie des rénovations a été mentionnée dans la liste et un prix lui a été attribué, mais la liste ne totalise pas 50 000,00 $. La liste des pièces

comprenait toutes les chambres, la salle de bain, la salle de lavage et le foyer au sous-sol ainsi que les caractéristiques du plancher flottant dans trois des pièces. [ 127 ] Si un vendeur décide de faire une déclaration pour séduire un acheteur, l'acheteur a également le droit de savoir que le représentant pourrait ne pas être aussi séduisant qu'il en a l'air.

Si un vendeur décide d'attirer l'attention d'un acheteur en affirmant que des rénovations importantes ont été effectuées, il a l'obligation de compléter les déclarations en fournissant des informations qui auraient autrement été omises [93] . [ 128 ] En l'espèce, la représentation est incomplète. Les Défendeurs ont omis de mentionner que les rénovations avaient été effectuées par des amateurs. Le travail réel a été effectué par des travailleurs bien intentionnés mais amateurs.

Les Demandeurs n'avaient aucune raison de croire que les rénovations avaient été effectuées par des amateurs si peu compétents qu'ils avaient commis plusieurs erreurs matérielles [94] . Des amateurs enthousiastes et bien intentionnés peuvent être tolérés, à condition que l'acheteur sache également que l'enthousiasme n'est pas autorisé et qu'il est offert sans formation.

Un acheteur peut raisonnablement penser que les rénovations ont été effectuées par des artisans compétents, du moins en grande partie, surtout lorsque les travaux doivent être conformes aux normes de construction. [ 129 ] Un vendeur n'est pas non plus tenu de divulguer tous les défauts possibles, mais lorsqu'un vendeur ajoute une représentation expresse d'une caractéristique de vente attrayante, la représentation doit être suffisante. Il n'y avait aucun indice que l'immeuble n'avait pas été construit selon les normes et qu'aucun professionnel n'avait participé aux rénovations [95] .

L'Inspecteur des Défendeurs confirme la nécessité d'une compétence. Il a recommandé que tous les travaux soient effectués par des professionnels compétents en la matière et en matériaux [ 130 ] Le fait d'exiger des vendeurs qu'ils fassent une déclaration adéquate est lié à l'obligation de prudence et de diligence attendue des acheteurs lorsqu'ils sont confrontés à des indices troublants.

Si l'information peut être qualifiée d'indice troublant, les vendeurs sont tenus d'agir avec prudence et diligence et de ne pas dissimuler d'informations qui empêchent ou détournent les acheteurs d'agir sur la base d'un indice troublant.

L'indice révélateur qui aurait suscité d'autres demandes de renseignements est que les rénovations ont été effectuées par des amateurs sans formation et avec un manque évident d'appréciation des exigences de base en matière de construction. [ 131 ] Même le vendeur « profane » a un devoir de divulgation, au motif que lui seul possède la connaissance du vice, qu'il s'agit d'un élément très important pour l'acheteur [96] .

La preuve doit justifier que le Tribunal peut avoir confiance au fait que le vendeur ait révélé à l’acheteur tout vice qu'il connaît. [ 132 ] Le vendeur ne doit pas nécessairement savoir que sa représentation est incomplète pour établir un vice juridique. Ceci est similaire à la façon dont la connaissance du vice par le vendeur n’est pas un critère essentiel à l’existence de la garantie pour vices cachés [97] . Dans ce dernier cas, le vendeur est responsable même s'il ignorait l'existence du vice.

La connaissance est pertinente lorsque l'acheteur veut réclamer non seulement une réduction du prix de vente, mais aussi des dommages-intérêts en vertu de l'

article 1728 C.c.Q. La connaissance ou l'obligation de renseignement est pertinente dans la détermination des dommages-intérêts qui peuvent être accordés en outre de la restitution ou de la diminution du prix [98] . [ 133 ] Les amateurs retenus par les Défendeurs ont fait les rénovations et ne savaient pas que les matériaux utilisés n'étaient pas conformes à la tâche ou installés dans le bon cas.

En l'espèce, ceux qui ont fait faire les rénovations n'en savaient pas assez pour avertir les acheteurs que les matériaux et l'exécution des rénovations étaient inférieurs aux normes ou non conformes aux règles de l'art. [ 134 ] L'ignorance des Défendeurs était évidente puisqu'ils ont continué à utiliser le sous-sol et à s'exposer aux spores et à la moisissure. Le fait de s'exposer eux-mêmes à des risques ne les exonère pas des conséquences qu'ils ont imposées aux Demandeurs. Le manque de connaissance des Défendeurs explique également pourquoi ils n'ont pas cru qu'ils avaient fait une fausse déclaration.

Avec les connaissances limitées de leurs ouvriers en matière de construction et de choix des matériaux et des techniques d'installation, les Défendeurs ne savaient pas qu'ils avaient introduit de graves défauts dans leur immeuble. [ 135 ] Il n'est pas nécessaire que le vendeur ait connaissance du vice caché pour être responsable. Il n'est pas non plus nécessaire qu'il sache qu'il fait une fausse déclaration en vue d'un vice juridique.

Le vendeur peut commettre une faute en ne révélant pas un défaut dont il connaît l'existence ou qu'il ne peut ignorer [99] . [ 136 ] Cette obligation d'information qui est distincte de la responsabilité pour vices cachés mais qui reste subsumée dans l'analyse [100] . L’obligation de renseignement se trouve en quelque sorte subsumée dans la grille d’analyse de la responsabilité du vendeur pour vices cachés [101] et le Tribunal n’a pas à procéder à une anal

[…]