2016 QCCQ 9547, 2016 QCCQ 9547

Thibault c. Marenger 2016 QCCQ 9547 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023006-155 DATE : 20 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NANCY THIBAULT Demanderesse c. JULIE MARENGER Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ JF 1075 [ 1 ] Nancy Thibault réclame à Julie Marenger 5 700,00 $ à

titre de diminution du prix de vente ainsi qu’en dommages-intérêts découlant de la découverte d’infiltrations d’eau sur les murs de la fondation de la résidence acquise de cette dernière en novembre 2013. [ 2 ] Madame Thibault allègue que la cause des dommages pour laquelle elle réclame une indemnité résulte de la présence d’un vice caché. [ 3 ] En contestation, madame Marenger plaide que la cause des infiltrations d’eau alléguées par madame Thibault lui avait été dénoncée avant la vente et qu’ainsi il ne peut pas s’agir d’un vice caché. I- QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Le litige des parties soulève les deux questions de faits et de droit suivantes :

A) Les infiltrations d’eau alléguées par madame Thibault résultent-elles d’une cause dénoncée par madame Marenger avant la vente de la résidence?

B) Le cas échéant, quel est le montant de l’indemnité à laquelle a droit madame Thibault?

II- CONTEXTE [ 5 ] Le 25 novembre 2013, madame Thibault acquiert la résidence de madame Marenger, laquelle est située sur la rue de Maria à Gatineau. [ 6 ] L’acte de vente notarié signé par les parties inclut la garantie légale prévue au Code civil du Québec . [ 7 ] Avant de procéder à l’achat de la résidence, madame Thibault fait vérifier l’immeuble par l’inspecteur Steve Fortin. [ 8 ] Le 6 avril 2014, madame Thibault constate la présence d’eau au sous-sol qui semble provenir de l’un des murs de la fondation. [ 9 ] Madame Thibault requiert immédiatement les services de Steamatic afin que celle-ci procède à l’enlèvement de l’eau ainsi qu’aux travaux d’urgence nécessaires afin d’éviter des dommages supplémentaires. [ 10 ] Avisée verbalement par madame Thibault de la situation, madame Marenger visite la résidence le 30 avril 2014.

[ 11 ] Le 21 juillet 2014, par l’entremise de son avocat, madame Thibault fait parvenir une mise en demeure officielle à madame Marenger afin de la tenir responsable de tous les coûts nécessaires à la réparation de la cause des infiltrations d’eau survenues antérieurement. [ 12 ] Au mois d’août 2014, madame Thibault retient les services de la société 7716982 Canada inc. pour effectuer les travaux de réparation de la fondation du sous-sol. III- ANALYSE ET CONCLUSION

A) L’existence d’un vice caché [ 13 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec ( CCQ ) prévoit que le vendeur doit garantir l’acheteur des vices qui rendent impropre le bien à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent son utilité, lorsque ces vices existent au moment de la vente. [ 14 ] D’un autre côté, ce même

article prévoit que le vendeur d’un bien n’est pas tenu de garantir le vice qui est apparent au moment de la vente. [ 15 ] Le 2 e alinéa de l’article 1726 CCQ définit le vice apparent de la façon suivante : « … est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 16 ] Par sa demande judiciaire, madame Thibault allègue que malgré la diligence et la prudence dont elle a fait preuve en retenant les services d’un inspecteur en bâtiment avant de procéder à l’achat de la résidence, le problème ne pouvait pas être décelé avant la signature de l’acte de vente. [ 17 ] Or, les photos déposées au dossier de la Cour par madame Thibault démontrent que de l’eau s’écoule principalement du mur de la fondation du sous-sol où l’on retrouve une fenêtre extérieure. [ 18 ] D’autres photos démontrent que les employés de Steamatic pompent de l’eau à partir de la margelle extérieure de la fenêtre du sous-sol, lorsqu’ils effectuent les travaux d’urgence, à la demande de madame Thibault. [ 19 ] À la page 6 du rapport de l’inspecteur Fortin, ce dernier indique ce qui suit : « 108.

Fenêtres Cas mineur. Cadre de vinyle observé. Niveau de sol trop élevé dans les margelles arrière. Il y a risque d’infiltration d’eau par le cadre de fenêtre. Nous recommandons de descendre le niveau du sol au moins 2" en dessous de cadres de fenêtre. » [ 20 ] De plus, à la page suivante de son rapport, l’inspecteur note la présence de fissures observées à la fondation.

Bien que monsieur Fortin précise que les fissures qu’il constate ne devraient pas causer d’infiltrations d’eau, il admet qu’il lui est impossible de garantir qu’il n’y aura pas de fuites d’eau à ces endroits dans le futur. [ 21 ] De plus, la déclaration du vendeur, que madame Marenger signe le 7 novembre 2013 et qui est remise à madame Thibault avant l’achat, indique que des infiltrations d’eau au sous-sol, lors de la fonte des neiges, ont déjà été constatées. [ 22 ] Comme mentionnées précédemment, les infiltrations d’eau constatées par madame Thibault surviennent au printemps, soit au début du mois d’avril 2014. [ 23 ] Compte tenu des indications contenues au rapport de monsieur Fortin ainsi qu’aux déclarations de madame Marenger contenues à sa déclaration du vendeur, cela aurait normalement dû inciter un acheteur prudent et diligent à pousser davantage son inspection [1] , et même à consulter un expert [2] . [ 24 ] Confronté par le Tribunal aux constatations de l’inspecteur Fortin ainsi qu’au contenu de la déclaration préachat de madame Marenger, le représentant de la société 7716982 Canada inc., monsieur Daniel Bédard, qui procède aux travaux de rénovation du sous- sol à compter du mois d’août 2014, indique au Tribunal qu’une deuxième infiltration d’eau survient dans le sous-sol de la résidence de madame Thibault le 3 ou le 4 septembre 2014, lorsque lui-même y est présent pour finaliser les travaux de réparation de l’immeuble. [ 25 ] Monsieur Bédard indique au Tribunal que l’eau provient alors d’une fissure située sur un autre mur que celui où l’on retrouve la fenêtre extérieure. [ 26 ] Monsieur Bédard émet à ce moment l’opinion que la découverte de cette nouvelle fissure constitue un vice qui n’était pas apparent au moment de la vente et dont l’existence ne découle pas des signes d’infiltrations observés par l’inspecteur Fortin. [ 27 ] Or, aucun nouvel avis écrit ou même verbal n’est adressé à madame Marenger à la suite de la survenance de la deuxième infiltration d’eau et de la découverte d’une nouvelle fissure. [ 28 ] L’

article 1739 du Code civil du Québec ( CCQ ) prévoit ce qui suit : « 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »

[ 29 ] Dans un arrêt rendu en 2014, la Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Claude Joyal c.

CNH Canada Ltd . [3] a eu l’occasion d’analyser la portée juridique de cet article. [ 30 ] De façon préliminaire, la Cour d’appel souligne la distinction juridique des notions de "dénonciation" et de "mise en demeure", lesquelles comportent des caractéristiques distinctes [4] . [ 31 ] Procédant à l’analyse des conditions de la finalité de la dénonciation et de la mise en demeure, la Cour d’appel énonce plusieurs principes importants dont le Tribunal doit tenir compte dans l’évaluation de la nécessité ou non d’envoyer un avis de dénonciation à la suite de la découverte d’un vice caché. [ 32 ] Bien qu’il soit vrai qu’au moment où la mise en demeure du 21 juillet 2014 est envoyée à madame Marenger les rénovations au sous-sol ne sont toujours pas réalisées, il n’en demeure pas moins qu’aucun nouvel avis de dénonciation ne lui a été acheminé en septembre 2014 à la suite de la découverte de la nouvelle fissure.

Ainsi, madame Marenger n’est pas invitée à venir constater ni la nature de ce nouveau vice, ni l’étendue des dommages subis. [ 33 ] Dans ces circonstances, il ne fait aucun doute que l’absence de dénonciation de la découverte d’une nouvelle fissure constitue un préjudice réel grave à l’égard de madame Marenger, laquelle se voit dans l’impossibilité d’obtenir toutes les informations nécessaires et pertinentes à la préparation d’une contestation adéquate de la demande formée contre elle. [ 34 ] En conclusion, ou bien les infiltrations d’eau constatées par madame Thibault découlent d’une cause qui lui avait été dûment dénoncée par madame Marenger et constatée par l’inspecteur Fortin, ou bien elles découlent d’une cause qu’elle n’a jamais eu l’opportunité d’examiner. [ 35 ] Dans l’une ou l’autre des situations, cela a pour effet d’enlever à madame Thibault toute possibilité d’être indemnisée pour les dommages qu’elle allègue avoir subis.

B) La valeur des dommages subis [ 36 ] Compte tenu des conclusions du Tribunal quant à la responsabilité de madame Marenger relativement à la demande en diminution du prix de vente et en dommages-intérêts de madame Thibault, il n’y a pas lieu pour le Tribunal de se prononcer sur cette question. [ 37 ] Toutefois, et malgré le paragraphe qui précède, le Tribunal tient à préciser que s’il avait accueilli la demande de madame Thibault, la réclamation de cette dernière aurait été limitée à une somme de 700 $. [ 38 ] En effet, lors de son témoignage, monsieur Bédard précise que la découverte de la deuxième fissure observée au mois de septembre 2016 a nécessité l’intervention de l’entreprise Monsieur Fissure, laquelle facture 700 $ pour procéder à la réparation de celle- ci. [ 39 ] Quant au solde de la facture du 29 septembre 2014 de 5 700 $ que réclame madame Thibault au soutien de son action, monsieur Bédard reconnaît que seule une somme de 4 500,00 $ lui a été payée par madame Thibault.

Au surplus, monsieur Bédard indique que cette facture inclut des coûts de 1 000 $ pour la réparation de la galerie arrière de la résidence ainsi qu’une somme de 152 $ en ce qui concerne la réparation d’une remise extérieure. [ 40 ] Or, tous les témoignages entendus au procès ainsi que le rapport d’inspection de monsieur Fortin indiquent que la galerie arrière et la remise ont atteint la durée utile de leur existence au moment de la vente de la résidence. [ 41 ] En conséquence, même si elle avait été reconnue responsable des dommages subis par madame Thibeault, madame Marenger n’aurait pas pu être tenue de payer le coût de rénovations de biens qui n’avaient plus de valeur lors de la vente. [ 42 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] REJETTE la demande judiciaire de madame Nancy Thibault; [ 44 ] CONDAMNE Nancy Thibault à payer à Julie Marenger les frais de justice de la contestation, fixés à 159 $.

__________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q . Date d’audience : 15 juin 2016