2015 QCCA 1113, 2015 QCCA 1113

Ferland c. Turgeon 2015 QCCA 1113 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008111-137 (160-17-000026-100) DATE : 23 juin 2015 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JEAN-MARC FERLAND ÉLIZABETH PERTUISET APPELANTS – demandeurs en reprise d’instance c.

FRANCINE TURGEON INTIMÉE – défenderesse et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ALCAN LTÉE MISE EN CAUSE – mise en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 25 juillet 2013 par la Cour supérieure, district d’Alma (l’honorable Sandra Bouchard), qui a rejeté leur « Requête en injonction permanente et confessoire de servitude de passage » avec dépens. [ 2 ] Pour les motifs du juge Vézina, auxquels souscrivent les juges Rochette et Dufresne, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

Me Jocelyn Pilote et Me Diane Montminy Larouche, Lalancette, Pilote, s.e.n.c.r.l. Pour les appelants Me Jean-Noël Tremblay Simard, Boivin, Lemieux Pour l’intimée Date d’audience : 2 février 2015 MOTIFS DU JUGE VÉZINA

[ 4 ] Les Appelants demandent à la Cour, comme ils le demandaient en première instance, de déclarer le fonds de l’Intimée grevé d’une servitude de passage établie « par destination du propriétaire » conformément au Code civil du Québec : Art. 1183. La servitude par destination du propriétaire est constatée par un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant le morcellement éventuel de son fonds, établit immédiatement la nature, l'étendue et la situation de la servitude sur une

partie du fonds en faveur d'autres parties. Art. 1183. Servitude by destination of the owner is evidenced in writing by the owner of the land who, in contemplation of its future parcelling, immediately establishes the nature, scope and situation of the servitude on one part of the land in favour of other parts. [ 5 ] Comme la juge de première instance (la Juge), on peut voir la création d’une servitude par destination en deux étapes.

À la première, alors que le propriétaire, prévoyant le morcellement éventuel de son fonds, l’établit par un écrit où il précise sa nature, son étendue et les parties qui deviendront le fonds servant et le fonds dominant.

À la seconde, au moment du morcellement, la servitude prend effet, et ce, définitivement, à moins bien sûr que le propriétaire ne modifie son projet et n’écarte pour l’avenir la servitude préétablie. [ 6 ] La Juge rejette la demande des Appelants au motif que si, dans une première étape, le propriétaire avait établi une servitude en prévision du morcellement éventuel de son fonds, il avait « clairement repoussé » son établissement définitif au jour du morcellement, à la seconde étape. [ 7 ] Je partage l’avis de la Juge concernant la seconde étape.

Mais le jugement ne comporte pas vraiment d’analyse de la première et il importe de s’y arrêter d’abord, car je suis d’avis qu’elle ne s’est pas réalisée, c’est-à-dire que le propriétaire n’a pas établi de servitude en prévision d’un morcellement éventuel de son fonds. [ 8 ] J’examinerai tout de même les moyens des Appelants concernant la seconde étape. [ 9 ] Enfin, les Appelants invoquent aussi une propriété fiduciaire comme source de leur droit à une servitude de passage. Ça ne tient pas. [ 10 ] Voilà donc mon plan : A- Un résumé des faits; B- La première étape; C- La seconde étape; D- Une propriété fiduciaire.

A- Un résumé des faits [ 11 ] Il y a une certaine confusion dans la preuve, plusieurs faits sont marginaux ou inutiles. Les faits pertinents sont reliés à cinq actes notariés. [ 12 ] Le bail de 1974. Girard père [1] est propriétaire d’un fonds qui comprend un terrain au bord d’un lac et une île située à proximité. En 1974, il loue la moitié de l’île à la locataire Cyr, par bail notarié, alors que l’autre moitié est occupée par un tiers. Il accorde à sa locataire « le droit de passer sur son terrain » pour se rendre sur l’île. [ 13 ] La vente de 1987.

Le morcellement du fonds de Gérard père survient en février 1987 alors que son ayant droit, Gérard fille, vend une

partie du terrain au bord du lac tout en conservant la

partie restante de ce terrain ainsi que l’île, toujours occupée pour moitié par la locataire Cyr. La vente est faite à un premier acheteur qui par la suite revendra sa

partie à l’Intimée. Cette

partie vendue et celle restante sont toutes deux bornées au lac. [ 14 ] Ces deux actes sont les plus importants, car ils correspondent à la première et à la seconde étape de l’établissement de la servitude litigieuse. Les trois autres confirment l’interprétation à donner aux deux premiers. [ 15 ] La vente de l’île. En juillet 1991, Girard fille vend l’île à la locataire Cyr. Il y est fait mention du droit de passage de cette dernière par un renvoi à l’acte de vente de 1987, mais non au bail de 1974. [ 16 ] La tolérance de passage.

En novembre 1991, l’Intimée consent à Girard fille une « tolérance » de passage sur son terrain, acquis en 1987, au bénéfice de la locataire Cyr. Cette « tolérance » est incompatible avec l’existence d’une servitude grevant le terrain de l’Intimée (fonds servant), qu’elle soit réelle au bénéfice de l’île (fonds dominant) ou qu’elle soit personnelle au bénéfice de la locataire Cyr. [ 17 ] Le don de l’île.

En décembre 2010, Cyr, devenue propriétaire de l’île, la donne aux Appelants en prenant soin d’exiger que ces derniers la « dégagent de toute responsabilité [concernant le] droit de passage stipulé dans l’acte de vente de 1987 ».

B- La première étape [ 18 ] Selon les Appelants, le bail de 1974 constitue l’ « écrit du propriétaire du fonds » requis par l’article 1183, par lequel Girard père aurait établi la servitude par destination du propriétaire, et ce, « en prévoyant le morcellement éventuel de son fonds ».

Qu’en est-il? [ 19 ] Cet acte notarié prévoit que Girard père, le locateur, loue à la locataire Cyr : - La moitié NORD d’une île… - Également, une aire de stationnement pour une voiture [sur son terrain au bord du lac]…; - enfin une aire de stationnement pour un bateau sur la rive… CONDITIONS 1- Le présent bail prendra effet à compter de la date des présentes pour se terminer le 1 er jour de mai 1975 et il se continuera ensuite, d’année en année… 2- Le locataire reconnaît que le terrain décrit est loué uniquement pour fins de villégiature et sa destination se limite exclusivement à la construction d’un chalet… […] 8- Le locateur… cède également au locataire… le droit de passer, à pied et en voiture dans un chemin carrossable sur le résidu dudit [terrain au bord du lac], du chemin public au terrain ci-haut décrit. 9- ..

Si le locataire néglige de remplir en aucun temps, l’une quelconque de ces conditions, le locateur pourra révoquer le présent bail… […] 13- …d’un loyer annuel de $ 55.00 … payables d’avance… [ 20 ] Je ne puis voir dans ce bail de 1974 autre chose qu’un bail. Je n’y décèle aucune volonté du locateur, Girard père, de créer une servitude par destination du propriétaire. Voici trois éléments qui, à mon sens, démontrent plutôt le contraire. [ 21 ] Un premier.

L’acte est qualifié de bail et les termes utilisés sont propres à ce type de contrat : le locateur loue… au locataire, terme d’un an, à l’expiration du bail, loyer… À l’opposé, on n’y trouve aucun terme propre au domaine des servitudes; ni celui de servitude, permanente ou perpétuelle, réelle ou personnelle, ni celui de fonds servant ou dominant, ni celui d’une assiette de la servitude. Les termes choisis et ceux exclus sont révélateurs de l’objectif véritable de Girard père en signant cet acte, soit simplement de louer une moitié de son île. [ 22 ] Un deuxième élément.

La durée du bail est d’une année et il se continuera « d’année en année » à la condition que le locataire paie le loyer, sinon il peut être révoqué. Cette précarité est incompatible avec la perpétuité qui participe de la nature de la servitude. L’auteur Lafond écrit [2] : 1934 – Cardinal voit six conditions à la création d’une servitude réelle : […] 6 o Que la servitude soit de nature perpétuelle. • Jean-Guy CARDINAL, « Un cas singulier de servitude réelle », (1954-55 57 R. du N. 478, 485. […] À partir de ces conclusions, on peut dégager les caractères suivants de la servitude.

Il s’agit d’un droit immobilier (A.), …, perpétuel (C.),… C. Droit perpétuel 1947 – Il est de la nature de la servitude réelle, mais non de son essence, d’être créée pour une durée illimitée, tant que les fonds existent… [ 23 ] Un troisième élément. Le bail est un contrat bilatéral alors que l’établissement d’une servitude par destination est un acte unilatéral. Certes, un propriétaire peut à l’occasion d’un bail établir une telle servitude.

Mais si telle était la volonté de Girard père en 1974, son notaire aurait sans doute indiqué dans l’acte son intention de ce faire et sa prévision d’un morcellement éventuel de son fonds. Mais surtout, le notaire y aurait inscrit les éléments essentiels pour l’établissement d’une servitude de passage, soit une description précise des fonds servant et dominant ainsi que celle de l’assiette de cette servitude.

De sorte que « le document permette de dégager une volonté claire d’établir une servitude » [3] . [ 24 ] Quant à l’exigence que le propriétaire procède en « prévoyant le morcellement de son fonds », on ne peut déceler dans le bail aucun indice d’une telle prévision de la part de Girard père. Quant aux circonstances de la signature du bail, elles n’ont rien de spécial, si ce n’est peut-être que le bail en remplace un autre sans changement de situation pour la locataire Cyr. La preuve n’a pas été faite que

Girard père prévoyait éventuellement morceler son fonds. [ 25 ] Grever un fonds d’une charge en réduit potentiellement la valeur, il faut donc que la volonté de ce faire soit bien visible. Et cela vaut autant pour l’établissement d’une servitude réelle que personnelle puisque dans ce dernier cas aussi il y a nécessité d’un fonds servant.

Rien de tel ici. [ 26 ] De fait, le « droit de passer » de la locataire Cyr n’est qu’un accessoire de son droit à la jouissance de l’île, lequel droit cesse si son bail prend fin ou se continue s’il est renouvelé. [ 27 ] En conséquence, le bail de 1974 ne peut fonder la prétention des Appelants que Girard père aurait prévu morceler son fonds et aurait établi à cette fin une servitude par destination du propriétaire. Aucun autre écrit n’est invoqué. C- La seconde étape [ 28 ] Comme l’écrit la Juge, « Considérons » que le bail de 1974 établissait une telle servitude et passons à la seconde étape.

Dans cette hypothèse, il faut déterminer si au moment du morcellement la servitude est demeurée ou si elle a été écartée. [ 29 ] La Juge rappelle avec justesse cette deuxième possibilité par une citation de l’auteur Lafond [4] que je reprends : 2042 – L'acte par lequel deux fonds – ou les deux parties du même fonds – cessent d'appartenir à la même personne ne doit pas contenir de clause réglant l'avenir de l'arrangement matériel. S'il en renferme une, les parties n'ont qu'à y donner suite.

Ou bien… Ou bien la clause mentionne que l'acquéreur n'a pas droit à l'arrangement antérieur; dans ce cas, il n'y a pas non plus création d'une telle servitude, même si les autres conditions de l'

article 1183 C.c.Q. se trouvent réunies, les parties ayant elles-mêmes écarté la possibilité d'établissement d'une servitude. [ 30 ] Le morcellement survient avec la vente de 1987 alors que Girard fille vend une

partie du terrain au bord du lac à l’auteur de l’Intimée. [ 31 ] On trouve bien dans l’acte de vente notarié la clause habituelle « d’endurer toutes les servitudes actives et passives, apparentes et occultes », mais cette clause de style ne confirme ni ne dénie l’existence de quelque servitude que ce soit. [ 32 ] Le droit de passage de la locataire Cyr est mentionné dans une annotation en marge qui comporte un renvoi (Aucun écrit…). Une fois ce renvoi incorporé à l’annotation là où le proposent les Appelants, à la fin du deuxième alinéa, voici le texte de l’annotation qui commence par « LE TOUT », après la description du terrain vendu : VENTE [Girard fille] déclare vendre [une

partie de terrain au bord du lac] […] LE TOUT avec droit de passage à pied et en voiture sur le terrain [vendu]. L’acquéreur reconnaît avoir été informé par la venderesse que [la locataire Cyr] utilise une

partie du terrain [vendu] pour stationner sa voiture et l’embarcation qu’elle utilise pour se rendre à sa propriété. Aucun écrit n’a été consenti par le vendeur [Girard fille] ou ses auteurs [Girard père] pour justifier semblable droit et cette mention ne doit pas créer de droits en faveur de [la locataire] Cyr. [Girard fille] déclare [que la locataire Cyr et deux autres personnes] possèdent un droit de passage à pied et en voiture dans le chemin populairement dénommé numéro « 15 » pour avoir accès de la voie publique à leur propriété [chemin situé en

partie sur le terrain vendu]. [ 33 ] Les Appelants voient dans le deuxième paragraphe de cette annotation, ou à défaut dans le troisième, l’établissement définitif de la servitude établie par le bail de 1974 et peut-être même la création ( sic ) d’une servitude de passage. [ 34 ] Quant au deuxième alinéa, les Appelants écrivent : Ainsi, au présent stade du raisonnement juridique (c.-à-d. l’analyse faisant pour l’instant abstraction [du renvoi]), une Servitude par destination valide est créée, incluant le droit de stationnement, par la séparation des héritages. [ 35 ] On ne saurait scinder cet alinéa et ignorer la dernière phrase incorporée par le renvoi.

La Juge y a vu la volonté d’écarter l’établissement définitif de la servitude à ce moment crucial du morcellement du fonds. Elle écrit : [50] En référence directe avec la mention relative à l'utilisation par [la locataire] Cyr d'une

partie du terrain pour y stationner sa voiture et l'embarcation qu'elle utilise pour se rendre à sa propriété, il y est spécifiquement précisé qu'« Aucun écrit n'a été consenti par le vendeur ou ses auteurs pour justifier semblable droit et cette mention ne doit pas créer de droits en faveur de Dame Cyr ». [51] Difficile d'être plus clair. Que l'on prétende qu'un écrit existait et que cette déclaration est fausse ne change rien. Au moment de la division, les parties ont définitivement réglé le sort de l'arrangement matériel. Elles ont écrit noir sur blanc que cet arrangement ne créait pas de droit.

On a catégoriquement écarté la possibilité d'établir une servitude. […] [54] Ainsi, au moment même où la servitude aurait pu être créée, elle a été clairement repoussée de sorte qu'elle ne peut exister.

[ 36 ] Je partage l’avis de la Juge et, à plus forte raison, je ne vois pas là « une erreur manifeste » qui seule peut justifier une intervention de la Cour. [ 37 ] J’ajouterais que la déclaration de Girard fille qu’ « Aucun écrit n’a été consenti… pour justifier semblable droit » dénie toute volonté de son père de créer une servitude par destination du propriétaire par le bail de 1974. [ 38 ] Girard fille va réitérer ce déni au sujet du droit de passage de la locataire Cyr dans l’acte de vente de l’île en juillet 1991 en y faisant inscrire : Également avec un droit de passage et de stationnement stipulés dans [l’acte de vente de février 1987].

L’acquéreur dégage cependant le vendeur de toute responsabilité relativement à l’existence de ce droit de passage et de stationnement. [ 39 ] La locataire Cyr, devenue propriétaire de l’île, fait sien ce déni dans l’acte de donation de l’île aux Appelants : Le donateur cède également le droit de passage et de stationnement stipulés dans [l’acte de vente de 1987]. Le donataire dégage cependant le donateur de toute responsabilité relativement à l’existence de ce droit de passage et de stationnement. [ 40 ] Il y a encore l’acte de tolérance de novembre 1991. Girard fille, après avoir vendu en 1987 une

partie de son terrain à l’Intimée, va lui demander en novembre 1991 un droit de passage sur le terrain vendu et elle va aussi obtenir une « tolérance » pour la descente d’un bateau, sans « qu’aucun véhicule automobile ou autres » ne puissent être laissés sur l’immeuble de l’Intimée. Ce bail d’un an, sans loyer, qui « ne pourra en aucun temps être enregistré » a pris fin quelques années plus tard.

Cette démarche de Girard fille est incompatible avec l’existence d’une servitude de passage. [ 41 ] Le deuxième alinéa de l’annotation n’est d’aucun secours aux Appelants. [ 42 ] Quant au troisième alinéa : [Girard fille] déclare que [la locataire Cyr et deux autres personnes] possèdent un droit de passage à pied et en voiture dans le chemin populairement dénommé numéro « 15 » pour avoir accès de la voie publique à leur propriété [chemin situé en

partie sur le terrain vendu]. les Appelants soutiennent qu’il « crée un droit de passage par lui-même ». [ 43 ] Ils développent ce moyen : …les Appelants ont spécifiquement plaidé que cette déclaration était en fait (et surtout) créateur de droit, tout comme l’était le [deuxième alinéa].

En d’autres termes, cette déclaration suffisait pour créer en bonne et due forme le droit de passage recherché, sans même l’aide de la Servitude par destination, en s’inscrivant, logiquement, dans un trio : droit de superficie/confirmation du droit de passage écrit sans P- 6/Servitude par destination. [ 44 ] Ce « trio » ne me séduit pas. [ 45 ] Les Appelants confondent ici le droit de passage dans le chemin « 15 » et le droit de passage additionnel accordé à la locataire Cyr pour se rendre de l’extrémité de ce chemin « 15 » jusqu’à la rive du lac. [ 46 ] Girard fille, dans l’acte de vente de l’île à la locataire Cyr en juillet 1991, et cette dernière elle-même, dans l’acte de donation aux Appelants en 2010, font la distinction entre : …un droit de passage en faveur de l’acquéreur et ses ayants droit, à pied et en voiture sur le chemin No 15, et ce, à perpétuité. [et] …un droit de passage et de stationnement stipulés dans [l’acte de vente de février 1987].

L’acquéreur dégage cependant le vendeur de toute responsabilité relativement à l’existence de ce droit de passage et de stationnement. [ 47 ] Le premier droit de passage, sur le chemin 15, ne pose pas problème contrairement au second qui permet « au locataire de l’île, à ses invités et à ses ayants droit » de circuler au bout de la galerie du chalet de l’Intimée. Celle-ci a toléré cette situation un certain temps, mais elle y a mis fin rapidement. [ 48 ] L’interprétation des Appelants donne à l’annotation une portée qu’elle n’a pas.

À mon avis, ce texte ne reflète aucune volonté de créer une servitude, elle constitue simplement un avis à l’acquéreur de certains droits existants, sous toutes réserves.

D- Une propriété superficiaire [ 49 ] Voici quelques extraits du mémoire des Appelants où ils développent ce moyen subsidiaire : • Les Appelants ont… obtenu de [Girard père] un droit de superficie qui leur a permis d’abord de construire un chalet… • Ce droit de superficie écrit est d’ailleurs complété par l’application de la prescription acquisitive, acquise depuis longtemps… • …le superficiaire jouit de tous les droits accessoires nécessaires pour lui permettre de bénéficier de son droit de superficie,

incluant un droit de passage pour se rendre à son immeuble, un droit de puiser de l’eau, etc. [ [5] ] • …les Appelants (ou leurs auteurs en titre) s’étaient vu concéder le droit de passage ainsi que le droit de stationner leur véhicule automobile et leur embarcation sur le Fonds servant comme accessoire du droit de superficie en cause. • Ce droit existe indépendamment de la Servitude par destination réclamée… [ 50 ] Il est vrai que, par le bail de 1974, Girard père, le locateur, permet à la locataire Cyr de construire un chalet sur la

partie de l’île louée. Il renonce par là au bénéfice de l’accession [6] et il en résulte donc une propriété superficiaire [7] , celle du chalet qui appartient à la locataire et non au propriétaire du fonds sur lequel il est érigé. [ 51 ] Il n’y a pas de lien nécessaire entre la jouissance d’un chalet sur une île et un droit de passage sur un terrain donné parmi tous ceux situés sur la rive du lac. L’îlien peut y accéder à partir de tout point de la rive.

Par exemple, ici, il y a un quai public pas très loin de l’île. [ 52 ] Par contre, s’il s’agit d’un droit de passage concédé , comme l’écrivaient les Appelants, alors ce droit « est réglé par la convention » de concession comme le prescrit l’article 1111. [ 53 ] Quoi qu’il en soit, la propriété superficiaire du chalet a pris fin en 1991 lorsque Girard fille a vendu l’île à la locataire Cyr.

Ainsi, la propriété du fonds et celle superficiaire du chalet ont été réunies dans une seule et même personne faisant cesser la division de l’objet du droit de propriété ( C.c.Q. , art. 1114) [8] . [ 54 ] Par ailleurs, la Juge a aussi pris acte que la prétention d’une enclave était retirée. [ 55 ] On le comprend puisque la locataire Cyr, devenue propriétaire de l’île, la donne aux Appelants, en 2010, et leur donne en outre « un terrain de la forme d’un « L » borné vers le NORD par le chemin 15… et quant au pied du « L »… donnant sur le lac ».

Ils peuvent donc emprunter la route 15 de la voie publique jusqu’à leur terrain en « L », y stationner leur voiture et se rendre à la rive pour monter dans leur embarcation et gagner l’île. Conclusion [ 56 ] On comprend le mécontentement des Appelants qui perdent le chemin d’accès à l’île qu’ils empruntaient depuis longtemps. Mais il leur revenait de prouver l’existence d’une servitude.

Les cinq actes notariés démontrent plutôt le contraire. [ 57 ] En conclusion, il n’y a pas d’enclave, il n’y a plus de propriété fiduciaire et il n’y a jamais eu de servitude de passage par destination du propriétaire. [ 58 ] Pour ces motifs, je suis d’avis de rejeter l’appel, avec dépens. PAUL VÉZINA, J.C.A. [5] C.c.Q. , art. 1111. Le droit du propriétaire superficiaire à l'usage du tréfonds est réglé par la convention. À défaut, le tréfonds est grevé des servitudes nécessaires à l'exercice de ce droit; elles s'éteignent lorsqu'il prend fin. Art. 1111.

The right of the superficiary to use the subsoil is governed by an agreement. Failing agreement, the subsoil is charged with the servitudes necessary for the exercise of the right. These servitudes are extinguished upon termination of the right. [6] C.c.Q. Art. 955. Les constructions, ouvrages ou plantations sur un immeuble sont présumés avoir été faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir. Art. 955. Constructions, works or plantations on an immovable are presumed to have been made by the owner of the immovable at his own expense and to belong to him. [7] C.c.Q. Art. 1110.

La propriété superficiaire résulte de la division de l'objet du droit de propriété portant sur un immeuble, de la cession du droit d'accession ou de la renonciation au bénéfice de l'accession. Art. 1110. Superficies results from division of the object of the right of ownership of an immovable, transfer of the right of accession or renunciation of the benefit of accession.

[8] C.c.Q. Art. 1114. La propriété superficiaire prend fin: 1° Par la réunion des qualités de tréfoncier et de superficiaire dans une même personne, sous réserve toutefois des droits des tiers; […] Art. 1114. Superficies is terminated (1) by the union of the qualities of subsoil owner and superficiary in the same person, subject to the rights of third persons; […]