2015 QCCQ 11804, 2015 QCCQ 11804

Pollack c. Jovicic 2015 QCCQ 11804 COURT OF QUEBEC «Administrative and Appeal Division» CANADA PROVINCE OF QUEBEC DISTRICT OF MONTREAL TOWN OF MONTREAL Civil Division No: 500-80-031341-150 DATE: November 9, 2015 ______________________________________________________________________ BY THE HONOURABLE SCOTT HUGHES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DAVID POLLACK Plaintiff v.

DRAGISA JOVICIC Defendant -and- MAGDA BISHAY (alias GLADYS POLLACK) Interested Party -and- RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUDGMENT ON A MOTION FOR LEAVE TO APPEAL FROM THE RÉGIE DU LOGEMENT (Article 91 of an Act respecting the Régie du logement (C.Q.L.R. c.

R-8.1)) ______________________________________________________________________ [ 1 ] David Pollack (“the Tenant”) requests leave to appeal a decision of the Régie du logement (“the Régie”) [1] , dismissing his motion for revocation of a prior decision condemning him to pay two months rent in the amount of $3 225. [ 2 ] At the hearing of this motion, Dragisa Jovicic (“the Lessor”) did not appear. He had, at a previous date, asked for a postponement and the parties had agreed to this new date of presentation. [ 3 ] Tenant’s representative contacted Lessor, who responded that he would not be present.

The Court proceeded in Lessor’s absence. [ 4 ] The interested party, Magda Bishay, Mr. Pollack’s ex-wife was present at the hearing. She argued that the Régie’s decision was obviously well founded and that she is the victim of her ex-husband’s abusive proceedings.

ARTICLE 91 OF AN Act respecting the Régie du logement [ 5 ]

Article 91 of an Act respecting the Régie du logement (“ the Act ”) states: 91. An appeal lies, on leave of a judge of the Court of Québec, from decisions of the Régie du logement when the matter at issue is one which ought to be submitted to the Court of Québec . […] (Emphasis added) [ 6 ] The criteria to be applied in the application of this

article are well known [2] . For the Court to grant leave, it must be convinced that the proposed issues are serious, new, controversial or of general interest. More precisely, leave will be granted only if there is an

apparent weakness in the decision; a gross or manifest error in the appreciation of facts; a contravention to natural justice or insufficient reasons. It is not sufficient for the Court to conclude that the Régie committed an error, it must also be convinced that the issues meet the above mentioned criteria. THE DECISION [ 7 ] The relevant facts are uncontested.

The Régie summarizes them as follows: [6] La preuve démontre que le locateur et le locataire étaient liés par un bail pour le logement concerné du 1 er septembre 2011 au 30 juin 2012. [7] Il appert qu’au cours de l’année 2012, le locataire se sépare de sa conjointe Magda Bishay et va résider au […] à Dollard-des- Ormeaux.

Magda Bishay pour sa part quitte le logement concerné et aménage dans le logement #70 dans le même immeuble. [8] Le 26 avril 2012, le locateur dépose un recours contre Magda Bishay et le locataire dans lequel il réclame le loyer dû du mois d’avril 2012 (1 075 $) ainsi que les loyers dus au moment de l’audience. [9] Le locateur signifie les défendeurs à l’adresse de Magda Bishay, soit au […], Dollard - Des-Ormeaux. Par la suite, les avis d’audience sont également envoyés à cette adresse. [10] À l’audience tenue le 20 mai 2014, le locataire est absent.

Une décision est rendue le 5 juin 2014 qui condamne le locataire à payer au locateur une somme de 3 225 $ plus les intérêts et les frais. Copie de cette décision est transmise aux défendeurs au […] à Dollard-Des-Ormeaux. [11] Le 11 novembre 2014, le locataire allègue qu’il a eu connaissance de la décision rendue le 5 juin 2014 suite à la signification d’un bref d’exécution. Le 20 novembre 2014 par le biais de ses avocats, il dépose une demande de rétractation. [12] Une audience est fixée sur cette demande.

Toutefois, le litige relevant de la juridiction des petites créances, le locataire ne peut être représenté par avocat. [13] Par une décision rendue le 29 décembre 2015, la juge administrative Luce De Palma, saisie du dossier, ratifie la demande du locataire en rétractation et reporte l’audition à une date ultérieure. [14] Le dispositif de cette décision se lit comme suit : « POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : RATIFIE la demande de rétractation du demandeur M. David Pollack. REMET la cause afin que la demande de rétractation du demandeur M.

David Pollack soit entendue à une date ultérieure, audience lors de laquelle M. David Pollack devra faire valoir ses droits sans l'assistance d'un procureur; DEMANDE au maître des rôles de placer cette cause sur un rôle d'audiences pour une durée de 90 minutes. » [15] Encore là, copie de cette décision rendue le 29 décembre 2015 est envoyée au locataire et Magda Bishay à l’adresse indiquée au dossier, soit [adresse 1] St-Jean à Dollard-des-Ormaux. [16] La demande de rétractation du locataire est à nouveau mise au rôle pour être entendue le 9 avril 2015.

Un avis est envoyé au locataire et à Magda Bishay au [adresse 1] à Dollard-des-Ormaux. [17] À l’audience, le 9 avril 2015, le locataire est absent et par une décision rendue le 27 avril 2015, le juge administratif Ross Robins rejette la demande de rétractation du locataire pour absence de preuve. [18] Ce n’est que le 23 avril 2015 que le locataire transmet un avis de changement d’adresse à la Régie du logement. [19] Devant la soussignée, Magda Bishay témoigne qu’elle a informé le locataire que du courrier lui était destiné et provenant du locateur était acheminé à son adresse.

Le locataire, allègue-t-elle, refusait de le recevoir et répliquait « let them find me » ou encore « I don’t care ». [20] Devant l’attitude du locataire, elle a donc cessé de recevoir son courrier et retourné les envois. THE Issues [ 8 ] The Tenant’s arguments are: II. ARGUMENTS This reasoning is subject to two weaknesses: 1) There is no positive obligation on a person with an open file at the Regie du logement to provide a change of address. Not doing so is not «negligence.» 2) Audi alteram partem is a fundamental principle of equity and procedural fairness. Mr.

Pollack was not afforded his right to be heard and to assert his serious defense to the merits of the case.

These questions raise fundamental issues regarding the administration of justice before a quasi-judicial body and have harmful effects for future parties deprived of their right to be heard. THE Analysis [ 9 ] Tenant’s description of the rules applicable to his motion are correct. [ 10 ] He cites judge Daniel Dortélus in Bremont c. Sevigny [3] : [11] Selon les critères dégagés par la jurisprudence pour l’application de l’

article 91 de la L.R. , il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de la requête pour permission d'appeler, d'entrer dans le mérite des questions soulevées [2] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si un des critères est rencontré pour accorder la permission d'appeler, soit que la question que la locataire veut soumettre à cette Cour est controversée [3] , sérieuse, nouvelle, d'intérêt général [4] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [5] . [ Foot notes omitted ] [ 11 ] He further cites the Court of appeal in Groupe JSV Inc. c.

Goal Capital Inc . [4] , as to the rules concerning revocation of judgments: [30] En matière de rétractation de jugement pour cause de « surprise ou autre cause jugée suffisante » ( C.p.c ., art. 482 ) [2] , le rescindant (les « motifs qui justifient la rétractation ») et le rescisoire (« les moyens de défense à l’action ») sont des vases communicants.

Plus les moyens de défense sont sérieux, plus sont vraisemblables et recevables les motifs du défendeur pour expliquer que son défaut est dû à la surprise, à l’oubli, à l’inadvertance, à la méprise, à une erreur, peut-être même stupide, mais sincère . [ Emphasis added ] [ 12 ] In the present instance, even when applying the rules set out by the Court of appeal, there is no apparent weakness in the decision of the Régie. [ 13 ] The adjudicator cites the testimony of Mrs.

Bishay: [19] Devant la soussignée, Magda Bishay témoigne qu’elle a informé le locataire que du courrier lui était destiné et provenant du locateur était acheminé à son adresse. Le locataire, allègue-t-elle, refusait de le recevoir et répliquait « let them find me » ou encore « I don’t care ». [ 14 ] According to this evidence, the adjudicator concluded: [27] Dans le présent dossier, le tribunal estime que le locataire a fait preuve de négligence dans la conduite de ses affaires.

Tout d’abord, il appert que le locataire s’est désintéressé de ses affaires en ne s’assurant pas de faire son changement d’adresse dès qu’avisé par son ex-conjointe des procédures entreprises par le locateur et de la correspondance relative à celle-ci. [28] Par ailleurs, le tribunal ne s’explique par pourquoi le locataire n’a pas avisé la Régie de sa nouvelle adresse suite à la décision rendue le 29 décembre 2015 alors qu’il savait qu’il ne pouvait être représenté par avocat et qu’une nouvelle audience serait fixée. [29] Le tribunal considère que le locataire a été négligent en laissant progresser le dossier, sans prendre les mesures nécessaires pour s’assurer de recevoir toutes ses correspondances et avis d’audience. [30] Dans les circonstances, le tribunal estime que le locataire n'ayant pas démontré avoir été empêché de fournir une preuve par surprise, fraude ou cause jugée suffisante alors que son absence à l'audience le 9 avril 2015 résulte de sa négligence, le tribunal ne peut faire droit à sa demande. [ 15 ] In Groupe JSV Inc ., the Court of appeal did not have a situation such as this in mind.

All of the examples cited by the Court of appeal are of errors, in good faith, on the part of a party. The facts in this matter do not constitute an error on the part of Mr. Pollack but rather a clear choice on his part to ignore the fact that he was being summoned to a hearing by the Régie. Clearly, there is no error on his part when he stated “let them find me”. Perhaps, such a position on his part was “stupid” (to cite the Court of appeal), however, it is impossible to reasonably conclude that this is an error. [ 16 ] As well, Mr. Pollack was heard at the hearing dismissing his motion for revocation.

Therefore, obviously he explained the facts of the situation. The adjudicator was not convinced that his actions were the fruit of an error on his part, but rather his negligence. Typically, this Court will not give leave to appeal in situations were the Régie has evaluated the credibility of a party testifying before it [5] . [ 17 ] The Court will respond to the two questions put forward by Tenant. [ 18 ] The first question does not justify leave.

Whether or not there is a positive obligation on the person to provide a change of address to the Régie, the facts of this situation are such that this question is not applicable. The Régie dismissed the revocation because Mr. Pollack chose not to be present. [ 19 ] As for the second question, a party’s right to be heard and to present a defense, however serious it might be, is not without limits.

When a party, knowing full well that he has been summoned to a hearing, neglects to be present, he must be deemed to have renounced to his right. [ 20 ] There is no issue here that “ought to be submitted to the Court of Québec”.

FOR THESE reasons, the court : Dismisses the motion for leave to appeal, without costs. __________________________________ SCOTT HUGHES, J.C.Q. David Plotkin DAVIES WARD PHILLIPS & Vineberrg LLP For the Plaintiff Date of hearing: October 7, 2015