2011 QCCQ 908, 2011 QCCQ 908

Pelletier c. Watt 2011 QCCQ 908 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-017210-086 DATE : 10 février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LAFLAMME, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DIANE PELLETIER […] Gatineau (Québec) […]

Partie demanderesse c. DOUGLAS WATT et LAURA BRILL […] Gatineau (Québec) […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame initialement la somme de 6 817,55 $ aux motifs que la résidence qu'elle a achetée des défendeurs est atteinte de vices cachés. À l'audience, ce montant est ajusté à 6 059,36 $ [1] . Les défendeurs contestent la réclamation en soutenant que les vices étaient apparents sans compter que les travaux de revêtement de sol ont été exécutés selon les normes. I.

LA QUESTION EN LITIGE [ 2 ] La présence de quelques fissures dans la céramique au moment de l'achat était-il un indice perceptible de la présence d'un vice ? II. LES FAITS [ 3 ] Les défendeurs possèdent une résidence de type semi-détaché depuis 2000. Dans les mois qui précèdent la mise en vente de la propriété, ils effectuent des travaux de rénovation des revêtements de sol. La preuve révèle qu'ils installent de la céramique à plusieurs endroits au rez-de-chaussée. Ils mettent en vente leur propriété en 2006.

C'est ainsi que la demanderesse effectue deux visites pré-achat et une visite avec un inspecteur en bâtiment avant la conclusion de la vente. Cette dernière visite a lieu le 3 août 2006. L'inspecteur conclut que la construction est conforme aux normes. Il constate toutefois que des rénovations mineures ont été faites de façon amateur, mais qu'elles peuvent être corrigées à faible coût. Au

chapitre des couvre-planchers, il note une «légère déflection du plancher(sic)» et «plusieurs tuile de céramique brisées dû à la faiblesse du plancher, à corriger (sic)». Quant à la structure du plancher, il émet le commentaire suivant : «Un poteau de support a été enlever, peux avoir une déflection au plancher (sic)». [ 4 ] Lors de ses visites, la demanderesse constate une fissure de trois ou quatre carreaux de céramique dans la salle à manger près de l'escalier. Il s'agit des mêmes fissures constatées par l'inspecteur en bâtiment Normand Mailloux.

Celui-ci lui explique que la cause relève probablement en raison de l'absence d'une poutre de soutènement. Le bris des tuiles serait également compatible avec la chute d'un objet lourd. Elle ne pose pas d'autres questions au représentant des défendeurs puisque la réponse de son inspecteur la satisfait. Le témoignage de l'inspecteur Mailloux établit de façon prépondérante qu'il n'y avait aucune indication qui pouvait laisser croire à autre chose que les hypothèses soumises.

D'ailleurs, il n'a pas photographié les fissures constatées puisqu'elles n'étaient ni graves, ni suspectes. [ 5 ] Comme le problème semble mineur et cosmétique, elle achète la propriété des défendeurs au prix de 178 000 $. La vente est faite avec la garantie légale. Elle prend possession de l'immeuble le 21 septembre 2006. [ 6 ] Vers les mois de mars et avril 2007, elle constate l'apparition de nouvelles fissures dans les carreaux de céramique dont une en forme de «L» dans la salle à manger.

Puis au mois d'août suivant, elle constate des fissures dans le vestibule, dans la cuisine, la salle à manger et dans le passage. Les photographies déposées illustrent bien l'état du revêtement de céramique. En octobre 2007, c'est dans la salle de lavage qu'apparaît une fissure. Lors de l'achat, il y en avait déjà une, mais elle était peu apparente (derrière la toilette) et pouvait laisser croire à un bris lors de sa pose.

[ 7 ] Le 13 septembre 2007, la demanderesse contacte monsieur Watt pour l'informer du problème. Elle l'invite à venir constater ses dires. Il refuse. C'est ainsi qu'elle expédie une mise en demeure aux défendeurs le 17 septembre 2007. À la demande de monsieur Watt, elle lui en transmet une version en anglais en janvier 2008, le tout accompagné d'une estimation des coûts pour remplacer la céramique. [ 8 ] La demanderesse a obtenu de l'entrepreneur Rénovation Bourgeois & Paradis une évaluation des coûts de remplacement.

Les travaux coûteraient 7 564,02 $ plus le coût des carreaux de céramique, du ciment et du coulis. Une seconde estimation est obtenue de Aylmer Rénovation qui évalue la main d'œuvre à 3 800 $ plus les taxes. Comme les défendeurs n'ont pas répondu à la mise en demeure, la demanderesse a octroyé le contrat de réparation à Aylmer Rénovation. [ 9 ] Monsieur Mailloux est retourné examiner le plancher à l'automne 2007. Les nouvelles fissures mettent en évidence qu'elles semblent suivre les limites de chaque feuille de contreplaqué de 4' X 8'.

Il attribue cette défectuosité à une préparation déficiente du sol avant la pose de la céramique plus particulièrement à un vissage insuffisant des feuilles de contreplaqué. Il convient qu'il n'a jamais demandé à voir les plans originaux avant d'affirmer l'enlèvement d'un poteau de soutien. [ 10 ] Ted Gendron est un entrepreneur général qui détient des cartes de compétence notamment pour la pose de revêtements de sol. C'est lui qui a exécuté les travaux correctifs. Lors de l'enlèvement de la vieille céramique, il constate sans l'ombre d'un doute les causes des fissures.

D'abord, les joints entre les panneaux de contreplaqué étaient serrés les uns contre les autres, ne laissant aucun espacement pour l'expansion. Il constate également que les panneaux sont insuffisamment vissés et que l'espacement entre les vis est trop grand. De plus, il indique que les vis n'étaient pas assez longues pour transpercer les couches du revêtement. Les vis ne pouvaient transpercer le revêtement à la base puisque les défendeurs avaient laissé le revêtement de vinyle ajoutant à l'instabilité du plancher. Monsieur Gendron a donc procédé à l'enlèvement des couches, et ce, jusqu'au revêtement original.

Il indique que même si la demanderesse a procédé à l'installation de bois franc à certains endroits, le coût pour la pose de ce type de revêtement est d'environ 1 000 $ à 1 200 $ moins dispendieux que la céramique. [ 11 ] La réclamation de la demanderesse de 6 059,36 $ se détaille comme suit : • Matériaux: 2 500,34 $ • Main d'œuvre : 4 289,25 $ • Total : 6 789,59 $ [ 12 ] De cette somme, elle déduit toutefois 828,78 $ pour tenir compte de la qualité supérieure de céramique qu'elle a fait poser (2,95 $ vs 1,30 $ à raison de 445 pieds carrés). [ 13 ] À cette somme s'ajoutent les frais de poste recommandée (16,34 $), développement de photos (11,62 $), frais de signification des actes d'assignation (23,82 $) et 46,77 $ pour des copies couleur de documents pertinents. [ 14 ] Le défendeur Watt témoigne avoir installé la céramique en 2005.

Il a exécuté lui-même les travaux avec de l'aide notamment celle de son père. Il dit avoir obtenu et suivi les conseils du fournisseur de matériaux. Lorsqu'il a constaté des fissures, il croyait que c'était en raison de la mauvaise qualité de la tuile. Il admet avoir posé de la céramique de moindre qualité en raison du budget limité dont il disposait. Il dit avoir agi en toute bonne foi et au meilleur de ses connaissances et des conseils reçus. Il ajoute que juste avant la vente, il a changé quelques carreaux dans le vestibule.

Ce fait n'a pas été porté à la connaissance de la demanderesse. [ 15 ] Il plaide que la demanderesse était au fait que des tuiles étaient fissurées. Ainsi, elle ne peut prétendre à un vice caché. Il soutient de plus que la thèse de l'inspecteur ne tient pas. Il n'y a jamais eu de poutre de soutènement. Il affirme avoir diminué le prix de vente pour tenir compte de cette défectuosité.

L'agent immobilier des défendeurs se souvient qu'il a été question des fissures avec l'agent de la demanderesse mais ne peut en dire davantage si ce n'est que de façon générale, on tente de faire réduire le prix de vente lorsque l'on constate des défectuosités. III. LE DROIT [ 16 ] Il y a lieu de rappeler le principe énoncé à l’

article 2803 du Code civil du Québec : c elui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Cette preuve doit se faire selon la balance des probabilités. [ 17 ] Par ailleurs, en matière de vices cachés, le Code civil du Québec énonce, entre autres, les principes suivants : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 18 ] Le vice caché dont il est question à l’article 1726 est une imperfection, une anomalie qui porte atteinte à l’usage ou à l’utilisation du bien [2] . Le vice doit être grave et rendre le bien impropre à son utilisation au point où il n’aurait pas acheté le bien ou n’aurait pas donné si haut prix [3] . La Cour suprême a déterminé que le vice n'a pas à rendre le bien complètement inutilisable.

Il suffit qu'il réduise considérablement son utilité par rapport aux attentes légitimes d'un acheteur prudent et diligent [4] . Pour apprécier la gravité du vice, le tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparation, de l'importance des inconvénients subis par l'acheteur, de la diminution réelle de la valeur du bien et du temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer [5] .

[ 19 ] La Cour suprême du Canada dans ABB inc. c. Domtar Inc. a déterminé que le caractère caché d'un vice s'évalue objectivement en examinant l'inspection du bien faite par l'acheteur lors de l'achat, à la lumière de ce qu'un acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, aurait constaté [6] . On reconnaît également qu’il y a vice caché lorsqu'un acheteur prudent et diligent, voire un expert, ne peut le déceler sans endommager la construction [7] .

Il en est de même pour le vice que l’on ne peut découvrir que par l’excavation ou la démolition [8] . [ 20 ] Notre Cour d'appel a déterminé que lorsque l'immeuble présente des indices permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou procéder à une vérification satisfaisante. Elle ajoute que si l'acheteur fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige ce dernier à une inspection plus approfondie [9] . [ 21 ] La Cour d’appel dans Placements Jacpar inc. c.

Benzakour [10] sous la plume de l’honorable juge LeBel maintenant à la Cour suprême énonce que : Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent. Il impose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien meuble ou immeuble. C'est à la définition de cette norme que se relie le problème de l'expertise. On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris. [ 22 ] Et plus loin : En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence.

Cette dernière exige qu'il prête une attention suffisante à l'objet qu'il examine. Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. [ 23 ] Plus récemment notre Cour d'appel a réaffirmé ce principe dans Rouillard c.

St-Martin [11] : Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice. [ 24 ] Lorsque le vice n'est pas caché, la garantie légale ne s'applique pas. [ 25 ] Le vendeur assume également une obligation de loyauté envers l'acquéreur. Il ne doit pas l'induire en erreur en suscitant un faux sentiment de sécurité.

De fausses déclarations au sujet de l'état du bien dégagent l'acquéreur de son obligation de pousser plus avant son inspection [12] . Un vice objectivement apparent, mais accompagné de déclarations trompeuses de la part du vendeur, est considéré par la jurisprudence comme étant un vice caché [13] . [ 26 ] De plus, le fait que le vendeur ignore le vice caché ne prive pas les acheteurs de leur recours puisque la garantie de qualité est une obligation qui repose sur les épaules du vendeur. [ 27 ] Ces jalons légaux étant posés, il y a lieu de les appliquer à la présente affaire. IV.

APPLICATION À LA PRÉSENTE AFFAIRE [ 28 ] Le Tribunal n'a aucune hésitation à conclure que la demanderesse s'est comportée en acheteur prudent et diligent. Après deux visites pré-achat, elle a requis les services d'un inspecteur en bâtiment. Pour expliquer la fissure de trois ou quatre carreaux de céramique, il émet deux hypothèses : une déflexion du plancher en raison de l'absence d'une poutre ou tout simplement la chute d'un objet lourd.

Même si l'inspecteur avait eu les plans originaux et constaté qu'il n'y a jamais eu de poutre, rien n'aurait pu lui permettre de trouver la cause du problème sans enlever le revêtement. La preuve prépondérante est à l'effet qu'il n'existait aucun autre indice annonciateur permettant de croire en un problème plus sérieux. Le vice s'est révélé graduellement. La demanderesse l'a dénoncé en temps utile. [ 29 ] Il est anormal qu'un plancher de céramique se fissure ainsi. Les défendeurs ont installé le plancher de céramique au meilleur de leurs connaissances. Le Tribunal ne remet pas en question leur bonne foi.

Mais la preuve prépondérante apportée par un installateur professionnel et le constat de l'inspecteur avant le démantèlement du plancher amène à conclure, sans l'ombre d'un doute, à une mauvaise préparation du plancher avant l'installation de la céramique. La demanderesse ne pouvait pas deviner ce qui se cachait sous le plancher de céramique. Le Tribunal conclut qu'il s'agit d'un vice caché au sens de l'

article 1726 C.c.Q . [ 30 ] On ne peut parler de vice mineur. Il est grave puisqu'il affecte la structure et l'esthétisme du plancher. Comme le vice, le coût de remplacement est relativement important au point où la demanderesse n'aurait pas payé un si haut prix si elle avait connu l'ampleur du problème. Le Tribunal rejette la prétention des défendeurs selon laquelle une diminution de prix de vente a déjà été consentie pour compenser les fissures. Il n'y a aucune preuve prépondérante à cet effet. La preuve révèle qu'au moment de la vente, seulement trois ou quatre carreaux devaient être changés.

Que cela ait pu contribuer à faire diminuer le prix de vente, soit, mais il est difficile sinon impossible de concevoir une diminution de prix de 4 000 $ pour trois ou quatre carreaux de céramique fissurés, d'autant plus que les défendeurs ont laissé des carreaux de rechange lors de la vente. Ce dernier élément est de nature à susciter un faux sentiment de sécurité chez l'acheteur puisque cela peut lui laisser croire qu'il n'y aura que quelques tuiles à changer.

De plus, les défendeurs n'ont jamais informé la demanderesse que d'autres carreaux avaient dû être changés, pas plus qu'ils ne l'ont informée de la préparation pour le moins inhabituel du plancher avant la pose de la céramique. [ 31 ] La demanderesse a mitigé ses dommages. Elle a choisi l'entrepreneur qui coûtait le moins cher. De plus, elle a tenu compte dans ses calculs de la qualité supérieure de la céramique installée lors des travaux correctifs.

Ainsi, elle ne s'enrichit pas au dépens des défendeurs. [ 32 ] Le Tribunal considère que la demanderesse a prouvé de façon prépondérante le bien-fondé de sa réclamation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE la demande de la demanderesse ; CONDAMNE les défendeurs, conjointement et solidairement, à payer à la demanderesse la somme de 6 059,36 $ avec intérêt au taux légal de 5% l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure, soit le 17 septembre 2007 ; CONDAMNE les défendeurs, conjointement et solidairement, à payer à la demanderesse les frais judiciaires de 155 $. __________________________________ RICHARD LAFLAMME, J.C.Q. Date d’audience : 11 janvier 2011