2010 QCCQ 12093, 2010 QCCQ 12093

Duclos c. Québec (Sous-ministre du Revenu) 2010 QCCQ 12093 JS 1046 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU « Chambre civile » N° : 765-32-003145-076 DATE : Le 21 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARCEL DUCLOS

Partie demanderesse c. SOUS-MINISTRE DU REVENU DU QUÉBEC

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige vise les années d’imposition 2003, 2004 et 2005. [ 2 ] Au printemps 2007, le Ministère du Revenu du Québec (le « Ministère ») a cotisé l’appelant pour un avantage de logement de respectivement 6 221 $, 4 855 $ et 4 681 $ relativement aux années d’imposition 2003, 2004 et 2005. [ 3 ] L’appelant s’est opposé aux cotisations émises. [ 4 ] Le 20 septembre 2007, une décision sur opposition a été rendue.

Cette dernière a maintenu les cotisations. [ 5 ] Le 24 octobre 2007, l’appelant a interjeté un appel de cette décision dans le présent dossier. LES FAITS À LA SOURCE DU PRÉSENT LITIGE [ 6 ] L’appelant était l’unique actionnaire de la société « Placements Marcel Duclos inc. » (la « société ») au cours des années d’imposition en litige. [ 7 ]

La société était alors propriétaire de plusieurs immeubles, dont un immeuble situé au […] à Sorel-Tracy, acquis en 2002. [ 8 ] Le fils de l’appelant, Louis-Philippe Duclos, a habité l’immeuble en question à

titre de résidence depuis son acquisition et continue d’ailleurs de l’occuper. [ 9 ]

La société et Louis-Philippe Duclos ont conclu un bail en vertu duquel ce dernier versait un loyer annuel de 7 200 $ à la société, soit 600 $ par mois en 2003, 2004 et 2005.

Il payait en sus l’électricité et effectuait diverses réparations. [ 10 ] Dans le cadre du processus de vérification, le Ministère a évalué les coûts d’électricité payés par Louis-Philippe Duclos à 5 000 $ par année et a permis de les inclure dans la contrepartie payée par ce dernier à la société en considération de son usage de la résidence. [ 11 ] Le Ministère a alors aussi évalué à 3 000 $ les dépenses d’entretien effectuées et payées par Louis-Philippe Duclos au cours de l’année 2005 et a aussi permis de les inclure à

titre de contrepartie. [ 12 ] Cependant, le Ministère n’a procédé à aucune évaluation des dépenses pour les années d’imposition 2003 et 2004, ni n’a reconnu aucune autre contrepartie, puisque l’appelant n’a pas été en mesure de fournir aucune facture ni autre preuve documentaire prouvant que Louis-Philippe Duclos avait personnellement payé ces dépenses.

Lors du processus de vérification, l’agent du Ministère a indiqué à l’appelant que s’il avait d’autres factures à présenter au Ministère, ces factures seraient considérées dans le calcul [1] . [ 13 ] Estimant que le loyer payé par Louis-Philippe Duclos à la société n’était pas suffisamment élevé, le Ministère a cotisé l’appelant, unique actionnaire de la société, sur la base des articles 111 et 314 de la

Loi sur les impôts [2] . [ 14 ] En se basant sur les principes dégagés par les tribunaux dans l’arrêt Youngman c. La Reine [3] , le Ministère a calculé

l’avantage en utilisant la méthode du rendement raisonnable. [ 15 ] Le Ministère a produit une

annexe démontrant son calcul détaillé pour en arriver au montant de la cotisation. La question en litige [ 16 ] L’appelant reconnaît, qu’à

titre d’actionnaire unique de la société, il peut être imposé si la société, avec son consentement, loue un immeuble dont elle est propriétaire à une autre personne, pour l’avantage de cette personne, pour un loyer non commercialement justifiable, c’est-à-dire moindre que le prix sur un libre marché. [ 17 ] L’appelant plaide cependant que la société a loué l’immeuble à son fils pour un prix commercialement justifiable, c’est-à-dire raisonnable eu égard aux conditions du marché pour une propriété semblable. [ 18 ] Il ajoute avoir démontré la rentabilité de l’immeuble pour la société. [ 19 ] Le Tribunal est d’avis qu’une démonstration de rentabilité de l’immeuble pour la société n’est pas pertinente dans le présent dossier, eu égard au test édicté par la loi.

La seule question pertinente est de savoir si la société de l’appelant a loué l’immeuble pour un juste prix au fils de l’appelant ou si elle lui a consenti un avantage avec le consentement de l’appelant, vu les dispositions des articles 111 et 314 de la

Loi sur les impôts qui se lisent ainsi : 111. Lorsque, à un moment quelconque d'une année d'imposition, un avantage est accordé par une société à un actionnaire ou à une personne en vue qu'elle le devienne, le montant ou la valeur de cet avantage doit être inclus dans le calcul du revenu de l'actionnaire ou de la personne, selon le cas, pour l'année. 314. Tout paiement ou transfert à une autre personne , par le contribuable ou avec son consentement, d'argent, de droits [4] ou de biens pour l'avantage du contribuable ou pour celui de cette personne , autre que celui résultant du partage d'une rente de retraite effectué conformément aux articles 158.3 à 158.8 de la

Loi sur le régime de rentes du Québec (chapitre R-9 ) ou à toute disposition semblable d'un régime équivalent, au sens de cette loi, ou d'un régime de retraite provincial prescrit, est réputé avoir été reçu par le contribuable et doit être inclus dans le calcul de son revenu, dans la mesure où il le serait s'il en avait reçu lui-même le paiement ou la remise. [ 20 ] L’

article 1014 de la

Loi sur les impôts prévoit une présomption de validité de cotisation qui fait reposer sur le contribuable le fardeau de démontrer que les cotisations ne sont pas valides [5] . [ 21 ] Pour avoir gain de cause relativement à son appel, l’appelant a le fardeau de prouver que la méthode de calcul utilisée par le Ministère est inappropriée eu égard à la loi et à la jurisprudence, ou encore, que le Ministère a mal appliqué la méthode de calcul appropriée, ou commis quelque autre erreur, le cas échéant. [ 22 ] L’appelant s’est-il déchargé en l’espèce de son fardeau de preuve de démontrer que le Ministère a utilisé une méthode de calcul inappropriée ou a mal appliqué une méthode de calcul appropriée, ou commis quelque autre erreur, le cas échéant?

Analyse [ 23 ] En principe, le calcul de la valeur de l’avantage devrait être fondé sur la juste valeur locative de l’immeuble, moins toute contrepartie payée à la société par le fils de l’appelant pour l’usage du bien. [ 24 ] Cependant, il ne convient pas toujours d’utiliser la juste valeur locative d’un immeuble pour établir l’avantage, par exemple dans le cas d’une résidence luxueuse dont il n’existe pas de comparables réels permettant d’établir une juste valeur locative ou encore si, pour d’autres motifs, cette valeur locative est impossible à établir. [ 25 ] L’arrêt Youngman précité a décidé que s’il ne convient pas d’utiliser la juste valeur locative par rapport aux conditions de marché, la valeur de l’avantage correspond normalement au montant obtenu en multipliant un taux de rendement normal par le plus élevé des montants suivants : le coût des biens ou leur juste valeur marchande.

On y ajoute ensuite les frais de fonctionnement liés aux biens. Le total de ces deux montants est souvent appelé « loyer théorique ». L’éventuelle contrepartie versée à la société pour l’usage des biens est ensuite soustraite du loyer théorique.

Lorsque cette formule est appliquée, avant que le montant correspondant au plus élevé du coût ou de la juste valeur marchande du bien ne soit multipliée par le taux de rendement normal, on peut le réduire du montant des prêts ou avances sans intérêt impayés que l’actionnaire a consenti à la société pour permettre à la société d’acquérir le bien [6] . [ 26 ] En l’espèce, l’appelant n’a produit aucune jurisprudence et n’a présenté aucun argument suffisamment convaincant permettant d’écarter ces principes. [ 27 ] L’appelant a tenté d’établir la juste valeur locative de l’immeuble pour démontrer qu’elle correspondait à la contrepartie payée à la société par son fils. [ 28 ] Sa preuve à se sujet a été présentée par son témoin Paul-André Gélinas, agent immobilier agréé, qui œuvre dans le domaine depuis 1986. [ 29 ] Cet agent a produit une lettre d’une firme d’évaluateurs agréés datée du 14 décembre 2010, pièce P-4, qui écrit pour l’essentiel :

À cette époque (2003, 2004 et 2005) on avait relevé quelques locations de plus ou moins 600 $ à 700 $ par mois dont seules les taxes et assurances étaient payées par le propriétaire.

Malgré ces informations le marché locatif de propriétés résidentielles unifamiliales est peu actif incluant un nombre limité de ce type de location . La présente constitue une opinion

sommaire de la valeur locative potentielle d’une résidence familiale standard basée sur nos connaissances du marché immobilier de l’époque. (soulignements et caractères gras ajoutés) [ 30 ] Cette lettre ne renseigne aucunement le Tribunal sur la juste valeur locative de l’immeuble concerné à l’époque pertinente, puisqu’elle ne fait référence à aucun comparable. Bien au contraire, la lettre précise l’existence d’un nombre limité de comparables. Elle précise aussi qu’elle constitue une opinion

sommaire de la valeur locative potentielle d’une résidence familiale standard . [ 31 ] Or, la résidence louée par la société au fils de son actionnaire unique n’est pas une résidence familiale standard, bien au contraire . Il s’agit d’un type de résidence que l’on retrouve très rarement sur le marché locatif. De là s’explique l’absence de comparables. [ 32 ] La résidence en question est une belle et très grande maison unifamiliale, de type cottage, située sur un immense terrain d’environ 40 000 pieds carrés au bord de l’eau, loin de la route.

Elle est située à côté de celle de l’appelant, lui-même propriétaire d’une somptueuse résidence au bord de l’eau. [ 33 ] La seule propriété présentée comme comparable par l’agent immobilier a été la résidence illustrée sur la pièce P-5, louée 850 $ en 2010. Il s’agit aussi d’un cottage un peu ressemblant, mais dont on ignore totalement le prix payé ou la valeur marchande.

En référant aux photographies, on constate que cette propriété est située dans un quartier résidentiel près de la rue, sur un terrain beaucoup plus petit que celle en litige, et qu’il y a absence de plan d’eau à l’arrière [7] . [ 34 ] Étant donné l’absence de comparables réels permettant d’établir une juste valeur locative en l’espèce, le Tribunal est d’avis que le Ministère était bien fondé à utiliser les principes de calcul de la méthode du rendement raisonnable, tels qu’appliqués dans l’arrêt Youngman et ci-dessus décrits. [ 35 ] L’appelant n’a pas cherché ni réussi à démontrer que le Ministère avait mal appliqué les principes de calcul de cette méthode. [ 36 ] Cependant, l’appelant a cherché à faire reconnaître par le Tribunal certaines dépenses d’entretien et de rénovation payées par son fils pour ainsi augmenter la contrepartie versée à la société pour l’usage du bien et faire conséquemment annuler ou à tout le moins diminuer la valeur de l’avantage consenti par la société à son profit. [ 37 ] Dans un premier temps, l’appelant a demandé au Tribunal d’accepter la dépense annuelle d’entretien de 3 000 $ payée par son fils Louis-Philippe pour les années 2003 et 2004 et pas seulement pour l’année 2005, année pour laquelle le Ministère a reconnu cette dépense d’entretien de 3 000 $. [ 38 ] Marcel Duclos et Louis-Philippe Duclos ont tous les deux témoigné que Louis-Philippe seul a payé toutes les dépenses d’entretien depuis qu’il habite l’immeuble en 2002. [ 39 ] Ils ont témoigné que les dépenses au cours des trois années litigieuses ont été à peu près les mêmes, soit environ 600 $ à 700 $ pour le déneigement et 2 000 $ pour la tonte de pelouse [8] .

À ces dépenses, il faut ajouter des dépenses de réparations ou d’entretien général pour une résidence construite en 1978 ou 1979, donc âgée d’environ 25 ans à l’époque pertinente. Par exemple, le broyeur à aliments a dû être remplacé, de même que le réservoir à eau chaude.

Il y a eu des problèmes avec le chauffage radiant et le foyer à combustion lente. [ 40 ] À la lumière de l’ensemble de la preuve, le Tribunal est convaincu que les dépenses usuelles d’entretien de cette luxueuse résidence s’élèvent facilement à 3 000 $ par année. [ 41 ] Louis-Philippe Duclos déclare ne pas avoir pu fournir les factures parce qu’il ne les a pas conservées, étant donné qu’il s’agissait là d’entretien courant.

Il n’est pas déraisonnable de se départir de semblables factures une fois l’année terminée. [ 42 ] Si on réfère au projet de cotisation de la société [9] , on constate que la société n’a effectivement pas payé ni cherché à déduire les dépenses payées par Louis-Philippe Duclos.

Ce document corrobore le témoignage de l’appelant et de son fils selon lequel Louis- Philippe Duclos a payé seul toutes les dépenses d’entretien. [ 43 ] Dans ces circonstances, l’appelant a prouvé de façon prépondérante qu’il y a lieu de tenir compte dans la contrepartie d’usage de l’immeuble du paiement de dépenses annuelles d’entretien de 3 000 $, non seulement pour l’année d’imposition 2005, mais aussi pour les années 2003 et 2004.

[ 44 ] Cela diminue d’autant l’avantage imposable pour chacune de ces deux années, le ramenant à 3 221 $ pour l’année 2003 et à 1 855 $ pour l’année 2004. [ 45 ] L’appelant cherche à faire reconnaître en sus des dépenses de rénovation du sous-sol de l’immeuble. [ 46 ] Lui et son fils ont témoigné que lors de l’achat, le sous-sol de l’immeuble n’était pas du tout fini. Ils ont produit des photographies démontrant qu’actuellement il est fini.

Ils ont précisé que les travaux de rénovation ont tous été exécutés au cours des années litigieuses. [ 47 ] Un entrepreneur général, Robert Mandeville, est venu témoigner et produire une soumission, pièce P-2, dans le but de prouver qu’en date du 13 décembre 2010, il en coûterait 25 746 $ pour exécuter semblables travaux. Cet entrepreneur estime que ces travaux donnent une plus-value de l’ordre de 50 % à l’immeuble. [ 48 ] Le Tribunal trouve étonnant que l’appelant et son fils n’aient pas été en mesure de produire aucune facture pour ces travaux majeurs.

Quiconque effectue et paie des travaux de cette envergure conserve habituellement ses factures. [ 49 ] À défaut de production de factures, le ou les entrepreneurs ayant effectué les travaux auraient pu venir témoigner. Leur témoignage aurait certainement été plus probant que celui d’un entrepreneur qui n’a pas procédé aux travaux sur les lieux et a simplement procédé à une estimation contemporaine. [ 50 ] L’appelant et son fils avaient l’obligation d’agir avec une diligence raisonnable pour tenter de produire une preuve écrite lorsque normalement disponible.

À défaut, ils avaient l’obligation de présenter une preuve par des moyens suffisamment probants pour contrer la présomption de validité de la cotisation [10] . [ 51 ] Ils n’ont pas satisfait à ce fardeau concernant la preuve des travaux majeurs. [ 52 ] La preuve présentée ne permet pas de déterminer le coût réel des travaux et la plus-value qu’ils ont donnée à l’immeuble à l’époque pertinente .

Elle ne permet pas non plus de déterminer la ou les années précises au cours desquelles ces travaux ont été effectués. [ 53 ] En conséquence, le coût des travaux de rénovation du sous-sol ne sera pas considéré dans la contrepartie versée par le fils de l’appelant à la société pour l’usage du bien. [ 54 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] REJETTE l’appel

sommaire interjeté par l’appelant pour l’année d’imposition 2005; [ 56 ] MAINTIENT l’avis de cotisation émis pour l’année d’imposition 2005; [ 57 ] ACCUEILLE partiellement l’appel

sommaire interjeté par l’appelant pour les années d’imposition 2003 et 2004; [ 58 ] Révise les avis de cotisation émis pour les années d’imposition 2003 et 2004; [ 59 ] Établit l’avantage de logement à 3 221 $ pour l’année d’imposition 2003 et à 1 855 $ pour l’année d’imposition 2004. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 15 décembre 2010