2012 QCCQ 7435, 2012 QCCQ 7435

Boucher c. Hypothèques CIBC inc. 2012 QCCQ 7435 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-054962-112 DATE : 28 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS BOUCHER [...] Québec (Québec) [...] et LUCE LANGLOIS [...] Québec (Québec) [...] Demandeurs c.

HYPOTHÈQUES CIBC INC ., exploitant sous la raison sociale Hypothèques FirstLine 1155, boul. René-Lévesque Ouest Montréal (Québec) H3B 3Z4 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les clients d'un prêteur hypothécaire ont-ils droit de se faire indemniser du montant de la pénalité payée pour versement anticipé si le prêteur hypothécaire leur a refusé sans explications de transférer leur prêt hypothécaire existant sur leur nouvelle résidence? Les faits: [ 2 ] Le 17 avril 2008, M.

Denis Boucher et Mme Luce Langlois («le couple Boucher-Langlois») concluent un acte de prêt hypothécaire avec Hypothèques CIBC inc., exploitant sous la raison sociale Hypothèques FirstLine («FirstLine»). [ 3 ] Le montant en capital du prêt hypothécaire est de 174 408,75 $ et le taux d'intérêt annuel est de 5,94%. [ 4 ] L'acte de prêt hypothécaire contient une clause de « Transférabilité »: 14.

Transférabilité Si vous avez respecté et exécuté toutes vos obligations en vertu du présent Acte et avez convenu de vendre votre propriété et d'en acheter une autre dans les 90 jours de la vente de votre propriété originale, nous pouvons vous fournir du financement pour l'achat de la nouvelle propriété. Les conditions suivantes s'appliqueront: - Vous devez faire une demande écrite. - Vous serez tenu de nous consentir une hypothèque sur votre nouvelle propriété. - La vente de votre propriété originale doit avoir lieu de bonne foi et être faite à distance. (…)

- À la date à laquelle vous concluez la vente de votre propriété originale, nous retiendrons un montant suffisant pour payer le montant du capital, tout l'intérêt jusqu'à la date de la nouvelle hypothèque et tous les frais de paiement anticipé dus en vertu de ce prêt hypothécaire. Nous libérerons ces montants lors de la publication de la nouvelle hypothèque, en autant qu'elle soit publiée dans les 90 jours.

Si elle n'est pas publiée dans les 90 jours, nous appliquerons le montant que nous retenons pour rembourser par anticipation le prêt hypothécaire en totalité, incluant tous les frais de paiement anticipé et les frais d'administration qui peuvent s'appliquer. - Vous continuerez de faire des versements réguliers en vertu de ce prêt hypothécaire. - Le prêt hypothécaire doit être transféré à la nouvelle propriété sans modifications au solde impayé , au taux d'intérêt et aux modalités et conditions décrits au présent Acte. - Nos exigences et critères d'approbation du prêt hypothécaire pour la documentation, qui sont en vigueur au moment où vous faites votre demande, s'appliqueront et devront être respectés, y compris les exigences relatives à l'assurance hypothécaire, le cas échéant. - Vous devrez payer tous les frais de traitement ou d'administration, les primes d'assurance hypothécaire, des frais juridiques et d'évaluation, et autres frais engagés relativement au nouveau prêt hypothécaire. [nous soulignons] [ 5 ] En 2011, le couple Boucher-Langlois veut se porter acquéreur de l'immeuble du [...] à Québec.

À cette fin, il a besoin d'un financement de 310 000 $ et il utilise les services du courtier hypothécaire Stéphane Bruyère. [ 6 ] Le 3 mars 2011, FirstLine informe M. Bruyère que, « tel que discuté, nous ne pourrons pas procéder dans ce dossier ». Elle refuse au couple Boucher-Langlois le financement demandé. [ 7 ] Le lendemain, M.

Bruyère obtient une réponse positive d'un autre prêteur hypothécaire. [ 8 ] Compte tenu que le couple Boucher-Langlois doit rembourser en totalité le prêt hypothécaire contracté auprès de FirstLine, le courtier hypothécaire l'informe qu'il aura à payer une pénalité. [ 9 ] Le 10 mars 2011, le couple Boucher-Langlois écrit à FirstLine leur demandant les motifs pour lesquels il doit payer une pénalité et quelle clause de l'acte de prêt hypothécaire justifie cette même pénalité. [ 10 ] Le couple Boucher-Langlois ne reçoit pas de réponse de FirstLine.

Toutefois, le 20 juin 2011, FirstLine émet un état de compte hypothécaire aux fins de quittance. Cet état de compte démontre qu'en outre du solde en capital au 1 er juin 2011 et des intérêts accumulés, le couple Boucher-Langlois doit payer des « intérêts de pénalisation pour versement anticipé » de 7 005,42 $. [ 11 ] Le couple Boucher-Langlois s'étonne du refus de FirstLine de transférer le prêt hypothécaire sur la nouvelle propriété alors qu'il a un historique de paiements parfaits et un dossier lui permettant de satisfaire les différentes conditions des prêteurs hypothécaires.

Il estime que la décision de FirstLine n'est pas basée sur des assises factuelles valables. [ 12 ] Dans sa contestation, FirstLine soulève l'article 14 du contrat de prêt hypothécaire précité. À l'audience, les représentants de FirstLine sont absents bien que dûment appelés. Analyse et motifs: [ 13 ] Le couple Boucher-Langlois soulève la responsabilité contractuelle de FirstLine [1] . Il estime que FirstLine n'a pas honoré les engagements qu'elle a contractés à son égard.

En particulier, le refus de FirstLine de contracter avec lui un nouveau prêt hypothécaire de 310 000 $ n'est pas justifié et va à l'encontre de l'obligation de FirstLine d'exercer ses droits selon les exigences de la bonne foi [2] . [ 14 ] Le couple Boucher-Langlois a le fardeau de prouver les faits qui soutiennent sa prétention [3] selon la prépondérance de preuve [4] . [ 15 ] Le Tribunal conclut qu'ils n'ont pas rencontré leur fardeau de preuve. [ 16 ] D'abord, la clause 14 de l'acte de prêt hypothécaire prévoit spécifiquement les conditions auxquelles le prêt hypothécaire existant peut-être transféré sur un nouvel immeuble.

En l'espèce, l'une d'elles n'est manifestement pas rencontrée puisque le montant en capital requis de FirstLine passe du simple au double, de sorte que le prêt hypothécaire n'est pas transféré « sans modifications au solde impayé ». [ 17 ] Ensuite, leur prétention s'oppose au principe de la liberté contractuelle. En effet, un contrat ne peut se former que s'il y a un échange de consentement entre des personnes capables de contracter [5] . Le consentement est la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne [6] .

Rien ne permet de forcer FirstLine à conclure un nouveau financement qu'elle ne veut pas conclure. [ 18 ] Enfin, la bonne foi se présume toujours [7] . Le couple Boucher-Langlois met en preuve qu'il a un historique de paiements parfait et un dossier de crédit satisfaisant. Ce n'est pas en soi suffisant pour renverser la présomption de bonne foi. Sans autre preuve, le Tribunal ne peut conclure que FirstLine a agi de mauvaise foi dans sa décision de refuser de contracter un nouveau prêt hypothécaire avec le couple Boucher-Langlois. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande de M.

Denis Boucher et Mme Luce Langlois; CONDAMNE solidairement M. Denis Boucher et Mme Luce Langlois à payer à Hypothèques CIBC inc., exploitant sous la raison

sociale Hypothèques FirstLine, les frais judiciaires de la contestation, soit 194 $. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. Date d’audience : 30 août 2012