2021 QCCQ 9497, 2021 QCCQ 9497

Copropriété Chalet des skieurs Lac-Beauport c. Prime Marketing Holding 2021 QCCQ 9497 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-702133-181 DATE: 24 SEPTEMBRE 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ COPROPRIÉTÉ CHALET DES SKIEURS LAC-BEAUPORT 82, chemin du Tour-du-Lac C.P. 1017 Lac-Beauport (Québec) G3B 2J8 Demanderesse c.

PRIME MARKETING HOLDING ULC 940, boulevard du Lac Québec (Québec) G2M 0C9 et ALAIN TÊTU [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Prime Marketing Holding ULC (ci-après Prime Marketing) [1] est propriétaire de quatre unités dans l’immeuble assujetti à la Copropriété Chalet des Skieurs Lac-Beauport (ci-après la Copropriété) depuis le lancement du projet de conversion en copropriété divise en 2011. [ 2 ] Le 31 mars 2015, Prime Marketing vend la dernière unité (ci-après l’Unité) dont elle est toujours propriétaire à madame Louise Tanguay et monsieur Claude Dion (ci-après les Acheteurs).

Alors que ces derniers veulent prendre possession de leur condominium le 1 er avril 2015, ils n’arrivent pas à ouvrir la porte. Aidés d’un serrurier, ils réussissent toutefois à y avoir accès, mais constatent des planchers imbibés d’eau et une importante fuite d’eau dans le salon dont une

partie du plafond s’est écroulée. De la moisissure est visible. Une entreprise de nettoyage est dépêchée sur les lieux. [ 3 ] Le tuyau d’eau chaude de PVC qui s’est perforé, situé dans une

partie commune de la Copropriété, est la cause du sinistre, ce qui est admis par les parties. [ 4 ] Seule l’Unité est touchée par le sinistre. [ 5 ] L’assureur de la Copropriété accepte de couvrir le sinistre. Le condominium est entièrement réparé à un coût de 34 668,89 $ [2] .

L’assureur de Prime Marketing accepte également de couvrir le sinistre pour tous les biens meubles inclus dans la vente déclarés perte totale : l’indemnité d’assurance est versée directement aux Acheteurs. [ 6 ] La Copropriété prétend que Prime Marketing et monsieur Têtu ont laissé l’unité sans surveillance, pendant une absence prolongée, ce qui a empêché la découverte rapide du sinistre et la dégradation incontrôlée des lieux. [ 7 ] La Copropriété réclame 15 000 $ à Prime Marketing et à monsieur Têtu en dommages-intérêts en raison de leur négligence lors de la survenance du sinistre.

Les postes de la réclamation se détaillent ainsi :

Remboursement de la franchise payée 10 000 $ Dommages-intérêts relatifs à l’augmentation de la franchise et de la prime d’assurance ainsi que le temps de gestion du sinistre et de la demande 5 000 $ [ 8 ] Prime Marketing et monsieur Têtu contestent la demande en soulevant notamment les motifs suivants : • L’implication personnelle de monsieur Têtu à

titre de défendeur est manifestement faite de mauvaise foi puisqu’aucun fait allégué ne justifie sa responsabilité personnelle; • C’est Prime Marketing [3] qui était propriétaire de l’Unité où s’est produit le sinistre; • L’Unité était louée et occupée par un tiers locataire pendant l’année 2015; • Il est faux de prétendre que l’Unité était inoccupée; • Ils n’ont commis aucune faute ni négligence en regard de l’Unité; • La vente de l’Unité a été précédée de visites sans que ne soit constaté quelque problème; • L’assureur de la Copropriété a assumé les coûts de la réparation et non les Acheteurs; • La Copropriété ne produit aucune expertise ou pièce en lien avec l’événement allégué ou les dommages subis; • Ils n’ont réentendu parler de ce dossier qu’en date du 12 avril 2019 lors de la notification de la demande, soit plus de quatre ans après la survenance du sinistre, se réservant le droit d’invoquer la prescription de la demande; • Le bris de la tuyauterie est manifestement un événement fortuit et accidentel; • Ils n’ont fait l’objet d’aucun avis, ni mise en demeure, ni recours de la part de la Copropriété ou de son assureur quant aux coûts des travaux qui auraient été réalisés.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1 re question : Existe-t-il un lien de droit entre la Copropriété et monsieur Têtu? [ 9 ] Le Tribunal conclut que non. 2 e question : Le recours est-il prescrit? [ 10 ] Le Tribunal conclut que non. 3 e question : Prime Marketing a-t-elle commis une faute à l’égard de la Copropriété justifiant une indemnisation? [ 11 ] Le Tribunal conclut que non. [ 12 ] Voici pourquoi.

L’ANALYSE 1 re question : Existe-t-il un lien de droit entre la Copropriété et monsieur Têtu? [ 13 ] Le Code civil du Québec édicte expressément qu'une personne morale possède la personnalité juridique [4] et qu'elle est distincte de ses membres.

Les actes de la société n'engagent qu'elle-même, sauf les exceptions prévues par la loi [5] . [ 14 ] L’une de ces exceptions s’applique lorsque la personnalité juridique d'une personne morale est invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public [6] . [ 15 ] Monsieur Têtu a fait

partie de l’équipe des promoteurs de la conversion du chalet des skieurs de Lac-Beauport en copropriété divise avec messieurs André Dussault et Michel Noël. Il est le seul actionnaire de Prime Marketing qui a procédé à l’achat de quatre unités de condominium dont celle concernée par le présent litige [7] . Il en est le président et secrétaire tandis que madame Josée Boulianne, sa comptable, en est administratrice. [ 16 ] Monsieur Têtu n’a pas agi pour son compte personnel dans le présent dossier.

Le contrat de vente du condominium est intervenu entre Prime Marketing [8] , madame Louise Tanguay et monsieur Claude Dion, sans engagement personnel de la part de monsieur Têtu [9] . [ 17 ] Il n’y a aucune allégation ni démonstration que monsieur Têtu ait voulu agir de façon à masquer une fraude ou qu’il ait commis un abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public justifiant la levée du voile corporatif de Prime Marketing.

[ 18 ] En conséquence, la responsabilité personnelle de monsieur Têtu ne peut pas être engagée dans le présent recours. [ 19 ] La présente demande, telle qu'entreprise contre monsieur Têtu, est rejetée puisqu’il n’existe aucun lien de droit entre la Copropriété et monsieur Têtu. 2 e question : Le recours est-il prescrit? [ 20 ] Prime Marketing (seule

partie défenderesse désormais au litige) dénonce l’irrecevabilité du recours au motif de la prescription extinctive puisque plus de trois ans se sont écoulés entre la découverte du sinistre, le 1 er avril 2015, et la notification de la demande à la Division des petites créances reçue le 10 avril 2019, quatre ans plus tard. [ 21 ] La Copropriété affirme pour sa part avoir déposé la demande et payé le timbre le 28 mars 2018. [ 22 ] L'

article 2921 du Code civil du Québec (ci-après C.c.Q. ) définit la prescription extinctive en ces termes : 2921. La prescription extinctive est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action. [ 23 ] La prescription est une question d’ordre public et non d'équité. [ 24 ] La demande tend à faire valoir un droit personnel de la Copropriété contre Prime Marketing en matière de responsabilité civile contractuelle.

Dans un tel cas, la prescription est de trois ans [10] . [ 25 ] Le jour où le droit d’action prend naissance fixe le point de départ du calcul de la prescription extinctive [11] . [ 26 ] La Cour d’appel a précisé à quelques occasions la date du point de départ du calcul en ces termes : • Ainsi, le délai de prescription commence à courir le jour où le droit d’action se cristallise, c’est-à-dire au moment où tous les éléments nécessaires pour soutenir l’action entreprise sont réunis.

En définitive, le point de départ de la prescription extinctive correspond au jour où le justiciable « a une connaissance raisonnablement suffisante des éléments constitutifs de son droit d’action ».

Ces éléments constitutifs peuvent varier selon le régime de responsabilité en cause [12] . • […] Or, la jurisprudence établit sans ambiguïté que le point de départ de la prescription extinctive est le premier moment où le titulaire du droit aurait pu prendre action pour le faire valoir [13] . • En matière de responsabilité civile, ce moment (ce premier jour) survient dès que le titulaire du droit acquiert une connaissance suffisante d'une faute, d'un dommage et du lien de causalité qui les unit ( art. 1457 C.c.Q. ) en faisant preuve de diligence raisonnable dans la recherche des faits [14] . [Citation intégrale des extraits, mais omission des références] [ 27 ] L’auteure Julie McCann [15] traite de la naissance de la cause d’action et de la connaissance des éléments générateurs du droit ainsi : Dans les recours en responsabilité civile (contractuelle ou extracontractuelle) il faut distinguer entre la « connaissance » réelle ou présumée et la « naissance » de la cause d’action qui, en matière de responsabilité civile, correspond à la réunion des trois éléments, soient la faute, le préjudice et le lien de causalité. […] En effet, le droit d’action de la victime naît dès la réunion des trois éléments alors que la connaissance des trois éléments peut survenir quelque temps, voire même plusieurs années plus tard.

Cette opposition toutefois semble poser des questions davantage théoriques que de réels problèmes pratiques puisque que le point de départ soit suspendu ou qu’il ne soit reporté au moment de la connaissance de la cause d’action, dans les deux cas, la

partie à l’encontre de laquelle le délai extinctif est opposé aura le fardeau de prouver son empêchement à agir plus tôt. [Citation intégrale des extraits] [ 28 ] Pour contrer la prescription extinctive invoquée, il appartient à la Copropriété de prouver de façon prépondérante son empêchement d’agir plus tôt. [ 29 ] La greffière n’a pas procédé rapidement à la notification de la demande (qui avait été formellement déposée le 28 mars 2018) comme elle en avait pourtant la responsabilité en vertu de l’article 546 du Code de procédure civile .

La Copropriété devait s’attendre à ce que le processus judiciaire suive son cours normalement. [ 30 ] Le 8 janvier 2019, la greffière, Geneviève B.

Gagnon, rend une Décision du greffier de refuser la demande aux petites créances au motif que l’annexe annoncée à la demande n’était pas déposée [16] . [ 31 ] Avisée de la décision de la greffière le 1 er mars 2019, la Copropriété dépose une Demande en révision d’une décision de suspendre l’audience le 15 mars 2019 au motif que l’annexe avait été déposée au dossier de la Cour au moment du dépôt de la demande, comme confirmé par un rapport du 3 avril 2018 des huissiers ayant procédé au dépôt de la demande, d’une déclaration et de l’annexe formulées par la Copropriété [17] .

[ 32 ] Le 1 er avril 2019, Monsieur le juge Charles Taschereau, J.C.Q., rend un jugement sur la Demande en révision d’une décision de suspendre l’audience par lequel le Tribunal : RÉVISE la décision de la greffière; DÉCLARE la demande admissible. [ 33 ] À la suite de ce jugement, la greffière notifie la demande à Prime Marketing le 10 avril 2019. [ 34 ] La demande de la Copropriété à la Division des petites créances a été reconnue admissible par Monsieur le juge Charles Taschereau, J.C.Q., avec tout l’effet rétroactif au 28 mars 2018 que cela comporte.

Le jugement rendu le 1 er avril 2019 n’a pas été modifié par quelque autre jugement en révision judiciaire ou en appel. Il est devenu définitif et exécutoire. [ 35 ] Le dépôt de la demande a eu pour effet d’interrompre la prescription en vertu de l’

article 2892 C.c.Q . [ 36 ] De plus, contrairement à la jurisprudence déposée par Prime Marketing [18] , la demande déposée le 28 mars 2018 ne pouvait être considérée périmée dans les circonstances exceptionnelles de ce dossier alors que la Copropriété a été placée dans une impossibilité d’agir puisque maintenue dans l’ignorance d’une inadmissibilité possible de sa demande avant la décision de la greffière. [ 37 ] De l’ensemble de la preuve, le Tribunal retient que le point de départ du calcul de la prescription extinctive du recours était le 1 er avril 2015 et que la demande a été valablement déposée le 28 mars 2018, dans les trois ans de la découverte du sinistre. [ 38 ] Le recours n’est pas prescrit. 3 e question : Prime Marketing a-t-elle commis une faute à l’égard de la Copropriété justifiant une indemnisation? [ 39 ] La Copropriété prétend que la fuite d’eau aurait pu être réparée en temps utile de façon à mitiger les dommages à l’immeuble si Prime Marketing n’avait pas été négligente en laissant l’Unité sans surveillance pendant une absence prolongée. [ 40 ] Prime Marketing allègue pour sa part que l’Unité n’a pas été laissée sans surveillance pendant de longues périodes. [ 41 ] La Copropriété base son recours sur le principe de responsabilité civile extracontractuelle établi à l’

article 1457 C.c.Q. qui énonce : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. [ 42 ] Il appartient à la Copropriété de prouver de façon prépondérante le bien-fondé de sa réclamation.

Elle doit donc démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable, par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu'il est raisonnablement possible d'en tirer [19] . [ 43 ] Dans le cadre de la présente demande en responsabilité civile extracontractuelle, la Copropriété doit ainsi démontrer, selon les mêmes règles de preuve, la faute de Prime Marketing, le préjudice subi et le lien de causalité entre la faute et le préjudice. [ 44 ] Monsieur Onil Bergeron, représentant de la Copropriété, est un ancien propriétaire d’une unité [20] .

Ayant déjà été administrateur de 2017 à 2020, il vient d’être nommé administrateur de la Copropriété à nouveau en juin 2021. Il n’était pas occupant d’une unité de la Copropriété lors du bris de la tuyauterie. Il ne peut témoigner ni de l’inoccupation, ni de l’occupation ni de la fréquence des visites de l’Unité. [ 45 ] La promesse d’achat présentée par les Acheteurs a été signée le 28 janvier 2015. Leur dernière visite de l’Unité avant l’achat a vraisemblablement dû se tenir cette journée.

Le sinistre est donc survenu après le 28 janvier. [ 46 ] Autrement que par ouï-dire, la Copropriété ne peut toutefois faire la démonstration que le sinistre se serait produit de quinze à trente jours plus tôt que sa découverte comme elle l’affirme. Il ne s’agit que d’une hypothèse. Depuis le sinistre, la Copropriété a instauré un registre pour tenir compte des absences des copropriétaires pour s’assurer d’une visite régulière dans les différentes unités. [ 47 ] Depuis 2012, madame Josée L’Écuyer, présidente de la Copropriété, est propriétaire d’une unité [21] , séparée de l’Unité par deux autres unités.

Elle ne peut témoigner ni de l’inoccupation, ni de l’occupation ni de la fréquence des visites de l’Unité entre le 28 janvier et le 1 er avril 2015. [ 48 ] Prime Marketing allègue que l’Unité a été louée au-delà de la période de location initialement prévue jusqu’en août 2014. En effet, monsieur Jean-Philippe Dassylva a prolongé l’occupation de l’Unité dans l’attente d’emménager dans l’unité voisine de la Copropriété [22] à la fin de travaux. Monsieur Têtu ne peut toutefois préciser la dernière date de son occupation. Il reconnaît que du 28 décembre 2014 au 1 er avril 2015, l’Unité n’a pas été pleinement occupée.

Son partenaire, monsieur André Dussault, avait toutefois le mandat de se rendre régulièrement à l’Unité pour vérifier l’état des lieux notamment à l’occasion de suivis à faire au sujet de certaines

réclamations à

titre de promoteur ou de courtier-vendeur d’autres unités de la Copropriété. L’Unité était visitée aux sept à dix jours tout au plus selon monsieur Têtu, ce à quoi monsieur Dussault s’était engagé. L’assureur de Prime Marketing avait été informé de l’absence d’occupation de l’Unité à temps plein.

Malgré cela, l’assureur de Prime Marketing n’a pas lésiné à verser l’indemnité au bénéfice des Acheteurs pour tous les meubles abîmés inclus dans la vente. [ 49 ] Aucune expertise n’a été produite au dossier de la Cour au sujet de la date probable du sinistre, du constat que l’Unité aurait été laissée sans surveillance sur une longue période de temps ou d’une possible mitigation des dommages si le sinistre avait été découvert plus tôt. [ 50 ] La preuve prépondérante ne démontre pas que Prime Marketing a commis une faute à l’égard de la Copropriété justifiant une indemnisation.

D’ailleurs, l’assureur de la Copropriété n’a formulé aucun reproche à l’encontre de Prime Marketing ni intenté de recours contre elle afin de récupérer le montant de l’indemnité versée. [ 51 ] Le bris de tuyauterie est le résultat d’un événement fortuit et accidentel survenu dans une

partie commune de la Copropriété et sa découverte, le fruit de circonstances qui ne peuvent être considérées comme fautives selon l’ensemble de la preuve reçue. [ 52 ] La demande est ainsi rejetée. Les frais de justice [ 53 ] Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause [23] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 54 ] REJETTE la demande de Copropriété Chalet des Skieurs Lac-Beauport; [ 55 ] CONDAMNE Copropriété Chalet des Skieurs Lac-Beauport à payer à Prime Marketing Holding ULC et à monsieur Alain Têtu les frais de justice de la contestation de 308 $. CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience : 14 juillet 2021