2016 QCCQ 9552, 2016 QCCQ 9552

Martin c. Plante 2016 QCCQ 9552 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE « Chambre civile » N° : 350-32-009782-154 DATE : 20 septembre 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) SANDRA MARTIN […], St-Isidore (Québec) […] et STEEVE GIGUÈRE […], St-Isidore (Québec) […] Demandeurs c.

JOSEPH PLANTE […] , St-Isidore (Québec) […] Défendeur JUGEMENT [ 1 ] Les demandeurs, Sandra Martin et Steeve Giguère, réclament 15 000 $ au défendeur Joseph Plante, en raison d’un vice caché qui affecterait le drain de fondation de l’immeuble résidentiel qu’il leur a vendu et qui a causé des infiltrations d’eau au sous-sol.

LA PREUVE [ 2 ] Les demandeurs visitent à deux reprises la propriété convoitée et signent une promesse d’achat à l’automne 2013. [ 3 ] La déclaration du vendeur, reçue par les demandeurs le 11 novembre 2013, indique qu’il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau au sous-sol et qu’aucun problème ne l’affecte. [ 4 ] Le 18 novembre 2013, Stéphane Millaire, de Les Services Inspec-Thor, procède à une inspection préachat qui ne révèle rien d’inquiétant pour les demandeurs. [ 5 ] Une pompe d’évacuation se trouve dans la chambre froide au sous-sol.

Elle fonctionne notamment au printemps, à la fonte des neiges, en raison du niveau élevé de la nappe phréatique. M. Millaire recommande l’ajout d’une pompe à batterie auxiliaire pour parer aux risques d’une inondation advenant une panne électrique. [ 6 ] En avril 2014, avant la signature du contrat de vente notarié, on informe les demandeurs que l’eau s’est infiltrée au sous-sol, dans sa

partie sud. Ils se rendent sur place et constatent les dégâts. [ 7 ] Le 26 mai 2014, ils visitent le sous-sol. Ils sont plus particulièrement informés que :

- le drain de fondation était bouché; - M. Plante l’a fait déboucher et nettoyer; - des regards ont été installés; - l’entreprise Qualinet a procédé au séchage et à la déshumidification; - elle a utilisé un produit antibactérien sous le plancher; - celui-ci a été remis en état dans la

partie sud. [ 8 ] D’abord inquiets de la situation, les demandeurs s’informent auprès des voisins et de la municipalité. Comme il s’agit d’une première infiltration, que le drain a été débouché et nettoyé et le sous-sol remis en état, ils sont rassurés et se déclarent satisfaits des travaux auprès de M. Plante. [ 9 ] Le 28 mai 2014, ils signent le contrat de vente et prennent possession de l’immeuble acquis pour le prix de 205 000 $. [ 10 ] La maison a été construite en 1974 par M. Plante, menuisier maintenant à la retraite, avec l’aide de ses enfants. [ 11 ] Le 12 avril 2015, les demandeurs sont victimes d’un dégât d’eau au sous-sol, toujours dans sa

partie sud. [ 12 ] Le 17 avril 2015, ils constatent que l’eau s’est aussi infiltrée dans la

partie nord. À cet endroit, le bois sous le plancher est humide, noirci et pourri. Il y a des traces de moisissure sur le bois et le béton. [ 13 ] Une fois le plancher enlevé, ils constatent de l’humidité sur le béton, le long des murs de fondation. Des flaques d’eau se forment sur le plancher de béton lorsqu’il pleut. [ 14 ] Le 21 avril 2015, ils contactent M. Plante. Celui-ci ne donne pas suite à leur invitation de constater les dégâts. [ 15 ] Ils connaissent par la suite plusieurs épisodes d’infiltration d’eau, plus particulièrement dans la

partie nord du sous-sol. [ 16 ] Le 23 avril 2015, ils font vérifier le drain à l’aide d’une caméra par Expert Drainage Québec. Le drain est propre et bien nettoyé. [ 17 ] L’entreprise recommande tout de même d’effectuer une expertise par excavation pour identifier le problème. [ 18 ] Le 27 avril 2015, les demandeurs invitent M. Plante à assister à l’excavation. Le 28 avril 2015, en son absence, Expert Drainage Québec procède à l’excavation et constate que le drain de fondation est cinq pouces trop haut.

Il repose sur la semelle de fondation, permettant à l’eau de s’infiltrer par celle-ci. [ 19 ] Il s’agit, pour Sylvain Ouellet, le représentant d’Expert Drainage Québec, d’un vice de construction. Il recommande de refaire le drain de fondation en respectant les règles de l’art. [ 20 ] Le 20 mai 2015, les demandeurs transmettent une mise en demeure à M. Plante. Ils l’informent de la situation et lui réclament les frais à venir pour corriger la situation, ceux payés à Expert Drainage Québec et des dommages pour les inconvénients subis. [ 21 ] Les demandeurs échangent à ce sujet avec Jocelyn Plante, le fils de M.

Plante, jusqu’au 17 juin 2015, mais sans résultat. [ 22 ] Le 29 juillet 2015, les demandeurs font changer le drain de fondation par Qualinet Excavation, qui procède aussi à l’étanchéisation de toute la fondation avec polyuréthane giclé deux pouces, le tout pour le prix de 15 245,69 $. [ 23 ] M. Plante conteste la réclamation. Il déclare qu’il a installé un drain de plastique de quatre pouces de diamètre sur la semelle de fondation en 1974 et qu’à l’époque, il n’existait aucune norme de construction quant à la position des drains de fondation.

À son avis, les demandeurs auraient dû le savoir. [ 24 ] Il ajoute avoir déclaré à l’inspecteur préachat qu’il n’était « pas certain du drain » pour expliquer la présence d’une pompe d’évacuation au sous-sol, ce qui rend son fonctionnement incertain. [ 25 ] Il ajoute que l’infiltration en 2014 était à la connaissance des demandeurs et qu’ils se sont accommodés de la situation. [ 26 ] Selon M. Plante, il s’agit d’un vice apparent. L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 27 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) oblige le vendeur à garantir à l’acheteur la qualité du bien vendu en ces termes : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 28 ] S’il y a manquement à cette obligation, l’acheteur peut demander une diminution du prix de vente, ou selon la gravité du vice, la résolution du contrat, voire même des dommages-intérêts si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer [1] .

[ 29 ] Pour être qualifié de vice caché, il faut un déficit d’usage causé par ou en lien avec la présence du vice. Le défaut doit être grave et causer un inconvénient sérieux à l’usage du bien, sans nécessairement empêcher toute utilisation. [ 30 ] Il faut aussi que ce défaut existe au moment de la vente et qu’il soit inconnu de l’acheteur, c’est-à-dire qu’il n’ait pas été divulgué. [ 31 ] Il faut de plus qu’il ne puisse être découvert malgré un examen sérieux qu’il en a fait. L’examen requis n’est pas un examen approfondi. S’il doit être sérieux, il peut demeurer

sommaire [2] . [ 32 ] Le défaut sera apparent au moment de la vente s’il pouvait être découvert par une vérification visuelle ou par des indices qui amènent à des vérifications plus approfondies. [ 33 ] Toutefois, l’acheteur n’a pas à faire de recherche ou de vérification additionnelle si on lui représente que le problème a été résolu.

Lorsque le vendeur place l’acheteur dans une situation de fausse sécurité par ses représentations, le vice, même apparent, peut devenir caché au sens de la loi. [ 34 ] Les articles 2803 et 2804 C.c.Q. prévoient que les demandeurs ont le fardeau de prouver, de façon prépondérante, les faits au soutien de leurs prétentions. [ 35 ] Il ressort de la preuve que les demandeurs ont subi une infiltration d’eau au sous-sol de l’immeuble moins d’un an après l’achat de la propriété et que cette infiltration découle du mauvais positionnement du drain, ce qui permet à l’eau de s’infiltrer par la semelle de fondation. [ 36 ] Le drain a été installé en 1974 par M.

Plante, qui reconnaît l’avoir posé sur la semelle de fondation. [ 37 ] Le Tribunal considère que toutes les conditions pour conclure à un vice caché sont remplies. [ 38 ] Il y a ici un déficit d’usage grave. L’infiltration d’eau est un inconvénient majeur en soi puisqu’il nuit inévitablement à l’usage de la propriété. [ 39 ] Le vice existait au moment de la vente et il était inconnu des demandeurs. [ 40 ] Aussi, il était impossible de le découvrir, à moins de recourir à des mesures exceptionnelles, telle l’excavation, ce que l’

article 1726 C.c.Q. et la jurisprudence n’obligent pas, en l’absence d’indices visibles qui soulèvent des soupçons. [ 41 ] La preuve ne révèle pas la norme de construction d’un drain de fondation au moment de son installation en 1974. M.

Plante, bien qu’il affirme qu’il n’y en avait pas à l’époque, n’a pas fait une preuve prépondérante au Tribunal de l’inexistence de cette norme. [ 42 ] Quoi qu’il en soit, vu son positionnement au moment de la vente, le drain a nui à l’usage de l’immeuble auquel les demandeurs avaient le droit de s’attendre. [ 43 ] Par ailleurs, la présence d’une pompe d’évacuation n’est pas en lien avec le drain mais avec une nappe phréatique élevée et les travaux entrepris par M. Plante en 2014, à la suite d’une infiltration d’eau au sous-sol dans sa

partie sud, ont eu pour effet de rassurer les demandeurs pour qui le drain n’était que bouché. [ 44 ] Les demandeurs ont donc droit à une diminution du prix de vente de l’immeuble. Toutefois, comme l’énonce les professeurs Jobin et Cumyn dans leur traité [3] : La première mesure possible de cette réduction est certes la diminution de valeur du bien, attribuable au vice.

Mais on voit souvent les tribunaux évaluer la réduction du prix en prenant plutôt comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice; ce coût est réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (i.e. sa dépréciation), car l’acheteur ne doit pas s’enrichir indûment à l’occasion des réparations. (le Tribunal souligne, références omises) [ 45 ] C’est pourquoi, une dépréciation doit être prise en considération pour éviter que les demandeurs ne se retrouvent avec un bien augmenté d’une plus-value par l’installation d’un nouveau drain et l’imperméabilisation des fondations. [ 46 ] Le Tribunal retient une dépréciation de 50%, basée sur le fait que le drain a été installé en 1974 et que les demandeurs ont profité de l’excavation pour imperméabiliser les fondations. [ 47 ] C’est donc une dépréciation de 7 500 $ que le Tribunal applique sur la réclamation de 15 000 $, pour accorder aux demandeurs une compensation de 7 500 $.

Il faut préciser que les demandeurs ont renoncé à réclamer autre chose que le coût des réparations. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande de la

partie demanderesse. CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 7 500 $, avec en plus l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis la date d’assignation, ainsi que les frais de justice au montant de 200 $.

DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q .