2023 QCCA 648, 2023 QCCA 648

LG Construction TR inc. c. Gélinas 2023 QCCA 648 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010413-216 (400-17-004999-187) DATE : 11 mai 2023 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A. LG CONSTRUCTION TR INC. APPELANTE – demanderesse c. NATHALIE GÉLINAS INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit en appel d'un jugement de la Cour supérieure rendu le 1 er septembre 2021 (l'honorable Étienne Parent) ayant (

i) accueilli son action en paiement d'un solde de prix de vente; (ii) accueilli en

partie la demande reconventionnelle de l'intimée pour vices de construction; (iii) déclaré la compensation entre les deux dettes; et (iv) l'ayant condamnée à payer à l'intimée la somme de 18 862,85 $. *** [ 2 ] L'appelante, LG Construction TR inc. (« LG »), a opéré comme entrepreneur général jusqu'en 2017, principalement dans le domaine de la construction résidentielle. En 2014, elle a construit une résidence à Shawinigan qu'elle n'a pas réussi à vendre pendant plusieurs années (la « Résidence »). [ 3 ] En juin 2017, Jean-Pierre Gilbert, actionnaire unique et administrateur de LG, emménage dans la Résidence.

Plus tard la même année, l'intimée, Nathalie Gélinas, avec qui M. Gilbert est alors en relation de couple, s’y installe à son tour. [ 4 ] Bien que Mme Gélinas ait déjà manifesté un intérêt à acheter la Résidence, ce n'est qu'à l'été 2018 qu'elle obtient le financement nécessaire et que les termes d'une entente par rapport à l’achat sont finalisés. Les parties signent une contre-lettre indiquant que le prix de vente de la Résidence sera de 500 000 $, taxes incluses, et qu’une somme additionnelle de 300 000 $ sera versée soit à LG, soit à M. Gilbert à une date ultérieure.

Un acte de vente signé devant notaire le 4 septembre 2018 énonce qu’un prix de vente de 500 000 $ a été payé. [ 5 ] Peu de temps après la vente, la relation entre M. Gilbert et Mme Gélinas prend fin. LG exige alors le paiement du solde de prix de vente de 300 000 $. Dans un premier temps, Mme Gélinas nie devoir cette somme, ce qui incite LG à intenter des procédures judiciaires. En avril 2019, Mme Gélinas change de position; elle reconnaît devoir le solde du prix de vente sous réserve de sa demande reconventionnelle pour vices de construction affectant la Résidence. Elle soutient qu’en vertu de l’

article 2118 du Code civil du Québec , LG, en tant qu’entrepreneur, est responsable des problèmes structuraux affectant la Résidence, lesquels causeront la perte de l’ouvrage. Sa réclamation s'élève à 330 770,28 $. [ 6 ] Après avoir obtenu une estimation des travaux nécessaires afin de réparer les vices, Mme Gélinas choisit de ne pas se prévaloir du plan de garantie pour des bâtiments et résidences neufs dont elle bénéficie, notamment parce que le montant total auquel elle aurait potentiellement eu serait moins élevé que les coûts de réparations.

Elle décide plutôt de vendre la Résidence à un tiers pour 349 000 $ sans garantie légale. [ 7 ] LG intente une action en recouvrement du solde de prix de vente et Mme Gélinas formule une demande reconventionnelle fondée sur les vices de construction affectant la Résidence. Le procès est entendu en même temps que deux autres litiges opposant M.

Gilbert, Mme Gélinas et diverses entités liées, dont l'un est également en appel. [ 8 ] Après que la cause ait été mise en délibéré, LG demande la permission de rouvrir les débats pour présenter une preuve relative à des discussions avec un représentant du nouveau propriétaire de la Résidence, laquelle démontrerait que les vices ne sont pas aussi graves que le prétend Mme Gélinas. Le juge rejette cette demande, estimant, entre autres, que la preuve que LG veut introduire n'est pas déterminante [1] .

*** [ 9 ] Le jugement débute par un exposé détaillé des faits, puis résume les positions des parties et identifie les principes qui régissent une réclamation pour vices de construction en vertu de l’

article 2118 C.c.Q. Avant d'analyser la preuve, le juge rejette l'argument de LG quant à l'irrecevabilité d’un rapport d’expert préparé par M. Alain Proteau. LG soutenait que ce dernier, n’étant pas ingénieur, ne pouvait émettre une opinion par rapport à la structure d’un immeuble. Compte tenu de l'expérience de M.

Proteau, le juge détermine qu'il n'est pas nécessaire qu'il soit ingénieur pour exprimer les opinions énoncées dans son rapport. [ 10 ] Le juge examine ensuite les différents vices de construction allégués par Mme Gélinas, soit ceux relatifs à l'installation du système d'enduit acrylique, au bardage de bois, au parement et aux boites à fleurs en maçonnerie, au toit-terrasse et aux toits principaux, aux éléments d'ossature murale et de plancher endommagés, aux dalles de bétons, et à d’autres éléments structuraux.

Il conclut que, selon la prépondérance des probabilités, la Résidence est affectée par des vices de construction et que la présomption de responsabilité prévue à l’

article 2118 C.c.Q. est engagée. [ 11 ] Le juge examine ensuite les arguments soulevés par LG, lesquels portent sur la connaissance préalable de Mme Gélinas des problèmes affectant la Résidence, sur sa décision de ne pas envoyer de mise en demeure pour effectuer les réparations et sur son défaut de minimiser ses dommages. Le juge ne retient aucun de ces arguments. [ 12 ] Enfin, le juge examine en détail les conséquences de la vente de la Résidence par Mme Gélinas.

Il conclut que la décision de vendre plutôt que d'effectuer des réparations est, dans les circonstances, raisonnable et que, compte tenu de la valeur marchande de la Résidence, le montant de la perte subie par Mme Gélinas en raison des vices de construction s'élève à 318 862,85 $. Il opère donc compensation entre ce montant et le solde du prix de vente dû à LG, et condamne cette dernière à verser à Mme Gélinas 18 862,85 $. *** [ 13 ] L'appel porte sur la demande reconventionnelle et, plus particulièrement, sur l'existence de vices de construction affectant la Résidence.

Les questions soulevées en appel ne visent pas directement la preuve des vices. En effet, LG ne conteste pas les constatations du juge concernant les différents vices ni l'estimation des coûts pour les réparer. Elle n’a d’ailleurs produit aucune expertise en première instance.

Elle soutient plutôt que l'ensemble de la demande reconventionnelle aurait dû être rejetée, et ce, pour plusieurs raisons, lesquelles se recoupent. [ 14 ] D’abord, LG reproche au juge de ne pas avoir tenu compte du fait que Mme Gélinas s'était engagée à lui permettre, à elle et à ses sous-traitants, de compléter les réparations sur la Résidence. De plus, elle soutient que le juge a erré en ne retenant pas la mauvaise foi de Mme Gélinas ainsi que son défaut de minimiser ses dommages. Enfin, LG fait valoir que le juge a erré en concluant que la preuve satisfaisait aux exigences de l'

article 2118 C.c.Q. *** 1) Le juge a-t-il commis une erreur en ne tenant pas compte du fait que Mme Gélinas s'était engagée à permettre à LG et à ses sous- traitants de compléter les réparations sur la Résidence? [ 15 ] LG soutient que le juge a omis de tenir compte de l'entente conclue avec Mme Gélinas pour lui permettre d'effectuer les réparations sur la Résidence. Selon elle, il était clair pour les parties préalablement à la vente que des réparations seraient nécessaires et qu'il était évidemment dans l'intérêt de LG qu'elles soient effectuées par ses sous-traitants.

Le défaut de Mme Gélinas de respecter cette entente constituait une fin de non-recevoir à l'ensemble de sa réclamation. [ 16 ] La Cour n'est pas de cet avis. [ 17 ] Le juge ne se prononce pas sur l'existence de l'entente que LG allègue. Cependant, selon lui, même si des discussions ont eu lieu au sujet des réparations, elles n'ont pas porté sur les problèmes structuraux qui ont été découverts et qui sont à la base de la réclamation de Mme Gélinas.

En effet, le juge note que Mme Gélinas ignorait l'ampleur des problèmes jusqu'à ce qu'elle reçoive le premier rapport de l’expert, bien après que des discussions aient pu avoir lieu avec M.

Gilbert ou les sous-traitants : [96] Par ailleurs, même si certaines discussions ont pu avoir lieu concernant des réparations à la toiture du toit-terrasse et concernant des fissures dans le revêtement de l’acrylique avant la vente du 4 septembre 2018, personne ne soutient qu’il a alors été question des conséquences de ces vices sur la structure de la Résidence ni des nombreux correctifs identifiés par les experts Thivierge et Proteau lors de la réalisation de leurs expertises au printemps 2019, lesquels dépassent largement ce que Gagnon et Martin ont qualifié de travaux correctifs mineurs. [97] En conséquence, LG ne peut plaider l’existence d’une entente préalable à la vente avec Gélinas qui aurait pour effet de la libérer de ses obligations d’entrepreneur, non plus que la connaissance préalable des vices allégués.

En outre, Gélinas ignorait l’ampleur des travaux à être exécutés, tels que décrits par l’expert Proteau. [ 18 ] LG n’identifie aucune erreur manifeste et déterminante dans cette conclusion.

Elle invite plutôt la Cour à revoir l’ensemble de la preuve et à en arriver tout simplement à une conclusion différente de celle du juge, ce qui n’est pas le rôle d’une cour d’appel. 2) Le juge a-t-il commis une erreur en ne tenant pas compte de la mauvaise foi de Mme Gélinas ainsi que de son défaut de minimiser ses dommages? [ 19 ] LG soutient que la demande reconventionnelle découle de la mauvaise foi de Mme Gélinas et de son défaut de minimiser ses dommages.

Non seulement a-t-elle renié l’entente par rapport aux réparations, mais elle a vendu la Résidence de façon à ce qu'il lui soit impossible de les effectuer. Selon LG, Mme Gélinas a pris ces décisions uniquement pour éviter d'avoir à payer la balance de prix de vente de 300 000 $ et ainsi lui nuire, à LG et à M. Gilbert. À cet égard, LG soulève plusieurs arguments : (

i) que Mme Gélinas a vendu la Résidence sans envoyer de mise en demeure pour effectuer les réparations; (ii) qu'elle aurait pu faire effectuer les réparations sans

frais si elle s'était prévalue de son plan de garantie pour les bâtiments résidentiels neufs; (iii) qu'elle a choisi de vendre la Résidence à vil prix; et (iv) qu'elle était pleinement consciente des problèmes avant d'acheter la Résidence. [ 20 ] Aucun des arguments soulevés par LG comme fin de non-recevoir ne peut être retenu. [ 21 ] En ce qui concerne l'absence de mise en demeure de corriger les vices, la conclusion du juge est solidement ancrée dans la preuve et LG n'y identifie aucune erreur manifeste et déterminante.

Comme le note le juge, LG était en possession des rapports d'expertise de Mme Gélinas depuis des mois avant la vente de la Résidence et ne peut donc prétendre qu'elle n'a pas eu l'occasion d'offrir de réaliser la totalité des réparations [2] . Par ailleurs, comme précise le juge, les réparations que LG et les sous-traitants ont offert d'effectuer étaient nettement insuffisantes compte tenu de l'ampleur des problèmes découverts [3] . [ 22 ] La conclusion du juge quant au prétendu défaut de Mme Gélinas de minimiser ses dommages est tout aussi solide.

Il conclut que sa décision de ne pas se prévaloir du plan de garantie pour les bâtiments résidentiels neufs ne peut être qualifiée de prétexte. En effet, comme il le note, le fait qu'une telle garantie ait une portée limitée et qu’elle ne permettait pas à Mme Gélinas d’effectuer toutes les réparations nécessaires n'a même pas été contesté par LG.

Dans ces circonstances, il est difficile, voire impossible, de considérer sa décision d'exercer un recours civil comme une démonstration de mauvaise foi alors que, faut-il le préciser, la bonne foi se présume. [ 23 ] L'analyse que fait le juge de la décision de Mme Gélinas de vendre la Résidence est tout aussi exempte d'erreur révisable. À cet égard, il est important de noter que la valeur de la Résidence, qui a servi à calculer la perte de Mme Gélinas, a fait l'objet d'un rapport d'expert et n'a pas été contestée.

Le juge détermine que la décision de Mme Gélinas de vendre n'était pas déraisonnable en raison notamment de son désir d'éviter d'avoir à assumer les réparations : [148] En l’espèce, la décision de Gélinas de revendre la Résidence au lieu d’effectuer les réparations majeures requises pour corriger les vices de construction n’est pas déraisonnable, vu l’ensemble des circonstances entourant sa relation avec Gilbert, l’importance des travaux requis et leur impact, outre l’incertitude reliée à leur exécution. [149] Par ailleurs, la preuve non contredite de la valeur marchande de la Résidence, établie à 649 000 $ par l’évaluateur Leblanc, est retenue par le Tribunal.

De même, la réduction de 58 000 $ qu’il propose puisque la vente est faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur est aussi justifiée. Soulignons à cet égard que le contrat de vente au tiers mentionne expressément que ce dernier reconnaît avoir reçu les rapports d’expertise d’Alain Proteau et Sébastien Thivierge. [ 24 ] Enfin, en ce qui concerne la connaissance qu'avait Mme Gélinas des problèmes affectant la Résidence, le juge conclut qu'elle n'a pris conscience de leur ampleur que lorsqu'elle a reçu le premier rapport d'expertise.

De toute façon, comme il le souligne à juste titre, la connaissance des problèmes n'est pas pertinente dans le cadre d'une réclamation pour vices de construction reliée à l’

article 2118 C.c.Q . [4] . 3) Le juge a-t-il erré en concluant que la preuve satisfaisait aux exigences de l'

article 2118 C.c.Q. ? [ 25 ] LG soutient que le juge a erré en concluant que Mme Gélinas s'était acquittée de son fardeau de prouver les vices de construction alors que M. Proteau n'était pas qualifié pour donner une telle opinion. Selon elle, toute preuve de ruine du bâtiment implique une opinion structurale et relève d’un ingénieur. De plus, elle soutient que le juge a erré en refusant de lui permettre de rouvrir les débats pour présenter une preuve qui confirme que les problèmes affectant la Résidence n'atteignent aucunement le niveau requis par l'

article 2118 C.c.Q. Selon elle, le fait que le nouveau propriétaire utilise pleinement la Résidence alors qu'il n'a effectué que des réparations esthétiques prouve que les problèmes n'étaient que de nature mineure. [ 26 ] Ce moyen doit également être rejeté. [ 27 ] Même si LG avait raison de soutenir qu'une

partie de l'opinion de M. Proteau est irrecevable parce que celui-ci n'est pas ingénieur – question que la Cour n'a pas à trancher – il n'en demeure pas moins que le juge s'est aussi appuyé sur l’expertise de Sébastien Thivierge, qui est ingénieur. Sur la base d'une preuve d'expert non contredite, le juge a conclu que la Résidence était affectée par des vices de construction au sens de l'

article 2218 C.c.Q. Il n'y a donc pas d'erreur dans cette conclusion. [ 28 ] Contrairement à ce que soutient LG, le fait que la Résidence ne se soit pas effondrée ne prouve pas que les exigences de l'

article 2118 C.c.Q. ne sont pas satisfaites. À ce sujet, « il suffit d’établir une menace de destruction éventuelle probable, dans la mesure où elle aura pour conséquence de rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine et à entraîner une diminution importante de sa valeur marchande » [5] . C’est ce que le juge a conclu. Ainsi, il n’a pas erré en refusant de rouvrir les débats pour entendre la preuve relative aux travaux effectués par le nouveau propriétaire. Cette preuve n'était pas déterminante compte tenu de la preuve d'expert non contredite appuyant les allégations de Mme Gélinas.

Au contraire, le fait que la Résidence demeure occupée et que le nouveau propriétaire ait choisi d'ignorer les rapports d’expert, dont des copies lui ont été remises avant l'achat, n'a que peu ou pas de valeur probante. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 29 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A.

PETER KALICHMAN, J.C.A. Me François Daigle DAIGLE & MATTE, AVOCATS FISCALISTES INC. Pour l’appelante Me Jean-Marie Côté ÉTUDE DE JEAN-MARIE CÔTÉ, AVOCAT Pour l’intimée Date d’audience : 20 avril 2023