2010 QCCQ 5292, 2010 QCCQ 5292

Langlois c. Chiasson 2010 QCCQ 5292 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-112784-089 DATE : 28 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KARINE LANGLOIS […] Anjou (Québec) […] Demanderesse C. VIOLETTE CHIASSON […] Montréal (Québec) […] Défenderesse Et. VIOLETTE CHIASSON Demanderesse en garantie C.

ALINE CHALIFOUX […] Montréal (Québec) […] Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Karine Langlois réclame 1 920,21 $ à Violette Chiasson, la défenderesse, à la suite de l’achat de la copropriété divise de cette dernière. [ 2 ] Elle allègue que la défenderesse ne lui a pas divulgué lors de l’achat que tous les copropriétaires étaient tenus de payer une quote-part du coût de réparations devenues nécessaires à cause de dommages causés par une conduite défectueuse. [ 3 ] La défenderesse conteste la réclamation.

En substance, elle soutient que la demanderesse est l’artisane de ses propres malheurs puisqu’elle connaissait ou devait connaître les problèmes affectant le complexe immobilier, notamment au sujet de l’unité 103. [ 4 ] La défenderesse ajoute qu’elle a transmis et fait connaître toutes les informations pertinentes au sujet de l’immeuble à Aline Chalifoux, son agent immobilier et agent inscripteur.

Elle appelle en garantie cette dernière qui plaide essentiellement avoir transmis tous les documents pertinents à l’agent immobilier qui représentait la demanderesse. le contexte [ 5 ] Le 31 mai 2006, au prix de 144 500 $, la demanderesse achète la copropriété divise de la défenderesse, soit l’unité 403 d’un immeuble comprenant plusieurs copropriétés divises. [ 6 ] Dans les jours qui suivent, le notaire instrumentant lui envoie certains documents relatifs à sa copropriété divise et à l’immeuble, dont quelques procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires. [ 7 ] Puis, elle apprend que les administrateurs du Syndicat des copropriétaires imposent à tous les copropriétaires des cotisations spéciales en raison de divers dommages causés par suite d’une inondation survenue dans l’unité 103 le 11 août 2005. [ 8 ] En fait, les cotisations spéciales, qui totalisent 1 920,21 $, sont réparties en cinq cotisations se chiffrant de 281,97 $ à 511,20 $ (pièce P-6). [ 9 ] La demanderesse affirme avoir alors appris l’existence d’un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires, daté du 1 er novembre 2005 (pièce D-3), dans lequel, au sujet de l’unité 103, il était traité d’un sinistre « très grave » .

En particulier, on peut y lire que des dommages très importants furent causés par un tuyau défectueux et que d’autres informations sont données à ce sujet. …

[ 10 ] La défenderesse ne s’explique pas que la demanderesse n’ait pas pu savoir avant l’achat que des réparations étaient envisagées à cause des problèmes liés à l’unité 103. [ 11 ] D’abord, dans la promesse d’achat, la clause B-2.5 (avenant AB-55683) prévoyait ce qui suit : « Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteur examine la déclaration de copropriété incluant le Règlement d’immeuble ainsi que les documents suivants : le bilan, le procès-verbal des deux dernières années » [ 12 ] Au surplus, dit-elle, tous les documents et informations pertinents, y compris le procès-verbal du 1 er novembre 2005, furent remis ou dénoncés à Aline Chalifoux, l’agent inscripteur. [ 13 ] Enfin, elle mentionne qu’au cours de l’une des visites préachat, le père de la demanderesse aurait déclaré avoir connaissance des problèmes reliés à l’unité 103 et qu’il ne s’en inquiétait pas. [ 14 ] Ce dernier nie qu’il a fait une telle déclaration.

Au surplus, il confirme que, sauf les procès-verbaux de 2004, sa fille et lui n’ont jamais reçu celui ou ceux de 2005. Il ajoute que Véronique Boisvert, l’agent immobilier représentant sa fille, lui avait mentionné qu’ils leur seraient tous remis devant le notaire. … [ 15 ] Aline Chalifoux est l’agent inscripteur. Elle représentait la défenderesse. Elle connaissait les problèmes reliés à l’unité 103 et déclare avoir remis tous les documents pertinents à l’agent immobilier représentant la demanderesse.

Certains par télécopieur, d’autres de main à main. [ 16 ] Le 23 février 2010, au cours de la deuxième journée du procès, elle déclare être certaine que tous les documents pertinents se sont rendus chez le notaire. Elle précise cette fois s’être rendue au bureau de Véronique Boisvert afin de lui remettre certains documents. Elle ajoute l’avoir rencontrée dans un bureau où elles ont discuté de la vente. [ 17 ] Cette dernière n’admet pas que cette rencontre ait eu lieu.

Elle ne pense pas que des documents lui ont été remis de main à main ou à son bureau, en particulier dans un pigeonnier comme le laisse entendre l’agent immobilier Chalifoux. Elle ne se souvient pas avoir vu le procès-verbal de 2005 et rien n’indique dans son dossier qu’on le lui ait transmis. analyse et motifs [ 18 ] Les articles 2803 et 2804 énoncent respectivement ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 19 ] Par ailleurs, les agents immobiliers sont tenus d’un devoir de conseil et d’assistance envers leur client. Par exemple, aux articles 24, 27 et 28, les Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [ L.R.Q., c. C-73.1 , R.5 ] énoncent ce qui suit : 24.

Le membre doit protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi. 27. Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi ou l'objet même de cette transaction. 28.

Le membre doit informer son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. [ 20 ] Le Tribunal estime probantes les explications de la demanderesse selon lesquelles le procès-verbal de 2005 faisant état de problèmes sérieux au sujet de l’unité 103 ne fut jamais porté à sa connaissance. [ 21 ] Les informations à cet égard devaient lui être fournies avant qu’elle n’achète la copropriété divise.

D’autant plus que, dans sa promesse d’achat, à la clause 6.1., le vendeur déclarait n’avoir connaissance d’aucun facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou d’en augmenter les dépenses. [ 22 ] En l’espèce, de toute la preuve présentée, le Tribunal détermine que le déficit informationnel dont fut victime la demanderesse résulte du travail imparfait ou fautif des agents immobiliers. [ 23 ] D’une part, l’agent immobilier représentant la défenderesse connaissait la problématique que posait les problèmes reliés à l’unité 103.

Elle avait l’obligation de protéger sa cliente et de s’assurer que la demanderesse en soit correctement informée. [ 24 ] Elle n’a pas satisfait à son fardeau de prouver qu’elle a respecté ses obligations à cet égard. Son témoignage est imprécis, voire contradictoire sur quelques points. Elle ne présente aucune preuve de l’envoi ou de la réception du procès-verbal en litige, ni des autres d’ailleurs. La seule preuve documentaire de la transmission de documents (pièce P-11) concerne autre chose que les procès- verbaux.

[ 25 ] D’autre part, de son témoignage, l’agent immobilier représentant la demanderesse n’a pas démontré avoir pleinement satisfait à son devoir de conseil envers sa cliente. [ 26 ] Elle n’a pas été très attentive à la nécessité d’obtenir les procès-verbaux et de les étudier pour mieux conseiller la demanderesse.

En bref, elle ne s’est pas vraiment préoccupée de ces éléments qui contiennent pourtant souvent des informations pertinentes sinon capitales pour l’acheteur. [ 27 ] Aussi, de tout ce qui précède, le Tribunal détermine que les agents immobiliers sont la cause, chacun pour moitié, des dommages subis par la demanderesse, soit la somme versée pour satisfaire aux cotisations spéciales (1 920,21 $). [ 28 ] Envers la demanderesse, la défenderesse demeure responsable comme vendeur du fait qu’une information importante ne fut pas transmise.

Elle doit donc supporter la faute commise par son agent immobilier (Aline Chalifoux). [ 29 ] Le Tribunal précise que, la preuve étant contradictoire, la défenderesse n’a pas satisfait à son fardeau de prouver la connaissance du père de la demanderesse au sujet de la condition de l’unité 103 ou de l’existence du procès-verbal de 2005. Elle aura cependant gain de cause sur son appel en garantie. [ 30 ] La défenderesse n’est toutefois pas responsable de la faute commise par l’agent immobilier de la demanderesse.

Cette dernière devra, le cas échéant, faire valoir ses droits contre elle. [ 31 ] Partant, puisque le Tribunal conclut que les dommages subis par la demanderesse s’expliquent, de façon égale, par la conduite fautive de l’agent immobilier de chacune des parties, la demanderesse n’aura droit qu’à la moitié de sa réclamation, c’est-à-dire 960,11 $. [ 32 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation de la demanderesse; [ 34 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 960,11 $, avec les intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter de la demeure, le 11 août 2008, et les frais judiciaires de 98 $; [ 35 ] ACCUEILLE en

partie l’appel en garantie de la défenderesse; [ 36 ] CONDAMNE la défenderesse en garantie à payer à la demanderesse en garantie la somme totale, en capital, intérêts et frais, que cette dernière doit payer à la demanderesse, avec les frais judiciaires de 87 $. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Dates d’audience : 21 décembre 2009 et 23 février 2010