2010 QCCQ 11213, 2010 QCCQ 11213

Lac-Mégantic (Ville de) c. Bédard 2010 QCCQ 11213 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MÉGANTIC LOCALITÉ DE LAC-MÉGANTIC « Chambre civile » N° : 480-80-000002-101 DATE : 29 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VILLE DE LAC-MÉGANTIC , personne morale de droit public ayant sa principale place d'affaires au 5527, rue Frontenac, Lac-Mégantic (Québec), G6B 1H6, Requérante c.

STEVE BÉDARD , résidant au […], Lac-Mégantic (Québec), […], Intimé et requérant incident -et- TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC , 500 boul.

René Lévesque Ouest, 21 e étage, Montréal (Québec), H2Z 1W7, Mis en cause. ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LES DEMANDES DE PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Ville de Lac-Mégantic (ci-après « Mégantic ») requiert la permission de porter en appel devant cette Cour la décision rendue le 8 mars 2010 par le Tribunal administratif du Québec (ci-après le « TAQ ») dans le dossier portant le numéro SAI-M-076588- 0206. [ 2 ] Il s'agit d'une décision par laquelle le TAQ établit la valeur de l'indemnité d'expropriation d'un immeuble appartenant à Steve Bédard et acquis par Mégantic par voie d'expropriation. [ 3 ] Mégantic demande la permission de porter cette décision en appel pour contester la valeur des indemnités principales et accessoires fixées par le TAQ.

Sa demande comporte neuf questions pour lesquelles elle sollicite la permission d'appeler. [ 4 ] Steve Bédard conteste cette demande. Il formule, de son côté, une demande de permission d'appeler comportant quatre questions visant exclusivement la détermination de la valeur du terrain. LES CRITÈRES APPLICABLES À LA PERMISSION D'APPELER [ 5 ] Une décision de la

section des affaires immobilières du TAQ, en matière d'expropriation, est susceptible d'appel sur permission à la Cour du Québec aux termes de l'

article 159 de la

Loi sur la justice administrative [1] : 159. « Les décisions rendues par le Tribunal dans les matières traitées par la

section des affaires immobilières, de même que celles rendues en matière de protection du territoire agricole, peuvent, quel que soit le montant en cause, faire l'objet d'un appel à la Cour du Québec, sur permission d'un juge, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour. » [ 6 ] La loi confère au juge saisi d'une demande de permission d'appeler une large discrétion pour déterminer si « […] la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour. » [ 7 ] Cette discrétion doit être exercée pour des motifs d'ordre judiciaire, pas pour des considérations de simple opportunité, d'équité ou de magnanimité. [ 8 ] Une jurisprudence abondante et constante établit clairement le principe voulant que, de façon générale, une question devant être soumise à la Cour en appel est une question qui peut être qualifiée de sérieuse, controversée, nouvelle ou d'intérêt général [2] .

[ 9 ] Chacun de ces critères comporte, bien sûr, sa propre déclinaison, mais il ressort de ces expressions, prises dans leur ensemble, une idée générale voulant que la question soumise à l'appel doit se démarquer d'un simple intérêt particulier, limité aux seuls objectifs poursuivis par une

partie dans le cadre d'un litige déjà tranché. Le régime de l'appel sur permission ne doit pas être envisagé comme une voie de recours permettant d'emblée à une

partie insatisfaite de la décision rendue de plaider à nouveau sa cause devant une autre instance en faisant valoir les motifs de son désaccord. [ 10 ] Le jugement rendu récemment dans l'affaire Ville de Windsor [3] relate l'état actuel du droit quant aux critères applicables en matière de permission d'appeler. On y lit ceci: « [8] Le texte de l'article 159 limite le droit d'appel aux questions qui sont d'intérêt selon la Cour du Québec.

Cette notion a fait l'objet d'une abondante jurisprudence qui d'une part définit ce qu'est une question d'intérêt et d'autre part relève, de façon non exhaustive, un ensemble de critères pouvant être retenus dans la qualification des questions soumises en appel. [9] Ainsi, la question sera d'intérêt si elle soulève une question sérieuse, controversée, nouvelle ou d'intérêt général.

L'utilisation de la conjonction de coordination « ou » marque bien le caractère alternatif et non supplétif de ces critères. [10] Parmi les exemples retenus par la jurisprudence, on retrouve les cas suivants : Une question sérieuse - Une faiblesse apparente de la décision attaquée; - Une erreur de fait déterminante; - L'omission d'analyser des éléments fondamentaux de preuve; - Une sérieuse lacune au niveau des motifs de la décision attaquée qui empêche d'en comprendre le fondement factuel et juridique; - L'incidence de la décision sur le sort du justiciable; - L'importance du montant en jeu.

Une question controversée - Une jurisprudence incohérente ou contradictoire même sur des questions techniques; - Une décision isolée allant à l'encontre d'un courant jurisprudentiel solidement établi. Une question nouvelle - Une question n'ayant jamais été soumise à la Cour du Québec.

Une question d'intérêt général - La violation d'une règle de justice naturelle; - Une question visant les intérêts supérieurs de la justice; - Une question de principe à caractère normatif, dont les enjeux dépassent les intérêts des parties; - Une violation patente d'une règle de droit. [11] Dans son analyse sur la permission d'appeler, le Tribunal jouit d'une large discrétion. Cette discrétion s'inscrit non seulement dans l'appréciation des questions soumises, mais également dans l'identification et le libellé des questions permises.

Cet exercice comporte inéluctablement le devoir de rejeter celles qui sont à leur face même futiles ou abusives, qui ne sont pas soutenues par des arguments cohérents et défendables et qui ne font que traduire l'expression d'un désaccord sur le fond de la décision en appel. [12] L'appel sur permission ne vise pas à accorder à une

partie une deuxième chance de soumettre des arguments qui ont été rejetés par le T.A.Q. de façon motivée et intelligible. [13] Il faut toutefois se garder de transformer la requête pour permission d'appeler en appel sur le fond. Dans cette perspective, le Tribunal doit éviter à ce stade-ci de statuer sur le bien-fondé des questions soumises ou sur les chances de succès de l'appel au fond. » (Extrait reproduit sans les références) LE CONTEXTE [ 11 ] En 2002, Mégantic veut agrandir son parc industriel et aménager une voie de contournement.

Elle procède à l'expropriation de plusieurs immeubles, dont le terrain en litige appartenant à Steve Bédard. Il s'agit d'une terre à bois de 40,95 hectares. [ 12 ] L'avis d'expropriation est signifié le 7 juin 2002. [ 13 ] L'affaire, qui constituerait autrement un dossier d'expropriation classique, présente la particularité suivante: [ 14 ] Le 19 juillet 2002, Mégantic et Steve Bédard signent un document intitulé « Convention de transfert de propriété ». Cette entente sui generis n'est pas une acquisition de gré à gré. Elle comporte des conditions particulières pour la prise de possession,

l'occupation et le transfert de propriété de l'immeuble exproprié. [ 15 ] La principale condition concerne la récolte du bois. Steve Bédard est autorisé, malgré l'expropriation, à couper du bois durant une certaine période et moyennant certaines restrictions. [ 16 ] Le 25 septembre 2006, le TAQ rend une décision par laquelle il détermine que cette convention ne constitue pas un avis de transfert de propriété au sens de la

Loi sur l'expropriation [4] .

Selon cette décision, il n'y a pas, à cette date, d'avis de transfert de propriété à l'instance d'expropriation. [ 17 ] Le 11 décembre 2006, Mégantic obtient la permission d'un juge de la Cour du Québec pour porter cette décision en appel. [ 18 ] Le 11 février 2008, la Cour du Québec statue que la convention de transfert de propriété intervenue le 19 juillet 2002 a le même effet juridique qu'un avis de transfert de propriété au sens de la loi. [ 19 ] Comme cette convention a été publiée le 12 août 2002, le TAQ considère, pour la suite du dossier, que Mégantic est devenue propriétaire de l'immeuble exproprié à cette date aux termes de l'article 53.1 de la loi.

Il y a donc eu prise de possession physique de l'immeuble le 19 juillet 2002 et prise de possession légale le 27 août 2002 selon l'article 53.5 de la loi. [ 20 ] Les experts évaluateurs des parties retiennent le 19 juillet 2002 comme date d'évaluation.

Ceci n'est pas contesté et revêt un caractère déterminant puisque Mégantic prétend qu'à cette date, le terrain exproprié fait l'objet, pour partie, d'un zonage agricole et, pour autre partie, d'un zonage industriel. [ 21 ] Le TAQ ne retient pas l'argumentation de Mégantic voulant que la valeur du terrain, à la date d'expropriation, doit être établie en fonction de deux usages sur deux parcelles: agricole et industriel.

Il conclut plutôt que ce terrain avait acquis, à la date d'expropriation, une vocation industrielle dans son ensemble, d'où la valeur qu'il lui attribue en fonction de cet usage optimal. [ 22 ] Le TAQ établit l'indemnité principale comme suit: « [72] Nous en arrivons ainsi à établir la valeur de l’indemnité principale de la façon suivante : Valeur du terrain : 235 585 $ Valeur des bois debout : 64 823 $ Valeur des améliorations au sol : 7 100 $ INDEMNITÉ PRINCIPALE : 307 508 $ Arrondie à : 307 500 $ [ 23 ] Le TAQ établit l'indemnité accessoire comme suit: « [108] L’indemnité accessoire totalise ainsi 52 450 $, qui se compose des sommes suivantes, à savoir: • Frais d’aménagement d’une nouvelle place de garde : 5 350,00 $ • Troubles, ennuis et inconvénients : 7 500,00 $ Total : 12 850,00 $ Arrondi à : 12 850,00 $ • Frais d’expertise : 39 601,20 $ Arrondi à : 39 600,00 $ Indemnité accessoire totale : 52 450,00 $ » [ 24 ] L'indemnité définitive est donc la suivante: « [109] L'indemnité définitive se détaille donc comme suit: · Indemnité principale : 307 500 $ · Indemnité accessoire: 52 450 $ · Indemnité définitive: 359 950 $ » [ 25 ] Par la permission qu'elle sollicite, Mégantic veut remettre en question, en appel, pratiquement chaque poste d'indemnité. [ 26 ] Une

partie du débat qu'elle souhaite tenir en appel concerne aussi l'interprétation et l'application que fait le TAQ du contenu de sa convention particulière et du jugement déjà rendu à cet égard. [ 27 ] Elle formule comme suit les questions qu'elle désire soumettre à l'appel: ​« 1. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en retenant une utilisation optimale à des fins industrielles pour la

partie du terrain exproprié située en zone agricole permanente décrétée par la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (chap. P-41.1 L.R.Q.) ?

2. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en refusant que l'expropriante mette en preuve les ententes hors Cour intervenues avec d'autres expropriés? 3. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable concernant la clarté, la valeur, l'applicabilité et l'interprétation à donner à la convention de transfert de propriété (P-2) et au jugement de l'Honorable juge Patrick Théroux (P-3) ? 4.

Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en ne déduisant pas la somme de 3 000 $ payée par l'expropriante à l'exproprié, alors qu'il a déduit la somme de 26 677 $ que ledit exproprié a reçu du ministère des Transports du Québec afin que restent en place les arbres situés dans l'emprise et les bretelles de la voie de contournement? 5.

Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en décidant qu' il n'apparaît pas utile de discuter des prétentions de l'expropriante à l'effet que la somme de 78 000 $ payée pour l'achat d'une érablière, en 2003, constitue l'indemnité à laquelle l'exproprié a droit en vertu du principe de la substitution ? ​6. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable dans son interprétation de la pièce EE-7? 7.

Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en reprochant à l'expropriante d'avoir failli à ses devoirs relativement à l'évaluation de l'indemnité afférente aux améliorations au sol (chemins forestiers, ponceaux, etc ... ) ? . 8. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en accordant tous les honoraires et frais réclamés par Roger Lessard, évaluateur de l'exproprié? 9.

Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en attribuant la somme de 7 500 $ à l'exproprié pour ses troubles, ennuis et inconvénients ? » [ 28 ] Steve Bédard plaide que Mégantic veut reprendre tout le débat et porter en appel le dossier au complet pour qu'il soit repris à zéro. La permission d'appeler ne doit pas, selon lui, être accordée pour débattre à nouveau des questions déjà tranchées par le TAQ au seul motif qu'une

partie est en désaccord avec l'issue de l'affaire. Il soutient que les questions soumises ne répondent pas aux critères établis par la jurisprudence pour l'octroi d'une permission d'appeler. [ 29 ] Il formule par ailleurs sa propre demande de permission d'appeler en regard de la valeur attribuée au terrain dans le cadre de la détermination de l'indemnité principale.

Les questions qu'il souhaite soumettre à l'appel sont libellées comme suit: ​« 1) Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en concluant que le prix demandé par la Ville lorsqu'elle vend du terrain industriel, constitue un élément pertinent à la détermination de la valeur du terrain exproprié? 2) Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en retenant la conclusion de valeur soumise par l'expert Sansfaçon quant à la valeur d'un terrain industriel? 3) Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en s'inspirant du taux unitaire fixé par le TAQ dans une autre décision à l'égard d'un autre terrain situé à proximité du terrain exproprié ( Lac-Mégantic c.

Roy )? 4) Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en rejetant la transaction 23 soumise par l'expert Lessard? » ANALYSE ET DÉCISION La demande de Mégantic [ 30 ] Il s'agit de déterminer ici si les questions que Mégantic veut soumettre à l'appel répondent aux critères présidant à l'octroi d'une permission. 1.- L'indemnité principale [ 31 ] Le TAQ établit l'indemnité principale en fonction de la valeur du terrain, de la valeur du boisé et de celle des améliorations au sol. ▪ La valeur du terrain [ 32 ] Le TAQ accorde une indemnité de 235 585 $ pour la valeur du terrain.

Il retient le taux unitaire de 5 753 $ l'hectare préconisé par l'expert de Mégantic et l'applique à l'ensemble de la superficie expropriée, 40,95 hectares. [ 33 ] Mégantic ne conteste évidemment pas le taux unitaire retenu pour la valeur industrielle. Elle reproche au TAQ de l'appliquer à l'ensemble du terrain, alors qu'une

partie serait située en zone agricole au sens de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles [5] . [ 34 ] Selon les conclusions de sa requête, elle recherche à faire réduire en appel, de 235 585 $ à 139 246 $, l'indemnité attribuable à la valeur globale du terrain en fixant à 2 000 $ par hectare la valeur de la

partie assujettie à une zone agricole. [ 35 ] Par son offre détaillée initiale, Mégantic morcelait le terrain selon une

partie située en "zone blanche" et une

partie située en "zone verte". Elle offrait un montant de 85 033 $ pour la première et de 51 755 $ pour la seconde, soit 136 788 $ au total. [ 36 ] Devant le TAQ, elle a soutenu qu'il fallait maintenir cette distinction dans la recherche de la valeur au propriétaire, c'est-à- dire de l'usage le meilleur et le plus avantageux du terrain à la date d'évaluation. [ 37 ] Le TAQ écrit ceci:

« [19] Les experts ne s’entendent toutefois pas sur l’usage le meilleur et le plus avantageux du terrain à la date d’évaluation. Il s’agit d’une question qui doit être examinée préalablement à l’analyse de valeur puisque la valeur de celui-ci variera selon la meilleure utilisation qui peut en être faite. [20] Dans son rapport d’expertise de février 2009, l’expert de l’expropriante, M. Henri Sansfaçon, est d’avis qu’il y a en fait deux utilisations optimales différentes au terrain selon qu’il se trouve en

partie dans la zone agricole permanente de la municipalité ou dans la zone blanche au sens de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles 2 . En répartissant la superficie totale expropriée en deux parties distinctes, il identifie une parcelle de 15,28 hectares en zone blanche et une autre de 25,76 hectares dans la zone agricole. [21] L’expert de l’exproprié, M. Roger Lessard, exprime quant à lui l’opinion que l’utilisation optimale est à des fins industrielles et ce, pour l’ensemble de la superficie.

Il y a là un premier désaccord entre les parties qui doit être tranché avant de pouvoir procéder à l’examen de la valeur. [22] Le Tribunal tient d’abord à indiquer que différentes utilisations successives peuvent s’avérer possible à une même date et contribuer à la valeur d’un immeuble. Ainsi, l’immeuble en cause était utilisé à des fins forestières au moment de l’expropriation. La valeur du boisé qui s’y trouve peut donc être réalisée sans compromettre la possibilité d’utilisation à des fins industrielles.

Précisons également que ce n’est pas sur la base de l’utilisation factuelle que la valeur au propriétaire de l’immeuble doit être établie mais bien sur la meilleure utilisation possible qui peut en être faite.

Le fait que l’exproprié ne soit pas en mesure de développer lui-même un parc industriel ne constitue pas un obstacle à une telle utilisation optimale. [23] Aux fins de déterminer l’utilisation la meilleure et la plus avantageuse, il y a lieu d’examiner quelques éléments con​textuels. [24] Dans sa demande d’exclusion de la zone agricole que présentait l’expropriante en avril 2002 à la Commission de protection du territoire agricole du Québec (ci-après CPTAQ) relativement à une

partie du terrain en cause, laquelle demande est présentée avant la signification de l'avis d'expropriation, on peut lire que le secteur dans lequel se trouve l’immeuble est «…dans le prolongement immédiat du périmètre urbain…» . On y affirme également que l’agrandissement de l’usine de Tafisa, à proximité de l’immeuble en cause entre 1998 et 2000 amène des retombées considérables sur l’ensemble du milieu industriel de Lac-Mégantic.

Le parc industriel de 120 hectares de la ville s’en trouve pratiquement complètement occupé justifiant ainsi son expansion notamment sur le terrain exproprié. [25] À la même époque, soit en avril 2002, l’expropriante adoptait une modification à son règlement de zonage pour faire passer le reste de la superficie du terrain ici exproprié d’agro-forestier à industriel alors que le tiers de celle-ci est déjà dans son périmètre urbain. [26] La demande d’exclusion de l’expropriante était accordée par la CPTAQ dans son avis d’exclusion émis le 2 juillet 2002.

Cet avis n’est cependant inscrit au Bureau de la publicité des droits que le 1 er octobre 2002. [27] C’est en invoquant l’absence de publicité de la décision de la CPTAQ à la date d’évaluation que l’expropriante refuse de reconnaître le potentiel d’utilisation industrielle du terrain et voudrait voir celui-ci limité à une utilisation agricole au moment de l’expropriation. [28] Voyons d’abord ce que disent les règles de l’art en cette matière dans les normes de pratique de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Celles-ci nous sont rapportées notamment dans l’affaire PGQ. c .

Savard 3 , et citées avec approbation dans Ville de Lac-Mégantic c. Roy et al . 4 : « [23] L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, dans son Guide de pratique professionnelle adopté et publié récemment, définit l'usage le meilleur et le plus profitable d'un immeuble comme celui qui, au moment de l'évaluation, confère à l'immeuble la valeur la plus élevée, soit en argent, soit en agrément ou en commodité d'un bien.

On précise, conformément à ces normes de pratique, que l'évaluateur doit démontrer que l'usage le meilleur répond aux conditions suivantes : "- Il s'agit d'un usage possible sur le plan physique; - Il doit être permis par les règlements et par la Loi; - Il doit être financièrement possible; - Il doit pouvoir se concrétiser à court terme; - Il doit être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux simples possibilités; - Il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage; - Enfin, l'usage doit être le plus profitable." [24] L'Ordre des évaluateurs agréés, dans le même Guide de pratique professionnelle dont il est fait mention précédemment, apporte cependant un éclairage différent dans la détermination de l'usage le meilleur et le plus profitable en matière d'expropriation pour tenir compte de la recherche de la valeur au propriétaire.

L'on signale en effet à l'élément 11 de la règle 11.2 du Guide qu'en matière d'expropriation l'horizon de réalisation peut être élargi et que le degré de probabilité de réalisation et les contraintes peuvent être moindres . Le Guide de l'Ordre des évaluateurs agréés ajoute d'ailleurs à ce sujet : "En matière d'expropriation, le concept d'usage le meilleur et le plus profitable dans un avenir prévisible vise à faire abstraction d'une situation économique ou juridique temporairement défavorable qui risquerait de pénaliser l'exproprié à un moment qu’il n’ a pas choisi pour transiger ." (soulignements nôtres)

[25] Compte tenu de la consistance du bien exproprié, notamment sa situation juridique, en date de la prise de possession, c’est l’usage le meilleur et le plus profitable que pouvait réaliser la

partie expropriée sur cet immeuble qui doit servir de base à l’indemnisation. Il s’agit, on l’aura compris, du point central de ce litige. […] » [29] En l’espèce, il nous apparaît clair que la vocation industrielle du terrain exproprié est acquise et ce, bien avant que l’on ne procède à l’expropriation. Si une

partie du terrain en cause ne pouvait servir à des fins industrielles au moment même de l’expropriation, il n’est cependant pas permis de douter qu’un acquéreur potentiel aurait considéré que cette vocation industrielle était dès lors acquise.

Il n’y a donc pas lieu en application des principes ci-devant rapportés de pénaliser un exproprié pour une date de transaction qu’il n’a pas lui- même choisie. [30] Nous retiendrons donc une utilisation optimale à des fins industrielles pour déterminer la valeur du fond exproprié avant d’en examiner celle des autres attributs que sont le boisé et les améliorations qui s’y trouvent. » 2 L.R.Q., c. P-41.1 , ci-après LPTA. 3 [2002] TAQ 1314 . 4 SAI-M-076580-0206, Décision du 16 mars 2005. [ 38 ] Mégantic soutient que le TAQ a erré en attribuant la même valeur à l'ensemble du terrain.

Selon elle, le zonage agricole d'une

partie de ce terrain constitue un obstacle incontournable à l'attribution d'une valeur correspondant à un usage industriel potentiel. Elle plaide qu'en procédant de la sorte, le TAQ fait bénéficier l'exproprié de la plus-value découlant de la mise en œuvre de son projet d'agrandissement de son parc industriel, alors que celui-ci a toujours représenté qu'il voulait garder sa terre pour y exploiter le bois.

Elle ajoute que l'exproprié ne doit pas bénéficier des avantages de l'expropriation pour s'enrichir au détriment de l'expropriant. [ 39 ] La question principale qu'elle souhaite débattre en appel est libellée comme suit: ​« 1. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en retenant une utilisation optimale à des fins industrielles pour la

partie du terrain exproprié située en zone agricole permanente décrétée par la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (chap. P-41.1 L.R.Q.) ? » [ 40 ] En restreignant à la seule considération du zonage agricole le débat qu'elle veut tenir en appel, Mégantic propose une approche réductrice qui escamote une

partie importante du processus décisionnel du TAQ. Elle omet une considération déterminante de la décision, soit le fait qu'elle a elle-même initié, préalablement à l'expropriation, l'exclusion d'une

partie importante du terrain de la zone agricole [6] et qu'elle a, parallèlement à cette démarche, modifié son propre règlement de zonage pour faire passer le résidu du terrain d'un usage agroforestier à un usage industriel [7] . [ 41 ] Contrairement à ce que Mégantic prétend, le TAQ n'a pas décidé que la valeur attribuable à une

partie du terrain devait être une valeur industrielle en dépit du fait que cet usage ne pouvait être concrétisé, au moment de l'évaluation, en raison du zonage agricole. [ 42 ] Le TAQ a plutôt décidé que le terrain en entier avait acquis, au moment de l'évaluation, une vocation industrielle qui en faisait l'usage le meilleur et le plus profitable. Il a donc déterminé, selon les règles ayant cours en matière d'expropriation, que l'utilisation optimale de ce terrain est, à la date d'évaluation, un usage à des fins industrielles.

Par conséquent, il a établi la valeur au propriétaire selon le taux unitaire préconisé pour un usage industriel. [ 43 ] Le débat que Mégantic souhaite tenir en appel ne servirait que son propre intérêt et la poursuite de ses propres fins économiques. En réalité, elle veut plaider à nouveau son argument initial voulant que la valeur du terrain devrait être scindée en raison du zonage agricole qui en affecte une partie. Cette

partie devant être de moindre valeur, l'indemnité d'expropriation devrait en être réduite d'autant. [ 44 ] L'approche de Mégantic est déficiente.

En réduisant indûment le débat à une question de zonage, elle génère la confusion entre les règles de droit ayant cours dans le domaine de l'expropriation et celles applicables en matière de zonage et d'urbanisme. [ 45 ] Il n'y a aucun intérêt général à débattre de cette question en appel, étant intimement associée à l'approche stratégique d'une autorité expropriante dont l'intérêt particulier est d'acquérir un terrain au meilleur coût possible. [ 46 ] Mégantic a soumis au TAQ un argument restrictif qui n'a pas été retenu.

La décision du TAQ est motivée par une approche globale; elle ne se confine pas au seul rejet de cet argument spécifique. [ 47 ] Discuter en appel de la question que Mégantic veut soumettre quant au zonage impliquerait nécessairement d'entreprendre l'analyse de l'ensemble des autres considérations du TAQ sur la détermination de l'utilisation optimale du terrain exproprié, bref de reprendre le débat à zéro. [ 48 ] Mégantic n'a pas démontré de motif sérieux justifiant qu'elle soit autorisée à plaider à nouveau cette question en appel. Il ne s'agit pas d'une question nouvelle, controversée ni même d'intérêt général.

La détermination de l'usage optimal est un exercice obligé en matière d'expropriation. Il s'agit d'un préalable à la fixation de la valeur. La décision du TAQ ne fait rien voir qui déroge aux règles générales ayant cours dans ce domaine. Elle ne contient rien de nouveau ou d'original qui puisse susciter un questionnement sérieux en appel. [ 49 ] Une permission d'appeler ne peut être accordée au seul motif que Mégantic est en désaccord avec le résultat de la décision du TAQ.

Selon les représentations faites à l'audition de la présente requête, il appert que l'exercice ne pourrait être que redondant. [ 50 ] Cette conclusion dispose par le fait même de la demande de permission concernant les deux questions suivantes, portant sur le même sujet:

« 2. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en refusant que l'expropriante mette en preuve les ententes hors Cour intervenues avec d'autres expropriés? » « 5. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en décidant qu' il n'apparaît pas utile de discuter des prétentions de l'expropriante à l'effet que la somme de 78 000 $ payée pour l'achat d'une érablière, en 2003, constitue l'indemnité à laquelle l'exproprié a droit en vertu du principe de la substitution ? » [ 51 ] Ces deux questions sont accessoires à la question 1.

Elles concernent une décision interlocutoire rendue par le TAQ en cours d'instruction en regard de l'adminis​tration de la preuve (question 2.) et un choix de pertinence en regard de l'analyse de la preuve en cours de délibéré (question 5.).

Le principe de la substitution d'une érablière ne saurait s'appliquer si l'usage optimal retenu est industriel. [ 52 ] Puisque l'appel sur la question principale n'est pas autorisé, il serait inutile de le permettre sur des questions secondaires ou accessoires. ▪ La valeur du boisé [ 53 ] Dans le cadre de l'établissement de l'indemnité principale, le TAQ attribue une valeur de 64 823 $ au bois debout. [ 54 ] Invoquant les termes de sa convention de transfert de propriété, Mégantic considère que la valeur de ce bois, qu'elle établit à 95 393 $, devrait cependant être portée à zéro aux fins de l'indemnité d'expropriation. [ 55 ] C'est ce qui apparaît à son offre détaillée initiale.

Le TAQ n'a pas retenu son argument voulant que Steve Bédard avait déjà été compensé pour la valeur du bois qu'elle l'a autorisé à prélever, après l'expropriation. [ 56 ] Le TAQ écrit ceci: « [5] À la suite de l’audience tenue le 29 juin 2006, le Tribunal rendait une décision le 25 septembre 2006 constatant la validité de la procédure relative à l’avis d’expropriation malgré l’erreur de désignation de deux des parcelles. Le Tribunal était cependant d’opinion que la convention de transfert intervenue ne constituait toutefois pas un avis de transfert au sens de la

Loi sur l’expropriation 1 . [6] L’expropriante a obtenu l’autorisation d’en appeler de cette décision le 11 décembre 2006. Par jugement rendu le 11 février 2008, la Cour du Québec réformait partiellement cette décision du Tribunal en exprimant la conclusion suivante : « [124] ACCUEILLE l'appel interjeté par la Ville de Lac-Mégantic; [125] INFIRME en

partie la décision rendue par le Tribunal administratif du Québec dans le dossier portant le numéro SAI-M-076588-0206; [126] DÉCLARE que la convention de transfert de propriété intervenue entre les parties en l'instance a le même effet juridique qu'un avis de transfert de propriété au sens de la

Loi sur l'expropriation; [127] RENVOIE le dossier au Tribunal administratif du Québec pour qu'il fixe l'indemnité d'expropriation à toutes fins que de droit; » [7] Prenant acte de la déclaration de la Cour du Québec, le Tribunal constate l’existence d’un avis de transfert intervenu le 19 juillet 2002. Il faut donc donner à cette convention le même effet que si elle constituait un avis de transfert au sens de la LE. Cet avis de transfert a été publié le 12 août 2008 selon le certificat d’inscription numéro 204 334 qui y apparaît.

C’est en conséquence le 12 août 2008 que l’expropriante est devenue propriétaire de l’immeuble exproprié tel que prévu à l’article 53.1 LE qui se lit comme suit : « 53.1. L'expropriant devient propriétaire du bien exproprié par l'inscription d'un avis de transfert de propriété sur le registre foncier. » [8] La prise de possession légale de l’immeuble ne pouvait être antérieure au 27 aout (sic) 2002 aux termes de l’article 53.5. LE qui prévoit que la date à laquelle un expropriant peut prendre possession du bien exproprié ne peut être antérieure à 15 jours suivant l’inscription de l’avis de transfert. Cet

article se lit ainsi : « 53.3. L'avis de transfert de propriété doit indiquer le montant de l'offre de l'expropriant faite en vertu de l'article 46, reproduire le texte contenu à l'annexe II et indiquer la date à laquelle l'expropriant prendra possession du bien. Cette date doit être d'au moins 15 jours postérieure à la date de l'inscription de l'avis. » [9]

Malgré cette disposition de la LE, la convention de gré à gré intervenue entre les parties énonce que l’expropriante désire prendre possession de l’immeuble visé par l’expropriation et le consentement de l’exproprié y est consigné. Cet accord est libellé comme suit : « ATTENDU que le (sic)

partie expropriante désire prendre possession de l’immeuble visé par l’expropriation, ce à quoi consent la

partie expropriée, sans préjudice aux droits de cette dernière quant à l’indemnité définitive à être fixée. » [10] Cette convention prévoit également l’octroi de droits d’exploitation forestière sur l’immeuble exproprié en faveur de l’exproprié ainsi que de droits de coupe de bois et de chasse en faveur de membres de sa famille. Les droits de coupe de l’exproprié sont toutefois assujettis à un avis de trois mois que peut donner l’expropriante pour y mettre fin. L’expropriante se réserve également, aux termes de cette convention, le droit de ne pas donner un tel avis de trois mois, spécifiant alors qu'elle devra payer, à

titre de dommages liquidés, la valeur du bois debout en cause. [11] Afin de bien saisir les problèmes que causent les termes de la convention de transfert, il est utile d'en reproduire ici certains articles: 5. D'autre part, ce transfert de propriété se réalise aux conditions suivantes :

a) La

partie expropriée conserve tous ses recours quant au montant de l'indemnité définitive à être déterminée.

b) La

partie expropriante s'engage, pour l'année 2002, à n'effectuer des travaux que dans l'emprise de la voie de contournement projetée, ainsi que sur des lisières de 35 mètres chacune, situées de chaque côté et tout le long de l'emprise de la voie de contournement, laquelle emprise, quant à l'immeuble ici en cause, est délimitée par les lettres A-B-C-D-E-A sur le plan (#R-5175 de R. Rioux) annexé aux présentes, pour en faire

partie intégrante:

Annexe I.

c) La

partie expropriante a la charge de couper ou faire couper les arbres situés dans l'emprise de la voie de contournement et, au besoin, dans les lisières de 35 mètres déterminée audit plan et délimitée par les points A-B-C-D-E-A, audit plan produit à l'annexe I. Cette dite obligation comprend également la

partie de terrain située entre l'emprise de la voie de contournement et la ligne de lot indiquée par les A-B-C sur le plan produit en

annexe I. La

partie expropriante s'engage en outre à placer le bois commercial, tel que défini à l'annexe II, provenant desdits arbres, sur le terrain de la résidence de la

partie expropriée , au […] à Lac Mégantic. À cette fin, la

partie expropriée autorise la

partie expropriante et ses représentants à circuler sur son terrain pour se rendre sur le terrain de ladite résidence. Dès qu'il sera placé sur ledit terrain, ce bois commercial deviendra la propriété immédiate de la

partie expropriée qui pourra en disposer à sa guise. La

partie expropriée assumera les risques concernant ledit bois dès qu'il sera placé sur ledit terrain.

d) Quant aux autres arbres situés sur l'immeuble visé par l'expropriation et dont la

partie expropriée est propriétaire, cette dernière est autorisée à en faire la coupe et à en disposer à son seul profit. La

partie expropriée devra effectuer les opérations de coupe et de transport de ce bois, selon les règles de l'art, de façon à ne pas endommager indûment le terrain et sans empiéter sur la

partie de l'immeuble sur laquelle la

partie expropriante aura effectuée des travaux. À cette fin, l'équipement qu'utilisera la

partie expropriée , ou ses représentants, devra circuler à partir de la résidence de cette dernière. La seule limite de temps fixée à la

partie expropriée pour effectuer cette dite coupe de bois est fonction des besoins de la

partie expropriante . Ainsi, cette dernière devra donner un avis d'au moins trois (3) mois à la

partie expropriée , spécifiant la localisation et la superficie du terraint (sic) d ont elle a besoin, délai pendant lequel la

partie expropriée devra effectuer la coupe de bois aux conditions prévues aux présentes, et à la fin duquel elle n'aura plus aucun droit quant aux arbres en cause. La

partie expropriante se réserve le droit de ne pas donner tel avis, mais elle devra alors payer à la

partie expropriée , à

titre de dommages liquidés, la valeur du bois debout en cause.

e) Les parties sont conscientes et reconnaissent que la propriété de l'emprise de la voie de contournement sera transférée par la

partie expropriante au Gouvernement du Québec (Ministère des Transports). ….. [12] S’il y a transfert de propriété au sens de la LE, ce à quoi nous convie le jugement intervenu en appel, il faut donc tenir compte de l’état de l’immeuble tel qu’il se trouvait lorsque l’exproprié en a été dépossédé. Ainsi, s’il y avait du boisé sur l’immeuble exproprié, l’exproprié doit en être indemnisé puisqu’il est sur sa propriété.

Les termes pour le moins ambigus sinon contradictoires de cette convention amènent le Tribunal à retenir une interprétation qui ne portera pas préjudice à l’exproprié. [13] Le Tribunal ne peut assujettir l’indemnisation à un éventuel avis ultérieur que pourrait donner ou ne pas donner l’expropriante selon son bon plaisir. Si le Tribunal refusait de se pencher sur la valeur de l’intégralité de l’immeuble en raison de dispositions contractuelles, il ne pourrait le faire qu’en renonçant à exercer la compétence exclusive que lui octroie la LE .

Avec le plus grand respect pour notre instance d’appel, le Tribunal ne croit pas devoir interpréter le jugement intervenu comme limitatif de sa compétence. [14] À ce sujet, le Tribunal se range donc entièrement aux arguments du procureur de la

partie expropriée à l'effet que l'article 5a prévoit la pleine indemnisation et que cette convention demandant le transfert de propriété en dehors des délais et des procédures requises par la LE et demandant aussi la renonciation par l'exproprié de son droit d'appeler de la décision de la CPTAQ d'exclure sa terre de la zone verte, s'est faite en contrepartie du droit de l'exproprié de bénéficier du bois. Conclure autrement serait conclure que l'exproprié n'aurait pas droit à toute l'indemnité à laquelle il aurait normalement droit. C'est sa terre et le bois lui appartient.

Le procureur conclut en se demandant pourquoi l'exproprié se donnerait tout le mal de couper le bois du terrain exproprié, de le sortir et de le vendre alors que s'il ne faisait rien, il serait compensé pour la totalité de sa perte. [15] Si une autorité publique décide après avoir acquis un immeuble par expropriation d’en laisser la jouissance ou les fruits à un exproprié, ce que nous ne saurions en aucune façon réprimer, il n’en demeure pas moins que le droit à une indemnité pleine et entière lorsque l’on doit céder son bien à des fins d’utilité publique ne peut s’en voir altéré ou compromis pour autant.

On ne saurait exiger d’un exproprié qu’il aille se bûcher une indemnité. [16] Il y a donc eu prise de possession physique de l’immeuble le 19 juillet 2002 et prise de possession légale le 27 août 2002. Les évaluateurs experts des deux parties retiennent le 19 juillet 2002 comme date d’évaluation. Le Tribunal fera de même sous réserve d’une particularité dans la prise de possession relative à la construction de la voie de contournement sur laquelle nous reviendrons dans l’analyse de la valeur du boisé ultérieurement. […] [52] Dans son rapport de février 2009, M.

Sansfaçon ne propose aucune indemnité pour le bois sur pied indiquant tout simplement dans

son rapport la mention suivante : À confirmer . [53] Reprenant l’évaluation originale de l’ingénieur Martel, il signale que le ministère des Transports a déjà versé 26 677 $ à l’exproprié pour le bois se trouvant en place dans l’échangeur et les bretelles de la voie de contournement. Selon lui, la valeur du boisé dans les autres secteurs est de 69 400 $. [54] Ce que plaide l’expropriante est qu’aucune indemnisation n’est due à cet égard puisque par la convention de transfert de juillet 2002, l’exproprié peut continuer à récolter le bois sur ce terrain. [55] Nous ne pouvons nous ranger à son argument.

Aux fins d’examiner la preuve à ce sujet, il y a lieu de disposer d’abord d’une objection de l’expropriante relativement au témoignage de M. Steve Bédard quant à la convention de transfert. [56] Alléguant que l’exproprié ne peut contredire les termes d’un acte authentique, ou rapporter du ouï-dire, l’expropriante demande de rejeter cette

partie de son témoignage. Nous retenons l’objection de l’expropriante sur ces points mais autorisons son témoignage sur les circonstances dans lesquelles cette convention a été signée et la compréhension qu’il en avait. [57] Le 18 juillet 2002, soit la veille de la signature de la convention de transfert, l’entrepreneur Sintra inc. est à la limite des lots de l’exproprié et obtient de l’exproprié une autorisation d’accès écrite, valide jusqu’au lendemain 19 juillet, date à laquelle la convention de transfert sera effectivement signée.

À défaut d’une telle entente, l’exproprié se réservait de mettre fin aux travaux. C’est dans ce contexte qu’est signée la convention de transfert. [58] M. Bédard soutient que l’entrepreneur forestier travaillant pour Sintra ne s’est pas conformé aux termes de la convention quant aux dimensions auxquelles le bois devait être coupé. Il s’est donc rendu sur les lieux pour récupérer le bois et prendre entente sur les longueurs. [59] Il s’est par la suite vu interdire la récolte du bois à l’intérieur des bretelles de l’échangeur lors de sa construction.

C’est ainsi qu’une entente a été prise avec le ministère des Transports du Québec qui désirait conserver le boisé à l’intérieur des bretelles et en a indemnisé l’exproprié. [60] Le transfert de propriété a eu lieu en 2002. Que l’expropriante décide de laisser l’usage de l’immeuble qu’elle a acquis entre les mains de l’exproprié ne la dégage pas de son obligation de l’indemniser pour la vente forcée de l’immeuble avec tous les attributs qu’il comportait.

Il est de pratique connue du Tribunal que des corps expropriants laissent aux expropriés l’usage de leur propriété lorsque celle-ci n’est pas requise de façon immédiate.

Cette pratique est nettement plus opportune que celle ayant eu cours à une certaine époque de faire évincer les occupants par la police avant de passer le bélier mécanique dans leur maison. [61] Par ailleurs, si l’expropriante a contracté des obligations de droit privé envers l’exproprié après avoir acquis l’immeuble, ce n’est pas devant le Tribunal administratif du Québec qu’elle peut le faire valoir en compensation de l’indemnité qu’elle est tenue de verser.

Nous sommes ici en matière de droit public et l’indemnité doit compenser l’entier préjudice qui résulte de la cession à des fins d’utilité publique. [62] Le Tribunal constate cependant que l’exproprié a donné quittance en septembre 2004 de la valeur du bois qui se trouvait dans l’emprise et à l’intérieur des bretelles de la voie de contournement au mnistère (sic) des Transports. Cette quittance spécifie qu’il en donne également quittance à la Ville et s’engage à ne pas réclamer d’indemnité dans son dossier d’expropriation quant à cette

partie de son boisé. Nous en tiendrons compte. [63]

Malgré les qualifications de l’évaluateur de l’exproprié et ses connaissances particulières en foresterie, celui-ci n’a pas convaincu le Tribunal que les corrections qu’il désire apporter à l’expertise de l’ingénieur forestier Martel étaient appropriées. [64] Nous ne croyons pas utile de discuter de la crédibilité de l’ingénieur Martel ni de la force probante de son expertise auxquelles le Tribunal croit pouvoir se fier. Son témoignage et son rapport sont clairs et cohérents. La valeur du boisé sur les lieux est donc de 91 500 $ aux termes de l’expertise révisée par son auteur. Comme le ministère des Transports du Québec est

partie prenante à la présente expropriation réalisée par la Ville en

partie pour son compte, il y a lieu de distraire de l’indemnité la

partie de celle-ci qui a déjà été versée pour le compte de l’expropriante afin d’éviter une double indemnisation. [65] Déduisant l’indemnité déjà versée par le ministère des Transportes (sic) de 26 677 $ pour la perte d’une

partie des bois debout, le Tribunal est d’avis qu’une indemnité de 64 823 $ est requise pour compenser l’exproprié du résidu de la perte des bois debout sur l’immeuble exproprié. » 1 L.R.Q., c.

E-24 , ci-après LE. [ 57 ] Pour l'essentiel, Mégantic soutient que le TAQ erre dans son interprétation de la convention du 19 juillet 2002, de même que dans la portée qu'il lui donne, tout comme il erre, de la même façon, en regard du jugement du 11 février 2008 qui limiterait sa compétence dans la détermination des indemnités. [ 58 ] Les trois questions suivantes peuvent être regroupées pour fins d'analyse puisqu'elles concernent, somme toute, la même question: « 3.

Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable concernant la clarté, la valeur, l'applicabilité et l'interprétation à donner à la convention de transfert de propriété (P-2) et au jugement de l'Honorable juge Patrick Théroux (P-3) ? 4. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en ne déduisant pas la somme de 3 000 $ payée par l'expropriante à l'exproprié, alors qu'il a déduit la somme de 26 677 $ que ledit exproprié a reçu du ministère des Transports du Québec afin que restent en place les arbres situés dans l'emprise et les bretelles de la voie de contournement?

6. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable dans son interprétation de la pièce EE-7? » [ 59 ] D'abord, il faut dire que Mégantic se méprend, tant sur la nature juridique de la convention intervenue avec Bédard que sur la portée du jugement rendu en appel le 11 février 2008. [ 60 ] Sa prémisse est erronée. [ 61 ] Contrairement à ce qu'elle prétend, cette convention n'est pas un contrat d'acquisition de l'immeuble de Steve Bédard.

L'acquisition est faite par expropriation, pas autrement. [ 62 ] Les considérations réciproques des parties à cette convention sont d'un tout autre ordre que de transiger sur l'indemnité d'expropriation. Il ne pourrait d'ailleurs en être autrement, légalement, puisqu'il s'agit d'une convention à caractère purement privé. D'ailleurs, il y est stipulé spécifiquement que la

partie expropriée conserve tous ses recours quant au montant de l'indemnité définitive à être déterminée. [8] [ 63 ] Il est aussi inexact de prétendre, comme le fait Mégantic, que le TAQ refuse d'appliquer le jugement du 11 février 2008. [ 64 ] Le dispositif de ce jugement est reproduit au paragraphe [6] de la décision du TAQ tel que reproduit plus haut. Le seul effet de ce jugement est de statuer que la convention du 19 juillet 2002 a le même effet juridique qu'un avis de transfert de propriété. Pour le reste, il renvoie le dossier au TAQ pour qu'il fixe l'indemnité d'expropriation selon la loi. [ 65 ]

Le paragraphe [7] de la décision du TAQ montre bien que celui-ci applique en tout point le dispositif du jugement. Il traite la convention comme s'il s'agissait d'un avis de transfert selon la loi. Il lui donne le même effet juridique. [ 66 ] Pour le reste, il fixe l'indemnité d'expropriation en appliquant la loi et les règles ayant cours dans le domaine. Il est inexact de prétendre que le TAQ refuse que ce jugement limite sa compétence. Ce n'est clairement pas le cas et il n'y a rien, à la lecture de la décision, qui puisse laisser entrevoir une telle attitude de sa part.

À tout événement, ce jugement ne limite pas sa compétence. [ 67 ] Le questionnement que veut soumettre Mégantic en appel ne repose sur aucun argument juridique cohérent ou défendable. La prémisse qui supporterait son raisonnement n'existe tout simplement pas. [ 68 ] Il ne faut pas permettre l'exercice d'un appel sur un questionnement qui donnerait lieu à un débat inutile, faute d'assise rationnelle. ▪ La valeur des améliorations au sol [ 69 ] Le TAQ attribue une valeur de 7 100 $ pour les améliorations au sol: des chemins forestiers et des ponceaux. Il écrit ceci: « [66] L’évaluateur de l’exproprié identifie à

titre de valeur contributive des améliorations au sol divers aménagements tels, chemins forestiers, ponceaux et surfaces déboisées. En cours d’audience, il modifie ses calculs relatifs au stationnement et à l’emplacement de la future cabane à sucre pour porter la valeur totale des améliorations de 11 604 $ à 12 449,25 $. [67] Il est notable que l’expropriante n’ait aucune offre à formuler relativement à ces aménagements. Pourtant, au sens de l’article 48 LE, elle a le fardeau de preuve pour ce qui concerne la

partie de l’indemnité afférente à la valeur de l’immeuble. Nulle part dans ses procédures devant le Tribunal n’a-t-elle formulé quelque offre de compensation que ce soit en regard de ces aménagements se trouvant sur l’immeuble exproprié et faisant

partie de la valeur immobilière. [68] Ce n’est que grâce au rapport d’expertise de M. Lessard que le Tribunal peut se pencher et statuer sur cette

partie de l’indemnité principale en l’absence de preuve présentée par l’expropriante qui a failli à ses devoirs à cet égard. La minutie et la nécessité de son expertise seront prises en considération ultérieurement dans l’octroi des frais d’expertise. [69] L’existence des chemins forestiers, ponceaux et déboisements pour cabane à sucre sur le terrain est prouvée par le dossier photographique et le témoignage non contredit de l’évaluateur Lessard. Le Tribunal a pu se rendre compte de l’existence d’une bonne

partie de ceux-ci lors de la visite des lieux qu’il a effectuée. Le témoignage de M. Marc Langlois quant aux estimations de coût neuf qu’il a faites de ces aménagements est probant. Enfin, les pourcentages de dépréciation appliqués par M.

Lessard sur la base de ses observations et de son expérience sont convaincants. [70] Le seul élément qui est indiqué dans les aména​gements au sol et qui n’est pas véritablement présent sur les lieux à la date d’évaluation est l’aménagement d’une nouvelle place de garde où s’est rendu le Tribunal et qui n’a été mise en place qu’ultérieurement en remplacement de celle qui a été détruite suite à la prise de possession. Un tel site est requis pour le transport, le triage et le chargement du bois. Il ne s’agit donc pas d’une amélioration au sol mais plutôt des déboursés requis pour remplacer cet aménagement sur une

partie résiduelle du terrain qui n’a pas été expropriée. S’agissant de dommages, le Tribunal est d’avis de ne pas disposer de cette demande d’indemnisation dans l’examen de l’indemnité principale et d’y revenir lors de l’examen de l’indemnité secondaire. [71] Il se trouve donc sur le terrain exproprié des aménagements au sol pour une valeur 7 099,25 $ selon la preuve non contredite et fiable présentée par l’exproprié. Le Tribunal arrondira ce montant à 7 100 $ pour le calcul de l’indemnité principale. » [ 70 ] Mégantic veut porter cette

partie de la décision en appel. Elle formule la question suivante: « 7. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en reprochant à l'expropriante d'avoir failli à ses devoirs relativement à l'évaluation de l'indemnité afférente aux améliorations au sol (chemins forestiers, ponceaux, etc ... ) ? » [ 71 ] Pourtant, les conclusions de sa requête, advenant que la permission lui soit octroyée, se lisent comme suit: « ET, PAR JUGEMENT À INTERVENIR ;

INFIRMER en

partie la décision rendue le 8 mars 2010 par le Tribunal administratif du Québec,

section des affaires immobilières, dans le dossier SAI-M-076588-0206, de la façon suivante: […] ► FIXER À 7 100 $ l'indemnité pour les améliorations au sol. » [ 72 ] Paradoxalement, Mégantic plaide que cette indemnité, à l'issue de l'appel, devrait être réduite à zéro parce que ce type d'aménagement existe sur les comparables agricoles et que, dans le cadre d'un usage optimal industriel, ils sont inutiles. [ 73 ] Ceci équivaut à vouloir plaider en appel que la valeur des améliorations au sol est déjà incluse dans la valeur du terrain par l'utilisation de la technique de la parité et que l'utilisation optimale retenue pour établir la valeur au propriétaire annule la valeur des améliorations au sol non nécessaires à cette utilisation. [ 74 ] Il s'agit clairement d'une argumentation a posteriori .

Le TAQ n'a pas statué sur ce genre de considérations qui vont d'ailleurs à l'encontre des règles établies. Il est de notoriété que les améliorations au sol font

partie de la valeur immobilière. [ 75 ] Par ailleurs, si le but recherché est de faire retirer de la décision le commentaire du TAQ voulant que Mégantic a failli à ses devoirs d'expropriante, la question soumise donnera lieu à un débat inutile. Ce commentaire, peut-être sévère, n'a manifestement aucune incidence sur le processus décisionnel ni sur l'issue de l'affaire. 2.- L'indemnité accessoire ▪ Les frais d'expert et les troubles, ennuis et inconvénients [ 76 ] Le TAQ alloue le remboursement des frais d'expertise de l'évaluateur de l'exproprié, 39 600 $.

Il écrit ceci: « [102] Les honoraires de l’évaluateur Lessard totalisent 36 643,18 $. Les services rendus s’échelonnent sur plus de quatre ans et demi. [103] Le premier reproche qu’adresse l’expropriante à cette facturation tient à ce que l’expert s’est servi de différents taux horaires selon la nature des services rendus. Ainsi, il facture 45 $ l’heure pour des travaux de secrétariat, 70 $ l’heure lorsqu’il agit comme technicien et 120 $ à 140 $ l’heure lorsqu’il agit comme évaluateur expert. Loin de trouver cette pratique répréhensible, le Tribunal estime au contraire qu’elle est appropriée et pertinente.

Les services professionnels rendus s’en trouvent estimés à leur juste valeur. [104] L’expropriante indique ensuite que des discussions entre cet expert et un procureur au dossier qui a été remplacé ne sont pas utiles ou pertinentes. Le Tribunal rappellera que cette affaire avait été inscrite au mérite pour procéder en avril 2006 et qu’elle a été retardée en raison d’irrégularités dans la procédure d’expropriation qui ont donné lieu à un débat. On ne peut reprocher à une

partie de se préparer pour un débat qui n’est pas tenu en raison de circonstances particulières qui ne lui sont aucunement imputables. [105] La contestation des heures où il a agi comme technicien ne nous paraît pas davantage fondée. Son rapport d’expertise s’appuie sur une base factuelle précise et fouillée. Ce n’est pas parce que ses conclusions ne seront pas retenues par le Tribunal que la qualité de l’expertise s’en trouve réduite.

Ses relevés sur le terrain se sont d’ailleurs montrés d’une grande utilité alors que l’expropriante a failli à ses obligations à cet égard. [106] L’intégrité et la qualité du travail de M. Lessard, de même que son utilité pour déterminer l’indemnité seront reconnues par le Tribunal à la hauteur de l’intégralité de ses honoraires professionnels que devra acquitter l’expropriante. [107] Les honoraires d’expertise que devra rembourser l’expropriante à l’exproprié totalisent donc 39 601,20 $, somme qui sera arrondie à 39 600 $. » [ 77 ] Mégantic veut porter cette

partie de la décision en appel pour en faire réduire le montant à 23 440 $. Elle qualifie l'approche du TAQ de généreuse. La question qu'elle souhaite soumettre à l'appel est libellée comme suit: « 8. Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en accordant tous les honoraires et frais réclamés par Roger Lessard, évaluateur de l'exproprié? » [ 78 ] Le TAQ accorde une indemnité de 7 500 $ pour troubles, ennuis et inconvénients.

Il écrit ceci: « [87] Quant aux troubles et ennuis divers, il y a lieu d’examiner la façon dont les procédures ont été menées avant de les apprécier. [88] L’expropriante avait choisi de procéder par expropriation jusqu’à ce qu’elle décide de procéder par convention privée à une prise de possession de l’immeuble. Sa procédure s’est révélée entachée d’une irrégularité sérieuse lorsqu’il a été constaté que ce n’étaient pas les bons numéros de lot qui apparaissaient sur l’avis d’expropriation. [89]

Malgré le transfert de propriété, l’expropriante ne fait aucune offre pour la valeur du boisé sur les lieux, pas plus qu’elle ne se soucie d’inventorier ou calculer une valeur pour les améliorations au terrain. L’exproprié a dû surveiller l’exécution de la convention de transfert, qui ne s’est pas déroulée de la façon qui y était prévue. [90] Ce ne sont pas des circonstances susceptibles de faciliter le règlement d’une affaire d’expropriation. [91] Certes, l’exproprié a changé au cours de cette saga deux fois de procureurs et une fois d’évaluateur.

Il n’en demeure pas moins qu’il avait le droit de le faire pour faire valoir son point de vue dans une affaire dont la procédure est à géométrie variable et le parcours plutôt irrégulier. L’exproprié a négocié en octobre et novembre 2004 avec le ministère des Transports les modalités d’acquisition du

boisé sur la voie de contournement et dans les bretelles de l’échangeur, alors que l’expropriante n’assumait pas ses responsabilités à cet égard. Nous croyons qu’il s’agit de troubles et ennuis découlant directement de l’expropriation contrairement à ce que soutient l’expropriante. [92] On ne peut exiger d’un exproprié qu’il gère une affaire d’expropriation comme un professionnel en la matière.

Si les circonstances de la vie de l’exproprié font qu’il n’est pas chez-lui (sic) ou à son bureau et que les démarches qu’il doit faire pour rencontrer les nombreux intervenants entraînent une plus grande perte de temps et de plus importants soucis que pour des professionnels aguerris, c’est à cette aune que le préjudice doit être mesuré et non à celle de ces derniers. [93] Nous n’avons aucune raison de douter de la bonne foi de l’exproprié qui s’est retrouvé dans une saga qui dure maintenant depuis plus de sept ans et qui a tenté de mener correctement ses affaires.

Il s’est montré disponible lorsque le Tribunal a pris certaines initiatives telles des appels de rôle qui ont pu lui prendre plus de temps que ceux qui sont rompus à ce genre d’exercice. On ne saurait lui en tenir rigueur. [94] Le Tribunal note cependant que la participation de l’ex​proprié à une audience de la CPTAQ ne peut être considérée comme directement causée par l’expropriation. Dans les circonstances, le Tribunal arbitrera les troubles, ennuis et inconvénients à 7 500 $. » [ 79 ] Mégantic veut soumettre cette

partie de la décision en appel pour faire réduire l'indemnité à 4 500 $. [ 80 ] Elle considère que le TAQ formule des reproches à son égard, mais ne lui attribue pas d'intention malicieuse. [ 81 ] Ceci est exact, mais cet argument ne vaut, en droit, qu'à l'égard de l'attribution des honoraires extrajudiciaires. À ce sujet, le TAQ écrit ceci: « [110] L’exproprié réclame également les honoraires extra​judiciaires de ses avocats. Il aurait fallu prouver une faute lourde ou une intention malicieuse de l’expropriante pour qu’une telle demande soit recevable.

Malgré les erreurs de parcours dans ce dossier, la preuve ne laisse voir rien de tel. Il n’y a donc pas lieu d’accueillir cette demande. [ 82 ] Mégantic ne trouve rien à y redire. La question qu'elle veut soumettre à l'appel est formulée comme suit: « 9.

Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en attribuant la somme de 7 500 $ à l'exproprié pour ses troubles, ennuis et inconvénients ? » [ 83 ] Force est de constater que, dans un cas comme dans l'autre, Mégantic cherche à reprendre intégralement en appel le débat qu'elle a déjà tenu, avec un succès mitigé, devant le TAQ quant aux frais d'expert et à l'indemnisation des troubles et incon​vénients. [ 84 ] La jurisprudence est constante sur ce point: l'appel ne doit pas être permis pour le simple motif d'accorder une deuxième chance au plaideur.

La demande de Steve Bédard ▪ La valeur du terrain [ 85 ] Steve Bédard sollicite la permission de porter en appel la

partie de la décision du TAQ établissant à 235 585 $ la valeur du terrain exproprié. [ 86 ] Il souhaite soumettre quatre questions à l'appel.

Il y a lieu de regrouper ces questions en deux blocs pour en faciliter l'analyse. [ 87 ] Les questions 1 et 2 sont libellées comme suit: ​« 1) Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en concluant que le prix demandé par la Ville lorsqu'elle vend du terrain industriel, constitue un élément pertinent à la détermination de la valeur du terrain exproprié? 2) Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en retenant la conclusion de valeur soumise par l'expert Sansfaçon quant à la valeur d'un terrain industriel? » [ 88 ] Ces questions visent la même problématique: l'intégration du prix auquel une ville expropriante vend ses propres terrains industriels dans la démarche de fixation de la valeur d'un immeuble qu'elle exproprie à cette fin. [ 89 ] Le TAQ écrit ceci: « [35] L’évaluateur de l’exproprié a relevé 10 ventes de terrains industriels à Lac-Mégantic et 13 autres à l’extérieur de ce territoire jusqu’à Coaticook.

L’évaluateur Lessard énonce dans un premier temps que toute vente réalisée par la ville expropriante ne peut être conclue à la valeur du terrain compte tenu qu’elle subventionne la mise en place des infrastructures, qu’elle dispose d’incitatifs monétaires et contrôle le marché par son pouvoir de réglementer le zonage. Il conclut à un marché artificiel, voire captif auquel il ne peut se fier. [36] Le Tribunal est au fait qu'il est courant au Québec de voir les municipalités agir à

titre de promoteurs immobiliers en matière industrielle. Les politiques qu’elles mettent en place à cet égard, notamment quant aux prix auxquels elles vendent leurs emplacements industriels sont déterminantes de la valeur des terrains voués à cette vocation. [37] Les taux unitaires auxquels se vendent les terrains industriels à Lac-Mégantic sont de 0,75 $ le mètre carré (0,07 $ le pied carré) avant l’agrandissement de son parc industriel et de 2,69 $ le mètre carré (0,25 $ le pied carré) après la réalisation de la phase dans laquelle la présente expropriation survient. Ces terrains se trouvent en bordure de rues publiques et sont desservis par les réseaux d’aqueduc et d’égout.

[38] Le propriétaire d’un terrain à destination industrielle à Lac-Mégantic ne peut raisonnablement s’attendre à obtenir un prix de ventesupérieur à celui auquel la ville vend ses emplacements sans égard à leur superficie à la date d’évaluation, soit 0,75 $ le mètre carré ou7 500 $ l’hectare. Le contrôle qu’exerce la municipalité sur le marché local ne permet pas de concurrence au-delà du niveau de prixqu’elle fixe. [39] C’est la situation qu’a observé (sic) le Tribunal dans Drummondville c.

Coderre5 alors que même un terrain industriel à l’angle desroutes 20 et 55, ce qui n’est pas la moins bonne situation que l’on retrouve au Québec, ne se vend pas plus de 0,50 $ le pied carré enraison des politiques de vente de la ville. Dans cette affaire, l’exproprié prétendait qu’un marché libre et ouvert à la concurrence auraitjustifié un niveau de prix plus élevé, soit 0,95 $ le pied carré pour l’effet vitrine de la localisation.

Cet argument n’a pu être retenupuisque la valeur du terrain industriel sur ce territoire est plafonnée par les politiques de mise en marché de la ville. [40] Nous croyons également que la valeur d’un terrain à vocation industrielle ne pouvait de la même manière dépasser le seuil de7 500 $ l’hectare sur le territoire de la ville expropriante à la date pertinente.

Cette situation est solidement démontrée par les quatreventes rapportées par l’expert Sansfaçon, toutes conclues à un taux unitaire de 0,75 $ le mètre carré entre 1999 et 2002 dans le parcindustriel de Lac-Mégantic avant la présente expansion. [41] L’expert Sansfaçon appuie sa conclusion de taux unitaire du terrain en cause sur le fait qu’il a dû procéder à des ajustements enraison de l’absence de services disponibles au terrain et que le terrain en cause est sectionné par une emprise de chemin de fer sur toutesa longueur.

Il prend également en considération l’accès au terrain par un chemin privé qui est le prolongement de la rue Villeneuve estun désavantage par rapport à ses comparables avant de conclure à un taux unitaire de 5 753 $ l’hectare. [42] L’expert Sansfaçon n’applique toutefois ce taux unitaire que sur une superficie de 15,28 hectares et non sur celle de plus de 40hectares faisant l’objet de la présente expropriation.

Les ventes rapportées par l’évaluateur Lessard ne montrent cependant aucunfléchissement des taux unitaires des prix de vente pour une parcelle de superficie supérieure à l’ensemble du terrain exproprié enl’espèce. [43] Même si le Tribunal ne peut retenir les conclusions de la méthode de parité mise en œuvre par l’expert Lessard pour les motifsindiqués plus loin, un simple procédé paritaire autorise à croire que ce taux est adéquat pour une superficie aussi grande que celle ici encause.

Au surplus, le terrain exproprié est scindé par une ancienne emprise de chemin de fer formant deux parcelles d’une superficie del’ordre d’une vingtaine d’hectares chacune. [44] Référant à sa propre expertise, le Tribunal constate avoir déjà retenu un taux de 3 200 $ l’hectare pour du terrain à vocation industrielle en bordure du même chemin privé à pareille date6. La localisation de l’immeuble en cause est toutefois plus avantageuse parrapport à la proximité du parc industriel existant et de l’usine Tafisa justifiant dès lors une valeur plus élevée.

Dans les circonstances, laconclusion de 5 753 $ l’hectare de l’expert de l’expropriante apparaît bien fondée. [45] La conclusion de l’expert de l’exproprié est fondée sur la prémisse que le terrain ne se trouve pas sur le territoire de l’expropriante,soit en un lieu où les règles de compétition de marché ne seraient pas altérées par les décisions d’une autorité publique locale. Ce n’estpas le cas.

Le Tribunal ne peut adhérer à cette conclusion qui ferait que l’expropriante achète du terrain industriel non desservi à 19 500 $l’hectare alors qu’elle vend du terrain desservi aux mêmes fins à 7 500 $ l’hectare à cette époque. [46] Les précédents invoqués par l’exproprié à l’effet qu’il faille nécessairement s’en remettre à un marché externe7 ne sont applicablesqu’en l’absence d’indications de marché locales.

Lorsque certaines de ces indications existent, notamment un plafonnement sectoriel dumarché, elles ne peuvent être écartées pour en arriver à une valeur virtuelle. [47] Retenant un taux unitaire de 5 753 $ l’hectare et considérant une superficie expropriée de 40,95 hectares, le Tribunal fixeral’indemnité à 235 585 $ pour le fond exproprié. » 5 Dossier SAI-M-129172-0703, décision du 11 décembre 2008. 6 Supra, note 2, par. [57]. 7 Sommet Vert c. CS Chaudière-Etchemin [1993] CA, 67 et Perrier c.

Papineauville, 2006 QCCQ 16639 , 2006QCCQ16639. [90] Le TAQ retient donc que le prix auquel une municipalité expropriante vend ses terrains industriels constitue une indicationdu marché local qui ne peut être écartée[9]. Il retient aussi que ce prix constitue une sorte de plafonnement sectoriel qui ne peut êtredépassé[10].

Il écarte, de ce fait, les références au marché externe. [91] Considérant que l'objet de l'expropriation est l'agrandissement du parc industriel de Mégantic, la combinaison de cesconsidérations a-t-elle pour effet de restreindre au prix de vente de son terrain industriel la référence servant à établir la valeur du terrainexproprié? [92] En d'autres termes, ceci a-t-il pour effet que Mégantic, dans son rôle de promoteur de son parc industriel, dicte le prix devente de ses terrains, d'une part, et impose, d'autre part, la valeur des terrains qu'elle acquiert dans son rôle d'autorité expropriante? [93] La question est sérieuse et d'intérêt général.

Elle dépasse les seuls intérêts pécuniaires des parties à l'instance. Elle vise àanalyser le caractère en apparence incontournable du constat général énoncé par le TAQ voulant que: « Le contrôle qu'exerce unemunicipalité sur le marché local ne permet pas de concurrence au-delà du prix qu'elle fixe. »[11].

Dans un tel contexte, l'autoritéexpropriante serait-elle aussi celle qui fixe à l'avance le prix du terrain qu'elle acquiert? [94] Les procureurs des parties mentionnent qu'il n'existe aucune jurisprudence pouvant faire office de précédent en ce domaine. [95] Les questions soumises par Éric Bédard méritent d'être traitées en appel. Elles doivent être reformulées pour être discutées

plus commodément. 1. Le TAQ a-t-il erré en statuant que le prix auquel Mégantic vend son terrain industriel constitue une indication de marché local empêchant la considération d'un marché externe pour établir la valeur du terrain industriel qu'elle exproprie? 2. Le TAQ a-t-il erré en statuant que le prix auquel Mégantic vend son terrain industriel constitue un plafonnement sectoriel du marché qui ne peut être écarté pour en arriver à une valeur virtuelle? 3.

Le TAQ a-t-il erré en statuant que la valeur du terrain à vocation industrielle ne pouvait dépasser 7 500 $ l'hectare sur le territoire de Mégantic à la date de l'expropriation en litige? 4. Le TAQ a-t-il erré en retenant la valeur soumise par l'évaluateur Sansfaçon, l'expert de Mégantic? [ 96 ] Cela étant établi, il apparaît que les deux autres questions que Steve Bédard veut soumettre à l'appel ne justifient pas l'octroi d'une permission.

Ces questions sont libellées comme suit: « 3) Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en s'inspirant du taux unitaire fixé par le TAQ dans une autre décision à l'égard d'un autre terrain situé à proximité du terrain exproprié ( Lac-Mégantic c. Roy )? 4) Le TAQ a-t-il rendu une décision déraisonnable en rejetant la transaction 23 soumise par l'expert Lessard? » [ 97 ] Prises en elles-mêmes, ces questions ne répondent pas aux critères présidant à l'octroi d'une permission d'appel.

Elles ne visent qu'à plaider de nouveau l'affaire au simple motif de désaccord. [ 98 ] Toutefois, tenant compte de la portée des questions autorisées, il pourrait éventuellement s'avérer pertinent d'en traiter de façon incidente au fond, dans le cadre plus général du questionnement concernant la fixation de la valeur du terrain. [99] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: [100] REJETTE la requête pour permission d'appeler de la Ville de Lac-Mégantic; [101] Avec dépens; [102] ACCUEILLE partiellement la requête pour permission d'appeler de Steve Bédard; [103] PERMET à Steve Bédard de porter en appel la décision rendue par le Tribunal administratif du Québec le 8 mars 2010 dans le dossier portant le numéro SAI-M-076588-0206 uniquement sur la fixation de l'indemnité d'expropriation quant à la valeur du terrain exproprié et, à cette fin: [104] DÉTERMINE que les questions à être débattues en appel sont les suivantes: 1.

Le TAQ a-t-il erré en statuant que le prix auquel Mégantic vend son terrain industriel constitue une indication de marché local empêchant la considération d'un marché externe pour établir la valeur du terrain industriel qu'elle exproprie? 2. Le TAQ a-t-il erré en statuant que le prix auquel Mégantic vend son terrain industriel constitue un plafonnement sectoriel du marché qui ne peut être écarté pour en arriver à une valeur virtuelle? 3.

Le TAQ a-t-il erré en statuant que la valeur du terrain à vocation industrielle ne pouvait dépasser 7 500 $ l'hectare sur le territoire de Mégantic à la date de l'expropriation en litige? 4. Le TAQ a-t-il erré en retenant la valeur soumise par l'évaluateur Sansfaçon, l'expert de Mégantic? [105] Frais à suivre le sort de l'appel. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q. Me Robert Giguère Monty Coulombe Proc de la requérante Me Sylvain Bélair De Grandpré Chait Proc. de l'intimé et requérant incident Date d’audience : 25 août 2010