2022 QCCQ 9863, 2022 QCCQ 9863

Cyr c. Dubourg 2022 QCCQ 9863 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-702120-202 DATE : 5 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CYR, Pierre

Partie demanderesse c. DUBOURG, Sophie

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT Rendu oralement à l’audition et édité [1] ______________________________________________________________________ I. INTRODUCTION [ 1 ] La

partie demanderesse demande une réduction du prix de vente à la

partie défenderesse pour un vice caché, infiltration d'eau au sous-sol lors d'une forte pluie, découvert le lendemain de la prise de possession de la maison. [ 2 ] La

partie défenderesse soutient qu'elle a dénoncé le vice dans sa déclaration du vendeur et que la

partie demanderesse ne s'est pas comportée comme un acheteur prudent et diligent. II. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer si la

partie demanderesse a démontré, selon la balance des probabilités, tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve, surtout si la

partie demanderesse s'est comportée comme un acheteur prudent et diligent. III. CONTEXTE FACTUEL [ 4 ] Les parties ont conclu une promesse d'achat. Celle-ci prévoyait l'inspection par une personne désignée par l'acheteur. La

partie défenderesse a signé une déclaration du vendeur sur l'immeuble dans laquelle il est écrit notamment : D3. INFILTRATION D 3.1 À votre connaissance, y-a-t-il ou y-a-t-il déjà eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs (ex.: toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre)? Oui D5. SOUS-SOL DU BÂTIMENT (INCLUANT LE VIDE SANITAIRE) À votre connaissance, y-a-t-il ou y-a-t-il déjà eu: (…) D5.2 Présence de fissure de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol? Non D14.

PRÉCISIONS ET AMÉLIORATIONS IMPORTANTES À L'IMMEUBLE Indiquer le numéro de la clause à laquelle se rapporte la précision : D3.1 En octobre 2019, lors d'une forte pluie, il y a eu une légère infiltration d'eau localisée dans la salle à fournaise dû à un bris de gouttière. L'eau a aussi rentré par la fenêtre du salon qui a légèrement endommagé le bois franc. La gouttière a été réparée et aucun problème depuis.

[ 5 ] Monsieur Carl, de la firme Inspectech Outaouais, inspecte l'immeuble le 3 juin 2020 par une belle journée. Il prépare un rapport exhaustif dans lequel il note aucune anomalie concernant les murs de fondation ou à la dalle de béton. Il soutient que lors de l'inspection le courtier Jodouin lui avait transmis préalablement la déclaration du vendeur. Le Tribunal lit, à monsieur Jodouin, les articles de la déclaration du vendeur sur l'immeuble déjà cités.

Monsieur Jodouin soutient que l'infiltration d'eau n'est pas active à cause de la réparation de la gouttière qui a réglé la problématique puisqu'il n'y a pas eu d'infiltration depuis la réparation. Cette information ne l'incite pas à faire plus d'investigation, car il n'y a plus d'infiltration d'eau.

Il explique que plusieurs facteurs peuvent occasionner une infiltration d'eau au sous-sol notamment: une mauvaise pente du terrain conduisant l'eau à un endroit précis de la fondation surchargeant le drain sans qu'il y ait une fissure à la fondation et laissant pénétrer l'eau au sous-sol. [ 6 ] Le lendemain de la prise de possession, la

partie demanderesse constate une forte infiltration d'eau au bas du mur de fondation de la chambre à fournaise. Des photographies sont produites et une vidéo est visionnée. Le Tribunal est à même de constater que l'infiltration d'eau est abondante. Aussi, le Tribunal constate que le mur de fondation est recouvert d'une membrane en bitume noir, d'un isolant installé entre les montants et le polythène. Par contre, au bas des murs de béton, il n'y a pas d'isolant mais seulement la membrane. Il est impossible de voir le mur de fondation en béton et en conséquence les fissures. [ 7 ] La

partie demanderesse dénonce verbalement et par écrit le vice à la

partie défenderesse. [ 8 ] Subséquemment, il demande des soumissions à des entrepreneurs étanchéisant les fondations et il choisit le moins dispendieux. Il soupçonne aussi une infiltration d'eau sur le mur de fondation du côté droit de l'immeuble dans l'atelier situé au sous-sol. [ 9 ] Le coût total des réparations de la fondation s'élève à la somme de 2 793,89 $. Toutefois cette réparation inclut également une injection d'uréthane flexible dans une fissure côté droit à l'intérieur de l’atelier au montant de 450 $ plus taxes. IV. ANALYSE Droit [ 10 ] Celui qui veut faire valoir un droit doit le démontrer selon la balance des probabilités [2] . [ 11 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec définit le vice caché comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] Le Tribunal énumère des règles établies par la jurisprudence et la doctrine. Gravité du vice [ 13 ] I l n’est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien. Il suffit qu’il réduise l’utilité du bien [3] . Caractère inconnu du vice pour l’acheteur [ 14 ] Le fardeau de prouver que l’acheteur avait connaissance du vice repose sur le vendeur [4] .

Le caractère non apparent (ou occulte) du vice [ 15 ] L’intensité de l’obligation de prudence et de diligence de l’acheteur, qui peut être déterminante à la qualification du caractère occulte ou apparent d’un vice, est modulée selon les circonstances particulières, notamment en fonction du statut du vendeur et de l’acheteur, de la nature, l’âge et le prix du bien, le type de vice et le comportement des parties [5] . [ 16 ] Le vice doit être occulte et non apparent lors de l’examen effectué par un acheteur prudent et diligent [6] . [ 17 ] Le caractère occulte du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant le caractère adéquat de l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence [7] .

Inspection réalisée par un inspecteur préachat professionnel [ 18 ] L’acheteur qui fait examiner son bien par un inspecteur préachat se sera indiscutablement comporté en personne prudente et diligente. Si le vice échappe à l’examen attentif d’un tel inspecteur, il est certainement non apparent [8] . [ 19 ] Le fait que l’acheteur ait retenu les services d’un inspecteur préachat ne modifie pas l’intensité de l’obligation de procéder à l’examen selon la norme d’un acheteur diligent et prudent [9] . Application Concernant l'infiltration d'eau dans la salle à fournaise [ 20 ] La preuve prépondérante démontre que la

partie défenderesse a déclaré qu'elle a éprouvé une infiltration d'eau dans la salle à fournaise lors d'une pluie abondante. Elle a réparé la gouttière qui était la cause de l'infiltration et il n'y pas eu d'autre infiltration d'eau

depuis. Aussi, elle déclare qu'il n'y a pas de fissure à la fondation. L'inspecteur en bâtiment n'a pas poussé davantage son inspection quant à cette infiltration d'eau car la

partie défenderesse a réparé la problématique et ne déclare pas de fissure. Il a ajouté que lors d'une abondante pluie, si la pluie se dirige à un endroit à cause d'une mauvaise pente, cela peut créer une insuffisance du drain. Il en est de même pour une gouttière qui déverse toute la pluie au même endroit parce qu'elle est brisée. Contrairement à la position de la

partie défenderesse, ce n'est pas parce l'eau s'est infiltrée qu'il y a nécessairement une fissure à la fondation. D'ailleurs, si c'était aussi évident, elle aurait dû déclarer une fissure à la fondation dans sa déclaration du vendeur. La

partie défenderesse n'a pas démontré que la

partie demanderesse ne s'est pas comportée comme un acheteur prudent et diligent, comme la jurisprudence le demande. [ 21 ] L'eau s'infiltrait suffisamment, tel que le démontre la vidéo, pour qualifier de grave le vice. Le vice est antérieur à la vente tel qu'en fait foi la déclaration du vendeur et la contemporanéité de l'infiltration d'eau qui s'est produite le lendemain de la prise de possession de l'immeuble. La dénonciation a été faite dans un délai déraisonnable. [ 22 ] Le Tribunal constate que la

partie demanderesse s’est déchargée de son fardeau de preuve et a démontré, selon la balance des probabilités, tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve concernant cette infiltration d'eau dans la salle à fournaise. Concernant l'infiltration d'eau dans l'atelier [ 23 ] La preuve est insuffisante quant à la réparation intérieure dans l'atelier. Elle se limite à cette mention dans la soumission du réparateur sans parler d'infiltration d'eau. [ 24 ] Le Tribunal constate que la

partie demanderesse ne s’est pas déchargée de son fardeau de preuve et n'a pas démontré, selon la balance des probabilités, tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve concernant cette infiltration d'eau dans l'atelier dont la réduction du prix de vente s'élève à 450 $ plus taxes, totalisant 517,39 $. Conclusion [ 25 ] Le Tribunal accorde seulement la réduction du prix de vente pour les réparations dans la chambre à fournaise qu'il estime à 1 980 $ plus taxes totalisant 2 276,51 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 2 276,51 $ avec intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , depuis la mise en demeure datée du 7 août 2020, avec les frais de justice au montant de 104 $. __________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q. Date d’audience : 10 novembre 2022.