2021 QCCA 1341, 2021 QCCA 1341

Développements Banlieue-Ouest inc. c. Écodev inc. 2021 QCCA 1341 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028178-192 (760-17-004629-179) DATE : 9 septembre 2021 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. DÉVELOPPEMENTS BANLIEUE-OUEST INC. APPELANTE/INTIMÉE INCIDENTE – défenderesse c. ÉCODEV INC. INTIMÉE/APPELANTE INCIDENTE – demanderesse et GROUPE ALLARD & MÉNARD INC.

INTIMÉE INCIDENTE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] Statuant sur le pourvoi de l’appelante contre un jugement de la Cour supérieure rendu par l’honorable Marc St-Pierre, le 4 février 2019, la condamnant à payer à l’intimée une somme de 150 829,19 $ avec intérêts et indemnité additionnelle; [ 2 ] Pour les motifs de la juge Hogue, auxquels souscrivent les juges Levesque et Schrager, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE le pourvoi; [ 4 ] REJETTE la requête introductive d’instance d’Écodev inc.; [ 5 ] AVEC les frais de justice dans les deux instances; [ 6 ] REJETTE l’appel incident d’Écodev inc., sans frais de justice, puisque sans objet.

JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me Stéphane Paquette

CROCHETIÈRE PÉTRIN Pour Développements Banlieue-Ouest et Groupe Allard & Ménard inc. Me Serge Laflamme LAFLAMME NADEAU, AVOCATS Pour Écodev inc. Date d’audience : 24 février 2021 MOTIFS DE LA JUGE HOGUE [ 7 ] Le 13 mai 2014, Groupe Ménard et Allard inc. (« Groupe ») offre d’acheter des terrains vacants de l’intimée Écodev inc. (« Écodev ») en vue d’y construire des habitations dans le cadre d’un projet domiciliaire connu sous le nom de Plateau Notre-Dame.

Les lots convoités, numérotés 5 715 300 à 5 715 338 au cadastre du Québec, sont situés dans la circonscription foncière de Vaudreuil, dans la Municipalité de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot (« Ville »), et comportent une superficie nette constructible de 514 806 pieds carrés.

Le prix offert par Groupe est de 5 148 060,00 $, soit 10 $ par pied carré constructible. [ 8 ] Quoique l’acte de cession n’apparaisse pas au dossier, on comprend que Groupe a par la suite cédé les droits découlant de cette promesse d’achat à l’appelante Développements Banlieue-Ouest (« Promoteur »), une société apparentée chargée de réaliser le projet. [ 9 ] Avant cette promesse, trois autres promesses d’achat ont été soumises à Écodev par Groupe, mais aucune n’a débouché sur un accord. [ 10 ] La première est formulée le 20 mars 2014.

Elle prévoit un prix unitaire allant de 14 $ à 15 $ le pied carré selon les phases de développement (14 $ pour la Phase I, 14,50 $ pour la Phase II et 15 $ pour la Phase III). Le prix inclut le paiement « à 100 % » par le vendeur des infrastructures municipales. [ 11 ] La seconde promesse est formulée le 27 mars 2014. Elle prévoit le même prix unitaire que la promesse précédente, mais la superficie des terrains convoités est plus grande.

Elle indique aussi que le paiement des infrastructures municipales est à la charge du vendeur, soit Écodev. [ 12 ] La troisième prévoit un prix par pied carré de 9,75 $ pour la Phase I, de 10 $ pour la Phase II et de 10,25 $ pour la Phase III.

Il est par ailleurs spécifié que l’acheteur sera responsable de l’installation de certaines infrastructures sur les terrains vendus. [ 13 ] Chacune de ces trois promesses d’achat présuppose qu’une rue (la 22 e avenue) sera prolongée, qu’un poste de pompage sera érigé sur un des terrains vendus et que la conduite de refoulement sera dirigée vers la 22 e rue [1] . [ 14 ] Vu les complications découlant du prolongement de la 22 e avenue, une représentante d’Écodev (Mme Diane de Chantal) convainc la municipalité d’en abandonner l’idée [2] . [ 15 ] Groupe, qui en est informée, formule donc la nouvelle offre d’achat du 13 mai 2014 en présupposant cette fois que la 22 e avenue ne sera pas prolongée.

Elle y indique toutefois qu’elle est conditionnelle à la signature d’un protocole d’entente avec la Ville de Notre- Dame-de-l’Île-Perrot concernant la construction des infrastructures municipales avant la signature de l’acte de vente notarié pour l’ensemble du projet et qu’elle sera responsable de l’installation des infrastructures suivantes sur les terrains vendus : égout sanitaire et pluvial, fondation de rue, pavage, éclairage, bordure et service électrique (Hydro) aérien et en arrière lot . [ 16 ] Cette offre d’achat est acceptée par Écodev le même jour. [ 17 ] Une copie de l’offre d’achat est annexée aux présents motifs, pour en faciliter la lecture. [ 18 ] Des démarches sont dès lors entreprises auprès du ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (« ministère de l’Environnement ») en vue d’obtenir les autorisations gouvernementales nécessaires et auprès de la Ville afin d’obtenir les permis de construction et de conclure un protocole d’entente relatif aux travaux municipaux à réaliser.

Dans ce cadre, de nombreux documents sont confectionnés, rédigés ou complétés par le promoteur, mais signés par Écodev, qui est toujours la propriétaire en

titre des terrains. Ces démarches s’échelonnent du printemps 2014 à l’automne 2015. [ 19 ] En parallèle, le promoteur et la Ville discutent de la construction des infrastructures et des équipements municipaux nécessaires au projet et parviennent à une entente sur les ouvrages nécessaires à la phase I du projet.

Celle-ci est signée le 10 septembre 2015 par la Ville et le 14 septembre 2015 par le promoteur (« le protocole »). [ 20 ] Le promoteur s’y engage à payer le coût des travaux relatifs aux conduites d’eau potable, aux conduites d’égout domestique, aux conduites d’égout pluvial, à la fondation de la chaussée, au pavage et aux bordures et à l’éclairage, lequel est estimé à 970 285,80 $ (plus taxes).

Il y est également mentionné qu’à la demande du promoteur, la Ville procédera par règlement d’emprunt afin de couvrir les coûts relatifs à la construction du poste de pompage et que ces coûts seront […] répartis selon un bassin de taxation établi au règlement d’emprunt et par la suite aux propriétaires de lots dans le secteur concerné et donc [le promoteur] sera responsable d’aviser ses

acheteurs qu’une taxe de secteur sera ajoutée à leurs taxes municipales pour payer le poste de pompage . [ 21 ] L’acte de vente entre le promoteur et Écodev est quant à lui signé le 10 septembre 2015, devant notaire. Il ne comporte aucune disposition traitant spécifiquement des infrastructures ou de la station de pompage.

Une clause stipule toutefois que la vente est faite en exécution de la promesse d’achat sous seing privé signée le treize mai deux mille quatorze (2014) et que l’acheteur déclare que toutes les obligations du vendeur ainsi que toutes les conditions posées et demandées par l’acheteur dans ladite promesse d’achat ont été remplies à son entière satisfaction […]. [ 22 ] Il contient également une disposition par laquelle le promoteur s’engage à rembourser à Écodev toutes sommes déboursées par [elle] pour payer des primes d’assurance, taxes, impositions, cotisations ou tous autres frais découlant de cette vente ou ayant été faits pour conserver sa garantie ou pour assurer l’exécution de toute obligation de l’acheteur, avec intérêts sur ces sommes au taux ci-dessus prévu à compter de la date de leur déboursement par le vendeur . [ 23 ] Conformément à ce qui est prévu dans le protocole, la Ville procède par règlement d’emprunt pour financer la construction de la station de pompage.

Elle adopte un premier règlement d’emprunt le 9 juin 2015 pour un montant de 292 300 $ (le règlement 520) dans lequel il est mentionné qu’elle prélèvera annuellement une taxe spéciale sur tous les immeubles imposables situés dans le bassin de taxation décrit à l’annexe « C » pour pourvoir aux dépenses engagées relativement au capital et aux intérêts. Les terrains inclus dans ce bassin de taxation sont ceux que la Ville estime pouvoir desservir via la station de pompage.

Ils incluent notamment d’autres terrains appartenant à Écodev ainsi que ceux acquis par le promoteur. [ 24 ] La Ville adopte un second règlement le 8 septembre 2015 (le règlement 520-1), par lequel elle modifie le règlement 520 afin de hausser le montant emprunté à 375 000 $. [ 25 ] Ces règlements sont publiés respectivement le 17 juin et le 9 décembre 2015, et ils ne font l’objet d’aucune contestation. [ 26 ] La station de pompage est construite à l’extérieur du projet Plateau Notre-Dame sur un terrain qui n’appartient ni au promoteur ni à Écodev.

Elle est conçue de façon à avoir une capacité suffisante pour répondre aux besoins futurs des bâtiments qui pourront éventuellement être érigés sur les terrains faisant

partie du bassin de taxation [3] . [ 27 ] Tel que prévu aux règlements, et tel que permis par la législation municipale, la Ville en répartit le coût sur l’ensemble des immeubles situés dans le bassin de taxation et choisit de le faire en fonction de leur superficie.

Écodev reçoit donc un avis de taxe spéciale relatif à la station de pompage. [ 28 ] Le 14 novembre 2016, la Ville lui offre de payer cette taxe spéciale au comptant plutôt qu’annuellement, ce qui représente une somme de 154 829 $ qu’Écodev décide de payer. [ 29 ] Étant d’avis que le promoteur s’était engagé à payer l’entièreté des coûts des infrastructures, elle le somme de lui rembourser ce montant. Soutenant que son obligation se limite aux infrastructures installées sur les terrains vendus, le promoteur refuse. Son représentant, M.

Sylvain Ménard, tente toutefois de régler le différend et offre de payer la moitié de la facture [4] . [ 30 ] Écodev refuse et introduit des procédures judiciaires contre le promoteur et Groupe, cette dernière ayant cautionné les obligations de la première. LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 31 ] L’audition de la demande a lieu les 28 et 29 janvier 2019 et jugement est rendu le 4 février 2019.

Le juge de première instance donne raison à Écodev et condamne le promoteur à lui payer 150 829,19 $ avec intérêts et indemnité additionnelle. [ 32 ] Reconnaissant que la promesse d’achat acceptée par Écodev ne prête pas à interprétation en ce qu’elle indique clairement que seules les infrastructures situées sur les terrains vendus sont à la charge du promoteur, le juge estime toutefois que rien dans cette promesse d’achat ou l’acte de vente qui y a fait suite ne s’oppose à la réclamation d’Écodev. [ 33 ] Il est d’avis que la demande d’autorisation fournie par Écodev au ministère de l’Environnement démontre que celle-ci croyait que les frais relatifs à la construction de la station de pompage étaient aux frais du promoteur.

De même, le comportement du représentant du promoteur, qui a rapidement offert de partager la facture, est selon lui révélateur. Cet empressement corrobore, à son avis, la position d’Écodev.

Bien qu’il semble conclure que le promoteur s’est vu imposer le règlement d’emprunt par la Ville, le juge est d’avis qu’il a manqué à son obligation d’agir de bonne foi en omettant d’informer Écodev, avant la signature de l’acte de vente, qu’un règlement d’emprunt serait adopté de sorte qu’elle aurait à contribuer financièrement au coût de construction de la station de pompage : [10] De fait, pour le tribunal, même si au-delà de la lettre, des arrangements pris entre les parties qui ne prêtent pas vraiment à interprétation, Développements Banlieue-Ouest inc. aurait dû prévenir Écodev inc. avant la signature de l’acte de vente que l’entente négociée avec la municipalité faisait en sorte qu’Écodev inc. aurait à supporter une grosse part des coûts de construction de la station de pompage, environ la moitié, alors qu’il est clair que dans les discussions entre les parties, c’était le promoteur qui assumait la totalité des coûts. [11] De fait, si selon la compréhension commune des parties, le coût de construction de la station de pompage même non identifiée nommément dans la promesse d’achat et construite à l’extérieur des terrains acquis par le promoteur pour son développement, devait être facturé par la ville aux propriétaires des unités résidentielles construites dans le développement du promoteur, ni la promesse d’achat ni l’acte de vente ne font obstacle à la réclamation de la demanderesse. [ 34 ] Étant d’avis que le promoteur n’a pas exercé ses droits conformément à la bonne foi, il le tient responsable du préjudice causé à Écodev, qu’il estime équivaloir à la somme de 150 829 $ payée à la Ville.

LA POSITION DES PARTIES [ 35 ] Le promoteur soutient que le juge a omis de donner effet à la promesse d’achat qui, selon lui, est claire : elle énumère expressément les infrastructures qu’il s’engage à installer et seules celles construites sur les terrains vendus sont à sa charge. Or, la station de pompage est située à l’extérieur des lots vendus. De même, l’acte de vente ne prévoit pas que le promoteur paie pour les infrastructures situées à l’extérieur des terrains vendus.

Ces documents contractuels ne peuvent être contredits par témoignage sans un commencement de preuve. [ 36 ] D’ailleurs, contrairement à ce que conclut le juge de première instance, ni la demande en autorisation fournie au ministère de l’Environnement ni les discussions préalables entre les parties ne contredisent ce fait. [ 37 ] Il reproche également au juge de lui avoir imposé une obligation de renseignement à l’égard d’Écodev puisque, notamment, celle-ci était au courant des discussions entre elle et la Ville quant à la station de pompage. [ 38 ] Finalement, il soutient que le quantum des dommages est erroné, puisque 1) Écodev n’a pas démontré de lien causal entre le manquement à l’obligation de renseignement et les dommages et 2) la présence de la station de pompage augmente la valeur de ses terrains. [ 39 ] Écodev rétorque que le promoteur a manqué à son obligation de bonne foi et de collaboration prévue à la promesse d’achat puisque la preuve a révélé que des représentants du promoteur savaient, avant de signer la promesse d’achat, que la station de pompage se situerait à l’extérieur des terrains vendus.

Or, ils ne l’ont pas mentionné à Écodev. [ 40 ] L’étude des trois promesses d’achat antérieures révèle également que le prix de vente était lié au paiement des frais d’infrastructures nécessaires pour le développement des terrains vendus, dont la station de pompage, laquelle devait toujours être à l’extérieur des terrains vendus. [ 41 ] Le juge de première instance, plaide-t-elle, s’est donc bien dirigé en droit en concluant que les conversations entre les parties, antérieures au litige, confirment que le promoteur devait assumer les frais de la station de pompage. [ 42 ] Dans le cadre de son appel incident, Écodev réclame une modification du quantum de ses dommages soutenant que ceux-ci s’élèvent à 154 829,19 $ et non à 150 829,19 $. [ 43 ] Elle demande également que Groupe soit condamnée à

titre de caution des obligations du Promoteur. ANALYSE [ 44 ] Qu’en est-il? [ 45 ] Je dois souligner, d’emblée, que les motifs du juge de première instance sont très difficiles à comprendre. Alors qu’il commence son analyse en affirmant que les arrangements pris entre les parties ne prêtent pas vraiment à interprétation il semble ensuite les interpréter et les modifier. [ 46 ] Par contre, il ne semble pas justifier la condamnation en dommages du Promoteur par ce qu’il retient de ces arrangements , mais bien plutôt par un manquement du Promoteur à une obligation de renseignement.

Utilisant la notion de bonne foi, il estime en effet que le promoteur avait l’obligation d’informer Écodev que les termes du protocole conclu avec la Ville étaient tels qu’elle aurait à assumer une

partie des coûts de la station de pompage et que de ne pas l’avoir fait constitue une faute. [ 47 ] Dans ces circonstances, il m’apparaît nécessaire de traiter tant des engagements contractuels pris par le promoteur que de l’obligation de renseignement que le juge lui impose en vertu de l’exigence de bonne foi. Les engagements contractuels [ 48 ] La première étape à franchir lors de l’interprétation d’un contrat consiste à déterminer si les termes qu’il contient sont clairs ou ambigus [5] . S’ils sont clairs, il faut les appliquer, sans les interpréter.

Cette règle s’impose au juge qui ne peut y passer outre pour le modifier sous prétexte de le faire correspondre à ce qu’il estime être la volonté des parties [6] .

Il doit de plus l’appliquer en donnant aux mots leur sens naturel et logique [7] . [ 49 ] Les parties à un acte clair doivent en effet pouvoir tenir pour acquis que la volonté qu’elles y expriment sera respectée et que leur entente ne sera pas dénaturée. [ 50 ] Ce n’est donc que lorsque les termes d’un contrat sont ambigus qu’il y a lieu de passer à la deuxième étape, qui consiste à identifier l’intention commune des parties en recourant aux règles interprétatives édictées aux articles 1425 à 1432 C.c.Q . [8] [ 51 ] En l’espèce, l’entente intervenue entre les parties est constituée de deux actes : l’offre d’achat du 13 mai 2014 et l’acte de vente du 10 septembre 2015. [ 52 ] L’offre d’achat, qui est sous seing privé, compte quatre pages et comporte de nombreuses dispositions.

En sus de l’identification des lots visés, du prix offert pour ceux-ci et des modalités de paiement, elle comporte des représentations et obligations du vendeur , énumère les obligations de l’acheteur , prévoit les conditions auxquelles elle est assujettie et prévoit les obligations de chacune des parties pendant la période de vérification diligente et d’obtention des autorisations nécessaires.

[ 53 ] Groupe, une société manifestement rompue aux transactions immobilières, a choisi de rédiger une offre détaillée énonçant précisément ce qu’elle offre et ce à quoi elle s’engage. [ 54 ] Ainsi, sous la rubrique PROMESSE D’ACHAT CONDITIONNELLE ET VÉRIFICATION DILIGENTE , elle décrit expressément les coûts dont elle sera responsable et énumère les infrastructures qu’elle sera responsable d’installer : L’acheteur sera responsable de tous les coûts relatifs aux études concernant le paragraphe 3 ci-haut décrit, de même que tous les coûts relatifs à la préparation des plans de lotissement, plans d’ingénieur et plans d’architecte afin d’obtenir les autorisations mentionnées au paragraphe 4 ci-haut L’acheteur sera responsable de l’installation des infrastructures suivantes sur les terrains vendus : égout sanitaire et pluvial, fondation de rue, pavage, éclairage, bordure de rue et service électrique (Hydro) aérien et en arrière lot . [ 55 ] À mon avis, ces deux dispositions sont dépourvues d’ambiguïté et cela, qu’on les lise isolément ou à la lumière des autres dispositions de l’offre d’achat.

Il est vrai que de déterminer si un contrat est clair ou ambigu est un exercice discrétionnaire à l’égard duquel une cour d’appel doit faire preuve de retenue [9] , mais en l’espèce le juge de première instance ne s’est tout simplement pas interrogé à cet égard, ce qui justifie l’intervention de la Cour.

Les infrastructures dont le promoteur sera responsable sont expressément énumérées et la forme utilisée démontre que la liste qui en est faite est exhaustive. [ 56 ] La disposition, de surcroît, limite la responsabilité du promoteur aux infrastructures énumérées qui seront installées sur les terrains dont il sera propriétaire. [ 57 ] Ainsi, aux termes de celle-ci, le promoteur ne sera responsable que du coût des équipements et des infrastructures énumérés qui, de plus, seront érigés sur les terrains dont il sera propriétaire. [ 58 ] La station de pompage n’en fait pas partie.

Elle n’est pas dans la liste énumérée et n’est pas érigée sur un terrain appartenant au promoteur. [ 59 ] Écodev n’invoque aucune autre disposition de la promesse d’achat pour justifier sa position. [ 60 ] L’acte d’achat, pour sa part, est muet quant au coût des infrastructures et n’impose au promoteur aucune obligation générale qui pourrait être interprétée comme incluant celle d’assumer les coûts de la station de pompage. [ 61 ] Son

article 4, qu’Écodev a invoqué sans succès en première instance, ne s’applique pas puisque seules les sommes découlant de la vente ou engagées par le vendeur pour conserver sa garantie ou assurer l’exécution d’une obligation du promoteur sont visées : L’acheteur remboursera au vendeur, sur demande, toutes sommes déboursées par ce dernier pour payer des primes d’assurance, taxes, impositions, cotisations ou tous autres frais découlant de cette vente ou ayant été faits pour conserver sa garantie ou pour assurer l’exécution de toute obligation de l’acheteur, avec intérêts sur ces sommes au taux ci-dessus prévu à compter de la date de leur déboursement par le vendeur . [ 62 ] Or, la taxe imposée à Écodev à

titre de propriétaire des terrains situés dans le bassin de taxation découle de la construction de la station de pompage par la Ville et de la façon dont celle-ci décide de la financer, et non de la vente intervenue entre elle et le promoteur. [ 63 ] Avant de passer à l’obligation de renseignement, je souligne que, malgré les propos du juge – qui ne se fond ni sur les témoignages ni à la preuve documentaire pour les appuyer – rien dans la preuve ne démontre que l’intention des parties était clairement que le promoteur assume la totalité des coûts des infrastructures.

Il est vrai que la représentante d’Écodev semble avoir tenu pour acquis que ce serait le cas, mais elle n’identifie aucune discussion ou échange permettant de soutenir qu’il s’agissait là de l’intention des parties. De plus, la vice-présidente/secrétaire d’Écodev a témoigné du fait qu’il était connu, avant la signature de l’acte de vente, que certaines infrastructures pourraient être situées sur des terrains autres que ceux achetés par Banlieue-Ouest [10] . Les offres d’achat préalables, qui n’ont pas débouché sur un accord, ne sont pas utiles à cette fin et aucune telle conclusion ne peut en être tirée.

Le certificat d’autorisation émis par le ministère de l’Environnement, quant à lui, ne stipule pas que le promoteur s’engage à assumer les coûts de la station de pompage, mais prévoit simplement qu’une station sera construite. [ 64 ] Cela étant, j’aborde maintenant la conclusion du juge voulant que le Promoteur ait commis une faute en ne prévenant pas Écodev que l’entente négociée avec la Ville faisait en sorte qu’elle aurait à supporter une grosse part des coûts de construction de la station de pompage.

L’obligation de renseignement [ 65 ] Avec égards pour lui, j’estime que ce reproche n’est pas fondé et qu’il a eu tort d’imposer une telle obligation au promoteur. [ 66 ] Je m’explique. [ 67 ] L’obligation de renseignement trouve sa source dans l’

article 1375 C.c.Q . qui édicte que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction .

Elle existait toutefois avant même l’adoption de cet article, mais découlait alors de l’article 1024 C.c.B.C . qui prévoyait que les obligations d’un contrat s’étendent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les conséquences qui en découlent, d’après sa nature, et suivant l’équité, l’usage ou la loi. [ 68 ] Il est maintenant bien établi que, quelle qu’en soit la source, elle vise à remédier aux inégalités informationnelles qui peuvent exister entre les parties et n’est donc imposée que si une

partie se trouve dans une position informationnelle privilégiée face à son cocontractant, qui n’a pas lui-même la possibilité d’obtenir l’information en se renseignant [11] .

[ 69 ] Elle a également comme corollaire l’obligation du cocontractant de se renseigner. En effet, l’obligation de se renseigner est l’envers de la médaille de l’obligation d’information : c’es t la limite qui lui est imposée .

Le cocontractant doit faire preuve de prudence et diligence raisonnable ; celui qui s’apprête à passer un contrat doit prendre les mesures raisonnables pour en bien connaître les enjeux importants, les faits susceptibles d’influer sa décision [12] . [ 70 ] Dans l’arrêt Bail [13] , la Cour suprême énonce les trois conditions qui doivent être satisfaites avant que naisse une telle obligation de renseignement : 1) le débiteur doit avoir une connaissance, réelle ou présumée, de l’information dont il est question 2) cette information doit avoir un caractère déterminant, et 3) le créancier de l’obligation de renseignement doit avoir été dans l’impossibilité de se renseigner lui-même ou ne pas l’avoir fait compte tenu de la confiance légitime qu’il avait envers son cocontractant. [ 71 ] En l’espèce, le juge de première instance ne s’attarde aucunement à ces conditions, commettant ainsi une erreur de droit.

Or, l’eut-il fait qu’il aurait nécessairement constaté que la première est satisfaite, le Promoteur connaissant le contenu du protocole, mais que les deux autres ne le sont pas. [ 72 ] Je souligne d’abord qu’Écodev savait ou aurait dû savoir que le Promoteur négocierait un protocole d’entente quant à la construction des infrastructures municipales avec la Ville puisque la promesse d’achat était conditionnelle à la signature d’un tel protocole : La présente promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteur se déclare entièrement satisfait à sa discrétion de ses vérifications relatives au terrain incluant notamment les autorisations et conditions suivantes : […] 4.

Obtention des permis de lotissement conformément au plan en

annexe à la présente promesse d’achat et du zonage requis et approbation des plans de construction des maisons à être érigées sur les terrains vendus ainsi que les permis de construction par la Ville de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot. La promesse d’achat est également conditionnelle à la signature d’un protocole d’entente avec la Ville de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot concernant la construction des infrastructures municipales avant la signature de l’acte de vente notarié pour l’ensemble du projet. [ 73 ] La conclusion d’un protocole n’est d’ailleurs pas quelque chose d’unique ou d’inhabituel puisque la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [14] donne expressément aux municipalités le pouvoir d’y assujettir la délivrance d’un permis de construction ou de lotissement, ou d’un certificat d’autorisation ou d’occupation.

Ces protocoles peuvent viser tous travaux relatifs aux infrastructures et aux équipements municipaux et prévoir la prise en charge des coûts par le promoteur ou leur partage entre le promoteur et la municipalité [15] . [ 74 ] Cet assujettissement doit se faire par l’adoption d’un règlement indiquant les zones concernées, les catégories de constructions, de terrains ou de travaux assujettis, les catégories d’infrastructure et d’équipements visées à l’entente et les modalités déterminant la part des coûts assumée par le promoteur ainsi que la quote-part endossée par les autres propriétaires bénéficiaires. [ 75 ] En l’espèce, la municipalité de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot a adopté un tel règlement et celui-ci était en vigueur, public et aisément accessible au moment pertinent [16] . [ 76 ] La preuve démontre également qu’Écodev était au courant que la Ville privilégiait de procéder par règlement d’emprunt, et ce, avant la signature de l’acte de vente du 10 septembre 2015.

En effet, lors d’une rencontre ayant eu lieu au printemps 2015, à laquelle assistaient Mme Katherine Érika Vincent, représentante de la Ville, ainsi que des représentants du promoteur et d’Écodev, Mme Vincent indique aux parties qu’elle privilégie le financement de la station de pompage par le biais d’un règlement d’emprunt. Bien qu’aucune décision n’ait été prise lors de cette rencontre, Écodev savait dès lors qu’il s’agissait d’une possibilité.

Écodev savait également que la station de pompage serait située à l’extérieur des terrains vendus [17] , alors que la promesse d’achat prévoyait que seules les infrastructures sur les terrains vendus étaient à la charge du promoteur.

Malgré cela, Écodev n’a entrepris aucune démarche de façon à parer à l’éventualité qu’un règlement d’emprunt lui impose de contribuer financièrement aux travaux relatifs à la station de pompage et ne s’est pas enquise du contenu du protocole conclu entre la Ville et le Promoteur. [ 77 ] La Ville, une fois ce protocole conclu, a d’ailleurs adopté les deux règlements d’emprunt auxquels il est fait référence ci-haut [18] et a publié l’avis prescrit, d’abord dans le journal Première édition du 20 juin 2015 et ensuite dans celui du 3 octobre 2015.

Elle en a aussi affiché copie à l’hôtel de ville. [ 78 ] Le règlement d’emprunt 520, qui peut lui-même être consulté à l’hôtel de ville ou sur le site web de la Ville, stipule que l’emprunt est effectué pour construire un poste de pompage et une conduite de refoulement sur le plateau Notre-Dame et qu’il sera remboursé par le biais d’une taxe spéciale qui sera appliquée à tous les immeubles imposables situés dans le bassin de taxation décrit à l’annexe C en fonction de leur superficie. [ 79 ] Certains terrains appartenant à Écodev, on l’a vu, se retrouvent dans le bassin de taxation décrit à l’Annexe C. [ 80 ] Je rappelle, à ce stade, que l’acte de vente entre le promoteur et Écodev a été signé le 10 septembre 2015, soit après la conclusion du protocole, l’adoption des règlements d’emprunt et la publication du règlement 520. [ 81 ] Il est vrai que la représentante d’Écodev a affirmé ne pas avoir eu connaissance que la Ville avait adopté ces règlements, ne consultant pas le journal Première Édition , mais Écodev est réputée avoir été informée de leur existence [19] . [ 82 ] Bref, j’estime qu’Écodev, si elle avait été diligente, aurait pu se renseigner pour connaître les modalités du protocole d’entente conclu entre le promoteur et la municipalité, et ceci avant d’acheter. [ 83 ] Cela étant, je suis également d’avis que le fait que la municipalité imposerait une taxe spéciale pour financer la construction du

poste de pompage n’était pas une information déterminante puisqu’elle n’était pas susceptible d’avoir un impact sur la conclusion de l’acte de vente. [ 84 ] Écodev a en effet accepté l’offre d’achat et était liée par les termes de celle-ci. Dans la mesure où rien dans celle-ci n’obligeait le promoteur à assumer le coût de la station de pompage et dans la mesure où la législation municipale autorise expressément la municipalité à procéder comme elle l’a fait, Écodev ne pouvait pas refuser de signer l’acte de vente au motif qu’elle était en désaccord avec la façon dont la station de pompage serait financée.

Elle aurait, tout au plus, eu droit de demander que le règlement soit soumis à un vote référendaire [20] , ce qu’elle n’a pas fait. [ 85 ] D’ailleurs, rien dans la preuve ne suggère qu’Écodev aurait refusé l’offre d’achat, d’une somme de 5 148 060 $, si elle avait été informée qu’elle devrait payer une taxe de 154 829 $ pour la construction d’un poste de pompage qui, je le rappelle, a été conçu de façon à pouvoir satisfaire les besoins futurs des immeubles qui pourraient être érigés sur les terrains compris dans le bassin de taxation. [ 86 ] Étant d’avis que le Promoteur n’avait pas d’obligation d’assumer les coûts de la station de pompage ni davantage d’obligation de renseignement envers Écodev et que cela suffit pour disposer du pourvoi, j’estime qu’il n’est pas nécessaire de traiter des autres moyens avancés par les parties. [ 87 ] Je recommande donc à la Cour d’accueillir le pourvoi et de rejeter la requête introductive d’instance d’Écodev, avec les frais de justice dans les deux instances.

MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. ANNEXE