2022 QCCQ 8513, 2022 QCCQ 8513

Brunelle c. Harrison 2022 QCCQ 8513 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-701067-201 DATE : 14 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL BRUNELLE

Partie demanderesse c. JEAN HARRISON

Partie défenderesse et PASCALE ROUSSEL

Partie défenderesse/demanderesse en intervention forcée c. PIERRE BRETON

Partie défenderesse en intervention forcée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Daniel Brunelle réclame 11 927,51 $ à monsieur Jean Harrison et madame Pascale Roussel suite à la découverte de vices cachés à la résidence achetée de la

partie défenderesse rue A à Saint-Jean-sur-Richelieu. [ 2 ] D’une façon plus spécifique, il s’agit d’une infestation par des souris. [ 3 ] Monsieur Harrison et madame Roussel, de leurs côtés, considèrent que la maison vendue était exempte de vices cachés, la présence des souris ayant été dénoncée et était donc connue. [ 4 ] D'une façon accessoire, monsieur Harrison et madame Roussel appellent en garantie monsieur Pierre Breton qui fait affaire sous la raison sociale Assaut Extermination en disant que si la présence de souris devait être considérée comme un vice caché, elle résulte d'une mauvaise exécution du contrat d'extermination. [ 5 ] Finalement, monsieur Breton conteste la demande en garantie soulignant qu'il n'a jamais été engagé pour corriger des vices cachés mais bien pour exterminer des souris qui étaient dans la maison. [ 6 ] Le Tribunal doit se prononcer sur la rétractation d'un jugement présenté par monsieur Harrison et madame Roussel.

QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] L'immeuble acheté par monsieur Brunelle était-il affecté d'un vice caché ? [ 8 ] Si oui, à quel montant a droit ce dernier ? [ 9 ] L'appelé en garantie est-il responsable de l'existence d'un vice caché ayant affecté la résidence des défendeurs ?

CONTEXTE [ 10 ] Le 1 er novembre 2017, monsieur Brunelle fait l'achat d'une résidence sise rue A à Saint- Jean-sur-Richelieu appartenant à monsieur Harrison et madame Roussel (pièce P-2). [ 11 ] La prise de possession a lieu le 4 novembre 2017. [ 12 ] Dès le 11 novembre 2017, monsieur Brunelle et sa conjointe entendent des bruits de souris dans les murs et les plafonds. [ 13 ] Dès le lendemain, soit le 12 novembre 2017, ils communiquent avec monsieur Harrison pour connaître le nom de l'exterminateur avec qui il avait fait affaires dans le passé.

Monsieur Brunelle et sa conjointe se réfèrent alors à la déclaration du vendeur (pièce P-6) où il est mentionné que les défendeurs ont fait exterminer des souris dans le passé. [ 14 ] La firme Assaut Extermination, laquelle est la propriété de monsieur Pierre Breton, est alors appelée sur les lieux et s'y rend le 13 novembre 2017. [ 15 ] Monsieur Breton procède à la mise en place de sachets visant à exterminer les rongeurs.

Il suggère alors, d'effectuer un calfeutrage supplémentaire mais souligne qu'il ne peut le faire lui- même et qu'un autre professionnel dans ce domaine devra le faire. [ 16 ] Un calfeutrage supplémentaire a lieu par la firme Élite Gestion Parasitaire inc. mais ne règle pas tout puisque le problème principal semble venir d'un bac à fleur qui est construit à même la structure de la façade de la maison.

Il est d'ailleurs impossible de voir ce qui s'y cache sans démolir ce bac à fleur affectant donc ainsi la façade même de la maison. [ 17 ] C'est finalement en 2020 que la boite à fleur est enlevée révélant l'ampleur des dommages et dévoilant les accès des rongeurs pour entrer dans la maison (pièce P-11). [ 18 ] La façade sera finalement refaite au coût de 7 720 $ (pièce P-5). ANALYSE [ 19 ] D’entrée de jeu, le Tribunal désire souligner qu’il a pris en considération toutes les pièces qui ont été produites lors de l’audition ainsi que tous les témoignages qui ont été rendus, et ce,

même s’il n’y sera pas nécessairement fait référence dans la décision. [ 20 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien- fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent ainsi : «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.» [ 21 ] Pour réussir dans sa demande, monsieur Brunelle doit démontrer au Tribunal que les problèmes allégués constituent des vices cachés et faire la preuve de la valeur de sa réclamation. C’est l’

article 1726 C.c.Q. qui oblige le vendeur à garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de tout vice : «1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 22 ] La Cour d’appel du Québec, dans la cause de Leroux c . Gravano [1] , souligne les conditions afin de se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés de la façon suivante : «Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur.» [ 23 ] Les principales questions que le Tribunal devra examiner sont le caractère occulte des vices soulignés et la préexistence de ce vice au moment de la vente. [ 24 ] Quant au caractère occulte du vice, la Cour suprême du Canada, dans la cause de ABB c .

Domtar [2] s’exprime ainsi au paragraphe 51 : «51 Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G. Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5e éd. 1987), p. 149.

Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice.» [ 25 ] Le professeur Edwards, aujourd’hui juge à la Cour supérieure, se prononce ainsi quant au caractère occulte du vice:

«381.

Le Code civil du Québec confirme la norme de l’acheteur raisonnable en définissant le viceapparent comme celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoinde recourir à un expert.» [26] Bien qu’il ne soit pas obligatoire de procéder à une vérification d’un bien par expert avantde l’acquérir, le Pr Edwards souligne que dans certaines circonstances, l’acheteur, afin d’êtredéclaré prudent et diligent, doit requérir de searchUrlHash=AAAAAQAOMjAyMCBRQ0NRIDcwMzIAAAAAAQ&resultIndex=1 - _ftn4 : «(…) Cependant, dans certaines circonstances, l’acheteur ne peut satisfaire à la norme del’acheteur prudent et diligent en agissant seul.

Envisageons le cas d’un acheteur profane désireuxd’acquérir un ordinateur d’un certain âge, d’une grande complexité et à un prix élevé, c’est-à-direplusieurs millions de dollars, d’un vendeur ordinaire; ou encore celui d’un acheteur profane d’unimmeuble qui, constatant certains indices inquiétants, n’a pas la connaissance nécessaire pourécarter la possibilité d’un vice. Dans les deux hypothèses, l’acheteur agissant seul n’a pas laconnaissance requise pour effectuer et compléter un examen selon la norme d’un acheteur« prudent et diligent ». S’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente.

L’erreur deformulation dans le texte actuel a donc trait à l’idée que l’acheteur raisonnable ne doit jamaisobtenir l’aide d’un expert. Or, parfois, dans un contexte exceptionnel, afin même de satisfaire à lanorme d’un acheteur raisonnable, l’acheteur se doit d’obtenir une aide spécialisée.» [27] La Cour d’appel du Québec, dans St-Louis c. Morin[4], Error!

Hyperlink reference notvalid.rappelle que lorsqu’un immeuble présente un indice permettant de soupçonner l’existenced’un vice, l’acheteur prudent et diligent doit faire vérifier ou obtenir l’aide d’un expert : «[39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existenced'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ouvérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà faitappel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire uneinspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vicen'était pas caché s'imposera; (…)» [28] Lors de son témoignage, tout comme dans ses procédures, monsieur Harrison dit avoirdénoncé le vice. D'une façon plus spécifique, il dit que la présence des souris était connue del'acheteur.

Il se base sur la déclaration du vendeur (pièce D-2) à l'article 10.2 qui se lit ainsi: «10.2 Y a-t-il ou y a-t-il déjà eu présence d'insectes (ex.: fourmis, etc.) ou de rongeurs (ex. souris,rats, etc.) oui Si oui, précisez l'année, l'espèce et les mesures pour y remédier: Présence de souris, problème éliminé par exterminateur et colmatage au pourtour de lamaison.» [29] En fait ce que monsieur Harrison dénonce dans sa déclaration du vendeur, ce n'est pasl'existence d'un vice mais bien l'inexistence du vice puisqu'il a réparé celui-ci. [30] Cette déclaration n'est pas de nature à alerter les acheteurs mais bien à sécuriser cesderniers. [31] De plus, le 7 octobre 2017, monsieur Harrison et madame Roussel entendent des souris etfont venir monsieur Breton afin d'exterminer les rongeurs (pièce D-1). [32] Le Tribunal rappelle qu'à ce moment l'offre d'achat a été signé mais que les parties n'ont

pas encore signé l'acte de vente chez le notaire. [ 33 ]

Malgré cette situation, monsieur Harrison ne dénonce pas cette nouvelle situation aux acheteurs bien qu'il soutient l'avoir fait.

Lors du témoignage qu'il a rendu, monsieur Harrison dit avoir fourni le nom de l'exterminateur lors de cette dénonciation. [ 34 ] Avec respect, le Tribunal ne peut adhérer à la prétention de monsieur Harrison. [ 35 ] En effet, il s'agit d'une situation grave qui aurait intéressé les acheteurs et même inquiétés ces derniers s'il avaient su que quelques semaines avant de prendre possession de l'immeuble il a dû y avoir l'extermination de souris. [ 36 ] De plus, si les acheteurs avaient connu le nom de l'exterminateur ils n'auraient pas dès le 12 novembre demandé à monsieur Harrison le nom de l'exterminateur qui s'était rendu chez lui. [ 37 ] Le Tribunal va plus loin.

Il ressort plutôt de la preuve que la

partie défenderesse connaissait le problème d'infestation des souris et a volontairement caché ce fait, espérant que la présence de monsieur Breton le 7 octobre 2017 règlerait le problème des souris. [ 38 ] Le Tribunal considère qu'il s'agit d'un vice caché. À quel montant a droit monsieur Brunelle ? [ 39 ] La preuve révèle que le demandeur a payé 2 184,51 $ afin de colmater et exterminer les souris (pièce P-4). Cette somme sera accordée puisqu'elle est une conséquence directe du vice. [ 40 ] La démolition de la boite à fleurs a également eu lieu.

Non seulement la démolition a-t 'elle eut lieu, elle a démontré l'ampleur du dommage et l'origine des accès à l'immeuble par les rongeurs. Il a fallu refaire la façade de la maison puisque cette boite à fleurs faisait

partie de la structure et n'était pas adossée sur la façade. Le coût total pour les travaux de façade s'élève à 7 720 $, somme qui sera accordée (pièce P-5). [ 41 ] Finalement, la

partie demanderesse réclame 2 000 $ pour des dommages non pécuniers. Le demandeur et sa conjointe madame Lucie Goyette ont expliqué la situation qu'ils ont vécus. Au moment des évènements, Monsieur Brunelle et sa conjointe ont 4 enfants. Ils ont dû investir beaucoup de temps afin de régler le problème des souris, et ce, sans compter la perte de sommeil lorsque les bruits de souris étaient plus importants. [ 42 ] Ils ont vécu beaucoup de stress et la peur de trouver des souris. [ 43 ] À

titre d'exemple des problèmes vécus, l'un des enfants du couple ne voulait plus aller au sous-sol de peur de trouver des souris. [ 44 ] Le dernier point sur lequel monsieur Brunelle et sa conjointe ont insisté est la nécessité future de déclarer les problèmes qui ont existés quant aux souris s'ils veulent vendre cette

propriété. [ 45 ] Tous ces évènements et inconvénients justifient le Tribunal à accorder cette somme de 2 000 $. [ 46 ] C'est donc un grand total de 11 927,51 $ que la

partie défenderesse aura à payer au demandeur. Appel en garantie [ 47 ] Monsieur Breton, à

titre d'exterminateur est-il responsable des vices cachés affectant la propriété vendue par monsieur Harrison et madame Roussel ? [ 48 ] La réponse est non. [ 49 ] Le Tribunal rappelle que l'expertise de monsieur Breton repose sur sa capacité à exterminer la vermine qui entre dans la maison et non de colmater ou de réparer les vices qui peuvent exister. [ 50 ] La garantie offerte par la firme d'extermination de monsieur Breton est de tuer toutes les souris qui peuvent entrer dans la maison pour une période de deux ans.

Cette garantie a été respectée et le Tribunal ne saurait tenir responsable l'appelé en garantie dans cette affaire. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 51 ] RÉTRACTE le jugement rendu le 26 mai 2022; [ 52 ] ACCUEILLE la réclamation de la

partie demanderesse, Daniel Brunelle; [ 53 ] CONDAMNE la

partie défenderesse, monsieur Jean Harrison et madame Pascale Roussel solidairement à payer à la

partie demanderesse, monsieur Daniel Brunelle la somme de 11 927,51 $ avec l’intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 18 septembre 2020; [ 54 ] AVEC frais de justice contre la

partie défenderesse; [ 55 ] REJETTE l’appel en garantie à l’égard de monsieur Pierre Breton faisant affaire sous la raison sociale d’Assault Extermination. [ 56 ] AVEC frais de justice contre la

partie défenderesse;

__________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : 1 novembre 2022