2011 QCCQ 7058, 2011 QCCQ 7058

Union canadienne (L'), compagnie d'Assurances c. Mini-entrepôt Longueuil inc. 2011 QCCQ 7058 JS 1046 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » DATE : Le 13 juin 2011 N° : 505-22-016255-095 N° : 505-22-016160-097 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Nº : 505-22-016255-095 L’UNION CANADIENNE COMPAGNIE D’ASSURANCES

Partie demanderesse c. MINI ENTREPÔT LONGUEUIL INC. et LA COMPAGNIE D’ASSURANCE JEVCO

Partie défenderesse Nº : 505-22-016160-097 PIERRE FAUCHER et FRANCOISE COUROUX

Partie demanderesse c. MINI ENTREPÔT LONGUEUIL INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 23 février 2008, un incendie a dévasté entièrement l’espace d’entreposage (« un mini entrepôt ou mini-entrepôt ») dans lequel se trouvaient tous les biens meubles appartenant aux demandeurs Pierre Faucher (« Faucher ») et Françoise Couroux (« Couroux ») et a détruit complètement ces biens.

Les demandeurs Faucher et Couroux, non assurés pour cette perte, réclament à la défenderesse Mini Entrepôt de Longueuil inc. (« Longueuil »), propriétaire de cet espace d’entreposage, des dommages-intérêts faisant l’objet d’une admission à 16 000 $ pour cette perte. [ 2 ] Cet incendie a dévasté tout le bâtiment numéro 4 dans lequel se trouvaient plusieurs autres espaces d’entreposage, dont celui loué aussi par Jean Bécotte et Christine Daris. Assurés pour cette perte, ces derniers ont été indemnisés par leur assureur, l’Union Canadienne compagnie d’assurances (« l’Union Canadienne »).

Cette dernière exerce son recours subrogatoire en réclamant à la défenderesse Longueuil et son assureur La compagnie d’assurances Jevco (« Jevco ») des dommages-intérêts admis à 3 133,79 $.

[ 3 ] Toutes les parties au dossier admettent que la cause de l’incendie est indéterminée.

Questions en litige [ 4 ] Pour décider si les parties demanderesses ont droit aux dommages-intérêts réclamés, le Tribunal répondra aux questions en litige suivantes : • Quelle est la nature du contrat conclu entre les parties, quel est son contenu obligationnel, et quelle est la conséquence de cette qualification? • Le Tribunal en serait-il venu à la même conclusion s’il avait conclu que le propriétaire des lieux n’était tenu qu’à une simple obligation de moyens relativement à la sécurité des lieux? • La clause d’exonération de responsabilité contenue au verso du contrat P-2 est-elle valide ou non? analyse Quelle est la nature du contrat conclu entre les parties, quel est son contenu obligationnel, et quelle est la conséquence de cette qualification? [ 5 ] Le contrat type de Longueuil signé dans les deux dossiers stipule que le locateur loue au locataire qui accepte pour un minimum d’un mois, le local décrit, moyennant le paiement d’un loyer mensuel. [ 6 ] Les conditions au verso du contrat précisent que le local d’entreposage est loué au locataire aux fins d’entreposage uniquement .

L’entreposage constitue donc la seule destination consensuelle du local. Cet élément ressort aussi de la preuve non contredite. [ 7 ] Selon l’

article 1434 C.c.Q. , le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. [ 8 ] Tout contrat possède donc un contenu explicite et un contenu implicite [1] . [ 9 ] L’

article 1426 C.c.Q. abonde dans le même sens, complété par l’

article 1425 C.c.Q., qui édicte que dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties. [ 10 ] Suivant cette nature et ces usages, l 'une des obligations essentielles de l’entreposeur est de s'assurer que les biens de ses clients ne soient pas détruits dans un incendie [2] . [ 11 ] D’ailleurs, dans cet esprit, le contrat des parties interdit d’entreposer dans les lieux des marchandises ou matières périssables, explosives ou inflammables [3] . [ 12 ] Cette obligation de sécurité est d’autant plus essentielle pour l’entreposeur en l’espèce qu’elle a été la considération essentielle de la conclusion du contrat entre les parties. [ 13 ] Le Tribunal fait siens les propos du juge Simard dans Bouchard c.

Sécurespace inc . [4] : en l’espèce pour les parties demanderesses, « la preuve démontre clairement qu’ils n’ont jamais voulu louer un simple espace de rangement à l’intérieur du bâtiment. Bien au contraire, ils souhaitaient voir leurs biens gardés en toute sécurité, et les circonstances qui entourent leur choix confirment cet objectif ». [ 14 ] En l’espèce, les circonstances suivantes ressortent de la preuve non contredite : • Faucher et Couroux ont cherché à plusieurs endroits avant de trouver chez Longueuil.

Ils cherchaient un espace sécuritaire . • Ils ont loué là parce qu’une pancarte indiquait : « sécuritaire », « surveillance», « caméras », « patrouille » et « gardien de sécurité sur place ». • Lors de leur visite initiale des lieux, avant la conclusion du contrat, le gérant du site, Claude Côté (Côté), leur a fait plusieurs représentations favorables quant à la sécurité des lieux relative au vol et au feu. Il leur a montré les caméras à plusieurs endroits et les écrans de caméra.

Il leur a parlé des gardiens de sécurité qui faisaient des rondes. • Dans le bureau de Côté, il y avait un téléviseur avec un moniteur et un minimum de quatre écrans. Faucher et Côté étaient donc convaincus qu’il y avait un minimum de quatre caméras fonctionnelles avec possibilité de visionner en direct, comme dans leur conciergerie. • Couroux a compris qu’il y avait présence d’un gardien 24 heures sur 24 et que ce dernier était au courant des allées et venues sur le site par les caméras dans le bureau. • Sans les mesures de sécurité représentées quant au feu et au vol, ils n’auraient pas loué là.

Ils ont choisi cet entrepôt-là en raison de la sécurité dont l’entrepôt devait bénéficier. [ 15 ] De la qualification du contrat et de son contenu obligationnel dépend l’intensité de l’obligation contractuelle de l’entreposeur relative à la sécurité. [ 16 ] Le contrat conclu en l’espèce ne constitue pas un contrat de dépôt au sens strict des dispositions du Code civil du Québec .

[ 17 ] En effet, les articles 2280 et 2281 C.c.Q. font obstacle à cette qualification, puisqu’il n’y a pas eu remise formelle de biens confiés par le client à l’entreposeur. Aucun inventaire de bien n’a été dressé lors de la signature du contrat et l’entreposeur n’avait aucun contrôle sur l’identité, ni sur l’entrée et la sortie de biens pendant la durée du contrat. [ 18 ] Or, la remise de biens est essentielle pour que le contrat de dépôt soit parfait. [ 19 ] L’

article 2286 C.c.Q. prévoit d’ailleurs que le dépositaire doit rendre le bien même qu’il a reçu en dépôt.

Le contrat de dépôt entraîne donc une obligation de garde et de restitution des mêmes biens que ceux qui ont été confiés. [ 20 ] Cette obligation du dépositaire apparaît incompatible avec le mode de fonctionnement de l’entreposeur faisant l’objet de la présente réclamation, puisqu’il peut y avoir entrée et sortie de biens sans contrôle pendant la durée du contrat. [ 21 ] Cependant, avec égards pour l’opinion contraire, le Tribunal n’est pas d’accord avec la théorie de la cause de Longueuil et Jevco, voulant que le contrat conclu entre les parties constitue un simple contrat de location d’espace. [ 22 ] Considérant la preuve soumise, le contrat conclu constitue un contrat de location d’un espace, aux seules fins d’entreposage, avec obligation essentielle pour l’entrepreneur d’assurer une très grande sécurité des lieux, tant à l’égard de l’incendie que du vol. [ 23 ] On peut considérer, comme l’a fait la juge Nantel dans l’affaire Kingsway compagnie d'assurances générale s c. 2945-2398 Québec inc . [5] , que même s’il ne s’agit pas d’un contrat de dépôt au sens strict, il s’agit là d’un « contrat de location d’espace équivalant à dépôt, et ce, avec toutes les conséquences qu’il comporte quant à la responsabilité des défenderesses ». [ 24 ] La juge Nantel en conclut, en référant aux obligations du dépositaire édictées par l’

article 2289 C.c.Q. , que l’entreposeur est tenu à une obligation de résultat dont il ne peut se décharger à moins de prouver la force majeure [6] . [ 25 ] D’ailleurs, eu égard à cette qualification, il importe de souligner que contrairement à un simple contrat de location, le contrat visé en l’espèce comporte deux clauses prévoyant un droit de rétention au bénéfice de l’entreposeur de tout bien entreposé par le client. [ 26 ] Une première clause, sur la page principale du contrat, se lit ainsi : « Le locateur a un droit de rétention sur tout bien entreposé dans les lieux pour tout loyer impayé.

Le local sera vidé si non payé après 60 jours ». [ 27 ] Une deuxième clause, la numéro 9 au verso du contrat, stipule qu’en cas de défaut de paiement du loyer, le locateur peut notamment « …retenir le contenu des lieux jusqu’à paiement complet de toute somme due par le locataire. (droit de rétention) » [ 28 ] Un droit de rétention de l’entreposeur est beaucoup plus compatible avec les droits d’un dépositaire que ceux d’un simple locateur, tel qu’en fait foi l’

article 2293 alinéa 2 C.c.Q. En effet, aucune disposition au

chapitre du louage n’accorde à un locateur un droit de rétention des biens se trouvant dans les lieux loués au cas de non-paiement du loyer par le locataire. [ 29 ] Il serait injuste que le client soit assujetti aux obligations du déposant, sans toutefois pouvoir bénéficier des droits consentis par la loi à ce dernier. [ 30 ] On peut aussi considérer l’obligation de l’entreposeur relative à la sécurité des lieux sous l’angle du contrat de service. [ 31 ] En s’engageant envers ses clients à assurer la sécurité des lieux eu égard au feu et au vol, tant par sa publicité que par les représentations qui sont faites lors de la conclusion du contrat, l’entreposeur conclut à cet égard avec ses clients un contrat de service [7] en vertu duquel il doit fournir le service d’assurer la sécurité des lieux moyennant le prix que le client s’oblige à lui payer dans le contrat.

Le prix mensuel fixé au contrat tient compte à la fois de la location du local et de la prestation du service fourni relativement à la sécurité des lieux. [ 32 ] Or, l’

article 2100 C.c.Q. , applicable au contrat d’entreprise ou de service, impose à l’entrepreneur et au prestataire de services tenus du résultat de ne pouvoir se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [ 33 ] Au terme de cette analyse, le Tribunal conclut que le contrat à l’étude constitue un contrat de location d’un local d’entreposage dont le contenu obligationnel implicite impose à l’entreposeur une obligation de résultat relative à la sécurité des lieux, puisque ce contrat oblige l’entreposeur à fournir une prestation de service relative à la sécurité s’apparentant à celle du dépositaire . [ 34 ] Cette intensité de résultat de l’obligation contractuelle du propriétaire des lieux quant à la protection des lieux contre les incendies ne lui permet de se dégager de sa responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [ 35 ] Dans La responsabilité civile , volume 1, les auteurs Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers résument bien ces principes [8] : La jurisprudence, dans l’ensemble, se montre exigeante sur la preuve de la force majeure.

Le fardeau repose sur le débiteur de montrer que le fait qui a empêché l’exécution lui est extérieur, ne lui est pas imputable et possède les caractères requis. Le débiteur est donc tenu responsable, même s’il démontre son absence de faute, s’il ne peut établir précisément la cause exacte de l’inexécution .

En d’autres termes, le débiteur assume le risque de l’absence de preuve du fait ayant entraîné l’inexécution. (…) La preuve d’une absence de faute, si elle est un moyen d’exonération dans l’hypothèse d’une obligation de moyens, n’est pas, de toute façon, une défense recevable si l’intensité de l’obligation contractée en est une de résultat et encore moins de garantie. (soulignements ajoutés)

[ 36 ] L’

article 1470 C.c.Q. définit la force majeure comme étant un événement imprévisible et irrésistible. [ 37 ] En l’espèce, comme la cause de l’incendie ayant ravagé les lieux est indéterminée, le propriétaire des lieux n’est pas parvenu à s’exonérer de sa responsabilité en prouvant l’existence d’un événement imprévisible et irrésistible. [ 38 ] Longueuil doit donc assumer la responsabilité découlant de l’absence de preuve du fait ayant entraîné la perte des biens se trouvant dans les lieux lors de l’incendie.

Le Tribunal en serait-il venu à la même conclusion s’il avait conclu que le propriétaire des lieux n’était tenu qu’à une simple obligation de moyens relativement à la sécurité des lieux? [ 39 ] Dans son témoignage à l’audience, le représentant de Longueuil, Gilles Laforest (« Laforest »), vante à plusieurs reprises la sécurité des lieux. Il déclare entre autres en offrir plus que la concurrence. [ 40 ] Laforest s’exprime ainsi à ce sujet : « Je donne plus que la concurrence , parce que moi j’ai des gardiens de nuit , des patrouilles de nuit que personne a.

Ça, je l’offre » [9] . [ 41 ] D’ailleurs, la publicité de Longueuil dans les pages jaunes [10] indique : « Les pros de l’entreposage », « sécuritaire », « patrouilleur de nuit », « caméras 24 h ». [ 42 ] En contre-interrogatoire, l’avocat de Faucher et Couroux pose la question suivante au représentant de Longueuil : « Vous faites la promotion de la sécurité à vos clients, c’est sécuritaire au maximum ? ».

Laforest répond : « OUI » [11] . [ 43 ] Ces éléments corroborent le témoignage de Faucher et Couroux, concernant les représentations fortes relatives à la sécurité sur la pancarte publicitaire et par le gérant de Longueuil au moment de la conclusion du contrat entre les parties. [ 44 ] Considérant ces éléments et considérant les articles 1434 et 1426 C.c.Q. , si le Tribunal n’avait pas conclu à une obligation de résultat concernant l’intensité de l’obligation contractuelle de Longueuil relative à la sécurité, il aurait conclu à tout le moins à une forte obligation de moyens étant donné les fortes représentations faisant

partie du contenu obligationnel du contrat conclu entre les parties. [ 45 ] Or, qu’a démontré la preuve concernant la sécurité des lieux pour la protection contre l’incendie? [ 46 ] En plus de contenir un grand bâtiment locatif commercial de plus de 73 000 pieds carrés, le site comprend quatre autres bâtiments. Chacun de ces bâtiments portant les numéros 1 à 4 contient plusieurs petits espaces loués au mois, aux fins d’entreposage seulement. [ 47 ] Par exemple, l’espace loué par Faucher et Couroux mesurait 10 pieds par 9 pieds.

Ils payaient un loyer mensuel de 146,75 $, taxes incluses, pour occuper cet espace d’entreposage à compter du mois d’octobre 2007. [ 48 ] Les bâtiments portant les numéros 1 et 2 ont été construits en 2002. Les bâtiments portant les numéros 3 et 4 ont été construits par la suite, en 2003-2004. Il s’agit donc de bâtiments assez récents, puisque construits il y a moins de dix ans. [ 49 ] Les revenus annuels totaux de l’ensemble des quatre bâtiments d’entreposage s’élèvent à plus d’un million de dollars.

En effet, Laforest témoigne que Longueuil est propriétaire de 700 espaces locatifs loués à 146 $ par mois chacun [12] .

Si on multiplie ces deux chiffres l’un par l’autre et par 12, cela donne des revenus bruts annuels totaux de 1 226 400 $. [ 50 ] Ces revenus locatifs ne tiennent pas compte des loyers payés par deux locataires occupant 10 000 pieds carrés chacun, ni possiblement d’autres loyers commerciaux, puisque le grand bâtiment central, qui s’ajoute aux quatre bâtiments d’entreposage, occupe plus de 73 000 pieds carrés. [ 51 ] Il est étonnant de constater que même si les bâtiments 3 et 4 ont été construits après les bâtiments 1 et 2, les quatre écrans de télévision dans le bureau du gérant n’ont une vue en direct que sur les bâtisses 1 et 2 et aucunement sur les bâtiments 3 et 4 . [ 52 ] À l’époque de l’incendie, aucune caméra n’était dirigée sur le bâtiment 4 lui-même . [ 53 ] Au surplus, les caméras fixées aux bâtiments 3 et 4 ne permettaient aucunement de visionner ce qui se passait en direct .

Lorsque le gérant soupçonnait un problème relatif aux bâtiments 3 et 4, il devait se rendre à une salle dite « salle d’informatique » du bâtiment 4 pour visionner à contretemps ce que les caméras avaient pu filmer. [ 54 ] Pourquoi avoir des caméras en direct sur les bâtiments 1 et 2 et pas sur les bâtiments 3 et 4, pourtant plus récents, alors que la publicité souligne le fait qu’il y a des « caméras 24 h » et que quatre écrans de télévision dans le bureau du gérant laissent croire aux clients potentiels que les quatre bâtiments font l’objet d’une surveillance en direct dans le bureau du gardien ? [ 55 ] Laforest témoigne avoir la NASA d’un côté (la compagnie Pratt & Whitney) et l’Église évangélique de l’autre côté.

Manifestement, il ressort de son témoignage que cela lui donne, en soi, un fort sentiment de sécurité [13] .

Le Tribunal ne voit toutefois pas quelle protection ces deux voisins peuvent offrir contre l’incendie… [ 56 ] En plus, la « salle d’informatique », alors située dans le bâtiment 4, a brûlé en même temps que ce bâtiment a été dévasté par le feu. [ 57 ] D’ailleurs, Laforest s’exprime ainsi sur les constatations qu’il a pu personnellement faire à ce sujet à son retour de vacances quelques jours après l’incendie : « Cela a tout brûlé, cela a brûlé, moi j’étais pas là, quand je suis revenu, tout ce que j’ai vu, c’était le

« Beyrouth, je te le jure! » [14] . [ 58 ] En effet, l’incendie a TOUT détruit le bâtiment 4, incluant sa « salle d’informatique », ainsi que tous les biens des clients qui étaient entreposés dans les locaux s’y trouvant. [ 59 ] Comme il n’y avait pas de copie de sécurité nulle part de ce qui était filmé, les éléments matériels qui auraient pu permettre d’en apprendre davantage concernant la cause de l’incendie ont malheureusement eux-mêmes péri par le feu… [ 60 ] Cela est dommage, car selon le rapport d’enquête policière déposé en preuve [15] et faisant l’objet d’une admission, la cause de l’incendie est suspecte. [ 61 ] En effet, le 23 février 2008, les policiers ont intercepté un suspect sortant de l’espace d’entreposage numéro 39, dégageant une odeur de fumée et les mains noires, parce que couvertes de suie. [ 62 ] Cet homme a informé les policiers qu’il n’avait pas de résidence . [ 63 ] Il leur a aussi déclaré que ses outils étaient entreposés dans l’espace numéro 39 et qu’il dormait la nuit dans l’entrepôt pour les surveiller « dû au vol ». [ 64 ] Il a aussi dit que le feu avait débuté sur une extension électrique qui a causé un « choc électrique » et débuté l’incendie.

Il a dû « prendre une marche » pour s’aérer. [ 65 ] Selon le rapport complémentaire d’enquête policière déposé en preuve et faisant aussi l’objet d’une admission, le lendemain 24 février 2008, à 7 h 30, un certain Keith Zacker (« Zacker »), se trouvant alors à l’Abri de la Rive-Sud, a déclaré avoir été victime d’un incendie la veille. Il avait des brûlures aux mains et aux pieds. [ 66 ] À l’arrivée des policiers, il a confirmé avoir été victime d’un incendie à l’adresse du site d’entreposage appartenant à Longueuil.

Il a mentionné aux policiers que Claude Côté, gérant de l’entrepôt, était au courant du dossier et qu’il recevait son courrier à cette adresse. Les bottes de Zacker étaient fondues et ses vêtements légèrement brûlés. [ 67 ] Cette déclaration n’était pourtant pas à l’avantage de Zacker, qui n’avait aucun intérêt à la faire, car il est alors devenu un suspect.

Toujours selon le rapport en preuve faisant l’objet d’une admission, les policiers lui ont même expliqué ses droits, dont le droit au silence et le droit à l’avocat. [ 68 ] Ne s’agit-il pas là de circonstances pour le moins troublantes? [ 69 ] Le gérant Côté reconnaît dans son témoignage à l’audience que Zacker était client de Longueuil et qu’il possédait une carte d’accès lui permettant d’avoir accès au site 24 heures sur 24. [ 70 ] Il ajoute toutefois qu’à sa connaissance, personne n’a couché, ni mangé, ni utilisé un chauffage d’appoint sur le site. [ 71 ] Cependant, comment expliquer que Zacker ait été intercepté par les policiers de la façon dont il l’a été, vers 4 h 46 du matin, en plein hiver le 23 février 2008, s’il ne couchait pas sur les lieux d’entreposage? [ 72 ] Comment expliquer autrement ses brûlures aux mains et aux pieds, ses bottes fondues et ses vêtements brûlés? [ 73 ] Ne se serait-il pas infligé ses blessures et n’aurait-il pas endommagé ses bottes en essayant de contrôler les flammes? [ 74 ] Pourquoi avoir essayé d’éteindre un incendie naissant? [ 75 ] N’est-il pas plausible qu’il ait utilisé un chauffage d’appoint pour se réchauffer la nuit en plein hiver?

N’a-t-il pas eu alors besoin de brancher cet appareil à une extension électrique? Comment a-t-il su que le feu avait débuté sur une extension électrique qui a causé un « choc électrique » et débuté l’incendie? [ 76 ] Comment expliquer qu’il faisait suivre son courrier chez Longueuil s’il résidait ailleurs?

Comment expliquer qu’il se soit retrouvé dans un refuge après l’incendie s’il logeait ailleurs? [ 77 ] Zacker a d’ailleurs déclaré aux policiers qu’il n’avait pas de résidence. [ 78 ] Ces questions amènent le Tribunal à se questionner sérieusement sur la qualité de la surveillance des lieux. [ 79 ] Longueuil n’a-t-elle pas la responsabilité de voir au respect des contrats en s’assurant que les locaux sont loués aux fins d’entreposage uniquement, tel que stipulé clairement au contrat, de façon à ainsi minimiser les risques d’incendie? [ 80 ] Concernant la qualité de la surveillance des lieux, il est aussi troublant de constater que l’incendie a été découvert et rapporté aux autorités policières par une passante qui a vu les flammes en circulant le 23 février 2008, à 4 h 45 du matin, et non par des dispositifs de protection ou détection contre l’incendie mis en place par Longueuil. [ 81 ] Contrairement aux représentations rapportées par Faucher et Couroux, il n’y avait pas de gardien de nuit sur les lieux, mais seulement un contrat de service avec la compagnie Sécuritas.

Cette compagnie ne faisait aucune surveillance en direct au moyen de caméras. Contrairement à une présence continue qui aurait pu être assurée par un gardien de nuit, elle n’effectuait que trois patrouilles par nuit, à heures variables. [ 82 ] Il est quand même étonnant de constater que selon les rapports d’accès déposés en preuve [16] , Sécuritas aurait effectué des rondes de patrouille le 23 février 2008 à 4 h 38 et 4 h 56 sans voir le feu sur le site, tandis que l’incendie a été rapporté par une passante

qui a téléphoné au service 911 vers 4 h 45 ! [ 83 ] Au surplus, les bâtiments d’entreposage n’étaient protégés par aucun détecteur de fumée et par aucun détecteur de chaleur qui auraient pu permettre une détection précoce de l’incendie et éviter ainsi des ravages aussi importants. Il n’y avait donc aucun dispositif relié à une centrale quelconque de protection. [ 84 ] Les bâtiments n’étaient pas non plus équipés de gicleurs.

Longueuil n’a pas jugé nécessaire de protéger les entrepôts avec des gicleurs, car la réglementation municipale ne l’obligeait pas, les bâtiments étant non chauffés et d’une superficie tout juste inférieure à 11 000 pieds carrés.

La réglementation municipale n’imposait lors de la construction des gicleurs que pour les superficies d’entreposage supérieures à 11 000 pieds carrés. [ 85 ] En construisant un bâtiment un peu plus petit que la limite de 11 000 pieds carrés, Longueuil est parvenue à se soustraire de l’obligation de chauffer le bâtiment et d’y mettre des gicleurs et des murs coupe-feu. [ 86 ] Longueuil a ainsi satisfait aux normes minimales imposées par la Ville de 2002 à 2004, mais a-t-elle satisfait à son obligation de très grande sécurité, tel que promis à ses clients par sa publicité et ses représentations? [ 87 ] Le Tribunal est d’avis que non. [ 88 ] Même si cela n’est pas en soi déterminant, le Tribunal souligne le fait qu’après l’incendie, Longueuil a reconstruit un bâtiment à deux étages de plus de 11 000 pieds carrés, chauffé, avec gicleurs et murs coupe-feu. [ 89 ] Cependant, malgré les représentations de Longueuil relatives à la sécurité, les bâtiments ne sont toujours pas protégés par des détecteurs de fumée et de chaleur.

La Ville ne l’exige pas… [ 90 ] Laforest n’a d’ailleurs pas vérifié auprès des compétiteurs s’il y en a qui protègent leurs bâtiments avec des détecteurs et des gicleurs. [ 91 ] Il avoue bien candidement ne pas s’être véritablement renseigné sur les mesures de sécurité optimales en matière de protection contre l’incendie et de détection précoce, et ce, même après l’incendie… [ 92 ] Contre-interrogé à savoir s’il s’est même posé la question d’installer ou non un détecteur de fumée ou un détecteur de chaleur, Laforest a répondu : « Non, même pas, même pas. C’aurait rien changé, ça n’aurait rien changé.

Le feu s’est déclaré, il a été découvert presque tout de suite… » [17] . [ 93 ] Pourtant, selon les rapport de Sécuritas de 4 h 38 et 4 h 56, rien de spécial ne se déroule sur les lieux à ce moment-là, alors qu’une passante a déjà donné l’alerte vers 4 h 45 et que Zacker a été intercepté par les policiers sur les lieux vers 4 h 46.

Cette situation est pour le moins étonnante, voire préoccupante. [ 94 ] Cette insuffisance de mesures de protection contre l’incendie et de détection précoce peut sans doute s’expliquer par cette phrase extraite du témoignage de Laforest, fort révélatrice : « Tous mes locaux de sécurité sont reliés pour infraction et puis on bâtit pas pour un feu aussi madame la juge » [18] . [ 95 ] Le Tribunal conclut donc que non seulement Longueuil a-t-elle enfreint son obligation de résultat, mais en plus, elle n’a pas satisfait à son obligation de moyens en manquant de prudence et de diligence eu égard à la sécurité des lieux en matière de protection contre l’incendie et de détection précoce, malgré le fait que la sécurité des lieux pour prévenir la destruction des biens entreposés par le feu constituait l’une de ses obligations essentielles, tant par la nature du contrat, que par ses représentations envers ses clients.

La clause d’exonération de responsabilité contenue au contrat P-2 est-elle valide ou non? [ 96 ] La clause 4 au verso du contrat stipule que : « Le locateur ne sera pas tenu de faire assurer les biens entreposés sur les lieux par le locataire.

L’assurance des biens étant l’entière responsabilité du locataire. » [ 97 ] La clause 5, toujours au verso du contrat, se lit ainsi : « Le locataire ne réclamera pas au locateur et celui-ci ne sera d’aucune façon responsable des pertes ou dommages causés aux biens du locataire résultant d’incendie, d’explosif, de vandalisme, d’inondation, de vol ou de quelque cause que ce soit, même si de telles pertes ou dommages sont causés directement ou indirectement par la négligence du locataire [19] , des autres locataires ou des agents ou représentants de l’un ou l’autre. » [ 98 ] Cette clause d’exonération de responsabilité saurait-elle faire échec à la réclamation des parties demanderesses? [ 99 ] Pour répondre à cette question, il faut d’abord constater que pour certaines clauses importantes sur la page principale du contrat, les caractères de typographie utilisés sont plus gros que ceux utilisés au verso du contrat. [ 100 ] Aussi, pour ces clauses importantes de la page principale, Faucher reconnaît avoir reçu des explications du gérant Côté. [ 101 ] En plus, Côté lui a demandé d’apposer ses initiales à côté de ces clauses, dans un encadré prévu expressément à cette fin.

Ainsi, on voit sur le verso du contrat les initiales de Faucher dans un encadré situé à droite de chacune des quatre clauses suivantes : • Clause relative à l’interdiction d’entreposage de certaines matières (dont les matières dangereuses); • Clause prévoyant qu’à la fin du bail, si le locataire n’a pas vidé son entrepôt à la date indiquée au bail, il sera tenu de payer le loyer au complet jusqu’à la fin du mois; • Clause prévoyant une pénalité si le locataire laisse des objets dans son entrepôt ou sur le terrain;

• Clause prévoyant un droit de rétention des biens entreposés en faveur de Longueuil pour tout loyer impayé. [ 102 ] Les caractères de typographie utilisés pour les conditions au verso du contrat sont plus petits, voire minuscules pour une personne d’un certain âge dont la presbytie n’est pas parfaitement corrigée. [ 103 ] Faucher témoigne ne pas avoir lu ces deux clauses lors de la signature du contrat et que Côté n’a pas attiré son attention sur ces clauses, parce que quelqu’un est arrivé pendant que Côté lui lisait le contrat et que Côté était alors pressé.

Côté n’a donc pas eu le temps de lui lire ces clauses et de lui en expliquer la portée. [ 104 ] Ce témoignage n’est pas contredit par Côté. [ 105 ] Il n’est pas clair que la

Loi sur la protection du consommateur [20] (ci-après L.p.c.) s’applique au contrat à l’étude, vu l’exclusion de l’application de cette loi des contrats relatifs à la location d’un immeuble [21] . [ 106 ] En vertu de l’article 10 de cette loi, la clause d’exclusion de responsabilité aurait pu être déclarée nulle [22] . [ 107 ] Le Tribunal s’en remettra donc aux dispositions de droit civil. [ 108 ] Le contrat d’entreposage constitue un contrat d’adhésion et un contrat de consommation au sens des articles 1379 et 1384 C.c.Q. [ 109 ] Il est en conséquence régi par l’application des articles 1435 , 1436 et 1437 C.c.Q. [ 110 ] Il n’y a pas lieu d’appliquer l’

article 1435 C.c.Q. , puisque la clause d’exonération de responsabilité contenue au contrat ne constitue pas une clause externe, étant contenue au verso du contrat, sur lequel apparaît également la signature de Faucher [23] . [ 111 ] La clause d’exonération de responsabilité peut-elle ou non constituer une clause illisible au sens de l’

article 1436 C.c.Q. ? [ 112 ] Dans un contrat de consommation ou d'adhésion, la clause illisible ou incompréhensible pour une personne raisonnable est nulle si le consommateur ou la

partie qui y adhère en souffre préjudice, à moins que l'autre

partie ne prouve que des explications adéquates sur la nature et l'étendue de la clause ont été données au consommateur ou à l'adhérent [24] . [ 113 ] La clause illisible est celle qui n'est pas séparée du document principal, mais que la présentation physique rend indéchiffrable pour une personne raisonnable [25] . [ 114 ] Le consommateur doit pouvoir facilement prendre connaissance d'une clause d'exclusion de responsabilité [26] . [ 115 ] Dans son ouvrage Droit de la consommation [27] , l'auteure Nicole L'Heureux écrit ce qui suit concernant les clauses illisibles ou incompréhensibles: 46.

Clauses illisibles ou incompréhensibles – La clause obscure, illisible ou incompréhensible [28] pour une personne raisonnable est nulle si le consommateur ou la

partie qui y adhère en souffre préjudice, à moins que l'autre

partie ne prouve que des explications convenables sur la nature et l'étendue de la clause ont été données au consommateur ou à l'adhérent avant ou au moment de la conclusion du contrat ( art. 1436 C.c.Q. ). Le critère de référence est la personne raisonnable. Il faut donc en évaluer les effets in abstracto par rapport à un adhérent ordinaire capable de comprendre et de lire. Ce n'est donc pas par rapport au commerçant qu'il faut évaluer la portée de la clause. Dans le cas du consommateur, on doit se référer au consommateur moyen, profane non averti et inexpérimenté [29] .

Le commerçant devra faire la preuve que la nature et l'étendue de la clause ont été expliquées au consommateur . Pour les contrats réglementés spécialement, ces clauses sont interdites (art. 25 L.p.c.). (soulignements ajoutés) [ 116 ] Dans l'affaire Brunelle c. 9124-5704 Québec inc. [30] , le juge Claude H. Chicoine procède à une étude intéressante de cette notion d'illisibilité: [11] Selon les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin, <illisible> doit être compris dans le sens matériel; il s'agit en quelque sorte d'une exigence de forme.

Ainsi, une clause rédigée en caractères si fins qu'il devient impossible à une personne raisonnable de la lire pourra être caractérisée d'illisible . [31]

[12] Les caractères de ce petit carré où sont inscrites, dans un seul bloc, plusieurs clauses favorisant le garagiste, sont très petits. Le juge Raoul Barbe écrivait: «Par ailleurs, d'autres facteurs portant sur les caractères d'impression d'un texte peuvent aussi en affecter la lisibilité.

À ce titre, on peut mentionner entre autres: - la grosseur du caractère ou de la lettre; - la forme de caractères: caractères italiques, romains, gothiques ou autres; - le ton ou le contraste de la couleur, pâle sur pâle, foncé sur foncé; - l'espace réservé entre les lettres.» [32] [13] Dans une autre affaire, madame la juge Pauzé écrit: «Il faut voir le contrat en question et plus particulièrement son endos pour réaliser que même de bons yeux ne suffisent pas à lire les petits caractères, sans y porter une attention toute particulière.» [33] [14] Enfin, le juge Bossé, quant à lui, va plus loin: «Or la clause qui prévoit l'engagement solidaire du signataire est placée bien loin, dans le document, avant l'endroit attribué à la signature.

La clause, noyée parmi d'autres clauses, n'est pas d'un accès facile. Il faut faire un effort très particulier pour en prendre connaissance.

Cette clause peut être considérée comme <illisible> même pour une personne raisonnable.» [34] [15] Quant à notre collègue Lucien Dansereau, il opine qu'un avis de non-responsabilité doit, dans ces circonstances, être interprété restrictivement; et il conclut qu'il ne s'applique pas parce qu'il n'a pas «été lu par l'assuré de la demanderesse et n'a pas non plus été porté à sa connaissance [35] ». (soulignements ajoutés) [ 117 ] Dans le contrat à l’étude, les clauses 4 et 5 au verso du contrat constituent des clauses illisibles pour une personne raisonnable en raison de leur rédaction en caractères trop fins, du contraste insuffisant entre la couleur de typographie noire sur papier jaune, et de la surcharge de caractères sur le contrat de format de papier de 8,5 pouces par 14 pouces [36] . [ 118 ] Il faut s’arracher les yeux pour lire le verso du contrat, extrêmement surchargé. [ 119 ] Pour les demandeurs Faucher et Couroux, des concierges de condition très modeste, cela aurait bien pris une bonne demi-heure pour lire la page située au verso de ce contrat, sans nécessairement comprendre la portée de toutes ces clauses, à moins d’explications. [ 120 ] Longueuil a choisi d’attirer l’attention des clients sur quatre clauses importantes sur la page principale du contrat et de faire apposer des initiales à côté de ces clauses, mais n’a pas fait le même choix pour la clause d’exonération de responsabilité. [ 121 ] Vu l’importance de la clause d’exonération de responsabilité, elle aurait dû être expliquée aux clients, pour qu’ils deviennent conscients de l’importance de souscrire une police d’assurance pour protéger leurs biens en cas de sinistre. [ 122 ] Parce qu’illisible au sens de l’

article 1436 C.c.Q. et de la jurisprudence sur cet article, la clause d’exonération de responsabilité du contrat est inopposable aux parties demanderesses. [ 123 ] Au surplus, le Tribunal est d’avis que la clause d’exonération de responsabilité constitue une clause abusive au sens de l’

article 1437 C.c.Q. [ 124 ] Tel qu’édicté par l’

article 1437 C.c.Q. , est abusive toute clause qui désavantage le consommateur ou l'adhérent d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre de ce qu'exige la bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu'elle dénature celui-ci. [ 125 ] En droit de la consommation, les tribunaux considèrent souvent que les clauses d’exonération de responsabilité sont abusives,

parce qu’elles n’ont pas été librement négociées et qu’elles résultent de la domination économique de la

partie qui les a stipulées [37] . [ 126 ] L’

article 1432 C.c.Q. , au même effet que l’

article 17 L.p.c., prévoit que dans tous les cas, le contrat s’interprète en faveur de l’adhérent ou du consommateur. [ 127 ] Est abusive en droit civil, la clause d'exonération de responsabilité de l'entrepreneur tenu à une obligation de résultat [38] . [ 128 ] À

titre d’exemple, a été déclarée abusive en droit civil la clause d'exonération de responsabilité quant aux pertes ou dommages se rapportant au véhicule en cas d'incendie, de vol, ou de toute autre cause indépendante de la volonté du garagiste, inscrite sur le bon de travail de ce dernier [39] . [ 129 ] Il est intéressant de s’attarder sur la locution de la fin de l’

article 1437 C.c.Q. : est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu'elle dénature celui-ci. [ 130 ] La Cour d’appel n’a-t-elle pas déjà décidé que l 'une des obligations essentielles de l’entreposeur est de s'assurer que les biens de ses clients ne soient pas détruits dans un incendie [40] ? [ 131 ] Comme élément additionnel, le Tribunal souligne le fait que le verso du contrat ne porte pas la signature de la codemanderesse Couroux.

N’ayant pas signé au bas de la page contenant la clause d’exonération de responsabilité, cette clause ne peut lui être opposable. [ 132 ] Le Tribunal conclut donc à la nullité de la clause d’exonération de responsabilité contenue au contrat, principalement en vertu des articles 1436 et 1437 C.c.Q. , et subsidiairement, en raison du fait que le contrat ne porte pas la signature de la codemanderesse Couroux. [ 133 ] Pour ces motifs, le Tribunal : [ 134 ] Accueille les demandes dans les deux dossiers entendus sur preuve commune; [ 135 ] Condamne la

partie défenderesse Mini Entrepôt Longueuil inc. à payer à la

partie demanderesse Pierre Faucher et Françoise Couroux la somme de 16 000 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 28 mars 2008, et les dépens; [ 136 ] Condamne les parties défenderesses Mini Entrepôt Longueuil inc. et La compagnie d’assurance Jevco à payer à la

partie demanderesse L’Union canadienne compagnie d’assurances la somme de 3 133,79 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 10 juin 2008, et les dépens. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Me Patricia Proulx Donati Maisonneuve Avocat de la

partie demanderesse l’Union Canadienne Compagnie d’Assurances Me Maxime O. Léonard Avocat de la

partie demanderesse Pierre Faucher et Françoise Couroux Me Amélie Thériault Gasco Goodhue Avocat de la

partie défenderesse Mini Entrepôt Longueuil inc. et la Compagnie d’Assurance Jevco Dates d’audience : Les 15 avril et 13 mai 2011