2010 QCCQ 4006, 2010 QCCQ 4006

Diotte c. Marsolais 2010 QCCQ 4006 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-22-140300-073 DATE : Le 3 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NADINE DIOTTE -et- YVES ARSENAULT Demandeurs c.

ALAIN MARSOLAIS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 22 juin 2000, les demandeurs, Yves Arsenault (« Arsenault ») et Nadine Diotte (« Diotte ») achètent la propriété du défendeur, Alain Marsolais (« Marsolais »).

Arsenault et Diotte allèguent que cette propriété est affectée de vices cachés, plus particulièrement au niveau du parement extérieur en acrylique et du drain français. [ 2 ] Les demandeurs réclament une diminution du prix de vente correspondant à ce qu'il en coûterait pour réparer soit : 1. défaire le parement d'acrylique, changer les matériaux endommagés et refaire le parement après avoir posé une membrane protectrice d'intempérie : 41 803,34 $ 2. remplacer le drain français et refaire le terrassement : 17 034,87 $ Total : 58 838,21 $ [ 3 ] Arsenault et Diotte réclament également 5 000 $ chacun pour les ennuis et inconvénients causés en autre par l'absence au travail et le stress vécu. [ 4 ] Finalement, les demandeurs réclament la somme de 5 032,23 $ en frais d'expertise. [ 5 ] Lors de l'audience, la procureure d'Arsenault et Diotte informe le Tribunal que n'eut été de la juridiction de la Cour du Québec qui limite les réclamations à 70 000 $, ils auraient majoré leur réclamation de 7.5 % pour tenir lieu de l'inflation depuis mars 2007 de telle sorte que le coût de remplacement du revêtement d'acrylique atteindrait 44 307 $ tandis que celui du drain français serait de 18 139,74 $ tenant compte de cette majoration. [ 6 ] Marsolais refuse de payer au motif que le parement en acrylique et le drain français ont été installés conformément aux règles de l'art. [ 7 ] Plus spécifiquement, le défendeur invoque que si le bois sous le parement extérieur s'est détérioré ceci est dû au défaut d'entretien des acheteurs ainsi qu'au défaut de suivre les recommandations de l'inspecteur en bâtiment pré-achat. [ 8 ] Marsolais allègue de plus que l'action d'Arsenault et Diotte est mal fondée en droit puisque ces derniers n'ont pas dénoncé la présence des vices et que si le Tribunal en venait à la conclusion qu'il y a eu dénonciation, Marsolais plaide que cette dénonciation n'a pas été faite à l'intérieur d'un délai raisonnable. [ 9 ] Enfin, Marsolais soutient que les dommages réclamés sont exagérés parce qu'il n'y a pas lieu de remplacer le parement d'acrylique et le drain.

Tout au plus une réparation des murs et du drain aux seuls endroits endommagés serait suffisante. [ 10 ] En conclusion subsidiaire, Marsolais ajoute que le Tribunal doit s'assurer que les dommages accordés le cas échéant n'enrichissent pas les demandeurs et qu'il y a lieu de tenir compte de la dévaluation.

Questions en litige [ 11 ] Le Tribunal doit déterminer : 1. si les demandeurs ont dénoncé au défendeur l'existence des vices allégués dans un délai raisonnable ; 2. si les vices allégués sont des vices cachés ; 3. si le Tribunal conclut à l'existence de vices cachés, à combien s'élève les dommages auxquels ont droit les demandeurs en application de la garantie légale. Les faits A. Concernant le revêtement acrylique : [ 12 ] Marsolais qui est pompier construit sa maison au cours de l'année 1992.

Il habite cette propriété jusqu'à ce qu'il la vende à Arsenault et Diotte le 22 juin 2000 moyennant le paiement de 127 000 $. [ 13 ] Le plan d'origine qui est déposé à la Ville pour fins d'obtention de permis prévoit la pose d'agrégat et déclin d'aluminium. [ 14 ] Or, après avoir été conseillé par monsieur Daniel Ouellette (« Ouellette »), poseur de revêtement extérieur, Marsolais change d'idée et opte pour un parement en acrylique Ispro 2001. [ 15 ] Par ailleurs, les plans fournis à la Ville, lesquels ne seront finalement pas suivis n'ont pas été changés pour tenir compte du choix de revêtement de Marsolais. [ 16 ] Ouellette témoigne qu'il pose ce type de revêtement depuis 1986.

Il invoque que le revêtement d'acrylique présente plusieurs avantages si on le compare au stucco. Il s'agit d'un revêtement qui est plus souple et fissure beaucoup moins. [ 17 ] Ouellette témoigne qu'un parement acrylique Ispro ne nécessite pas qu'on ajoute de pare-air [1] puisque le pare-air est incorporé dans le système d'acrylique.

C'est différent avec le stucco lequel requiert la pose de fourrure (espace d'air) et de papier pare- vapeur intermédiaire pour que le ciment du revêtement ne soit pas en contact direct sur le bois. [ 18 ] Ouellette témoigne que lorsqu'il se présente sur le chantier, la structure de la maison était déjà montée, laquelle n'était pas encore recouverte de membrane Tyvex. [ 19 ] Ouellette aurait alors indiqué à Marsolais qu'il n'était pas nécessaire de poser de pare-vapeur ou de membrane Tyvex. [ 20 ] Ouellette souligne, lors de l'audience, que lui n'en pose pas et que c'est le client qui choisit. [ 21 ] Enfin, Ouellette confirme que le parement d'acrylique est garanti cinq ans.

Il suggère de donner une couche de peinture acrylique après 10-12 ans pour rafraîchir la surface. [ 22 ] Ouellette retourne voir la propriété en 2007. Il indique que ce n'est pas normal, la structure est affectée. Selon lui, il y aurait eu délamination de parement dû au mouvement et l'eau se serait infiltrée par le haut. [ 23 ] Ouellette témoigne que s'il y avait eu un changement dans la méthode d'installation du parement d'acrylique, il en aurait été informé par le fabricant Ispro.

En contre-interrogatoire, Ouellette mentionne que de mémoire il n'a pas installé de membrane liquide comme le fait Bénard depuis 1995. [ 24 ] Ouellette est d'avis que seules les parties endommagées du revêtement pourraient être changées.

Il évalue le coût des travaux de réparation à environ 1 575 $ soit trois jours à 75 $ de l'heure plus le matériel. [ 25 ] Le défendeur vend sa propriété à Arsenault et Diotte 1en 2000 avec la garantie légale ( P-1 ). [ 26 ] Au cours de l'année 2005, alors qu'Arsenault perce un trou dans le bas du mur situé au nord, il découvre que le bois derrière le parement d'acrylique est pourri. [ 27 ] Arsenault témoigne qu'il croit qu'il s'agit d'un dommage mineur causé par une infiltration d'eau localisée à cet endroit précis.

Il enlève une bande de revêtement de 2' par 6" sur le mur nord et de 2' par 6" de revêtement du mur ouest (photo, page 19 du rapport P-3 , numéro A-2). [ 28 ] Arsenault communique alors avec Marsolais afin d'obtenir le bon code de couleur du revêtement d'acrylique et il effectue lui- même la réparation. Il change la solive ainsi que les panneaux d'acrylique. [ 29 ] À l'automne 2006, Arsenault constate que le mur sud aussi est très mou. Il enlève l'équivalent d'un rectangle de 2' X 3' du parement d'acrylique.

Le bois derrière le panneau s'effrite (photos A-3, A-4, rapport P-3 ). [ 30 ] Arsenault recouvre son trou d'exploration d'un panneau de bois pressé ( P-3 , page 10, numéro 4) et communique avec l'expert Richard Gervais (« Gervais ») qui effectue une visite le 6 décembre 2006 et le 24 janvier 2007. Gervais retournera sur les lieux le 17 mai 2007 pour expertiser le drain français. Il sera alors accompagné de Drainage Québécois qui introduit une caméra dans le drain. [ 31 ] Arsenault témoigne qu'il s'occupe lui-même de l'entretien de sa maison. Tout l'été après la prise de possession il fait divers travaux.

[ 32 ] Arsenault refait la pente du terrain, émonde les arbres et arbustes qui gardent l'humidité excessive. Il monte sur le toit pour couper les branches. Il pose du scellant autour des fenêtres. [ 33 ] Arsenault témoigne que l'air climatisé fût installé par des techniciens. Quant à la sortie pour la sécheuse, il a changé le conduit qui était déjà là. Il a remarqué des trous de pics-bois dans le parement qu'il a lui-même scellé. [ 34 ] Gervais est technologue professionnel en construction.

Il a suivi une formation de trois ans en bâtiment et a fait 15 ans d'inspection pré-achat. [ 35 ] Gervais est déclaré expert par le Tribunal. [ 36 ] Arsenault remet les plans de sa maison à Gervais, soit ceux déposés à la ville ( P-3 , photos 19 et 20). [ 37 ] Gervais fait quatre ouvertures du parement d'acrylique (voir croquis, page 4 du rapport, ainsi que les photos 8, 9, 10, 11, 12 et 13 de P-3 ). [ 38 ] Gervais prend aussi connaissance des photos prises par Arsenault lors de ses travaux.

Ses photos sont ajoutées au rapport soit les photos 4, 5, 6 et 7. [ 39 ] Gervais identifie les composantes du parement extérieur ainsi (page 4 de P-3 ) : 1. le parement extérieur en acrylique ; 2. un styrofoam blanc 2 pouces ; 3. le parement en panneau de fibres de type K3 (panneau de bois pressé) ; [ 40 ] Gervais relève, que selon les plans soumis, les murs extérieurs devaient être montés de la façon suivante : (voir page 5 de P- 3A ) :

a) revêtement d'aluminium double 4", fourrure : 1" X 3" X 16" ;

b) revêtement d'agrégat écrit sur le film en lettres moulées, 2 couches de ciment sur le treillis métallique galvanisé, fourrure : 1" X 3" X 12" c.c. A.B. papier Tyvex, carton fibre ½", colombage rez-de-chaussée 2" X 6" à 24" c.c., étage : 2" X 6" à 24" c.c., laine minérale R-20, coupe-vapeur aluminium, type numéro 1, fourrure : 1" X 4" à 24" c.c., gypse : ½" vissé ; [ 41 ] Gervais conclut, à la page 7 de son rapport du 30 mars 2007, qu'il a observé des défaillances ainsi que des non-conformités au niveau du parement extérieur en acrylique.

Les défaillances sont au niveau de l'absence de pare-air et d'espace soit l'absence de fourrure entre le mur en K-3 et le parement lui-même. Il ajoute que des indications claires étaient pourtant bien indiquées sur le plan qui, de toute évidence, n'a pas été suivi. [ 42 ] En conclusion, Gervais écrit que : « Les dommages observés sont en relation directe avec les éléments manquants et des travaux devront être effectués afin de contrer le problème. Il faut prévoir retirer le parement actuel et le remplacer en tenant compte des directives du plan initial.

La détérioration s'est produite au cours des ans et a causé des infiltrations d'eau intérieure et une détérioration intérieure du mur. Si les travaux ne sont pas réalisés, la détérioration sera continue dans le temps. À la lecture du rapport d'inspection par Cons-Tech, en date du 22 mars 2000 (rapport pré-achat), ne fait état d'aucun défaut particulier au niveau du parement extérieur.

Il est évident qu'à une simple inspection visuelle cette problématique ne pouvait être visualisée. » [ 43 ] Une soumission effectuée par monsieur Michel Pratte (« Pratte »), dont le rapport est annexé à P-3 , établit que le coût des travaux est évalué à 41 803,34 $.

Cette somme est prévue pour réparer et remplacer les matériaux détériorés et remplacer le parement. [ 44 ] Dans sa défense écrite, Marsolais allègue que les conclusions de Gervais sont erronées parce qu'il réfère au plan d'origine lesquels n'ont pas été suivis par Marsolais lorsqu'il a construit sa maison. [ 45 ] Lors de l'audience, Gervais témoigne que l'ouverture côté sud avant laisse voir que les matériaux en place sont très détériorés « la structure chimique du bois s'est détériorée pendant des années » (photo 7). [ 46 ] Gervais identifie un problème de condensation tel qu'illustré à la photo numéro 3 causé selon lui par l'absence de pare-air entre le panneau aggloméré et le styrofoam. [ 47 ] Selon Gervais, l'absence de pare-air occasionne la formation de givre à l'intérieur du mur en hiver qui fond au printemps.

Ainsi, l'eau coule le long des murs pour s'accumuler au bas puisqu'il n'y a aucune ouverture ou grillage pour permettre l'égouttement à l'extérieur de la maison. [ 48 ] Il soumet à l'appui de son témoignage les photos suivantes qu'il commente ainsi : photo 16 : comme pas de pare-air, on voit coulisse d'eau ; photo 18 : l'eau s'accumule et descend ; photo A-1 : coin opposé avant nord, on voit la détérioration des matériaux ainsi qu'un cerne et accumulation d'humidité ;

photo A-6 : on voit l'eau qui coule entre le mur et revêtement d'acrylique ; [ 49 ] Gervais souligne, lors de son témoignage, qu'il y a peut-être eu de petites infiltrations par les trous pratiqués dans le revêtement par Arsenault mais ce n'est pas la cause déterminante de la détérioration des matériaux. [ 50 ] Gervais écarte également l'hypothèse que les inondations du sous-sol survenues en 2004 et à l'été 2006 aient pu contribuer à la dégradation de la charpente des murs. La décomposition du bois est telle que c'est une indication selon lui que l'eau ou l'humidité provient d'ailleurs. [ 51 ] Gervais réfère le Tribunal au Code national du bâtiment de 1990 [2] ( P-9 ) à la

section 9.28 sur le stucco qui prévoit qu'il faut un revêtement intermédiaire en-dessous d'un enduit de stucco appliqué sur un mur à ossature de bois. [ 52 ] Selon la

section 9.23.17.3 du Code national du bâtiment , il doit y avoir au moins une couche de papier de revêtement intermédiaire sous un revêtement en stucco. [ 53 ] Gervais témoigne que non seulement le Code national du bâtiment exige un revêtement intermédiaire (membrane pare-air) sous du stucco mais exige aussi la présence de fourrure qu'il précise être en fait un espace vide où l'humidité peut circuler. [ 54 ] Gervais indique au Tribunal que le Code national du bâtiment ne traite pas spécifiquement des revêtements d'acrylique.

Par ailleurs, Gervais soutient, lors de l'audience, que même si on change le parement de stucco pour un parement d'acrylique qu'il doit toujours y avoir une membrane intermédiaire. [ 55 ] Gervais ajoute que si un parement acrylique est installé qu'en plus il faut prévoir des ouvertures au bas des murs extérieurs avec un treillis métallique afin que l'humidité et les gouttelettes d'eau puissent s'évacuer vers le bas du mur. [ 56 ] Gervais se réfère au document D-1 et soulève que même le fabricant de revêtement d'acrylique prévoit la présence d'une membrane protectrice d'intempérie entre le contreplaqué K-3 et le revêtement d'acrylique. [ 57 ] Or, selon Gervais, on ne retrouve pas non plus de membrane protectrice d'intempérie qui a pour fonction de protéger le bois de l'humidité. [ 58 ] Ainsi, Gervais conclut, lors de l'audience, que la propriété n'est pas construite selon les règles de l'art.

Selon lui, il n'était peut être pas nécessaire de prévoir de fourrure parce que le revêtement est en acrylique, mais il fallait installer une membrane. Pour Gervais, une telle membrane, appelée par le fabricant membrane protectrice d'intempérie est une composante élémentaire dans la composition d'un mur extérieur. [ 59 ] Gervais témoigne que la dégradation du bois sous le parement s'est fait graduellement. Il ajoute que les acheteurs ne pouvaient s'en rendre compte lors de l'achat.

Il aurait fallu enlever le parement d'acrylique. [ 60 ] Gervais indique que Arsenault et Diotte n'auront pas le choix que d'enlever le revêtement extérieur pour pouvoir poser une membrane sur toute la surface de la maison après avoir changé les matériaux endommagés. [ 61 ] Selon Pratte, de tels travaux totalisent 41 803,34 $ tel que détaillés en

annexe du rapport P-3 . [ 62 ] Gervais ne recommande pas de réparer partiellement parce que cela ne règlerait pas le problème. Selon lui, le bois derrière l'acrylique continuerait à se détériorer. [ 63 ] Monsieur Ronald Bénard (« Bénard »), manufacturier d'enduit depuis 40 ans, témoigne pour le défendeur Marsolais. Il se décrit tour à tour bâtisseur, maître-électricien mais précise qu'il ne possède pas de diplôme. [ 64 ] Bénard ne témoigne pas à

titre d'expert dans ce dossier. [ 65 ] Essentiellement, Bénard informe le Tribunal sur la façon d'apposer le revêtement et corrobore le témoignage de Ouellette que la couche de base du revêtement d'acrylique fait office de pare-air. [ 66 ] Selon Bénard, comme le pare-air est incorporé dans le système d'acrylique, il n'y avait pas lieu dans les années 1990 de poser de membrane Tyvex. [ 67 ] Aujourd'hui c'est différent.

Depuis 1995, Bénard ajoute une membrane protectrice d'intempérie tel que recommandée par le fabricant. [ 68 ] Bénard commente les photos 15 et 16 de P-3 qui selon lui démontre que l'eau semble emprisonnée. S'il y a présence d'eau, c'est que selon lui elle est entrée derrière le revêtement par un solin ou par une autre ouverture telle le décollement du parement ou une fissure. [ 69 ] Selon Bénard, le système acrylique permet l'évacuation des vapeurs d'eau.

Par ailleurs, l'eau qui s'infiltre par une ouverture due à un défaut d'entretien s'accumule et reste pris entre l'isolant et le mur de la bâtisse puisqu'il n'y avait pas non plus à ce moment de petites rainures de plastique dans le bas pour permettre l'évacuation. [ 70 ] Ce qui est également différent aujourd'hui : « On utilise des bandes ventilées alors que dans les années 1992 c'était complètement fermé ». [ 71 ] Bénard nie l'hypothèse de Gervais que du givre se serait formé vu l'absence de pare-air.

Selon lui, il n'y a pas de condensation possible puisque le parement est collé directement sur le bois et la température reste neutre.

[ 72 ] En contre-interrogatoire, Bénard admet qu'il ne connaît pas le Code national du bâtiment mais il indique que ceci ne change rien au fait que dans les années 1990 les enduits acryliques étaient posés sans espace d'air ni membrane protectrice d'intempérie ni grillage au bas du parement. [ 73 ] Bénard ajoute qu'il ne faut pas confondre une membrane pare-air qui est en fait la couche de base du système d'acrylique ou encore le Tyvex et une membrane protectrice d'intempérie qui protège les murs d'une bâtisse des conditions adverses extérieures. [ 74 ] Bénard ajoute sans hésitation que s'il avait à refaire le revêtement acrylique d'un mur non pourvu de membrane protectrice d'intempérie il en rajouterait définitivement une. [ 75 ] Bénard réitère que c'est à partir de 1995 que l'emphase est mise pour ajouter une membrane protectrice d'intempérie.

« Aujourd'hui une membrane protectrice d'intempérie fait

partie de mon système ». [ 76 ] Bénard met une membrane liquide pour que ce soit homogène. [ 77 ] Bénard est d'avis que seule une

section dans le bas du parement en acrylique devrait être changé après avoir gratté le bois décomposé derrière. Concernant le drain français [ 78 ] Dans son rapport écrit du 30 mars 2007, Gervais soulève l'hypothèse que le drain semble non fonctionnel.

Gervais croît alors que l'ocre ferreux bloque l'écoulement de l'eau du drain dans le bain de captation. [ 79 ] Lors de l'audience, Gervais explique qu'une inspection plus poussée lui a permis de constater que la concentration d'ocre ferreux est relativement faible de telle sorte qu'il ne croit pas que l'écoulement du drain est bloqué par une accumulation d'ocre ferreux. [ 80 ] Cependant, pour en avoir le coeur net, Gervais mandate Drainage Québécois pour vérifier l'état du drain. Le 17 mai 2007, une caméra est passée dans les tuyaux et aurait révélé que le drain est submergé par endroit et qu'une

partie du drain serait écrasé puisque le passage de la caméra en est empêché. [ 81 ] Selon Gervais, le drain aurait été fort probablement écrasé par une pierre de remblai lors de la construction de la maison. [ 82 ] De plus, selon Gervais, le bain de captation serait plus haut que le branchement du drain ce qui empêche le drainage adéquat de l'eau. [ 83 ] Gervais est d'avis que l'on doit refaire le drain pour corriger la pente parce que présentement le drain ne fonctionnerait pas et la maison « baignerait dans l'eau ». [ 84 ] Concernant les dommages occasionnés par le mauvais fonctionnement du drain, Gervais s'exprime ainsi : « C'est sûr qu'on peut avoir une infiltration d'eau à long terme ». [ 85 ] Pour Gervais, une réparation partielle du drain, c'est-à-dire remplacer la

partie écrasée ne serait pas suffisant parce qu'il faut aussi corriger la pente, ce qui ne peut se faire en abaissant uniquement le bain de captation puisqu'il y a présence de bas fond où l'eau ne s'évacue pas du tout. [ 86 ] Marsolais témoigne que lorsqu'il était propriétaire, l'eau du terrain était bien drainée. Il a même gardé la maison d'Arsenault et Diotte au cours du mois d'août 2006 alors que le sous-sol fût inondé suite à des pluies diluviennes. Or, selon Marsolais, l'eau était drainée dans le bain de captation pour être ensuite évacuée par la pompe.

La pompe initiale a été changée par une pompe plus performante par les nouveaux propriétaires. Discussion Les règles de droit applicable [ 87 ] La vente a été faite avec la garantie légale. Il s'agit de la garantie de qualité du vendeur, couramment appelée garantie contre les vices cachés. [ 88 ] La loi prévoit en effet que le vendeur d'un bien est légalement tenu de garantir à son acheteur que le bien qu'il lui vend est exempt de vices cachés. Cette obligation est stipulée à l'

article 1726 du Code civil du Québec : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. » [ 89 ] Comme le texte de l'

article 1726 l'indique, la loi exclut de la portée de cette garantie le vice apparent ou le vice connu de l'acheteur. L'analyse menant à la détermination d'une situation de vices cachés donnant ouverture à la garantie légale obéit généralement à quatre critères :

a) la gravité : le vice doit être grave. Il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien qui en est affecté. Sa gravité doit être telle que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu ou n'aurait pas acheté ledit bien s'il l'avait connu ;

b) le caractère inconnu : le vice doit être inconnu de l'acheteur. L'acheteur peut connaître l'existence d'un vice sans l'avoir lui-même constaté. Ainsi, un vice dénoncé par le vendeur, même s'il est matériellement caché, est exclut de la garantie lorsque l'acheteur en a une connaissance suffisante ;

c) le caractère occulte : un vice est caché lorsqu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à l'examen d'un expert. Aucun indice n'est perceptible ; rien ne doit suggérer sa présence. Auquel cas, l'acheteur pourrait être tenu de recourir à un expert pour satisfaire son obligation de prudence et de diligence ;

d) l'antériorité : le vice doit être présent lors de la vente puisque c'est l'état du bien à ce moment que le vendeur est tenu de garantir. Un vice qui survient postérieurement ne relève pas de la portée de la garantie légale.

Commentaires quant à l'expert Gervais [ 90 ] Avant d'appliquer les critères ci-haut décrits au présent cas, le Tribunal souhaite aborder la question du témoignage de l'expert Gervais, seul témoin qui a été qualifié d'expert dans cette cause. [ 91 ] Ouellette et Bénard n'ont pas été qualifiés d'experts mais le Tribunal a accepté qu'ils témoignent sur les propriétés du produit utilisé compte tenu de leur expérience dans ce domaine particulier. [ 92 ] Le Tribunal ne peut faire abstraction du fait que Bénard a admis ne pas connaître le Code national du bâtiment alors que Gervais connaît les normes de la construction.

Pour le Tribunal, Gervais est donc en mesure d'évaluer un bâtiment dans son ensemble et d'identifier les lacunes au niveau de la construction, le cas échéant. [ 93 ] Ouellette et Bénard n'ont pas la même objectivité que Gervais puisqu'ils ont une expertise restreinte aux revêtements et il n'est pas surprenant qu'ils défendent la qualité d'un produit qu'ils ont eux-mêmes vendus et installés pendant plusieurs années. [ 94 ] Incidemment, Ouellette, poseur de revêtement, n'était pas au courant qu'il fallait poser une membrane d'intempérie dès 1995. [ 95 ] Par ailleurs, le procureur du défendeur soutient qu'on doit écarter le témoignage de Gervais parce que ce dernier aurait modifié son opinion et qu'à ses yeux, cet expert n'est donc pas crédible. [ 96 ] Selon le procureur, Gervais a d'abord conclu que l'absence de pare-air a créé de la condensation qui a détérioré le bois et qu'à l'audience, il attribue les dommages au bois à l'absence d'une membrane d'intempérie. [ 97 ] D'abord, le Tribunal est d'avis qu'on ne peut certainement pas reprocher à Gervais d'avoir élaboré son rapport écrit basé sur les plans qui lui ont été soumis alors que ni lui ni Arsenault ne savait que ces mêmes plans n'ont pas été suivis lorsque la maison fut construite. [ 98 ] Ensuite, pour le Tribunal, l'expert Gervais a toujours maintenu que la composition du mur est déficiente.

Il manque selon lui un élément intermédiaire. [ 99 ] Même après avoir été informé par le truchement de la défense que selon le fabricant un revêtement d'acrylique n'avait pas besoin de pare-air, Gervais maintient à l'audience que s'il avait posé un revêtement d'acrylique, il n'aurait pas pris de chance, il aurait prévu un pare-air ou à tout le moins des fourrures, c'est-à-dire un espace entre le revêtement et le bois. [ 100 ] C'est l'essence du témoignage de Gervais qui a intégré dans son témoignage des informations divulguées soit dans les procédures soit lors de l'audience sans pour autant affecter sa crédibilité en tant qu'expert. [ 101 ] C'est donc sans hésitation que le Tribunal retient le témoignage de l'expert Gervais.

Dégradation des murs sous le revêtement d'acrylique S'agit-il d'un vice grave ? [ 102 ] Les photos produites lors de l'audience révèlent que le bois derrière le revêtement est en mauvais état parce qu'endommagé par l'eau. À certains endroits, le bois est complètement pourri et s'effrite. [ 103 ] Selon l'expert Gervais, une telle détérioration du bois constitue un dommage susceptible d'affecter la structure de l'immeuble.

Il ajoute que les murs se sont dégradés sur une longue période de temps et il est fort probable que d'autres sections soient atteintes dans le futur. [ 104 ] Ainsi, pour le Tribunal, il est indéniable que le dommage est grave. S'agit-il d'un vice caché ou apparent ?

[ 105 ] La preuve révèle que ce dommage n'était pas apparent au moment de la vente. Il n'y avait aucun indice à l'extérieur pour éveiller les soupçons des acheteurs. Il aurait fallu enlever le revêtement d'acrylique pour constater les dommages ce que l'acheteur ou l'inspecteur pré-achat n'a pas l'obligation de faire. Le dommage était-il inconnu de l'acheteur ? [ 106 ] Arsenault a acheté la maison en 2000, et lors de travaux à l'extérieur effectués en 2005, il remarque que le bois est pourri.

C'est la première fois qu'il constate de tels dommages qu'il attribue alors à une infiltration d'eau localisée à cet endroit. C'est lorsqu'il découvre six mois plus tard qu'un autre mur est affecté de la même façon qu'il s'inquiète et qu'il retient les services d'un expert pour en déterminer la cause. [ 107 ] La preuve révèle que Marsolais n'était pas au courant non plus et qu'il n'a pas, par conséquent, divulgué aux acheteurs un problème de cette nature. [ 108 ] Mais il y a plus. Marsolais a remis les plans de la maison à Arsenault sans l'informer qu'il n'avait pas suivi ces plans lors de la construction.

Ce dernier ignorait même que la composition du mur était différente de celle décrite sur les plans. [ 109 ] Ainsi, pour le Tribunal, le vice était inconnu des acheteurs. Le vice était-il antérieur à l'achat ? [ 110 ] Marsolais plaide que les dommages sont dus au mauvais entretien de la maison depuis l'achat survenu en 2000. Il soutient qu'Arsenault a négligé de réparer des fissures ou divers trous que ce dernier a lui-même effectués dans le revêtement d'acrylique. [ 111 ] Gervais est d'opinion que de tels dommages ne peuvent avoir été causés par des infiltrations d'eau localisées survenues depuis l'achat.

Selon lui, comme la composition du mur est déficiente, les dommages occasionnés à la propriété résultent d'un long processus échelonné sur plusieurs années ayant débuté dès la construction en 1992. [ 112 ] Gervais témoigne, après avoir pris connaissance des recommandations du fabricant D-1 que s'il y avait eu avait eu une membrane protectrice d'intempérie ainsi que des ouvertures dans le bas des murs, le bois n'aurait pas pourri, que l'eau se soit infiltrée par diverses ouvertures ou qu'elle provienne de l'intérieur créé par la condensation. [ 113 ] Gervais soutient que D-1 confirme son impression première.

Il faut une composante entre le bois et le revêtement pour protéger le bois de l'humidité quelle que soit la provenance de l'humidité par condensation ou par infiltration. [ 114 ] De plus, Gervais doute que des dommages de cette envergure aient été causés par de l'eau qui se serait infiltrée entre le parement et la structure à cause d'une accumulation de glace dans les gouttières ou encore par des trous laissés dans le revêtement lorsque des fils électriques ou un satellite ont été installés. [ 115 ] Pour le Tribunal, l'argument de Marsolais qu'Arsenault a négligé d'entretenir sa propriété n'est pas supportée par la preuve. [ 116 ] Arsenault a témoigné qu'il a réparé des trous laissés par des pics-bois à l'intérieur d'un très court délai, il a réparé des fissures, émondé ses arbres, refait la pente de son terrain, etc. [ 117 ] Aucun expert n'a été entendu en défense pour soutenir l'argument de Marsolais.

Il faut plus qu'affirmer un défaut d'entretien. Quand le vendeur prétend que le vice est dû aux mauvais usages, à la conservation inadéquate au mauvais entretien, c'est à lui de le démontrer. [ 118 ] Basé sur le témoignage de l'expert Gervais ainsi que sur la preuve entendue, le Tribunal conclut que la composition du mur tel que construit par Marsolais est inadéquate, ce qui a causé la détérioration du bois derrière le revêtement. Il s'agit donc d'un vice qui était présent lors de la vente.

Normes existantes à l'époque de la construction [ 119 ] Est-ce que le fait que le manufacturier ait prévu l'ajout d'une membrane protectrice d'intempérie à compter de 1995 empêche l'acheteur de réclamer des dommages en vertu de la garantie légale pour une maison construite en 1992 ? [ 120 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de garantir que le bien lors de la vente est exempte de vices cachés qui le rendent impropres à l'usage auquel il est destiné. [ 121 ] Selon l'auteur Deslauriers [3] , lequel s'appuie sur la jurisprudence pertinente, le critère d'appréciation de l'existence ou non d'un vice dépend non pas de la conformité aux normes de construction de l'époque mais bien d'identifier si les vices cachés rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné. [ 122 ] Basé sur son expérience en matière de construction, Gervais doute qu'un mur recouvert d'acrylique puisse être si différent d'un mur recouvert de stucco. [ 123 ] Gervais affirme qu'il aurait pris la précaution de prévoir soit une fourrure, soit un pare-air ou encore une membrane d'intempérie afin d'empêcher que le bois se dégrade au contact de l'eau. [ 124 ] De toute évidence, le manufacturier a amélioré son produit en 1995.

Il a ajouté une membrane d'intempérie entre le revêtement et le bois. Pour le Tribunal, ceci ne veut pas dire qu'une telle membrane n'était pas nécessaire avant 1995. Tout ce que cela prouve c'est que le manufacturier n'en posait pas à ce moment. [ 125 ] Ainsi, le Tribunal conclut que Marsolais est tenu, en vertu de la garantie légale de l'

article 1726 du Code civil du Québec ,

d'indemniser Arsenault et Diotte pour les dommages causés à la propriété dus à un vice caché dans la composition des murs extérieurs. Drain français [ 126 ] Lors de sa première visite sur les lieux, Gervais soulève l'hypothèse que les dommages aux murs derrière le revêtement pourraient être occasionnés par une accumulation d'eau dans le sol causé par l'obstruction du drain français.

Or, en poursuivant son investigation, Gervais écarte cette hypothèse pour plutôt retenir que l'absence de protection adéquate des murs ainsi que l'absence d'un grillage permettant l'évacuation de l'eau créée par la condensation ou l'infiltration serait la cause de la détérioration du bois. [ 127 ] Selon Gervais, qui était présent lorsque Drainage Québécois a passé une caméra dans le drain, il y aurait un affaissement du drain à un endroit précis. [ 128 ] Gervais témoigne que parce que le drain est obstrué à cet endroit que des infiltrations d'eau sont susceptibles de survenir à tout moment. [ 129 ] Le Tribunal ne doute pas du témoignage de Gervais mais souligne toutefois que la preuve est incomplète à cet égard. [ 130 ] Aucun préposé de Drainage Québécois n'a témoigné concernant l'étendue de l'obstruction. [ 131 ] De toute façon, pour réclamer une compensation, il faut que les demandeurs prouvent l'existence de dommages causés par un vice caché couvert par la garantie légale.

Le Tribunal ne peut consentir à une indemnité pour des dommages futurs. [ 132 ] Pour le Tribunal, la preuve révèle que la pompe du drain de captation est sollicitée régulièrement, signe que le drain semble fonctionnel tel qu'il est. [ 133 ] En conséquence, le Tribunal n'accorde pas cette

partie de la réclamation. La dénonciation [ 134 ] Selon l'

article 1739 du Code civil du Québec , un préavis doit être donné par écrit dans un délai raisonnable.

L'article se lit comme suit : « 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1991, c. 64, a. 1739. » [ 135 ] La doctrine nous enseigne que le préavis joue un rôle significatif dans la mise en œuvre de la garantie : « il doit permettre au vendeur de vérifier s'il s'agit réellement d'une défectuosité couverte par la garantie, de constater les dommages causés, et s'il le désire, de réparer ou remplacer le bien [4] ». [ 136 ] Le préavis doit être donné dans un délai raisonnable à compter du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité ou l'étendue. [ 137 ] Aussi, l'auteur Jobin nous enseigne que quand l'avis n'a été donné que verbalement, il est tout à fait concevable que le vendeur renonce tacitement à l'écrit dans certaines circonstances, par exemple, s'il se rend sur les lieux pour constater la perte causée par le vice puis ne se plaint pas du défaut de préavis [5] . [ 138 ] Marsolais allègue qu'il n'a jamais été avisé par les acheteurs de la présence de vices cachés.

Marsolais l'aurait appris lorsqu'il a reçu la lettre de mise en demeure du 11 mai 2007. [ 139 ] Le Tribunal n'est pas de cet avis. [ 140 ] Marsolais passait souvent devant son ancienne propriété et il a suivi l'évolution des travaux effectués par Arsenault. [ 141 ] Les parties se parlaient régulièrement et Marsolais savait qu'Arsenault réparait des sections de murs dont le bois était pourri. [ 142 ] Lors d'une visite amicale à Noël 2006, Diotte informe Marsolais que la détérioration du bois est probablement causée par un revêtement d'acrylique inadéquat et que les services d'un expert ont été retenus pour investiguer davantage. [ 143 ] Marsolais rappelle Diotte quelques jours plus tard.

Il s'est informé de son côté. Il recommande à Diotte de ne pas perdre son temps parce que les dommages ne peuvent avoir été causés par le revêtement d'acrylique puisque qu'un tel revêtement ne requiert pas de pare-air. [ 144 ] Pour le Tribunal, Marsolais a été dûment avisé dans un délai raisonnable, et il avait toute l'information nécessaire pour vérifier s'il s'agissait réellement d'une défectuosité couverte par la garantie. [ 145 ] Le Tribunal est d'opinion que les demandeurs ont prouvé qu'ils ont dénoncé verbalement le vice dans un délai raisonnable et que Marsolais a tacitement renoncé à l'écrit. Dommages

Coûts des réparations [ 146 ] D'après l'expert Gervais, la seule façon de solutionner le problème est de remplacer le revêtement d'acrylique pour ajouter à tout le moins une membrane d'intempérie sinon, les dommages risquent de se perpétuer dans le futur. [ 147 ] C'est ce que le Tribunal croit aussi. [ 148 ] Selon le témoignage de Pratte, le coût des travaux pour remplacer le revêtement d'acrylique est de 41 803,34 $ majoré à 44 307 $ pour refléter le coût des travaux en 2010. [ 149 ] Les demandeurs ne réclament pas la majoration pour les motifs évoqués à l'audience.

Par ailleurs, même si les demandeurs avaient réclamé cette majoration, le Tribunal ne l'aurait pas accordée en vertu du principe que les demandeurs ont l'obligation de minimiser leur dommage.

Si les demandeurs choisissent de reporter à plus tard l'exécution des travaux, le défendeur n'a pas à payer pour la majoration des coûts occasionnés par ce délai. [ 150 ] Pour établir la valeur de la compensation, le Tribunal peut se fier aux coûts des réparations mais il peut aussi prendre en considération toutes les circonstances pour déterminer quelle réduction du prix aurait été raisonnable au moment de l'achat. [ 151 ] Dans Verville c. 9146-7308 Québec inc. [6] ainsi que plus récemment dans Lahaie c.

Laperrière [7] , la Cour d'appel réitère que l'acheteur qui réclame une compensation pour des dommages causés par des vices cachés ne peut s'enrichir au détriment du vendeur. [ 152 ] Arsenault et Diotte ont acheté en 2000 une propriété bâtie en 1992.

Pour le Tribunal, il s'agit d'une propriété relativement neuve, et les acheteurs étaient en droit de s'attendrent à ce que le revêtement n'ait pas à être changé dans un avenir plus ou moins immédiat. [ 153 ] D'ailleurs, aucune preuve n'a été faite quant à la durée de vie d'un tel revêtement. [ 154 ] Dans un tel contexte, le Tribunal est d'avis qu'il n'y a pas lieu d'appliquer de dépréciation et accorde la somme réclamée de 41 803,34 $. Dommages-intérêts [ 155 ] Arsenault et Diotte réclament 5 000 $ chacun pour des ennuis et inconvénients divers. [ 156 ] L'

article 1728 du Code civil du Québec prévoit que si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur. [ 157 ] Il n'y a aucune preuve dans le cas présent que Marsolais aurait été témoin de manifestation ou d'indice annonciateur d'un tel problème pendant qu'il vivait dans cette maison. [ 158 ] La soussignée n'a pas de raison de douter de la crédibilité de Marsolais qui a convaincu le Tribunal qu'il ne connaissait pas l'existence de ce vice.

Le Tribunal ne peut conclure non plus que Marsolais ne pouvait l'ignorer compte tenu des représentations faites par le poseur de revêtement d'acrylique à l'époque. [ 159 ] Par conséquent, le Tribunal n'accorde pas ce chef de réclamation. Déboursés [ 160 ] Le Tribunal accorde la somme de 5 032,23 $ réclamée par Arsenault et Diotte pour les frais d'expert, telle que détaillée dans P- 8B . [ 161 ] En conclusion, le Tribunal accorde donc la somme de 41 803,34 $ en capital plus 5 032,23 $ en frais d'expert.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE partiellement l'action des demandeurs ; CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 41 803,34 $ en capital avec intérêt au taux de 5% l'an, l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec ; et les entiers dépens, incluant les frais d'expertises totalisant la somme de 5 032,23 $ ; __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Procureurs des demandeurs : Me Julie Parenteau SÉGUIN, LAROCQUE, SYLVAIN & ASSOCIÉS 1200, boul. Chomedey, bureau 725 Laval (Québec) H7V 3Z3

Procureur du défendeur : Me Benoît TurcotteBENOIT TURCOTTE CORPORATION D'AVOCATS S.A. 288, rue St-Jacques, 3e étageMontréal (Québec) H2Y 1N1 Dates d’audience : 18 et 19 mars 2009, 21 et 29 octobre 2009 JURISPRUDENCE CONSULTÉE Marcoux c. Picard, C.A. 20080205, 2008 QCCA 259 , 2008 Q.C.C.A. 259, Jurisprudence Express 2008-438 ; Mona Gagnon et Mario Henley c. Mario Bérubé et Pierrette Bérubé, C.Q., 2006 QCCQ 4989 , 2006, Q.C.C.Q. 4989;