2023 QCCQ 7834, 2023 QCCQ 7834

Immeubles Rodrigues inc. c. Severe 2023 QCCQ 7834 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-272685-226 DATE : 2 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAGALI LEWIS ______________________________________________________________________ IMMEUBLES RODRIGUES INC. Demanderesse c.

ROBERTA SEVERE et PRINCESSE SEVERE Défenderesses et 9393-2416 QUÉBEC INC. et JIM CAM et PEI TZU WANG Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT PAR DÉFAUT CONTRE LES DÉFENDERESSES PRINCIPALES ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 16 octobre 2019, la demanderesse, Immeubles Rodrigues inc., et les défenderesses, Roberta et Princesse Severe, interviennent à un contrat de bail commercial relativement au local sis au 1887 rue Beaubien Est à Montréal [1] (le Bail). [ 2 ] Le Bail prévoit que le loyer minimum payable est de : − 1 700 $ pour la période qui commence le 1 er novembre 2019 − 1 750 $ à compter du 1 er mai 2020 (clause 4A)). − 1 800 $ à compter du 1 er mai 2021 (clause 4B)). − 1 850 $ à compter du 1 er mai 2022. − 1 900 $ à compter du 1 er mai 2023. [ 3 ] Le montant du loyer est sujet aux taxes sur les produits et services (TPS) et à la taxe de vente du Québec (TVQ).

Il doit être payé le 1 er jour de chaque mois. [ 4 ] Le 24 mai 2022, la demanderesse dépose une demande introductive d’instance en résiliation de bail, réclamation pour loyers impayés, expulsion de locataire et ordonnance de sauvegarde. Elle reproche aux défenderesses Roberta et Princesse Severe de payer le loyer en retard de façon répétée (par. 5) ; de n’avoir pas respecté l’entente de paiement intervenue le 1 er décembre 2021 pour corriger des défauts de paiements ; d’être en défaut de payer la portion des taxes commerciales dues de 2 868,45 $ et des arrérages de loyer de 2 127,04 $.

[ 5 ] Le bail prévoit à sa clause 25 que toute somme due à la demanderesse en vertu du Bail, incluant le loyer, porte intérêt au taux annuel d’emprunt déterminé par l’institution financière de la demanderesse plus 3 %.

Selon la demanderesse, les intérêts payables sont ainsi de 6,20 %, tenant compte d’un taux de 3,20 % de ladite institution au moment du dépôt de la demande introductive d’instance. [ 6 ] La demanderesse reproche également aux défenderesses d’utiliser un système de climatisation refroidi à l’eau potable en contravention du règlement sur l’eau potable de la Ville de Montréal. [ 7 ] Le 22 juin 2022, le Tribunal rend les ordonnances de sauvegarde suivantes : PREND ACTE que les loyers des mois de mai et juin ont été payés le 20 juin 2022. ORDONNE aux défenderesses de payer les montants dus à

titre de taxes commerciales, à savoir […] 5 736,90 $ au plus tard le 6 juillet 2022. ORDONNE aux défenderesses de faire vérifier et réparer le filage électrique qui alimente la hotte de ventilation au plus tard le 13 juillet 2022 et de soumettre au locateur, Immeubles Rodrigues inc. confirmation de ce qui a été fait. ORDONNE aux défenderesses de respecter les termes du bail et de payer le loyer le premier jour de chaque mois. [ 8 ] Le 23 mars 2023, dans le cadre de la gestion de l’instance qui a suivi l’échec d’une conférence de règlement à l’amiable, les défenderesses conviennent de : […] verser le montant dû au

titre du loyer pour le mois de mars 2023 et le montant dû au

titre des taxes municipales, dont le calcul a été remis à leur avocat, Me Ross. Le paiement d’un montant total de 5 211,99 $ doit être fait ce jour, par virement, au locateur. Les parties défenderesses s’engagent à soumettre aux autres parties, d’ici au 5 mai 2023 , trois soumissions, tant pour la hotte de cuisine que pour le système de climatisation afin que les parties sachent quels sont les coûts pour rendre conformes la hotte de cuisine et le système de climatisation.

Après avoir reçu les soumissions soumises par les défenderesses, les parties doivent communiquer avec la soussignée afin de convenir d’une rencontre TEAMS pour discuter des avenues possible [2] [ 9 ] Le 8 août 2023, à l’issue de la présentation par la demanderesse, le 18 juillet 2023, d’une demande en déclaration d’abus à laquelle les défenderesses n’ont pas assisté, le Tribunal constate l’abus de procédure des défenderesses qui sont alors en défaut de se conformer à l’ordonnance de sauvegarde du 22 juin 2022 et de donner suite aux engagements pris devant le tribunal le 23 mars 2023.

Le Tribunal les déclare forcloses de plaider et autorise la demanderesse à procéder par défaut de plaider contre elles. [ 10 ] Dans son jugement le juge Huppé note que la portion des taxes municipales dont les défenderesses sont redevables est impayée (par. 11) ainsi que les mensualités de loyer des mois de mai et juin 2023 (par. 13).

Le juge Huppé note également que les défenderesses n’ont pas donné suite aux engagements pris à l’occasion de la conférence de gestion du 23 mars 2023 (par. 15). [ 11 ] Le 28 août 2023, Manuel Rodrigues, le représentant de la demanderesse signe une déclaration assermentée au soutien de la demande de jugement par défaut, dans laquelle il indique que les défenderesses doivent : − 6 169,89 $ à

titre de leur contribution au paiement des taxes d’affaires afférentes à l’immeuble dans lequel elles occupent le local objet du bail qui lie les parties. − 6 611,08 $ à

titre d’arrérages de loyers, soit 57,49 $ représentant le solde dû sur le loyer du mois de mars 2023, ainsi que les mensualités des mois de juin, juillet et août 2023. − 1 278,10 $ représentant 10 % du montant réclamé, en application de la clause 22 du bail qui lie les parties. − 6 898,50 $ à

titre de frais d’avocats reliés à la demande de déclaration d’abus de procédures (6 000 $ plus les taxes applicables) [3] . [ 12 ] Dans le cadre de la présentation de la preuve, la demanderesse précise que le loyer du mois de septembre n’est pas payé et demande au Tribunal de tenir compte de cela dans le jugement à intervenir. [ 13 ] Le Tribunal note d’emblée que, puisque les intérêts sur le montant réclamé à

titre d’honoraires extrajudiciaires relatifs à la préparation et la présentation de la demande en déclaration d’abus ne découlent pas du bail, le taux applicable à toute condamnation en lien avec cette réclamation n’est pas déterminé par le Bail. [ 14 ] À l’occasion de la présentation de la preuve par défaut, le 1 er septembre 2023, l’avocat des défenderesses indique au Tribunal que selon les informations qu’il a obtenues de ses clientes – qui encore une fois n’assistent pas à l’audience – elles auraient payé à la demanderesse, avant le 1 er septembre 2023, toutes les sommes qui sont dues en vertu du Bail. [ 15 ] Afin de ne pas condamner les défenderesses sans droit, le Tribunal autorise leur avocat à lui transmettre la preuve des paiements qui auraient été faits avant le 1 er septembre 2023. [ 16 ] Or, dans le courriel qu’il adresse au Tribunal le 5 septembre 2023, l’avocat des défenderesses confirme que les loyers des mois de juin, juillet et août, ainsi que la contribution des défenderesses au paiement des taxes commerciales afférentes à l’immeuble sont impayés.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 17 ] ACCUEILLE la demande introductive d’instance d’Immeubles Rodrigues inc. [ 18 ] RÉSILIE le bail intervenu entre les parties le 16 octobre 2019. [ 19 ] CONDAMNE les défenderesses Roberta Severe et Princesse Severe à payer à Immeubles Rodrigues inc. : ➢ 6 169,89 $ à

titre de leur contribution au paiement des taxes d’affaires afférentes à l’immeuble dans lequel elles louent un local en vertu du bail qui lie les parties, avec intérêts au taux de 6,20 % l’an depuis le 1 er mars 2023 sur la somme de 3 084,95 $ et depuis le 1 er juin 2023 sur la somme de 3 084,94 $. ➢ 10 980,14 $ à

titre d’arrérages de loyer, à savoir : o 57,49 $ représentant le solde dû sur le loyer du mois de mai 2023, avec intérêts au taux de 6,20 % l’an depuis le 1 er mai 2023 ; o 2 184,53 $ représentant le loyer dû pour le mois de juin 2023, avec intérêts au taux de 6,20 % l’an depuis le 1 er juin 2023 ; o 2 184,53 $ représentant le loyer dû pour le mois de juillet 2023, avec intérêts au taux de 6,20 % l’an depuis le 1 er juillet 2023 ; o 2 184,53 $ représentant le loyer dû pour le mois d’août 2023, avec intérêt au taux de 6,20 % l’an depuis le 1 er août 2023 ; o 2 184,53 $ représentant le loyer dû pour le mois de septembre 2023, avec intérêt au taux de 6,20 % l’an depuis le 1 er septembre 2023 ; o 2 184,53 $ pour le mois d’octobre 2023, avec intérêt au taux de 6,20 % l’an depuis le 1 er octobre 2023. ➢ 1 278,10 $ représentant 10 % du montant réclamé, en application de la clause 22 du bail qui lie les parties, au taux de 6,20 % l’an à compter de l’assignation. ➢ 6 898,50 $ à

titre de frais d’avocats reliés à la demande de déclaration d’abus de procédures, avec intérêts au taux légal depuis la date du présent jugement. [ 20 ] ORDONNE à Roberta Severe et Princesse Severe de remettre à Immeubles Rodrigues inc. le local objet du bail sis au 1887 rue Beaubien Est à Montréal, dans les 10 jours de la signification du présent jugement. [ 21 ] ORDONNE l’expulsion de Roberta Severe et Princesse Severe, ainsi que tous les occupants du local objet du bail sis au 1887 rue Beaubien Est à Montréal, à compter du 11 e jour de la signification du présent jugement. [ 22 ] ORDONNE au greffier de la Cour du Québec du district de Montréal de remettre à Immeubles Rodrigues inc. les sommes qui auront été consignées dans le présent dossier. [ 23 ] ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel. [ 24 ] LE TOUT avec les frais de justice contre Roberta Severe et Princesse Severe. __________________________________ MAGALI LEWIS, J.C.Q.

Me Jean-Olivier Reed MESSIER SOUCY AVOCATS Avocats de la demanderesse Me Luka Ross SIMPLE AVOCAT Avocats des défenderesses Me Joseph Brook Avocats des défendeurs en garantie BROOK LEGAL INC. Date d’audience : 1 er septembre 2023