2012 QCCA 1060, 2012 QCCA 1060

Simeone c. Cappello 2012 QCCA 1060 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019599-091 (505-17-002390-054) DATE : LE 8 JUIN 2012 CORAM : LES HONORABLES BENOÎT MORIN, J.C.A. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. VINCENT SIMEONE SAMMY SIMEONE VINCENT SIMEONE JR. MARY SIMEONE ERCOLE SIMEONE LES IMMEUBLES SIMOBILIA INC. APPELANTS – demandeurs/défendeurs reconventionnels c. ARMANDO CAPPELLO SOCIÉTÉ EN COMMANDITE SICAP 9059-4946 QUÉBEC INC. INTIMÉS – défendeurs/demandeurs reconventionnels et LES IMMEUBLES SICAP INC.

BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE MONTRÉAL BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA PRAIRIE MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur l'appel d'un jugement rendu le 20 mars 2009 par la Cour supérieure, district de Longueuil (l'honorable Robert Castiglio), qui a rejeté la réclamation faite par les appelants au nom de Les Immeubles Sicap inc. contre les intimés et accueilli la demande reconventionnelle de ces derniers en dommages (11 000 $) à la suite d'une saisie avant jugement qualifiée d'abusive; [ 2 ] Pour les motifs des juges Léger et Dalphond : [ 3 ] ACCUEILLE pour

partie le pourvoi, sans frais; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance rejetant l'action des appelants avec dépens; [ 5 ] REMPLACE le paragraphe 76 du jugement par les suivants : [76] ACCUEILLE en

partie l'action des demandeurs; [76.1] CONDAMNE les défendeurs Armando Cappello, Société en commandite Sicap et 9059-4946 Québec inc. à payer solidairement aux demandeurs 274 000 $ avec intérêts et l'indemnité additionnelle, depuis la date d'assignation;

[ 6 ] CONFIRME les paragraphes 77, 78 et 79 du jugement; [ 7 ] De son côté, pour d'autres motifs, le juge Morin aurait rejeté l'appel, avec dépens. BENOÎT MORIN, J.C.A. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. M e Sylvain Downs Astell Lachance Downs Du Sablon, avocats Pour les appelants M e Roberto T.

De Minico M e Marie-Josée Lajoie Pour les intimés Date d’audience : 6 décembre 2011 MOTIFS DU JUGE LÉGER [ 8 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de l'honorable Robert Castiglio de la Cour supérieure (district de Longueuil) rendu le 20 mars 2009, qui a rejeté leur demande en dommages contre les intimés, à la suite de la vente par ces derniers d'un immeuble commercial, dans lequel ils revendiquent un intérêt. Ils demandent aussi que soit réformée la conclusion du jugement les condamnant à payer à l'intimé Armando Cappello 11 000 $ en raison d'une saisie avant jugement qualifiée d'abusive. I.

CONTEXTE [ 9 ] Le juge de première instance a longuement exposé les faits à l'origine de ce litige. Brossés à larges traits, ceux nécessaires à la bonne intelligence du pourvoi sont les suivants. [ 10 ] L'appelant Vincent Simeone Sr. (« Simeone Sr. ») a quatre enfants : Mary, l'aînée, Vincent Jr., Sam (Sammy) et Ercole, ci- après parfois appelés collectivement (« enfants Simeone »). L'intimé Armando Cappello (« Cappello ») est un ami depuis longtemps de la famille Simeone et parrain de Vincent Jr. [ 11 ] Simeone Sr. et Cappello ont été partenaires en affaires de longue date.

Ainsi, dès avril 1988, ils incorporent ensemble Les Immeubles Sicap inc. (« Sicap ») qui sera la société commune qu'ils utiliseront pour acheter un terrain sur le boulevard Newman à Ville LaSalle, y construire un immeuble commercial et éventuellement l'administrer. Simeone Sr. y a contribué pour 200 000 $ en argent et environ 250 000 $ pour différents services, pour un total de 450 000 $ [1] . Quant à Cappello , la preuve est moins précise sur le montant par lequel il aurait contribué. [ 12 ] Chacun d'eux contrôle alors 50 % des actions votantes, à raison de 100 actions chacun.

Cependant, Simeone Sr. ne supervise pas la construction de l'immeuble, seul actif de Sicap , laissant plutôt à Cappello le soin d'y voir. Une fois l'immeuble construit, c'est aussi ce dernier qui le gérera seul. [ 13 ] Au début des années 1990, Simeone Sr. éprouve des difficultés financières.

Voulant protéger contre d'éventuels créanciers l'actif que représente pour sa famille sa part dans l'immeuble Sicap , il planifie le transfert des 100 actions ordinaires qu'il détient dans Sicap , par l'intermédiaire de la compagnie familiale Les Immeubles Simobilia inc. (« Simobilia »), laquelle agissait apparemment comme prête-nom pour ses quatre enfants. [ 14 ] Ces 100 actions sont transférées à Cappello dans le cadre d'une série de transactions ainsi résumées par le juge de première instance : [9] Dans le but de réaliser cet objectif, Simeone demande au procureur de Sicap, Me Neil Stein (« Stein »), de transférer à ses enfants les 100 actions ordinaires qu'il détient dans Sicap, dans le but de mettre ces actions à l'abri d'éventuels recours de ses créanciers. [10] C'est ainsi qu'en août 1992, Cappello, Simeone et ses quatre enfants sont convoqués au bureau de Stein afin de signer les documents suivants : • P-2 : convention par laquelle les 100 actions ordinaires de Simeone (en fait, le détenteur de ces actions est Simobilia, une compagnie contrôlée par Simeone) sont cédées à Cappello, pour un montant de 15 000 $; • P-3 : contre-lettre (« contre-lettre ») dans laquelle Cappello reconnaît détenir ces 100 actions comme prête-nom pour les enfants de Simeone;

• P-15 : démission de Simeone à

titre d'administrateur de Sicap; • P-16 : résolution du Conseil d'administration de Sicap autorisant le transfert des actions à Cappello et acceptant la démission de Simeone; • P-21 : déclaration des quatre enfants de Simeone acceptant le transfert des actions à Cappello (Simobilia détenait les actions dans Sicap à

titre de prête-nom pour les enfants de Simeone). [11] Stein est catégorique qu'il a expliqué, lors de la rencontre, le sens et la portée de ces documents. Il affirme que Cappello, qu'il connaît comme un homme d'affaires assez sophistiqué, comprend la situation, affirmant même qu'il est heureux de rendre service à son ami Simeone. [12] Pour sa part, Cappello affirme catégoriquement que ces documents ont plutôt été signés en mai ou juin 1993, au moment où Simeone désire se retirer de Sicap.

Cappello affirme qu'il n'a pas lu les documents et qu'il n'a jamais accepté d'agir comme prête-nom des enfants de Simeone. [Références omises.] [ 15 ] Pour récapituler, au terme de ces transactions, Cappello détient en apparence toutes les actions du capital-actions de Sicap , soit 200 actions ordinaires, alors qu'en réalité la moitié est détenue comme prête-nom pour les enfants Simeone , à raison de 25 actions chacun. [ 16 ] Plus tard, selon la version de Simeone Sr. , le créancier hypothécaire de Sicap , dont le prêt doit être renouvelé, exige des garanties additionnelles de la part des administrateurs et actionnaires de l'entreprise, la valeur de l'immeuble excédant alors à peine le montant du prêt.

Simeone Sr. , qui dit avoir déjà investi plus de 450 000 $ dans Sicap , ne souhaite plus investir davantage. C'est Cappello qui négocie et contracte seul un emprunt de 1 900 000 $ avec Trust Royal, garanti par une hypothèque sur l'immeuble Sicap , qu'il cautionne aussi personnellement au moyen d'une hypothèque additionnelle en faveur du créancier sur son propre immeuble, situé sur le boulevard de Maisonneuve à Montréal. [ 17 ] La suite des événements à compter d'avril 1998 est importante et se décline ainsi :

a) Le 17 avril 1998 , il y a vente de l'immeuble alors détenu par Sicap , dont l'actionnaire apparent à 100 % est Cappello , à 9059-4946 Québec inc. (« 9059 »), une compagnie décrite à l'acte de vente comme « a wholly owned subsidiary of Sicap ». Cappello fait instrumenter cette vente devant son notaire, Me Bisante [2] . Elle sera identifiée ci-après comme la Transaction A (pièce P-4);

b) Une entente entre 9059 et la Société en commandite Sicap, nouvellement créée, intitulée « Agency Agreement » , précise que la première est le commandité de la deuxième et agit comme son prête-nom quant à la propriété de l'immeuble Sicap ;

c) Le 5 octobre 1998 , lettre de Me Stein (pièce P-5) demandant le retour aux enfants Simeone des actions de Sicap détenues par Cappello à leur bénéfice. Me Stein ignore alors que Sicap a transféré l'immeuble à sa filiale 9059 ;

d) Le 21 octobre 1998 , l'avocat de Cappello nie l'existence de la contre-lettre (pièce P-13);

e) Le 22 octobre 1998 , réplique de Me Stein réitérant l'existence de la contre-lettre et sa signature par Cappello en sa présence (pièce P-6);

f) Le 29 octobre 1998 , envoi d'une lettre par Cappello à Simeone Sr. par laquelle il offre de lui vendre personnellement l'immeuble pour 2 450 000 $ (pièce D-7). Fait à noter, Cappello et Bisante ne peuvent ignorer le fait que Cappello n'est pas personnellement propriétaire de cet immeuble, en raison de l'acte notarié précité (pièce P-4) constatant la Transaction A . Cette lettre démontre cependant, que pour Cappello , tant Sicap que 9059 étaient ses alter ego ;

g) Le 12 janvier 1999 , nouvelle lettre de Cappello cette fois-ci adressée aux enfants Simeone (pièce D-10), par laquelle Cappello offre de leur vendre personnellement l'immeuble pour 2 400 000 $ et autres charges;

h) Le 5 avril 2002 , acte de vente [3] par 9059 agissant par Cappello pour le compte de la Société en commandite Sicap au bénéfice d'un tiers, Rosario Scalia Construction Limitée, de l'immeuble pour 2 850 000 $ (pièce P-7), constituant la Transaction B ;

i) Le 22 mai 2003 , mise en demeure de Me Stein adressée à Cappello (pièce D-13), reproduite intégralement plus loin, au paragraphe 51, vu son caractère déterminant;

j) Le 8 septembre 2005 , les appelants signifient leur requête introductive d'instance réclamant des dommages à Cappello , Société en commandite Sicap et 9059 ainsi que contre les deux notaires instrumentant, Mes Charles Bisante et Michel Lippé, faisant valoir l'appropriation illégale du produit de la vente de l'immeuble Sicap par Cappello , puisque cet immeuble ne lui appartenait pas en pleine propriété, vu le 50 % des actions que Cappello détenait à

titre de prête-nom pour eux. II. JUGEMENT ENTREPRIS [ 18 ] Au terme d'un long énoncé de la trame factuelle, d'avis que les appelants connaissaient depuis le 12 février 2002 l'existence de la Transaction A , alors que leur recours contre les intimés n'a été exercé qu'en septembre 2005, le juge d'instance conclut que leur réclamation est prescrite.

[ 19 ] Il écrit aussi que les enfants Simeone devaient certainement en avoir discuté avec leur père tout en précisant que, de toute façon, ils étaient au courant de manière générale depuis 1998 du différend l'opposant à Cappello . À cet égard, le juge prend soin d'ajouter que peu importe si les enfants Simeone en avaient connaissance personnellement ou non, étant donné que leur père les représentait pour toutes les affaires reliées à l'immeuble de Sicap .

Il en veut comme preuve qu'ils devaient recevoir copies des lettres envoyées par Me Stein en 1998 et 2003 [4] . [ 20 ] En revanche, le juge retient que Cappello ne lui a pas démontré que sa signature apparaissant sur la contre-lettre avait été obtenue sans son consentement; il conclut que le recours des appelants contre lui n'était pas abusif.

Il estime toutefois que la saisie avant jugement pratiquée par les appelants en septembre 2005 l'était, ce que le juge explique comme suit : [71] Le Tribunal estime cependant que la saisie avant jugement de la résidence de Cappello au moment de l'institution de la demande était une procédure abusive dans les circonstances.

En effet, l'affidavit au soutien de la requête pour obtenir la permission de saisir avant jugement la résidence de Cappello contient une affirmation tout à fait surprenante : Simeone y affirme au paragraphe 3 que les demandeurs étaient, tant au moment de la constitution de Sicap qu'au moment de l'institution des procédures, détenteurs de 100 % du capital-action émis et déclaré de Sicap. Simeone affirme également que Cappello aurait vendu l'immeuble sans aucune vérification quant au prix et que le solde du prix de vente s'était volatilisé .

Ces allégations et affirmations sont fausses et ont trompé le juge qui a autorisé la saisie. D'ailleurs au moment de l'audition de la requête en annulation de la saisie, Simeone, par l'entremise de ses procureurs, produit une confession de jugement.

Main levée de la saisie est alors accordée. [Soulignements reproduits.] [ 21 ] Le juge conclut au rejet de l'action principale des appelants et les condamne à payer à Cappello 11 000 $, soit 3 000 $ de dommages-intérêts pour les inconvénients subis à la suite de la saisie et 8 000 $ en remboursement partiel des honoraires extrajudiciaires qu'il a dû encourir pour contester telle saisie. D'où le pourvoi contre tous les intimés. III.

LES MOYENS D'APPEL [ 22 ] Il convient de préciser que, depuis l'inscription en appel, les notaires Lippé et Bisante, aussi intimés au début de ce pourvoi, ont réglé le litige les opposant aux appelants; l'appel les concernant est donc devenu sans objet. Pour les fins de mon analyse, je reformule comme suit les griefs que les appelants font valoir contre les intimés encore au dossier, Cappello , Société en commandite Sicap et 9059 : 1. Le juge de première instance a-t-il erré en :

a) déterminant que Simeone Sr. avait admis avoir connaissance d'une transaction depuis février 2002?

b) concluant que la Transaction A constituait le point de départ de la prescription du recours des appelants?

c) imputant aux enfants Simeone une connaissance présumée de la transaction? 2. Le juge a-t-il erré en accordant des dommages à Cappello, en raison de la frivolité de la saisie avant jugement effectuée par les appelants? 3. Faut-il retourner le dossier en Cour supérieure pour établir le quantum des dommages-intérêts dus aux appelants par les intimés ou doit-on les évaluer? IV. ANALYSE [ 23 ] Avec beaucoup d'égards, j'estime que l'analyse factuelle du premier juge est entachée d'une erreur manifeste et dominante et qu'en outre, il s'est trompé en qualifiant la réponse de Simeone Sr . d'aveu, ce qui justifie une intervention. [ 24 ] Pour les motifs qui suivent, je suis d'avis d'accueillir en

partie le pourvoi des appelants et de condamner les intimés Cappello , Société en commandite Sicap et 9059 à un montant que je déterminerai afin d'éviter le retour du dossier en Cour supérieure.

J'estime toutefois qu'il y a lieu de rejeter la demande d'annuler leur condamnation à payer 11 000 $ à Cappello à la suite de leur saisie avant jugement. [ 25 ] Vu le caractère éminemment factuel des considérations qui déterminent l'issue du litige en première instance, je traiterai en premier la question de l'admission que le juge impute à Simeone Sr. , selon laquelle il aurait reconnu avoir eu connaissance de la Transaction A .

Son appréciation est en quelque sorte la toile de fond pour trancher la deuxième question, qui porte sur la pertinence de cette transaction, retenue par le juge comme point de départ de la prescription extinctive. 1.

a) Simeone Sr. a-t-il admis avoir connaissance d'une transaction depuis février 2002? norme d'intervention [ 26 ] Tel que souligné, le sort du litige en première instance ayant été scellé pour l'essentiel par une détermination factuelle, les appelants nous invitent en quelque sorte à refaire le procès et à substituer notre appréciation à celle du juge de la Cour supérieure à l'égard d'un pan de la preuve. En guise de préliminaires à la première question et bien que le droit à cet égard soit bien établi [5] , il est opportun de rappeler

sommairement la règle habituelle de déférence dont doit faire preuve une cour d'appel sur les questions de faits. [ 27 ] À moins d'être en présence d'une erreur manifeste et dominante [6] , elle devrait s'abstenir d'intervenir à l'égard des conclusions de faits du juge de première instance [7] . Notre Cour a précisé les balises qu'il convient d'utiliser pour identifier une erreur manifeste et dominante [8] : [54] L'appel, rappelons-le encore une fois, n'est pas une occasion de refaire le procès.

[55] Lorsqu'une preuve de quelque complexité prête à interprétation et requiert de la part du juge de première instance l'appréciation individuelle puis globale de multiples éléments, dont certains sont divergents ou contradictoires, il ne suffit pas de sélectionner aux fins du pourvoi tout ce qui aurait pu être interprété différemment, à l'exclusion de tout le reste, afin de réitérer une thèse déjà tenue pour non fondée par le juge qui a entendu le procès. Une erreur dans la détermination d'un fait litigieux n'est manifeste que si son caractère évident ou flagrant se dégage avec netteté du ré-examen de la

partie pertinente de la preuve et qu'une conclusion différente sur ce fait litigieux s'impose dès lors à l'esprit. Une erreur n'est déterminante que si elle prive le jugement entrepris d'une assise nécessaire en fait, faussant ainsi le dispositif de la décision rendue en première instance et commandant réformation de ce dispositif pour cette raison. [ 28 ] Sur la question de la présomption de faits et de sa valeur probante, l'auteur Royer explique [9] : […] À l'exemple de l'article 1353 du Code Napoléon , l'

article 2849 C.c.Q. limite expressément la discrétion du tribunal en l'obligeant à ne prendre en considération que les présomptions graves, précises et concordantes. Le législateur a ainsi codifié des critères qui étaient déjà retenus par les tribunaux. Dans l'arrêt Longpré c.

Thériault , M. le juge Lamer déclare : Pour conclure ainsi, j'ai fait mienne la notion qu'avait Larombière de la norme qui s'applique en l'espèce et qu'il énonça ainsi dans son traité des obligations : Les présomptions sont graves, lorsque les rapports du fait connu au fait inconnu sont tels que l'existence de l'un établit, par une induction puissante, l'existence de l'autre […]. Les présomptions sont précises, lorsque les inductions qui résultent du fait connu tendent à établir directement et particulièrement le fait inconnu et contesté.

S'il était également possible d'en tirer les conséquences différentes et même contraires, d'en inférer l'existence de faits divers et contradictoires, les présomptions n'auraient aucun caractère de précision et ne feraient naître que le doute et l'incertitude. Elles sont enfin concordantes, lorsque, ayant toutes une origine commune ou différente, elles tendent, par leur ensemble et leur accord, à établir le fait qu'il s'agit de prouver […] si […] elles se contredisent […] et se neutralisent, elles ne sont plus concordantes, et le doute seul peut entrer dans l'esprit du magistrat.

Une présomption de fait ne peut être déduite d'une pure hypothèse, de la spéculation, de vagues soupçons ou de simples conjectures. Le fait inconnu qu'un plaideur veut établir ne sera pas prouvé, si les faits connus rendent plus ou moins vraisemblable un autre fait incompatible avec celui que l'on veut prouver ou s'ils ne permettent pas d'exclure raisonnablement une autre cause d'un dommage subi.

Les indices connus doivent rendre probable l'existence du fait inconnu, sans qu'il soit nécessaire toutefois d'exclure toute autre possibilité. [ 29 ] C'est avec ces préceptes en tête que j'aborde l'analyse du premier grief. En l'espèce, une lecture attentive du dossier permet de constater, d'une part, que la fiabilité de l'admission imputée à Simeone Sr. est mince et discutable; d'autre part, que le juge n'analyse pas en profondeur la preuve s'y rapportant, omettant de la soupeser par rapport à l'alternative posée par l'interrogatoire ambigu du témoin.

Elle saute aux yeux : c'est l'identification spontanément répétée et clairement exprimée par plusieurs réponses du témoin que son interlocuteur d'alors est Me Downs, en l'espèce son avocat au dossier. [ 30 ] Or, il est acquis au débat que ce dernier n'est intervenu auprès de Simeone Sr . que bien après 2003 et probablement pas avant 2005; dès lors, la possibilité que l'aveu de Simeone Sr . ne soit qu'accidentel et ne reflète pas la réalité ne pouvait être rejetée du revers de la main et encore moins être ignorée.

Certes, il est de I ' essence même du rôle du juge de première instance de trancher entre des éléments de preuve con t radictoires. Mais encore faut-il qu'il le fasse à la lumière de l'ensemble de la preuve dont il est saisi et qu'elle résulte d'une analyse contextuelle; bref, qu'il procède par processus d'élimination avant de trancher, si plusieurs hypothèses peuvent en découler. [ 31 ] Les citations que le juge retient au paragraphe 35 de ses motifs, reproduites un peu plus bas, sont parcellaires en ce sens qu'elles omettent quelques lignes cruciales à la bonne intelligence des réponses du témoin.

La lecture de l'ensemble de l'interrogatoire fait voir une autre possibilité quant au sens à donner à ses réponses.

Cependant, rien n'indique que le juge se soit prêté à l'exercice de soupeser les deux hypothèses que soulèvent les réponses du témoin avant de trancher. [ 32 ] Pour comprendre et cerner les faits sur lesquels le juge s'appuie pour conclure que Simeone Sr. fait un soi-disant aveu d'avoir eu connaissance de la Transaction A le 12 février 2002, je reproduis ci-après les paragraphes 35 à 46 de ses motifs : [35] Dans le cadre de son interrogatoire hors cour, Simeone admet avoir pris connaissance de la vente de l'immeuble de Sicap à 9059 le 12 février 2002.

Cette conclusion ressort des extraits suivants : « Q- Pouvez-vous dire au Tribunal à quelle date vous avez appris pour la première fois que l'immeuble a été vendu? R- En février deux mille deux (2002). Q- En février deux mille deux (2002)? R- Le douze (12) février. Q- Douze (12) février deux mille deux (2002)? R- À peu près, oui. Q- Et comment vous l'avez appris? R- Par des voisins, des étrangers. Q- Par des étrangers, par des voisins? R- Oui.

Q- Et pouvez-vous dire également ce que vous avez fait immédiatement après avoir appris que votre édifice…parce que vous croyez que c'était votre édifice? R- Mais je le crois encore, oui. Q- O.K. Et qu'est ce que vous avez fait une fois que vous réalisez que votre édifice est vendu par une tierce partie? R- Bien, j'ai parlé à mon avocat, c'est tout [10] . […] « Q- Si j'ai bien compris votre témoignage aujourd'hui, en février deux mille deux (2002), vous apprenez que l'immeuble a été vendu? R- Oui.

Q- Donc, on se trouve, là, après la vente reçue devant le notaire Bisante mais avant la vente reçue devant le notaire Lippe, vous êtes d'accord avec ça? R- Oui. […] Q- Avez-vous songé à ce moment-là, Monsieur, et je parle en février deux mille deux (2002), de faire annuler la transaction qui avait été reçue devant le notaire Bisante?

R- Non, mais j'ai pensé souvent d'aller voir un avocat pour faire de quoi (…) » [11] . [36] Après avoir pris connaissance de cette transaction, Simeone mandate Stein afin de transmettre, au nom de ses enfants, une mise en demeure à Cappello. [37] Cappello n'a pas réagi à cette mise en demeure et ce n'est que le 8 septembre 2005 que Simeone et ses enfants intentent le présent recours. [38] Le Tribunal ne peut retenir les témoignages de Mary, Sammy et Vincent jr qui affirment n'avoir eu connaissance de la vente qu'en 2005. [39] Le Tribunal retient plutôt qu'ils connaissent l'existence du différend opposant leur père à Cappello, et ce, depuis 1998.

Mary reconnaît d'ailleurs en avoir discuté avec son père à l'époque et ce dernier lui a dit qu'il s'en occuperait. [40] Quant aux fils Simeone, la preuve indique qu'ils dînent généralement avec leur père le samedi midi et qu'ils profitent de ces rencontres pour parler de leurs affaires.

Le différend concernant les actions de Sicap a certainement été discuté d'autant plus que Cappello leur avait fait part par écrit de sa position . [41] Il a à noter que la transaction par laquelle Sicap vend l'immeuble à 9059 est intervenue le 17 avril 1998, soit plus de 7 ans avant l'institution des procédures. [42] Quelques mois après cette transaction, Simeone et ses enfants sont confrontés à la prise de position ferme de Cappello selon laquelle il ne reconnaît pas la valeur de la contre-lettre. [43] Simeone mandate alors Stein d'agir au nom de ses enfants et de requérir de Cappello le transfert des actions de Sicap.

Suivent ensuite les différentes correspondances déjà mentionnées. [44] Est-il plausible de croire que les enfants de Simeone n'aient appris qu'en 2005 l'existence de la transaction du 17 avril 1998? Le Tribunal ne le croit pas. Ils sont au courant du litige depuis 1998 et de toute façon ils sont représentés tant par leur père que par Stein qui agit en leur nom auprès de Cappello. D'ailleurs, Stein indique dans sa lettre du 22 mai 2003 que copie est transmise à « M. Simeone et al ». [45] Simeone n'a pas témoigné devant le Tribunal.

Bien qu'on ait produit un certificat médical datant du 1er décembre 2008, le certificat n'établit aucunement que son témoignage rendu hors cour le 3 mai 2006 puisse être mis de côté. [46] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la réclamation de Simeone et de ses enfants à l'égard de la transaction du 17 avril 1998 est prescrite. [Références omises.] [ 33 ] Dans l'arrêt M.H. c. Axa Assurance inc. [12] , notre Cour a rappelé, doctrine à l'appui, les critères requis pour qu'il y ait aveu.

Notre collègue Jean Bouchard écrit : Les circonstances et la teneur des propos tenus par le témoin justifiaient amplement le juge de première instance de ne pas tenir compte de ce soi-disant aveu de la part de l’assuré de l’intimée.

Le moins que l’on puisse dire c’est qu’il n’est pas clair, sans ambiguïté et non équivoque [13] , puisqu’il s’agit uniquement d’hypothèses formulées sous forme d’interrogations par monsieur B... [ 34 ] La lecture attentive de ces interrogatoires hors cour tenus le 3 mai 2006, dont le juge cite deux extraits parcellaires, et leur mise en contexte, par rapport à l'interrogatoire précédent de février 2006 et aux correspondances dont il a été question ci-dessus, ne me

convainquent pas qu'il s'agit d'un véritable aveu par Simeone Sr. Son témoignage n'est pas clair, sans ambiguïté et non équivoque.

Tout au plus a-t-il répondu de manière confuse relativement à cette date, ce qui laisse place à plusieurs hypothèses. [ 35 ] Après chacun des extraits des témoignages du 3 mai 2006 reproduits ci-haut par le juge, Simeone Sr. ajoute spontanément à deux reprises avoir consulté Me Downs, ce qui ne peut objectivement être survenu avant septembre 2003 et probablement pas avant 2005. [ 36 ] Tel que déjà souligné, les sept premières questions reprises par le juge sont des extraits d'une première séance d'interrogatoire par l'avocat des intimés, Cappello et al.

Ils sont en fait tirés de la page 9 des notes de transcription sténographique, mais la citation s'arrête à la ligne 23, alors que les lignes 24 et 25 de cette même page ainsi que les lignes 1 à 6 de la page 10 sont tout aussi importantes, puisque spontanément, Simeone Sr. y répond : « Pas nécessairement du temps de Me Stein, mais c'est devenu Me Downs … ». Or, tel que déjà souligné, Me Stein a cessé d'agir pour Simeone Sr . après le mois d'août 2003. [ 37 ] Les trois autres questions et réponses sont des extraits d'un autre interrogatoire, cette fois par les avocats des intimés notaires.

Là encore, il y manque une portion essentielle à l'intelligibilité de la réponse, savoir celle où le témoin répond, pour la deuxième fois, qu'il a fait un suivi avec Me Downs. Ainsi, à la page 13 des notes sténographiques, aux lignes 4 à 8, Simeone Sr . répond : « … Bien, j'ai averti mon avocat, j'ai averti M. Downs. … ». À la question suivante, non reproduite, l'avocat indique qu'il ne sait pas si Me Downs était au dossier à ce moment-là, ce à quoi l'avocat de Cappello renchérit inopinément qu'il ne l'était pas.

Cette remarque hors propos illustre bien le caractère directif de l'ensemble de la séance, si tant est qu'il y ait encore un doute. [ 38 ] Une chose me semble claire : l'aveu n'est pas très fiable et loin d'être clair, libre et probant. J'estime qu'il s'agit au mieux d'une date que le témoin Simeone Sr. lance en l'air spontanément, d'autant qu'il s'agit d'un homme malade, dont tous s'entendent pour dire qu'il est confus. Évidemment, du point de vue des avocats formulant leur question, ils tiennent pour acquis que c'est en date de février 2002 que Simeone Sr . aurait eu connaissance de la Transaction A .

On peut néanmoins constater que le témoin, sans égard à une date exacte, a quand même une mémoire précise et constante du fait que c'est bien avec Me Downs qu'il a communiqué, ce qui n'a pu survenir avant que ce dernier n'entre en fonction, ce qui est objectivement longtemps après le mois d'août 2003. [ 39 ] J'estime difficile de conclure qu'il s'agit d'une preuve probante. En revanche, ce qui m'apparaît plus probable, c'est que le témoin Simeone Sr . se rappelle avoir consulté Me Downs, ce qu'il affirme à deux reprises.

La précision de la réponse du témoin Simeone Sr. quant à l'identité de son interlocuteur qu'est Me Downs n'est-elle pas beaucoup plus probante qu'une date lancée en l'air sans trop réfléchir?

Or, si Simeone Sr . prétend avoir parlé à Me Downs à propos de cette transaction, ce ne peut être avant août 2003. [ 40 ] Compte tenu que le juge opine que la connaissance imputée à Simeone Sr . en février 2002 est celle de la Transaction A , survenue en 1998, cela rend plus difficile de suivre son raisonnement [14] , lorsqu'il ajoute que Simeone Sr . mandate Me Stein de transmettre la mise en demeure aux intimés, après avoir eu pareille connaissance.

Or, puisqu'il s'est écoulé plus de cinq ans entre les deux, le lien à faire entre les deux évènements m'apparaît ténu, pour ne pas dire invraisemblable, si c'est bien de cette transaction qu'il s'agit. N'est-il pas plus logique que ce lien soit plutôt avec la Transaction B , survenue en avril 2002. Auquel cas, la date imputée du 12 février 2002 ne saurait tenir la route, puisqu'elle est avant cette dernière transaction! J'y reviendrai plus loin. [ 41 ] Enfin, l'énoncé des motifs du juge aux paragraphes 43 et 44 laisse perplexe, comme cela sera discuté plus loin.

Qu'il suffise de signaler pour l'instant que la lettre de Me Stein ne peut être autre chose que celle du 22 mai 2003 (D-13) qui, à sa face même [15] , établit un rapport avec la Transaction B . Son libellé renforce l'idée que les enfants Simeone avaient toute raison de penser que Cappello contrôlait toujours à pareille date l'immeuble Sicap , en particulier le troisième paragraphe, libellé comme suit : Our clients have been advised that you have recently sold the building owned by Sicap without either consulting or advising them.

We are instructed to immediately advise you that we require an accounting of the sale and the distribution of the sale proceeds, as well as all assets and liabilities of Sicap. [Je souligne.] [ 42 ] Somme toute, l'omission du juge de jauger la vraisemblance de la date à laquelle Simeone Sr. aurait eu connaissance de la Transaction A est manifeste et dominante. Pour ma part, j'estime que la mention de la date du 12 février 2002 dont fait état Simeone Sr. dans son interrogatoire n'est pas probante et qu'il n'est pas raisonnable d'en inférer un aveu, puisqu'il s'agit d'un passage « nébuleux ».

Sa fiabilité n'est pas suffisante et ce témoignage ne conduit pas inéluctablement à une seule et unique conclusion de connaissance de la transaction controversée. [ 43 ] Tout bien pesé et ayant présent à l'esprit que cela ne puisse se faire qu'avec beaucoup de retenue, je décèle en l'espèce les conditions requises pour intervenir. L'erreur du juge d'imputer un aveu de connaissance à Simeone Sr . au 12 février 2002 est manifeste et dominante, sa conclusion ne reposant pas sur une analyse globale et contextuelle de la preuve pertinente.

b) Le juge a-t-il erré en déterminant que c'est la Transaction A qui constituait le point de départ de la prescription du recours des appelants? [ 44 ] Avec beaucoup d'égards, je suis également d'avis que le juge a erré dans son analyse de la preuve qui l'a amené à conclure que la réclamation de Simeone Sr. et de ses enfants était prescrite.

Il s'est mépris en confondant, d'une part, la Transaction A du 17 avril 1998 par laquelle Sicap vend l'immeuble à sa filiale 9059 et, d'autre part, la Transaction B du 5 avril 2002, qui est l'acte par lequel 9059 et Société en commandite Sicap (toutes deux contrôlées à 100 % par Cappello ) vendent ledit immeuble à un tiers, Rosario Scalia Construction, pour 2 850 000 $. [ 45 ] Il y a d'abord le libellé des motifs au paragraphe 36 du jugement : « Après avoir pris connaissance de cette transaction, Simeone mandate Me Stein afin de transmettre, au nom de ses enfants, une mise en demeure à Cappello [16] . »

En regardant de plus près le texte même de cette lettre du 22 mai 2003, pareille référence du juge, qui ne précise pas de quelle transaction il s'agit, ne peut qu'être en référence à la Transaction B du 5 avril 2002. Or, à l'évidence, si c'est d'elle qu'il s'agit, la connaissance imputée en février 2002 est prématurée de presque trois mois.

[ 46 ] J'estime que le juge se méprend en voyant un lien entre la connaissance soi-disant acquise au 12 février 2002 et la Transaction A de 1998, lorsqu'il conclut au paragraphe 46 que la réclamation des appelants est prescrite « à l'égard de la transaction du 17 avril 1998 … ». La Transaction A ne saurait constituer un événement à la suite duquel les appelants devaient instituer un recours en justice pour protéger leurs droits.

Cette transaction, intervenue entre Sicap et 9059 , deux sociétés apparentées et contrôlées par Cappello , n'implique aucun réel changement de contrôle et l'immeuble continue d'être la propriété indirecte de Cappello par l'entremise d'une nouvelle société, filiale de la précédente. Dans les faits, rien n'est changé. [ 47 ] De surcroît, Cappello reconnaît que cette vente n'a été effectuée que pour des raisons fiscales, soit de lui éviter le paiement annuel d'une taxe sur le capital que Sicap devait payer à

titre de propriétaire, mais non une société en commandite. [ 48 ] Impossible alors de conclure qu'une telle transaction met fin à l'obligation de prête-nom de Cappello . En effet, pourquoi cette réorganisation devrait-elle être prise en compte comme point de départ d'une prescription extinctive en faveur de Cappello quant à la convention de prête-nom?

Après tout, cette transaction est dans l'intérêt de tous les détenteurs d'un intérêt dans l'immeuble, tant Cappello que les enfants et ces derniers, s'ils en ont eu connaissance, n'avaient pas motif de s'en plaindre. [ 49 ] En d'autres termes, la portée de la Transaction A est restreinte et ne vise nullement à mettre un terme à la convention de prête-nom, mais uniquement à éviter un impôt.

Cappello reste l'âme dirigeante et l'ultime détenteur apparent de tous les intérêts dans l'immeuble Sicap . [ 50 ] S'il y avait encore un doute sur le maintien de ce contrôle, la pièce D-10, cette lettre envoyée par Cappello à Simeone Sr. , peu après la Transaction A , me paraît le dissiper. En effet, Cappello y offre de vendre aux enfants Simeone l'immeuble détenu par Sicap [17] .

Elle établit incontestablement que Cappello est toujours en contrôle de la destinée du « Sicap building », pour reprendre ses propres termes. [ 51 ] Voilà pourquoi entre autres, contrairement à ce que détermine le juge au paragraphe 46 de son jugement, j'estime qu'il ne saurait y avoir aucun lien de cause à effet entre la Transaction A et la mise en demeure que Me Stein fera finalement parvenir le 22 mai 2003 à Cappello , pièce D-13. [ 52 ] Si la prescription ne peut être rattachée à la connaissance de la Transaction A , peut-on alors soutenir qu'elle débute en octobre 1998, lorsque Cappello nie l'existence de la contre-lettre? [ 53 ] Ce moyen n'est pas plaidé.

J'ajoute que les appelants n'avaient pas, à la suite de la négation de mauvaise foi de l'existence de la contre-lettre par Cappello, à entreprendre contre lui un quelconque recours en justice.

La prétention de Cappello , puisque mal fondée et faite de mauvaise foi, ne peut lui permettre d'acquérir par prescription les intérêts des enfants dans l'immeuble Sicap . [ 54 ] De toute façon, la preuve démontre que, après sa négation d'une quelconque entente avec les enfants Simeone , Cappello a de fait reconnu l'existence d'une relation lorsqu'il a offert à deux reprises, en octobre 1998 et en janvier 1999, des transactions qui auraient mis fin aux relations entre les deux familles, ce qui aurait bien sûr entraîné la fin de la convention de prête-nom.

Dans celle du 12 janvier 1999, Cappello fait une offre aux enfants Simeone ; son objet est clair « The Sicap Building, 7625-55 Newman Blvd. » et elle commence ainsi : « This letter is in regard to the Sicap Building and the state of affairs currently surrounding it. ». Un peu plus loin, on lit : « Since my signature does appear on this document then in order to avoid any possible conflicts, I have no other choice but to transfer to you the above « Sicap »

Building. … ». [ 55 ] Comme il n'y aura pas d'entente, Cappello continuera à administrer seul l'immeuble Sicap , pour décider finalement de le vendre le 5 avril 2002 à un tiers, par l'intermédiaire de 9059 , au prix de 2,85 millions de dollars. C'est l'objet de la Transaction B . [ 56 ] Ça ne peut être que dans ce contexte que l'année suivante, le 22 mai 2003, Me Stein met en demeure Cappello de rendre compte à ses clients, les enfants Simeone , de la distribution du produit net de la vente.

Vu son caractère déterminant, cette lettre est reproduite intégralement : RE : SICAP REALTIES INC. (''SICAP'') Dear Sir: As you are aware we represent Mr. Sam Simeone, Mr. Vincent Simeone Jr., Mrs. Mary Simeone and Mr. Ercole Simeone. On October 5, 1998, we wrote you in regard to the fact that 50% of the shares of the above-stated were owned by our clients, and you had moreover signed a prêt nom agreement recognizing same on August 2, 1992. This agreement was signed in the undersigned's office, and was prepared by the undersigned, and the reasons for same at the time were explained to you.

Since said time you made several promises to our client's father in regard to settling this matter, none of which you have completed. Our clients have been advised that you have recently sold the building owned by Sicap without either consulting or advising them. We are instructed to immediately advise you that we require an accounting of the sale and the distribution of the sale proceeds, as well as all assets and liabilities of Sicap. Should we not receive same within one week of these presents, we are instructed to immediately commence legal proceedings without further notice or delay.

Do you govern yourselves accordingly.

Yours very truly, STEIN & STEIN (

s) Neil H. Stein Per: Neill H. Stein cc.: Messrs. Simeone et al. [ 57 ] Sa lecture attentive et contextuelle permet d'inférer qu'il n'y a aucune connexité avec la Transaction A d'avril 1998. Peu importe son libellé, il s'agit dans les faits d'une demande de reddition par les appelants à Cappello à la suite de la vente de ce dernier dudit immeuble à un tiers, dans lequel ils prétendent avoir des intérêts de 50 %, vu la contre-lettre.

C'est dans cette procédure que les appelants ont finalement initié leur recours en dommages de 3 150 000 $ ainsi qu'en dommages exemplaires de 50 000 $ contre Cappello , la société en commandite et 9059 . [ 58 ] Par ailleurs, il aurait été prématuré pour les enfants Simeone d'entreprendre un recours de la nature de celui entrepris en 2005 pour récupérer, en totalité ou en partie, le produit de vente de l'immeuble après la Transaction A , puisqu'il ne s'agissait que d'un roulement fiscal sans paiement d'un réel prix d'achat.

Ce n'est qu'en 2002, avec la Transaction B , que la situation change, l'immeuble étant vendu à un tiers. [ 59 ] En somme, j'estime que rien n'indique en quoi la Transaction A , peu importe la date à laquelle les appelants ont pu en avoir connaissance, puisse constituer le point de départ d'une prescription extinctive à l'encontre d'une action de la nature d'une reddition de comptes.

Le juge a commis une erreur de droit en faisant courir la prescription extinctive à partir de la date du 17 avril 1998 [18] , soit celle de la Transaction A , alors que la seule justifiant une demande de reddition de comptes, était la Transaction B , survenue le 5 avril 2002, soit la vente de l'immeuble Sicap par Cappello et son alter ego 9059 à un tiers. [ 60 ] C'est à partir de la découverte de cette vente, quelque part en 2003, d'où la mise en demeure précitée, adressée par Me Stein à Cappello , le 22 mai 2003, que la prescription commence à courir.

c) Le juge a-t-il fait une erreur en imputant aux enfants Simeone une connaissance présumée de la transaction? [ 61 ] Au paragraphe 40 de ses motifs le juge tire une inférence qui n'est pas supportée par la preuve, alors qu'il analyse la portée de la transaction, en référence à la Transaction A , du 17 avril 1998 : « … Le différend concernant les actions de Sicap a certainement été discuté d'autant plus que Cappello leur avait fait part par écrit de sa position. » [ 62 ] C'est plutôt le contraire : rien dans la preuve documentaire non plus que dans les témoignages entendus à l'audience ne confirme quelque connaissance de la nature ni des conséquences de la Transaction A .

Le comportement même de Cappello et ses correspondances contemporaines permettent de penser qu'il considère que l'immeuble Sicap est toujours sous son contrôle exclusif puisqu'il est le seul actionnaire et administrateur de Sicap , la mère de 9059 ; cela est admis dans son mémoire aux paragraphes 6, 7 et 35.

Si Cappello lui-même considère que l'immeuble est toujours le sien, on ne saurait imputer à Simeone Sr. non plus qu'à ses enfants quelque connaissance d'une transaction dont l'effet est directement préjudiciable à leurs intérêts. [ 63 ] En outre, alors que le juge tire une inférence de conversations survenues entre Simeone Sr. et ses enfants, au sujet de la connaissance de la Transaction A du 17 avril 1998, le témoignage non contredit de Vincent Simeone Jr., lorsque contre-interrogé par l'avocat des intimés, va dans le sens contraire : R Le samedi c'était là le plus commun parce qu'on parlait pas nécessairement d'affaires, c'était juste… Q Non, mais je veux savoir si j'ai bien compris.

R Oui. * * * [ 64 ] Pour tous ces motifs, je propose d'accueillir pour

partie le pourvoi, de réformer le jugement de première instance, d'accueillir la demande principale des appelants en reddition de comptes et de condamner les intimés Cappello, Société en commandite Sicap et 9059 à rendre compte et à remettre aux appelants la part du prix de vente qui leur revient. Cependant, avant de m'arrêter à la quantification de celle-ci, il convient de statuer sur la deuxième question. 2.

Le juge de première instance a-t-il erré en accordant des dommages à Cappello, en raison de la frivolité de la saisie avant jugement intentée par les appelants? [ 65 ] Cette rubrique concerne l'octroi des dommages à Cappello en raison de la saisie avant jugement exercée contre lui par les appelants en septembre 2005. [ 66 ] Au paragraphe 61 de ses motifs, le juge de première instance détermine que Cappello ne s'était pas déchargé de son fardeau de démontrer que sa signature sous la contre-lettre n'avait pas été obtenue sans son consentement.

De ce fait, il reconnaît explicitement que les appelants auraient eu un droit à faire valoir, n'eût été la prescription. En revanche, aux paragraphes 70 et suivants, le juge précise que la réclamation des appelants sur le fond n'est pas abusive en soi, mais que la saisie avant jugement au moment de l'institution de la demande l'était. Il écrit :

[70] Dans les circonstances, le Tribunal ne peut conclure au caractère abusif de la réclamation de Simeone et de ses enfants. L'existence de la contre-lettre , malgré le désintéressement de Simeone et la conduite des parties, amène le Tribunal à conclure qu'il n'y a pas eu, en l'espèce, abus du droit d'ester en justice. [71] Le Tribunal estime cependant que la saisie avant jugement de la résidence de Cappello au moment de l'institution de la demande était une procédure abusive dans les circonstances.

En effet, l'affidavit au soutien de la requête pour obtenir la permission de saisir avant jugement la résidence de Cappello contient une affirmation tout à fait surprenante : Simeone y affirme au paragraphe 3 que les demandeurs étaient, tant au moment de la constitution de Sicap qu'au moment de l'institution des procédures, détenteurs de 100 % du capital-action émis et déclaré de Sicap. Simeone affirme également que Cappello aurait vendu l'immeuble sans aucune vérification quant au prix et que le solde du prix de vente s'était volatilisé .

Ces allégations et affirmations sont fausses et ont trompé le juge qui a autorisé la saisie. D'ailleurs au moment de l'audition de la requête en annulation de la saisie, Simeone, par l'entremise de ses procureurs, produit une confession de jugement.

Main levée de la saisie est alors accordée. [72] Cappello demande au Tribunal de l'indemniser en raison des honoraires extrajudiciaires qu'il a dû débourser pour obtenir l'annulation de cette saisie. [Soulignements reproduits.] [ 67 ] Par la suite, le juge analyse le principe enseigné par notre Cour dans l'arrêt Viel [19] , sous la plume de notre collègue le juge Rochon, qui encadre l'octroi des dommages pour compenser les honoraires extrajudiciaires payés par une

partie à son avocat en raison d'un abus. [ 68 ] À bon droit, le juge fait la distinction entre la question du fond d'une action et celle de l'abus de son droit d'ester en justice par lequel une

partie pourrait causer à la

partie adverse un préjudice, si cette dernière, pour combattre pareil abus, doit payer inutilement des honoraires judiciaires. [ 69 ] Il est acquis que la détermination de ce qui constitue un abus est, pour l'essentiel, une question d'appréciation des faits et du contexte. [ 70 ] Les appelants n'ont pas démontré des motifs qui justifieraient l'intervention de la Cour sur l'attribution des dommages résultant de l'abus procédural.

La conclusion aurait pu être différente si cet octroi avait découlé de la frivolité du recours intenté par les appelants, ce qui n'est pas le cas. [ 71 ] Je propose donc de rejeter ce moyen d'appel. 3.

Faut-il retourner le dossier en Cour supérieure pour établir le quantum du aux appelants par les intimés ou doit-on l'évaluer? [ 72 ] Vu la conclusion sur la première question, à savoir que Cappello doit rendre compte aux enfants Simeone à la suite de la vente de l'immeuble Sicap , la question se pose de savoir à quel montant ont-ils droit? [ 73 ] Il y aurait normalement lieu de retourner le dossier en Cour supérieure pour déterminer ce montant.

Cependant, en raison des circonstances particulières de cette affaire et des délais écoulés depuis la vente, cette question a été abordée avec les avocats des parties à l'audience, la Cour leur posant la question suivante : « Dans l'hypothèse où le recours serait accueilli, insistent-ils pour que le dossier soit retourné en première instance pour que les dommages y soient calculés ou acceptent-t-ils que la Cour les arbitre? ».

Les deux parties n'ont pas contesté l'idée, tout en tentant de nous convaincre du montant approprié, plutôt très bas selon les intimés et plutôt élevé selon les appelants. [ 74 ] Les appelants plaident que la preuve démontre qu'ils ont droit à 50 % de la valeur nette de l'immeuble vendu le 5 avril 2002 pour un montant de 2 850 000 $. [ 75 ] Dans leur requête introductive d'instance, les appelants demandaient aussi des montants additionnels pour dommages moraux et exemplaires et pour abus de droit (50 000 $) ainsi qu'une somme de 700 000 $ représentant, selon eux, la différence entre la valeur réelle et le prix de vente, soit un grand total de 3 150 000 $. [ 76 ] L'intimé Cappello plaide de son côté que sa dette envers les appelants a été réglée, selon son témoignage à l'audience, par l'émission de 455 000 actions privilégiées émises par Sicap au bénéfice de l'appelante Les Immeubles Simobilia inc. à une date indéterminée.

Il ajoute que ces actions ont été rachetées ou annulées lorsqu'il a cédé à Simeone Sr. une police d'assurance de 500 000 $ sur la vie de ce dernier, dont il était un bénéficiaire irrévocable.

Selon lui, les parties se seraient entendues pour que telle cession ait comme effet d'éteindre toute dette à venir, dont celle concernant les 455 000 actions privilégiées. [ 77 ] Dit autrement, la thèse des intimés veut que Cappello , ayant cédé à Simeone Sr. une police d'assurance garantissant le paiement de 500 000 $ lors de son décès, il n'y aurait aucun autre montant dû aux enfants Simeone pour leur intérêt dans l'immeuble. [ 78 ] Conformément à son engagement pris à l'audience, l'avocat des intimés nous a fait parvenir durant le délibéré la documentation concernant cette police d'assurance [20] et les procès-verbaux du procès. [ 79 ] Après analyse, l'argument des intimés sur la compensation de la valeur des actions privilégiées par la cession de la police d'assurance est sans valeur.

En effet, il s'agit d'une police temporaire, sans capital versé et sans valeur de rachat propre. [ 80 ] Il nous faut donc déterminer le montant dû aux enfants par leur prête-nom ou mandataire. [ 81 ] Je retiens d'abord que la preuve n'est pas concluante sur la question de savoir si, lors de la mise de fonds initiale, Cappello a lui-même investi 200 000 $ comme l'a fait Simeone Sr.

[ 82 ] En revanche, il faut tenir compte que, à partir de 1993, l'appelant Simeone Sr. , et par le fait même ses enfants, se sont complètement désintéressés de l'administration de l'immeuble et n'ont pas eu à contribuer au moyen de garantie supplémentaire lorsque Cappello a négocié un prêt de 1 900 000 $ avec la créancière hypothécaire Trust Royal. [ 83 ] En outre, Cappello a connu d'autres difficultés financières dans la gestion de l'immeuble en question, ce qui l'a contraint à emprunter des sommes d'argent relativement importantes à des membres de sa famille pour l'agrandir et ainsi pouvoir conclure un important bail avec le gouvernement du Canada. [ 84 ] Comme point de départ pour arbitrer le montant auquel ont droit les appelants, je retiens le prix de vente à un tiers, soit 2 850 000 $, faute de preuve qu'il ne correspondrait pas à la juste valeur marchande de l'immeuble, tel qu'agrandi.

Il faut ensuite déduire l'hypothèque (1 640 000 $), ce qui laisse un profit net de 1 210 000 $, et ce, avant les différents frais encourus. La part revenant aux enfants serait alors d'environ 550 000 $. [ 85 ] Toutefois, j'estime nécessaire de revoir à la baisse cette évaluation de l'immeuble en litige ainsi que sa non-participation à son agrandissement.

J'en conclus qu'un montant de 274 000 $ est raisonnable pour indemniser les appelants à la suite de la vente de leur part dans l'immeuble Sicap . [ 86 ] Cependant, vu le rejet du pourvoi des appelants sur la question des honoraires extrajudiciaires, il y aura lieu de réduire ce montant de 11 000 $, soit le montant de la condamnation solidaire des appelants. V. LA CONCLUSION [ 87 ] Pour tous ces motifs, je propose d'accueillir pour

partie l'appel des appelants, d'infirmer le jugement de la Cour supérieure, et de condamner les intimés Armando Cappello, Société en commandite Sicap et 9059-4946 Québec inc. à payer solidairement aux appelants 263 000 $ avec intérêts et l'indemnité additionnelle, depuis la date d'assignation tant en première instance qu'en appel. Le tout sans frais. JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

MOTIFS DU JUGE MORIN [ 88 ] Avec égards pour l'opinion contraire, je suis d'avis que le juge de première instance n'a pas commis d'erreur justifiant l'intervention de la Cour et qu'il y a donc lieu de rejeter l'appel. [ 89 ] En ce qui concerne la description des faits, je m'en remets à celle faite par mon collègue le juge Léger, en y apportant certaines précisions.

Contrairement à lui, j'arrive cependant à la conclusion que la transaction effectuée le 17 avril 1998 (pièce P-4) est celle qui se trouve à l'origine de la prescription qui justifiait le juge de première instance de rejeter l'action des appelants, dans la mesure où celle-ci s'appuyait principalement sur la détention de 50% des actions ordinaires de Les Immeubles Sicap inc.

Il s'agit de la transaction identifiée comme la Transaction A par mon collègue, pour la distinguer de la Transaction B survenue le 5 avril 2002 (pièce P- 7). [ 90 ] Je précise immédiatement que, si la Transaction A est à l'origine de la prescription, elle n'en marque pas cependant le point de départ. En effet, selon la preuve faite, il appert que les appelants n'ont pas été informés de cette transaction au moment où elle a été effectuée.

Ils ne pouvaient donc savoir que Les Immeubles Sicap inc., dont ils détenaient 50 % des actions votantes, avait disposé du seul actif important lui appartenant, soit l'immeuble situé aux 7625 et 7655, boulevard Newman, à Ville Lasalle. [ 91 ] Toutefois, la lettre adressée le 5 octobre 1998 par Me Neil H.

Stein à Armando Cappello (pièce P-5) met en marche le processus qui indiquera aux appelants que leurs droits sur cet immeuble par l'entremise de Les Immeubles Sicap inc. sont contestés et donc mis en péril. [ 92 ] Voici comment est rédigée cette lettre : Dear Sir : We represent Sam Simeone, Vincent Simeone Jr., Mary Simeone and Ercole Siméone. As you are aware on August 2, 1992 you signed a pret nom agreement in favor of the above stated parties confirming that you held 100 common shares of Sicap as their nominee and pret nom. Each one of the aforesaid parties remained owner of 25 common shares.

You also confirmed that the total shares issued by Sicap were 200 common shares and undertook not to issue any further shares of the capital stock of Sicap. Copy of the said agreement is enclosed herewith. Our client's through their father Vincent Simeone has met with you on several occasions over the past several years and has requested that you retransfer the shares you are holding as pret nom into the names of his children. To date you have not done so. We are requested by our clients to call upon you formally to retransfer the shares of Sicap that you are holding as pret nom into our clients names.

Moreover our clients do hereby request a meeting of shareholders in order to discus the affairs of Sicap. Furthermore our

clients insist upon attending all meetings of shareholders including the annual meeting in order to appoint directors and the auditors ot the company and to approve the financial statement. In order that you not incur any unnecessary costs herein our clients have advised us to prepare the necessary share certificates and board resolutions which we will be happy to do upon forwarding of the Sicap minute book. Failing your forwarding of the Sicap minute book within four days of these presents we are instructed to take all necessary legal proceedings to enforce our clients rights. Do you govern yourself accordingly.

STEIN & STEIN Per: Neil H. Stein encl. Agreement of August 2, 1992 [ 93 ] Or, la réponse à cette lettre par Me Pascal Pillarella, l'avocat de Cappello , en date du 21 octobre 1998, est éminemment claire (pièce P-13) : Cher Confrère, Notre client nous a remis la vôtre du 5 octobre 1998 pour attention et réponse et nous charge de vous aviser qu'il est en total désaccord avec le contenu de ladite lettre.

En effet, il est fort surpris de voir sa signature au bas de la lettre datée du 2 août 1992 et, si effectivement il s'agit de sa signature, elle aurait été obtenue hors sa connaissance et tout probablement lors de la signature des documents en 1993 à votre bureau. La prétention de notre client est à l'effet qu'en 1993 il s'est rendu à vos bureaux (et pas en 1992), afin de signer une série de documents par lesquels Monsieur Vincent Simeone renonçait à toutes ses parts ordinaires dans la compagnie Sicap en échange d'une émission de 455,000 parts privilégiées.

Notre client ne reconnaît pas avoir signé le contenu de la lettre du 2 août 1992 et, en conséquence, il ne peut en être lié. Dans lesdites circonstances, il n'est pas de l'intention de notre client de donner suite à la vôtre du 5 octobre 1998. De plus, vu le contexte économique, la compagnie Sicap Realties Inc. a fait appel à un service d'évaluateurs agréés, dans le but d'obtenir la valeur juste de la bâtisse.

Le résultat nous montre qu'il n'y a aucune équité dans la compagnie, mais notre client nous fait part qu'il est toujours disposé à rencontrer Monsieur Vincent Simeone, afin d'expliquer la situation présente de la compagnie Sicap Realties Inc. et peut-être de trouver une solution dans le but de clore ce dossier à l'amiable. Veuillez agréer, Cher Confrère, l'expression de nos sentiments distingués.

PASCAL PILLARELLA Avocat [ 94 ] Il ressort de cette lettre que l'intimé Armando Cappello soutient être le seul propriétaire des 200 actions ordinaires de Les Immeubles Sicap inc. et qu'il peut donc disposer à sa guise de l'immeuble situé sur le boulevard Newman à

titre de seul administrateur de la société.

Selon moi, cette lettre marque le début de la prescription extinctive à l'égard du recours que pourraient exercer les appelants pour faire reconnaître leurs droits concernant 50 % des actions ordinaires de Les Immeubles Sicap inc. et indirectement leurs droits sur l'immeuble appartenant à cette société et pour réclamer des dommages-intérêts en vertu de ces droits, que ce soit en leur nom ou au nom de la société. [ 95 ] La réplique de Me Stein, datée du 22 octobre 1998 (pièce P-6), va d'ailleurs dans ce sens : Dear Colleague, We acknowledge receipt of your letter of October 21, 1998.

The facts as stipulated in your letter are false. Mr. Capello attended at our office and signed all documents as indicated. Moreover the undersigned was present when Mr. Capello signed these documents. It is insulting and legally and morally wrong for you to state on behalf of Mr. Capello that the signature on the pret nom agreement is not his. The agreement was signed in my presence with all members of the Simeone family present. I have personnally known Mr. Capello for many years and for him to take this position is certainly disappointing at the very least. Mr. Simeone who has known Mr.

Capello for much longer than I is as well disturbed by this dishonest assertion on your client's behalf. At no time were the common shares of Sicap Realties Inc held other than on a 50/50 basis between the Simeone's and the Capello's who clearly have at all times acted on this basis. Accordingly we have advised our client to commence legal proceedings.

Yours very truly, STEIN & STEIN PER: Neil H. Stein c.c. Vincent Simeone (mon soulignement) [ 96 ] Si Me Stein suggère à ses clients d'entreprendre des procédures judiciaires, c'est sans doute pour faire reconnaître leurs droits, avant que la prescription ne joue contre eux.

Comme il l'explique cependant au procès, son bureau ne prendra pas action pour le compte des appelants, vu qu'il se serait trouvé alors dans une situation de conflit d'intérêts, ayant conseillé auparavant tant Cappello que les appelants. [ 97 ] De fait, Me Stein tentera sans succès une médiation entre les parties. [ 98 ] Par la suite, comme le souligne le juge Léger, Cappello enverra deux lettres, l'une à Vincent Simeone sr le 29 octobre 1998 (pièce D-7), l'autre aux enfants Simeone , le 12 janvier 1999 (pièce D-10).

Dans les deux cas, il offre de leur vendre personnellement l'immeuble du boulevard Newman, en démontrant ainsi clairement qu'il se considère propriétaire de cet immeuble. [ 99 ]

Malgré cette position ferme et claire prise par Cappello , les appelants n'entreprennent aucune procédure judiciaire pour faire reconnaître leurs droits. Il semble que seul Vincent Simeone sr discute à quelques reprises du problème avec Cappello , et ce, sans résultat. [ 100 ] Ce n'est pourtant pas par méconnaissance de la situation que le premier de ces deux interlocuteurs ne prend pas action de façon plus énergique. En effet, voici ce que déclare Me Stein, lorsqu'il est interrogé au sujet de la lettre du 29 octobre 1998 (pièce D-7) : Q.

Now, am I correct, just take a look at that letter, this letter is offering the sale of a building to which Mr. Simeone felt he was half owner anyway? A. What I recall happened is after I got this letter, I spoke with Mr. Simeone and he thought the whole thing was ridiculous, as exactly as you say. He said : "I own fifty percent (50%) of the building and now Mr.

Cappello is trying to sell me at least my own fifty percent (50%) plus his fifty percent (50%)." [21] [ 101 ] Le 5 avril 2002 a lieu la Transaction B, soit la vente à un tiers de l'immeuble situé sur le boulevard Newman par Société en commandite Sicap et 9059-4946 Québec inc., toutes deux représentées par Armando Cappello. [ 102 ] On ignore à quelle date les appelants prennent connaissance de cette vente.

C'est sûrement avant le 22 mai 2003, date à laquelle Me Stein adresse à Cappello la mise en demeure reproduite par le juge Léger (pièce D-13). [ 103 ] Il y a lieu de noter ici que, lors de son témoignage au procès, Me Stein explique dans quel contexte cette mise en demeure a été envoyée : My mandate, as I said, always came from Mr. Vincent Simeone Senior. This was a letter, as you can see, which was subsequent to my prior letter.

And you'll see there's a second sentence, it says : "Since that time, you made several promises to our client's father in regard to settling this matter, none of which you have completed." After I had sent my first letter, I was told by Mr. Simeone Senior that he was meeting with Mr. Cappello again, since they were old friends, to try and regulate and settle with him. And this letter emanates as a result of the fact that no settlement came about . [22] (mon soulignement) [ 104 ] Or, peu de temps avant cette

partie de son témoignage, Me Stein avait déclaré qu'à compter de 1993, à la suite du refus de Vincent Simeone sr de contribuer au refinancement de l'entreprise immobilière, Cappello avait commencé à prendre la position que l'immeuble situé sur le boulevard Newman lui appartenait [23] . La vente du 5 avril 2002 ne l'avait donc pas surpris. [ 105 ]

Malgré cela, c'est seulement le 7 septembre 2005 que les appelants intentent leur action contre les intimés. Cette action s'attaque non seulement à la Transaction B, mais aussi à la Transaction A (paragraphes 13, 14, 21, 23 à 25 et 28 de la requête introductive d'instance amendée). [ 106 ] Il y a lieu de noter que dans cette requête, le recours est qualifié d'action dérivée [24] , intentée en vertu de l'article 33 du Code de procédure civile et des articles 316 et 1457 du Code civil du Québec . [ 107 ] Quant aux conclusions recherchées par cette action, elles sont les suivantes : ACCUEILLIR la présente requête.

AUTORISER les Demandeurs à agir dans la présente instance au nom de la Mise en cause Les Immeubles SICAP Inc. CONDAMNER par soulèvement du voile corporatif, le Défendeur Armando Cappello solidairement et personnellement à

titre de fondateur, dirigeant, administrateur et/ou actionnaire des Défendeurs Société en commandite SICAP Inc. et 9059-4946 Québec Inc., à payer à la Mise en cause Les Immeubles SICAP Inc. la somme de 3 100 000,00 $ pour avoir agi frauduleusement dans la vente de l'Immeuble situé au 7625 et 7655 boulevard Newman et pour en avoir tiré un profit personnel.

CONDAMNER le Défendeur Armando Cappello, à

titre d'administrateur de la Mise en cause Les Immeubles SICAP Inc., à payer à la Mise en cause Les Immeubles SICAP Inc. la somme de 50 000,00 $ pour dommages-intérêts et dommages exemplaires pour abus de droit, pour avoir manqué à ses devoirs de prudence et de diligence, d'honnêteté, de loyauté et pour avoir manqué au devoir d'agir dans les limites de ses pouvoirs.

CONDAMNER solidairement les Défendeurs, la Société en commandite SICAP et 9059-4946 Québec Inc. et les notaires Charles Bisante et Michel Lippé à payer à la Mise en cause Les Immeubles SICAP Inc. la somme de 3 100 000,00 $ pour dommages-intérêts représentant le prix de vente de l'immeuble au 7625 et 7655 boulevard Newman et la valeur réelle perdue en fonction du marché immobilier.

CONDAMNER les Défendeurs solidairement à payer à la Mise en cause Les Immeubles SICAP Inc. les pertes de revenus de location déterminées par le tribunal moins les dépenses d'opération pour l'immeuble situé au 7625 et 7655 boulevard Newman. RENDRE toute autre ordonnance utile ou jugée nécessaire pour mettre fin au présent litige.

LE TOUT avec intérêts depuis la mise en demeure plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q. et avec les entiers dépens y compris tous les frais d'experts incluant les frais d'assistance à la Cour. [ 108 ] Or, selon moi, ce recours était prescrit depuis le 21 octobre 2001, soit 3 ans après la lettre de Me Pascal Pillarella (pièce P-13) exposant les prétentions de Cappello relatives aux actions ordinaires de Les Immeubles Sicap inc. [25] . [ 109 ] J'estime important de rappeler ici que les appelants n'étaient pas directement propriétaires de l'immeuble situé sur le boulevard Newman.

Ils détenaient plutôt un intérêt dans cette propriété par l'entremise de Les Immeubles Sicap inc., grâce notamment à la moitié des actions ordinaires qu'ils possédaient dans cette société.

Il leur appartenait donc d'agir promptement dès que la propriété de ces actions était contestée, ce qu'ils n'ont pas fait. [ 110 ] Je crois approprié de citer ici l'auteur Pierre-Claude Lafond qui s'exprime de la façon suivante sur la nature des droits donnant lieu à ce recours : Les actions et les obligations détenues dans une personne morale, de même que les intérêts dans une société au sens du Code civil sont réputés constituer des droits mobiliers. Smith c. Lévesque , (1923) 34 B.R. 439 . In re Bastien , (1935) 73 C.S. 231. Larocque c. Landry , [1960] B.R. 1147 .

La personne morale est titulaire d'un patrimoine distinct de celui de ses actionnaires ( art. 302 C.c.Q. ). Les actionnaires ne sont pas propriétaires des biens meubles ou immeubles qui composent le fonds social; c'est la personne morale qui en est propriétaire. Néanmoins, les actionnaires, parce qu'ils ont fourni un apport pécuniaire, ont des droits envers elle, notamment celui de participer aux profits, en percevant des dividendes. Il s'agit d'un droit personnel , et non d'un droit réel, sans pour autant constituer un droit de créance.

En effet, la jurisprudence et la doctrine en matière de droit corporatif s'accordent à dire que les actionnaires ne sont pas les créanciers de la personne morale et que leurs droits se limitent à posséder un intérêt dans celle-ci. [26] (mon soulignement) [ 111 ] Selon l'

article 2925 du Code civil du Québec , faut-il le rappeler, l'action qui tend à faire valoir un droit personnel se prescrit par trois ans. [ 112 ] Il me paraît opportun de préciser enfin que la contestation de Cappello n'était pas futile et dénuée de tout fondement à sa face même. En effet, celui-ci pouvait appuyer ses prétentions sur plusieurs documents mentionnés au paragraphe 10 du jugement de première instance, soit les pièces P-2, P-15, P-16 et P-21.

Seule la contre-lettre du 2 août 1992 (pièce P-3) pouvait contrer ses prétentions, mais il a contesté vigoureusement la validité de cette pièce, et ce, jusqu'au procès. [ 113 ] En définitive, la Transaction B n'a été que le dénouement prévisible d'une situation existant depuis 1993 selon Me Stein et mise au grand jour par la lettre de Me Pascal Pillarella en date du 21 octobre 1998 (pièce P-13). [ 114 ] Cela étant dit, il me faut traiter d'une question que les parties n'ont abordée que de façon plutôt discrète devant la Cour : les 455 000 actions privilégiées mentionnées dans la lettre de Me Pillarella. [ 115 ] Au début de l'audience, le soussigné a souligné aux avocats présents que la Cour souhaitait obtenir des éclaircissements concernant les investissements faits par les parties dans Les Immeubles Sicap inc., que ce soit au moyen d'actions ordinaires, d'actions privilégiées ou autrement.

Or, il faut constater que le souhait exprimé n'a guère été exaucé. [ 116 ] Les appelants notamment ont continué en appel à mettre l'accent sur les actions ordinaires et sur la contre-lettre les concernant (pièce P-3). Ils n'ont pas vraiment éclairé davantage la Cour au sujet des actions privilégiées, si ce n'est en se référant à certaines pièces faisant mention de ces actions. [ 117 ] On trouve ainsi une lettre adressée le 29 juin 1993 par Me Pierre Setlakwe à Me Charles Bisante dans le cadre d'une demande de prêt hypothécaire faite par Les Immeubles Sicap inc. à la Compagnie Trust Royal (pièce DB-1).

Cette dernière demande qu'on lui transmette « une opinion corporative du conseiller juridique de la compagnie emprunteuse confirmant que M. Armando Cappello détient toutes les actions émises et en circulation de la compagnie emprunteuse et que toute formalité eu égard audit transfert d'actions a été

respectée ». [ 118 ] Le 9 juillet 1993, c'est la notaire Manon Mironchuck qui répond à cette demande de Me Setlakwe en écrivant entre autres ce qui suit : 8. Le seul actionnaire de toutes les actions ordinaires émises et en circulation de la compagnie est Armando Cappello.

D'autre part, les seules actions privilégiées émises et en circulation sont de Classe B et elles n'ont pas le droit de vote; les détenteurs de telles actions sont Simobilia Realties Inc. pour 250,000 et Simerc Equities Inc. pour 205,000. [ 119 ] Le même jour, elle écrit aussi directement à la Compagnie Trust Royal, à l'attention de Mme Maria Cunzo : Le certificat de régularité daté du 28 juin 1993 ainsi que l'opinion corporative vous sont transmis avec la présente.

Je tiens à vous préciser qu'Armando Cappello est le seul actionnaire de toutes les actions ordinaires et de toutes les actions votantes de la compagnie. Les compagnies Simobilia Realties Inc. et Simerc Equities Inc. détiennent toutes les actions privilégiées de Classe B, soit 455,000, lesquelles sont non-votantes. [ 120 ] Puis, le 17 juillet 1998, une opinion fiscale est donnée à Cappello par M. André Lortie, un comptable agréé de la firme Raymond Chabot Grant Thornton, concernant la cession de l'immeuble situé sur le boulevard Newman à une société en commandite (pièce DB-7).

On y lit ce qui suit : ➢ Les Immeubles Sicap Inc. (ci-après SICAP), constituée en vertu de la

Partie IA de la

Loi sur les compagnies du Québec , exploite un centre commercial et à bureaux; ➢

La société est contrôlée par monsieur Armando Cappello. Un tiers investisseur détient les actions non votantes de catégorie « B » d'un capital versé de 455,000 $; [ 121 ] Tout ce qu'on peut savoir au sujet des 455 000 actions privilégiées, c'est qu'elles sont détenues par un tiers investisseur (pièce DB-7), soit 250 000 par Simobilia Realties Inc. et 205 000 par Simerc Equities Inc. (pièce DB-1), et qu'elles sont non votantes.

On ne sait rien des droits qui s'y rattacheraient. [ 122 ] Comment pourrait-on en l'espèce déterminer les droits d'un détenteur de 200 actions ordinaires (Cappello) par rapport aux détenteurs de 455 000 actions privilégiées (les Simeone)? [ 123 ] En admettant que si l'action intentée par les appelants le 7 septembre 2005 s'était appuyée essentiellement sur les actions privilégiées, elle n'aurait pas été prescrite, la Cour ne saurait en tirer quelque conclusion exécutoire, vu son ignorance des droits se rattachant à ces actions. [ 124 ] Il y a lieu, d'ailleurs, de noter ici que l'avocat des appelants interrogé par la Cour a admis qu'il serait illogique de soutenir que ses clients pouvaient détenir à la fois 50 % des actions ordinaires et 455 000 actions privilégiées, ce qui en ferait les actionnaires majoritaires de Les Immeubles Sicap inc.

Cela serait absurde compte tenu de leur manque d'implication dans la gestion de la société à compter de 1993 et du refus de Vincent Simeone sr de contribuer au financement requis cette même année. [ 125 ] Après cette admission, l'avocat des appelants a remis l'accent sur les actions ordinaires et sur la contre-lettre du 2 août 1992 (pièce P-3) pour appuyer les prétentions de ses clients. Or, je rappelle que selon moi le recours fondé sur ces moyens était prescrit depuis le 21 octobre 2001. [ 126 ] En tout dernier lieu, je ne peux m'empêcher de faire une constatation assez troublante concernant le pourvoi.

En effet, dans la requête introductive d'instance amendée, qui était qualifiée d'action dérivée, les appelants demandaient une série de condamnation des intimés en faveur de la mise en cause Les Immeubles Sicap inc., comme je l'ai déjà souligné. Or, dans la conclusion de leur mémoire en appel, on y lit plutôt que les appelants demandent à la Cour d'accueillir « en

partie la requête introductive d'instance des APPELANTS en octroyant à ceux-ci la somme de 1 425 000 $ », en s'appuyant apparemment sur le fait que l'immeuble situé sur le boulevard Newman avait été vendu pour 2 850 000 $, le 5 avril 2002 (paragraphe 71 du mémoire des appelants). [ 127 ] C'est ainsi que sans amendement autorisé, les appelants transforment leur action oblique en première instance en une action directe en dommages-intérêts en appel. [ 128 ] Ce changement de cap résulte peut-être de la difficulté à répondre à une affirmation contenue au paragraphe 81 de la défense et demande reconventionnelle des intimés Cappello, Société en commandite Sicap et 9059-4946 Québec inc.

On y lit que la société Les Immeubles Sicap inc. a été radiée du registre des entreprises à compter du 4 mai 2001, soit avant la vente du 5 avril 2002 et bien avant l'action du 7 septembre 2005. Cela entraîne normalement la dissolution de la société en vertu de l'

article 59 de la

Loi sur la publicité légale des entreprises (L.R.Q., c. P-44.1). [ 129 ] À défaut de faire revivre la société, ce qui selon toute apparence n'a pas été fait, il est difficile de comprendre comment on pouvait la rendre

partie à une action en justice. [ 130 ] Cette lacune majeure, qui aurait pu suffire à faire déclarer irrecevable l'action intentée le 7 septembre 2005, perdure en appel et constitue un motif additionnel pour rejeter celui-ci. [ 131 ] Pour ces motifs, je suis d'avis de rejeter l'appel, avec dépens.

BENOÎT MORIN, J.C.A. MOTIFS DU JUGE DALPHOND [ 132 ] J'ai pris connaissance des motifs de mes collègues, les juges Morin et Léger. Je souscris aux motifs du juge Léger, incluant la condamnation qu'il propose, et y ajoute les motifs complémentaires ci-joints. LES ÉLÉMENTS CRUCIAUX DU CONTEXTE [ 133 ] Premièrement, il n'est pas nié que l'immeuble a été acquis en 1988 par la société les Immeubles Sicap inc. (Sicap), dont les deux actionnaires étaient en parts égales Cappello et Simeone [27] .

C'est la position de l'intimé Cappello [28] et c'est ce qui est déclaré par Simeone dans l'acte de vente daté du 1 er août 1992. Le juge du procès la retient. [ 134 ] Deuxièmement, il est indéniable que des documents ont été signés au printemps 1993 avec effet en août 1992, par lesquels Cappello est devenu le seul détenteur des 200 actions ordinaires de la société Sicap. Sicap avait alors des problèmes financiers et Simeone qui, selon le par. 30 de la défense des parties intimées, avait avancé 205 000 $ à Sicap le mois précédent (soit en avril 1992), ne voulait plus y investir; il a alors choisi de se retirer.

C'est ce qu'affirme Cappello [29] et la preuve confirme amplement que Simeone a alors cessé d'être actif dans Sicap. Il a même reçu un petit chèque pour ses actions pour donner un air de réalité à la vente. [ 135 ] Selon la famille Simeone, les 100 actions ordinaires de Sicap que leur société familiale les Immeubles Simobilia inc. détenait, n'ont été vendues qu'en apparence à Cappello, alors qu'en vertu d'une contre-lettre signée par lui et dont il ne conteste pas l'authenticité, ce dernier a reconnu les détenir comme prête-nom des enfants Simeone.

En d'autres mots, la transaction véritable a été cachée pour se protéger contre les créanciers de Simeone, tout en donnant carte blanche à Cappello sur Sicap. [ 136 ] Selon Cappello, la convention de prête-nom ne serait qu'un document qu'il aurait signé parmi d'autres, sans en réaliser la signification. Il affirme que l'investissement de Simeone dans Sicap aurait plutôt été remplacé par 455 000 actions privilégiées, non votantes (voir sa lettre du 21 octobre 1998 [30] ), d'un capital versé de 455 000 $ [31] .

Dans sa déclaration assermentée de septembre 2005, Cappello le réaffirme ainsi : 24 Le demandeur Vincent Simeone et moi avions donc convenu que je deviendrais le seul et unique actionnaire détenant 200 actions ordinaires de la mise en cause Les Immeubles Sicap Inc. et que pour garantir l'investissement monétaire fait par le demandeur Vincent Simeone la somme de 455 000,00 $ à

titre de capital-action de classe B, actions privilégiées, devait être émise dans la mise en cause Les Immeubles Sicap Inc. [32] ; [ 137 ] En réalité, ces 455 000 actions privilégiées seraient inscrites aux livres de Sicap comme détenues par deux entités différentes : Simobilia Realties Inc. pour 250 000 et Simerc Equities Inc. pour 205 000.

Dans le cadre d'un interrogatoire, Cappello semble indiquer que les premières correspondaient à l'investissement initial de Simeone; quant aux dernières, elles correspondent à la mise de fonds du printemps 1993 de 205 000 $. [ 138 ] Peu importe la version applicable, il demeure qu'à la suite de la réorganisation de 1992 ou 1993, Simeone, personnellement ou par sa société de holding [33] , reste actionnaire de Sicap, soit comme détenteur par un prête-nom d'actions ordinaires (thèse des appelants), soit comme détenteur d'actions désormais privilégiées (thèse de l'intimé, point important dont le juge du procès omet de traiter). [ 139 ] Troisièmement, il ressort aussi de la preuve qu'en 1997, l'immeuble est agrandi [34] par Cappello et sa famille et des locataires intéressants, dont le gouvernement fédéral, occupent l'immeuble qui devient rentable.

C'est dans ce contexte qu'en mars 1998, les comptables de Sicap recommandent à Cappello la mise sur pied d'une société en commandite, ce qui évitera d'avoir à payer une taxe sur le capital de Sicap.

Une nouvelle société, l'intimée 9059-4946 Québec inc., filiale à part entière de Sicap [35] , est mise sur pied et l'immeuble lui est cédé par un roulement libre de conséquences fiscales, incluant des droits de mutation; cette cession est publiée. 9059- 4946 agit alors comme commandité de la société en commandite SICAP et comme prête-nom de cette dernière quant à la propriété apparente de l'immeuble en vertu d'un document écrit non publié, inconnu des Simeone, dit Agency Agreement , qui constitue une contre- lettre à l'acte de vente (la deuxième simulation dans le dossier!).

En d'autres mots, pour les tiers, l'immeuble est la propriété non plus de la mère, mais de sa filiale. [ 140 ] Quatrièmement, en octobre 1998, Me St

[…]