2018 QCCQ 8217, 2018 QCCQ 8217

Cohen c. Solutions Condo.com 2018 QCCQ 8217 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-154730-164 DATE : 29 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ELIE COHEN Demandeur c. SOLUTIONS CONDO.COM GROUPE DEVRINO INC.

LUCIEN CHARBONNEAU LIMITÉE, et SYNDICAT WALTER SUR ATWATER Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Elie Cohen, réclame initialement la somme de 9 576 $ de Solutions Condo.com, une raison sociale appartenant à Web Estate Management 2009 Inc. (« Solutions Condo ») , et Groupe Devrino Inc. (« Devrino ») pour des dommages à son unité de copropriété.

En cours d’audition, monsieur Cohen amende sa réclamation pour l’augmenter à 14 576 $. [ 2 ] Solutions Condo est le gestionnaire de la copropriété. [ 3 ] Devrino est le constructeur du projet construit par une société liée Axxys Construction (« Axxys ») .

Devrino prend faits et cause pour Axxys qui par ailleurs n’est pas poursuivie. [ 4 ] Devrino appelle en garantie son sous-traitant Lucien Charbonneau Limitée (« Plomberie Charbonneau ») qui, selon Devrino, est responsable des dommages que monsieur Cohen aurait subis. [ 5 ] Après la première journée d’audition, monsieur Cohen constate qu’il n’a pas poursuivi le syndicat de la copropriété qui est responsable des dommages selon l’

article 1077 C.c.Q. Monsieur Cohen demande un délai pour faire une réclamation contre le syndicat. Ce délai lui a été accordé et la réclamation contre le syndicat est faite. [ 6 ] Les faits sont les suivants. [ 7 ] Le 15 avril 2015, monsieur Cohen achète l’unité de copropriété 618 située dans un projet construit par Devrino à Griffintown. Il s’agit d’une unité neuve n’ayant jamais été habitée. Monsieur Cohen l’a acheté directement de Devrino. [ 8 ] À la suite de l’achat de l’unité 618, monsieur Cohen constate des défectuosités au niveau du plancher.

Il porte plainte auprès du promoteur Devrino qui répare les planchers et les murs abimés par l’eau. [ 9 ] À cette occasion, monsieur Cohen apprend qu’il y a eu un premier dégât d’eau avant son achat de l’unité. Un sous-traitant du syndicat de la copropriété aurait oublié de fermer le tuyau d’alimentation d’eau de la douche au niveau de la piscine. Le tuyau aurait gelé pendant l’hiver et se serait fissuré. Au dégel, l’eau a coulé et a causé les dommages à l’unité de monsieur Cohen.

Ces dommages ont cependant été réparés avant l’achat de l’unité par monsieur Cohen. [ 10 ] Monsieur Cohen dit qu’il n’aurait pas acheté l’unité s’il avait connu ce fait. Cependant, il ne présente aucune réclamation à cet égard.

[ 11 ] Le 17 avril 2016, monsieur Cohen subit un deuxième dégât d’eau dans son unité. Le Groupe Tandem est appelé par le syndicat de la copropriété pour faire les travaux d’assèchement d’urgence. Aucun travail correctif n’est fait. On cherche la source de cet écoulement d’eau. [ 12 ] Moins d’un mois plus tard, le 14 mai 2016, monsieur Cohen constate encore une fois des infiltrations d’eau dans son unité. Les recherches se poursuivent afin d’établir la source de cet écoulement.

Pendant ce temps, aucune réparation n’est faite. [ 13 ] Au cours de l’été, après des tests et des recherches, une conclusion s’impose : un tuyau de drainage d’eau coule au niveau d’un joint.

En toute probabilité, le joint scellant autour du tuyau n’a pas été posé par le sous-traitant Plomberie Charbonneau, dont les services ont été retenus par Axxys, elle-même engagée par Devrino. [ 14 ] Ainsi, Plomberie Charbonneau a commis une faute dans l’exécution de son contrat avec Axxys et elle est responsable des dommages causés à l’unité de monsieur Cohen lors du deuxième et du troisième écoulement d’eau. [ 15 ] Ceci étant dit, le syndicat de la copropriété est le premier responsable pour un vice affectant les espaces communs.

C’est le syndicat qui a un recours récursoire contre le constructeur Devrino et c’est Devrino qui peut réclamer des dommages à son sous-traitant Plomberie Charbonneau : 1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat. 1077.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. [1] [ 16 ] Le syndicat de la copropriété a fait effectuer les travaux de réparations de l’unité de copropriété de monsieur Cohen. Selon monsieur Cohen, les travaux ont été bien exécutés.

Monsieur Cohen réclame aujourd’hui une compensation pour les dommages collatéraux qu’il a subis à la suite de ces écoulements d’eau. [ 17 ] La réclamation initiale de monsieur Cohen était pour une somme de 9 576 $ détaillée comme suit : (

a) Perte de l’opportunité de louer l’unité pendant six mois 8 400 $ (1 400 $ x 6) (

b) Frais de condo pour six mois (196 $ x 6) 1 176 $ [ 18 ] À la première journée d’audition, monsieur Cohen a amendé sa réclamation qui se détaille maintenant comme suit : (

a) Perte de l’opportunité de louer l’unité pendant six mois (1 400 $ x 6) 8 400 $ (

b) Frais de condo pour six mois (196 $ x 6) 1 176 $ (

c) Troubles et inconvénients liés à cette situation 5 000 $ 14 576 $ [ 19 ] Le Tribunal reconnaît que monsieur Cohen a subi des troubles et des inconvénients à la suite des écoulements d’eau. Il n’a pu utiliser son condo pour lui ou pour un éventuel locataire, et cela pendant plusieurs mois. L’identification de la problématique a pris un certain temps et les réparations aussi. [ 20 ] Monsieur Cohen réclame la perte d’un loyer pendant six mois. Cependant, il ne présente aucune preuve que son unité était mise en location. Il dit avoir mis des annonces sur Kijiji, mais il n’a pas copie de ces annonces.

Il dit avoir donné un mandat à son agent d’immeuble pour la location, mais les contrats produits (P-8) ont été signés le 14 septembre 2015 et ne parlent pas de la location, mais uniquement de la vente de l’unité. [ 21 ] Monsieur Cohen dit avoir perdu sur la valeur de revente de l’unité à cause des dommages d’eau qui ont dû être divulgués. Il ne produit aucune preuve pour soutenir cette prétention.

Le constructeur promoteur Devrino est plutôt d’avis que la demande pour une unité de copropriété dans Griffintown n’était pas forte à cette période puisqu’il y avait plusieurs copropriétés neuves à vendre dans le secteur. [ 22 ] Quoi qu’il en soit, le Tribunal n’a pas la preuve que le prix de revente de l’unité a été réduit à cause des dommages causés par l’eau. [ 23 ] Monsieur Cohen réclame les frais de condo qu’il a payés pour les mois pendant lesquels son unité était inhabitable à cause des dégâts d’eau. Monsieur Cohen a droit à cette indemnisation.

Tel que mentionné précédemment, le syndicat est responsable des dommages causés par un bris dans les espaces communs. Le syndicat doit donc indemniser monsieur Cohen pour ces dommages totalisant 1 176 $. [ 24 ] Monsieur Cohen a subi des troubles, des inconvénients et une perte de jouissance de son unité à cause de ces dommages et des travaux reliés à l’écoulement d’eau. Le Tribunal évalue les sommes dues à cet égard à la somme de 4 000 $.

[ 25 ] Le syndicat de la copropriété est le premier responsable du paiement de ces sommes à monsieur Cohen. [ 26 ] Le syndicat se retourne contre le promoteur-constructeur pour être indemnisé à cet égard. [ 27 ] Le promoteur-constructeur réclame cette somme de son sous-traitant plombier. [ 28 ] La preuve révèle que le scellement des tuyaux de plomberie aurait dû être fait au moment de la construction.

Le sous-traitant en plomberie, bien qu’il soit un entrepreneur qualifié, a en toute probabilité omis de faire ce travail, ce qui a eu les conséquences que l’on connaît. [ 29 ] Le syndicat est en droit d’être indemnisé par le promoteur-constructeur des sommes qu’il doit payer à monsieur Cohen. Le promoteur-constructeur devait remettre au syndicat un immeuble exempt de vices de construction. L’oubli de scellant autour des tuyaux est un vice de construction. [ 30 ] Le promoteur-constructeur est en droit de se faire indemniser par son sous-traitant en plomberie qui a omis de sceller les tuyaux.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la réclamation de Elie Cohen; CONDAMNE le syndicat de la copropriété, Syndicat Walter Sur Atwater à payer à Elie Cohen la somme de 5 176 $; CONDAMNE Groupe Devrino Inc. à payer au Syndicat Walter Sur Atwater la somme de 5 176 $, que le syndicat doit payer à Elie Cohen; CONDAMNE Lucien Charbonneau Limitée à payer à Groupe Devrino la somme de 5 176 $, que celui-ci doit payer au Syndicat Walter Sur Atwater; TOUTES ces condamnations portant intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 septembre 2016, date de la mise en demeure; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. Dates d’audience : 20 avril et 15 octobre 2018