2014 QCCQ 8068, 2014 QCCQ 8068

Bigras c. Richard 2014 QCCQ 8068 JA 0437 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-027436-128 DATE : 6 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MAURICE ABUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUES BIGRAS et CHRISTIANE LAJEUNESSE

Partie demanderesse c. MARCELLE RICHARD ET RE/MAX TMS INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse, Jacques Bigras et Christiane Lajeunesse, réclame de la

partie défenderesse, Marcelle Richard et RE/MAX T.M.S. inc., un montant de 6 768,13 $ à

titre de dommages suite à une erreur dans l'exécution d'un mandat accordé à Marcelle Richard à

titre d'agent d'immeuble. [ 2 ] Jacques Bigras et Christiane Lajeunesse reprochent à Marcelle Richard et RE/Max T.M.S. inc. de ne pas avoir remis aux promettant acheteurs le certificat de localisation préparé par l'arpenteur-géomètre, François Perron, en temps utile. [ 3 ] De son côté, la

partie défenderesse soutient que les vendeurs connaissaient la restriction affectant leur terrain et ne l'ont jamais divulguée au courtier. QUESTION EN LITIGE • Est-ce que l'agent immobilier a manqué à ses obligations prévues par le Code civil ou par son Code de déontologie en ne remettant pas aux acheteurs le certificat de localisation dès qu'il fut en sa possession? [ 4 ] Le 14 septembre 2011, Jacques Bigras et Christiane Lajeunesse accordent un contrat de courtage exclusif à Marcelle Richard, agent immobilier chez RE/MAX T.M.S., pour la vente d'un immeuble au 241, du Ruisseau, à Sainte-Thérèse.

Le prix de l'inscription est de 635 000 $. [ 5 ] Lors de cette rencontre du 14 septembre, Jacques Bigras, qui était accompagné de sa conjointe, mentionne à Marcelle Richard qu’il avait eu une discussion avec un de ses voisins qui lui faisait part qu’il y avait une nouvelle règlementation touchant leurs terrains, mais ne pouvait dire laquelle.

Elle lui aurait dit de ne pas s’en faire avec cela et aurait mentionné que le certificat de localisation qui va être demandé va donner l’heure juste sur toute la situation. [ 6 ] Le 22 février 2012, une offre d'achat de 590 000 $ est déposée par Raymond Côté et sa conjointe, laquelle est acceptée le 23 février 2012, et un certificat de localisation doit être préparé.

Dès lors, Jacques Bigras entreprend les démarches auprès de François Perron, arpenteur-géomètre, pour obtenir le certificat, lequel lui est remis le 31 mars 2012. [ 7 ] Le 5 avril 2012, lors d'une rencontre avec Marcelle Richard, à laquelle Christiane Lajeunesse mentionne avoir participé, Jacques Bigras lui remet le certificat de localisation.

Il lui fait remarquer qu’à la dernière page, il y a des soulignés et il semble y avoir une problématique à l’effet que la maison est située dans une zone à risque d’érosion et il lui demande d’informer les promettant acheteurs de cette situation. [ 8 ] Par la suite il n’entend parler de rien. Il est certain, de même que sa conjointe, que la transaction va se concrétiser puisqu’ils n’ont pas de nouvelles de personne. C’est pourquoi ils entreprennent des démarches pour se reloger. Ils préparent leur déménagement en

louant un condo, en vendant des meubles et en louant un entrepôt pour remiser leurs effets personnels. [ 9 ] Mais il a été surpris d'apprendre au début de juillet 2012 que la transaction ne pourrait s'effectuer étant donné que le certificat de localisation contenait une mention selon laquelle la propriété était située à l'intérieur d'une zone à risque d'érosion et de mouvement de terrain.

Il était convaincu qu'il n'y aurait pas de problème avec cette situation n'ayant eu aucune nouvelle de son agent d'immeuble depuis qu'il lui avait remis le certificat de localisation le 5 avril 2012. [ 10 ] Il précise que le 4 juillet 2012, lorsque le notaire Pierre Chartrand prend connaissance du certificat de localisation, il voit immédiatement la problématique reliée à la zone d’érosion et il en informe les promettant acheteurs, lesquels n’étaient pas au courant. Ces derniers se sont alors prévalus de la clause 6.5b) de la promesse d’achat et ne désiraient plus procéder à l'acquisition de la propriété.

C'est pourquoi une transaction est intervenue avec ces derniers. Ils furent dans l’obligation de verser un montant de 1 561 $ représentant les frais engagés par l'acheteur suite à la constatation de l'irrégularité mentionnée au certificat de localisation. [ 11 ] Jacques Bigras reproche à Marcelle Richard d'avoir tardé à informer les acheteurs ou leur agent d'immeuble de la nature du certificat de localisation.

Il lui reproche d'avoir omis de partager ce document essentiel au courtier des promettant acheteurs, leur causant des préjudices financiers. [ 12 ] De plus, ils ont été contraints d'effectuer de nouveaux achats pour remplacer des meubles vendus et ils détaillent ainsi leur réclamation : 1- Annulation d'un bail pour un condo situé sur la rue Étienne, à Ste-Dorothée : 725 $; 2- Location d'un entrepôt pour entreposer des effets personnels en raison de la réduction de notre superficie d'habitation : 551,88 $; 3- Achat de matériel comme des boîtes et papier à bulles : 283,86 $; 4- Annonce sur le site KIJIJI pour relouer le condo : 35,99 $; 5- Montant de la quittance avec les promettant acheteurs : 1 561 $; 6- Achat de deux causeuses et petites tables chez Léon de Laval : 1 009,48 $; 7- Achat d'un mobilier de salle à manger chez Brault & Martineau : 1 849,01 $; 8- Achat d'un mobilier de chambre chez IKEA : 451,84 $; 9- Achat de trois cadres chez Galerie fantaisie : 110 $; 10- Achat de stores horizontaux pour le futur logement à Ste-Dorothée : 135,07 $; 11- Achat d'une couette de lit chez Literie Elle et Lui : 55 $; [ 13 ] En défense, Marcelle Richard mentionne que Jacques Bigras et Christiane Lajeunesse ne lui ont jamais dénoncé la situation concernant le fait que la propriété avait été construite en zone inondable.

En aucun moment, on ne lui avait mentionné qu'il y avait une zone de protection établie par le règlement municipal. [ 14 ] De plus, elle ajoute que lorsqu'elle a pris possession du certificat de localisation que lui a remis Jacques Bigras le 5 avril, Christiane Lajeunesse n'était pas présente et, en aucun moment, Jacques Bigras ne lui a fait part des conclusions apparaissant à celui-ci, bien qu’elle précise en avoir pris connaissance, qu'elle l'a lu et qu'elle l'a fait parvenir au notaire. [ 15 ] De son côté, Claude Shannon, directeur général de RE/MAX T.M.S., pour qui travaille Marcelle Richard, témoigne que Jacques Bigras, dans la déclaration du vendeur qu'il a signée, n'a jamais dénoncé cette situation. [ 16 ] De la même façon, ajoute-t-il, au moment de l'audition du présent dossier, la maison est toujours en vente et dans la déclaration du vendeur qu'il fait, ce sont les mêmes réponses qu'il donne à savoir qu'il n'y a pas de problème en ce qui concerne le terrain alors qu'il sait pertinemment qu'il y en a un. [ 17 ] Il est important à ce stade de mentionner que l'

article 2803 du Code civil du Québec énonce que : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 18 ] Cette disposition place sur les épaules de la

partie demanderesse le fardeau de prouver des allégations contenues dans sa demande, et cela par prépondérance de preuve puisque l'article 2804 précise : 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 19 ] Cette disposition permet tout simplement au tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre. [ 20 ] Le professeur Ducharme [1] nous apprend que lorsque la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de preuve. Celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra.

[ 21 ] Le professeur Royer en arrive à la même conclusion. Il mentionne dans son traité sur la preuve civile [2] que la

partie qui a le fardeau de persuasion perdra son procès s'il ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. [ 22 ] De la même façon, ce fardeau appartient à la

partie défenderesse lorsqu'elle prétend que le tribunal doit retenir sa version. [ 23 ] En fait, la défense tient Jacques Bigras et Christiane Lajeunesse responsables en disant que s’ils avaient indiqué dans la déclaration du vendeur le fait que la maison soit située dans une zone à risque d'érosion, cela eut été différent. [ 24 ] Marcelle Richard déclare qu'il n'en a jamais été question de la possibilité d’un problème concernant le terrain et on ajoute, de plus, que cela n'a pas été indiqué dans la déclaration du vendeur, ni au contrat de courtage. [ 25 ] Le contrat de courtage immobilier est un contrat de service au sens de l'

article 2098 du Code civil du Québec . Cet

article précise : 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. [ 26 ] Quelles sont les obligations du prestataire de service à l'égard de son client? [ 27 ] D'après le premier alinéa de l'

article 2100 C.c.Q. , on y mentionne : 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. [ 28 ] Le prestataire de service a une obligation générale de prudence et de diligence [3] , une obligation d'agir selon les règles de leur art, une obligation de conformité.

S'ajoute également un devoir d'information et de conseil. [ 29 ] Dans l'affaire Buisson, le juge Audet énonce en ses termes la portée de ces obligations [4] : « [ 38] Les devoirs de conseil, de vérification et de fidélité du courtier ou de l’agent immobilier sont prévus au Code civil [5] ainsi que dans les Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ci-après, les Règles) [6] .

Ces devoirs découlent d'ailleurs de l'obligation générale d'habilité, de diligence et de prudence incombant aux courtiers et agents immobiliers [7] , également prévue dans les textes législatifs [8] . [39] En vertu de ces diverses obligations, le courtier ou l’agent immobilier doit donc agir au mieux des intérêts de son client et éviter les conflits d'intérêts.

Il doit protéger les intérêts de son client, l'informer de tout facteur qui peut l'affecter ou encore affecter l'objet de la transaction et l'informer des droits et obligations qui découlent des documents à signer, notamment, de la nature de la tâche et des biens et du temps nécessaires. [40] Le courtier ou l’agent a une obligation « positive » de vérification.

Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client puisque ce dernier n'est pas, sauf exception, un expert en matière immobilière. [41] Tout comme il ne peut se contenter de réclamer les documents se rapportant à l'immeuble et de les transmettre au notaire à la suite de la conclusion d'une promesse d'achat.

Il doit plutôt prendre connaissance des documents de propriété pour y déceler toute limitation (hypothèque, servitudes, etc.) et, de cette façon, il peut s'assurer que le vendeur fera toutes les déclarations pertinentes concernant son immeuble [9] . [42] Par ailleurs, l'obligation contractuelle qui incombe à un courtier ou à un agent immobilier en est une de moyens, c'est-à-dire qu'il doit prendre tous les moyens mis à sa disposition afin de parvenir à remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client [10] . [43] Comme le souligne le praticien me Henri Richard : « Dans l'évaluation de la responsabilité d'un courtier ou d'un agent immobilier, les tribunaux devront analyser [leur] comportement […] eu égard à un courtier ou un agent normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances (in abstracto) [11] . » [44] D’ailleurs, convient-il de le rappeler, le manquement à une règle déontologique peut constituer une faute civile.

Les auteurs Beaudoin et Deslauriers écrivent à ce sujet : « La transgression d'une obligation spécifique imposée par la loi ou le règlement, surtout si elle est intentionnelle, constitue en principe une faute civile, puisqu'il y a alors violation d'une norme de conduite impérativement fixée par le législateur. […] Cette transgression n'entraîne pas toutefois de plein droit la responsabilité civile de l'agent : encore faut-il que les autres éléments soient présents, c'est-à-dire le dommage et surtout le lien de causalité.

La seule contravention, toutefois, permet souvent de présumer le lien de causalité et la terminologie de l'article 1457 C.c. qui réfère spécifiquement à la loi, renforce désormais cette affirmation [12] . » [ 30 ] Il n'est pas suffisant pour s'exonérer d'une obligation d'affirmer que l'autre

partie n'y a pas fait allusion dans sa déclaration du vendeur. Par contre, la preuve permet de conclure que Jacques Bigras au moment où il donne le mandat à Marcelle Richard de vendre sa maison, il informe cette dernière [ 31 ] Sur cet aspect, le Tribunal retient la version de Jacques Bigras et Christiane Lajeunesse qui affirment avoir mentionné à leur courtier, Marcelle Richard, qu’il y avait peut-être une nouvelle règlementation touchant leur terrain, mais Jacques Bigras ne pouvait dire laquelle. Marcelle Richard leur aurait dit de ne pas s’en faire avec cela et que le certificat de localisation qui va être demandé va leur donner l’heure juste sur toute la situation.

[ 32 ] Marcelle Richard a bien été informée de la situation tant au moment où on lui a accordé le contrat de courtage qu'au moment où on lui a remis le certificat de localisation, le 5 avril 2012. Le témoignage des demandeurs est précis et concordant. [ 33 ] Les courtiers immobiliers sont des professionnels du domaine.

Jacques Bigras et Christiane Lajeunesse ont retenu les services de Marcelle Richard, entre autres, à cause de l'information qu'elle donnait sur son site internet. [ 34 ] Dans une décision [13] rendue par la juge Chantal Sirois, J.C.Q., la question en litige était de savoir si : « […] l'agent immobilier a manqué à ses obligations prévues par le Code civil ou par son Code de déontologie, en ne remettant pas aux acheteurs le certificat de localisation dès qu'il fut en sa possession. » [ 35 ] La juge Chantal Sirois en est arrivée à la conclusion que l'agent immobilier, à ce moment-là, avait manqué à ses obligations et l'a tenue responsable.

Elle précise : « Le Tribunal conclut de la preuve que le vendeur a agi avec diligence raisonnable pour l'obtention du certificat de localisation et qu'il s'est fié à bon droit sur son agent immobilier pour la remise du certificat aux acheteurs.

Aucune faute ne peut donc être imputée au vendeur. » [ 36 ] Dans le présent cas, la promesse d'achat a été signée le 23 février 2012, le contrat de vente devait s'effectuer en août 2012, le certificat de localisation a été préparé au mois de mars 2012, lequel a été remis à l'agent immobilier le 5 avril 2012 et, ce n'est que le 24 avril qu'elle le transmet au notaire sans en transmettre une copie à l'acheteur ou à son agent immobilier. [ 37 ] Si elle l'avait fait à ce moment-là, la

partie demanderesse n'aurait pas eu à engager tous les frais pour préparer son déménagement. [ 38 ] Marcelle Richard admet avoir eu en sa possession le certificat de localisation le 5 avril 2012.

Elle admet avoir lu la clause concernant les restrictions, mais ne s’en est pas préoccupée outre mesure; ce n'est que le 24 avril, soit plus de trois semaines plus tard, qu'elle le fait parvenir au notaire. [ 39 ] Le ou vers le 5 avril 2012, Marcelle Richard aurait dû communiquer immédiatement le certificat de localisation aux acheteurs ou à ses représentants et les informer sans délai des problèmes qui pourraient survenir.

Elle ne pouvait pas ne pas savoir que la maison était située dans une zone à risque d’érosion si comme elle le dit, elle a lu la clause concernant les restrictions. [ 40 ] Marcelle a Richard manqué à son devoir de conseil et d'information à l'égard de ses clients vendeurs, et ce manquement engage sa responsabilité. [ 41 ] La responsabilité de RE/MAX T.M.S. inc., sera également retenue, car elle est l'employeur de Marcelle Richard, et il y a lieu d'appliquer l'

article 1463 du Code civil du Québec qui traite de la responsabilité du commettant. [ 42 ] Quant aux dommages, le Tribunal après évaluation et analyse de la réclamation, estime qu'un montant de 4 000 $ correspond aux dommages réellement subis par la

partie demanderesse. [ 43 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] ACCUEILLE partiellement la requête; [ 45 ] CONDAMNE la

partie défenderesse, Marcelle Richard et Re/Max TMS inc., à payer à la

partie demanderesse, Jacques Bigras et Christiane Lajeunesse, la somme de 4 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du jugement. [ 46 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer les frais judiciaires au montant de 163 $. __________________________________ MAURICE ABUD, J.C.Q. Date d’audience : 8 mai 2014