2012 QCCQ 8099, 2012 QCCQ 8099

Gosselin c. Blain 2012 QCCQ 8099 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-054097-117 DATE : 12 octobre 2012 __________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE [JC2399] __________________________________________________________________ NANCY GOSSELIN, […] , St-Damien, (Québec) […] et LOUIS-PHILIPPE LABRECQUE, […] , St-Damien, (Québec) […] Demandeurs c.

ANDRÉ BLAIN, […], St-Eustache, (Québec) […] et ROBERT TREMBLAY, […], Neuville, (Québec) […] Défendeurs __________________________________________________________________ JUGEMENT __________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, madame Nancy Gosselin et monsieur Louis-Philippe Labrecque (madame Gosselin et monsieur Labrecque), réclament 5 420 $ conjointement et solidairement des défendeurs, monsieur André Blain et monsieur Robert Tremblay (monsieur Blain et monsieur Tremblay), parce qu'ils n'ont pu acquérir un camping à Neuville, propriété de monsieur Tremblay parce que ce dernier n'aurait pas fourni les documents requis selon la promesse d'achat en vue du financement nécessaire pour cette acquisition.

LES FAITS [ 2 ] En 2009, madame Gosselin et monsieur Labrecque sont intéressés à acquérir un camping. Monsieur Tremblay en possède un à Neuville, lequel est connu sous le nom Camping Riv-O-Pom. [ 3 ] Monsieur André Blain, un courtier immobilier, expérimenté dans la vente de camping pour la firme de courtage pour laquelle il agit, soit Century 21 Réalité, est mandaté par monsieur Tremblay. Il prépare une offre d'achat laquelle est signée par madame Gosselin et monsieur Labrecque le 10 septembre 2009 et accepté par monsieur Tremblay le 14 septembre. [ 4 ] Dans l'offre d'achat, il est mentionné dans la

section « TERMES ET CONDITIONS SUPPLÉMENTAIRES » que celle-ci est conditionnelle au financement que doit obtenir madame Gosselin et monsieur Labrecque. Ceux-ci font affaires avec monsieur Denis Auclair, Directeur de comptes au Centre financier aux entreprises à la Caisse Desjardins de Bellechasse.

À l'audience, monsieur Auclair confirme qu'il avait besoin des documents mentionnés à la liste énoncée à la promesse d'achat pour évaluer s'il pouvait ou non faire le prêt requis. [ 5 ] Les demandeurs n'ont pu obtenir, tel que cela était mentionné à la promesse d'achat, les états financiers pour l'année 2009, la copie des baux des saisonniers pour la saison 2010 et tous les dépôts et acomptes sur réservation pour cette même saison, une copie du rapport environnemental phase I préparé pour les autorités compétentes et devant être fourni par le vendeur, les documents et plans du terrain, des installations sanitaires ainsi que des installations électriques, notamment. [ 6 ] À l'audience, monsieur Tremblay a confirmé que ce n'était pas son comptable, monsieur Jean-Marc Guérin, qui était également présent à l'audience, qui était en mesure de fournir les états financiers pour l'an 2009, ceux-ci étant préparés plutôt par la conjointe de monsieur Tremblay jusqu'au mois de septembre 2009.

[ 7 ] Par ailleurs, monsieur Tremblay a confirmé qu'il n'a pas fourni les documents relatifs à la saison 2010, les documents et plans du terrain, des installations sanitaires et électriques ainsi que le rapport environnemental phase I. À l'égard de ce dernier, il a soutenu que c'était à madame Gosselin et monsieur Labrecque de le payer. Pourtant, il est bien stipulé à la promesse d'achat que c'est le vendeur, donc monsieur Tremblay qui doit le fournir, et ce, à ses frais. [ 8 ] En conséquence de cela, madame Gosselin et monsieur Labrecque n'ont pu obtenir leur financement.

Le camping a été vendu à une autre personne. [ 9 ] Par ailleurs, afin de compléter ce qui était requis pour obtenir leur financement madame Gosselin et monsieur Labrecque ont payé la firme DeRico Hurtubise & Associés, évaluateurs agréés et analystes immobiliers afin d'obtenir une évaluation du terrain de camping ainsi que d'une propriété multifamiliale appartenant à madame Gosselin. DeRico Hurtubise & Associés ont facturé 4 402,13 $ pour l'évaluation du terrain de camping Riv-O-Pom et 1 015,88 $ pour la propriété multifamiliale de madame Gosselin.

Ce sont ces sommes que les demandeurs réclament maintenant des défendeurs, lesquels refusent de leur payer, d'où le présent litige. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] Monsieur Robert Tremblay a-t-il commis une faute contractuelle en ne transmettant pas aux demandeurs les documents énoncés à la promesse d'achat pour permettre à ceux-ci d'obtenir le financement requis à l'achat du camping en litige? [ 11 ] Monsieur André Blais, courtier immobilier, a-t-il commis une faute extracontractuelle à l'égard des demandeurs?

ANALYSE Monsieur Robert Tremblay [ 12 ] En matière de preuve, les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énoncent : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 13 ] En matière de faute contractuelle, l'

article 1458 C.c.Q. stipule : 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 14 ] La promesse d'achat signée par les parties précise de façon claire que les demandeurs, madame Gosselin et monsieur Labrecque, achètent le camping à la condition qu'ils puissent obtenir le financement requis. [ 15 ] Le courtier immobilier, monsieur André Blain, a confirmé à l'audience qu'il a participé à la vente de nombreux campings.

C'est pourquoi il a fait la liste des documents devant être fournis par monsieur Tremblay à madame Gosselin et à monsieur Labrecque. Il savait que ceux-ci étaient nécessaires afin de leur permettre d'obtenir le financement. [ 16 ] À l'audience, monsieur Tremblay a mentionné qu'il n'a pas fourni les états financiers 2009, même si ceux-ci étaient préparés par sa conjointe, et ce, jusqu'au mois de septembre de cette même année. Il n'a pas davantage fourni l'ensemble des autres documents énoncés plus haut.

À l'égard du rapport environnemental, il a soutenu, tel que mentionné, que cela devait être fait par les demandeurs et à leurs frais, ce qui est contraire à ce qui est écrit dans la promesse d'achat. [ 17 ] Le Tribunal conclut que monsieur Tremblay a failli à ses obligations en vertu de la promesse d'achat, ce qui a eu pour effet que madame Gosselin et monsieur Labrecque n'ont pu obtenir le financement nécessaire pour acquérir le camping. [ 18 ] Ils réclament 5 420 $, ce qui représente, en chiffres arrondis, le total de ce qu'ils ont versé à la firme DeRico Hurtubise, évaluateurs agréés pour le travail professionnel fait pour évaluer le camping et une propriété de madame Gosselin.

Le Tribunal leur accorde ce montant et monsieur Tremblay est condamné à leur payer. Monsieur André Blain [ 19 ] Monsieur Blain est un tiers par rapport aux demandeurs. Il n'a pas été mandaté par eux mais plutôt par monsieur Tremblay. Il n'est pas lié à madame Gosselin et monsieur Labrecque sur une base contractuelle. S'il a une responsabilité, elle est extracontractuelle. [ 20 ] En matière de faute extracontractuelle, l'

article 1457 C.c.Q. prévoit :

1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 21 ] À l'audience, monsieur Blain a livré un témoignage qui a confirmé son expérience en matière de vente de camping. Il a affirmé que monsieur Tremblay n'a pas respecté ses obligations selon la promesse d'achat qu'il avait rédigée.

Monsieur Blain savait que les documents énoncés étaient requis pour que les demandeurs puissent obtenir leur financement. [ 22 ] Le Tribunal conclut que monsieur Blain n'a commis aucune faute à l'égard de madame Gosselin et monsieur Labrecque. Au contraire, il a préparé une promesse d'achat contenant ce qui était requis afin qu'ils puissent obtenir une analyse en bonne et due forme pour le financement qu'ils demandaient. [ 23 ] En conséquence, le Tribunal rejette leur demande à l'égard de monsieur Blain avec les frais de sa contestation.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande à l'égard du défendeur, monsieur Robert Tremblay seulement; CONDAMNE monsieur Robert Tremblay à payer conjointement à madame Nancy Gosselin et monsieur Louis-Philippe Labrecque 5 420 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 4 mars 2010, avec les frais judiciaires de 159 $; REJETTE la demande contre le défendeur, monsieur André Blain, avec les frais de sa contestation de 148 $. ______________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d'audience: 2 octobre 2012