2022 QCCA 95, 2022 QCCA 95

9104-2523 Québec inc. c. Syndicat des copropriétaires du 5701 de Normanville 2022 QCCA 95 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028993-202 (500-17-088399-152) DATE : 24 janvier 2022 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. 9104-2523 QUÉBEC INC. APPELANTE – défenderesse c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5701 DE NORMANVILLE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5703 DE NORMANVILLE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1274-1276 BOULEVARD ROSEMONT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1278 BOULEVARD ROSEMONT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1280 BOULEVARD ROSEMONT INTIMÉS – demandeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 28 avril 2020 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Jérôme Frappier) [1] . [ 2 ] Pour les motifs du juge Sansfaçon, auxquels souscrivent les juges Marcotte et Gagné, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. Me Carmine Mercadante MSBA AVOCATS Pour l’appelante Me Clément Lucas DE GRANDPRÉ JOLICOEUR Pour les intimés Date d’audience : 9 décembre 2021

MOTIFS DU JUGE SANSFAÇON [ 4 ] Le jugement sur lequel porte l’appel condamne l’appelante à verser conjointement aux syndicats intimés 23 452,04 $ en remboursement des dépenses d’expertises et d’honoraires professionnels engagées en lien avec les vices de construction de leurs immeubles, et à leur verser 30 000 $ pour le préjudice subi par les propriétaires de ses parties exclusives utilisées comme stationnement (1 500 $ par copropriétaire de telles unités), avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle. [ 5 ] En 2010, l’appelante termine la construction de cinq bâtiments comportant des unités résidentielles détenues en copropriété divise.

Les syndicats intimés sont créés en juillet 2010. L’appelante vend ensuite ces unités résidentielles ainsi que des parties exclusives situées dans un stationnement partagé entre les cinq bâtiments. Rapidement, plusieurs copropriétaires constatent des problèmes d’accumulation d’eau et de drainage lors de pluie abondante et, durant l’hiver, lors de la fonte de la neige dans la

partie commune du stationnement. [ 6 ] Le juge retient de la preuve que ce problème est causé par des vices de construction, soit que la dimension de la conduite d’évacuation de l’eau du stationnement est inadéquate, n’est pas raccordée à l’égout pluvial de la Ville et est trop près de la surface, ce qui fait qu’elle se bloque par l’eau qui y gèle par temps froid. Cette conclusion n’est pas remise en question en appel. [ 7 ] Ce qui est visé par cet appel, c’est la conclusion du juge voulant que le recours pour vice de construction déposé par les syndicats intimés n’était pas prescrit.

L’appelante soutient que le juge a erré de façon manifeste et déterminante en fixant au mois de juin 2013 le moment où le délai de prescription a commencé à courir. Ce moment correspond à celui où les intimées ont pris connaissance du rapport de leur expert plombier [2] confirmant la présence de vices de construction. [ 8 ] Les intimées déposent leur demande en justice en mai 2015. Elles y réclament alors la correction du système de drainage et des dommages-intérêts incluant ceux « pour la perte de jouissance des parties communes étant le stationnement » [3] .

Au mois de novembre 2015, chacun des copropriétaires signe une procuration qui autorise leur syndicat à réclamer en justice de l’appelante les dommages- intérêts subis personnellement par eux en lien avec la perte de l’usage de leur

partie exclusive de stationnement. [ 9 ] Après avoir reçu signification de la demande introductive d’instance, l’appelante mandate l’expert-conseil Sylvain Paquet, ing., afin qu’il examine le système de drainage en litige. Celui-ci lui confirme, dans son rapport d’avril 2016, [4] la présence de vices de construction et propose l’exécution de travaux correctifs, que l’appelante exécute ensuite à la satisfaction des syndicats intimés. Ces derniers modifient en conséquence leur demande en justice afin d’en retirer la demande d’injonction et n’y réclament dorénavant que des dommages-intérêts.

La demande introductive d’instance est de plus modifiée afin de préciser que la réclamation des syndicats intimés pour la perte d’usage des unités de stationnement l’est pour le bénéfice des copropriétaires, qu’ils identifient nommément et de préciser le montant des dommages-intérêts réclamés pour chacun d’eux. * * * [ 10 ] Rédigeant les motifs unanimes de la Cour suprême dans l’arrêt Pellerin Savitz s.e.n.c.r.l. c.

Guindon , le juge Gascon rappelait le caractère fondamental de la prescription : [10] La prescription extinctive « est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action » ( art. 2921 C.c.Q. ). Elle est « considérée comme indispensable à l’ordre social » en raison des deux rôles cruciaux qu’elle est appelée à jouer. D’une part, elle permet d’éviter « les contestations judiciaires qui, à cause de l’ancienneté des faits qui s’y rapportent, seraient caractérisées par la confusion et l’incertitude ».

Cette considération est particulièrement importante « [d]ans une société moderne, basée sur la rapidité et la stabilité des échanges économiques », où « [l]e droit doit, au bout d’un certain temps, acquérir une certitude permettant de cristalliser la situation juridique et de consolider le droit des parties et des tiers ». D’autre part, elle permet de sanctionner la négligence du titulaire de droit, dont le silence « équivaut à un abandon ». [5] [ 11 ] Les dispositions du Code civil pertinentes à cet appel sont les suivantes : 2875.

La prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer par l’écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi: la prescription est dite acquisitive dans le premier cas et, dans le second, extinctive. 2875.

Prescription is a means of acquiring or of being released by the lapse of time and according to the conditions determined by law: prescription is called acquisitive in the first case and extinctive in the second. 2880. (…) Le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive. 2880. […] The day on which the right of action arises determines the beginning of the period of extinctive prescription.

[…] […] 2904 . La prescription ne court pas contre les personnes qui sont dans l’impossibilité en fait d’agir soit par elles-mêmes, soit en se faisant représenter par d’autres. 2904. Prescription does not run against persons if it is impossible in fact for them to act by themselves or to be represented by others. […] […] 2921. La prescription extinctive est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action. 2921. Extinctive prescription is a means of extinguishing a right owing to its non-use or of pleading a peremptory exception to an action. […] […] 2925.

L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. 2925. An action to enforce a personal right or movable real right is prescribed by three years, if the prescriptive period is not otherwise determined. 2926. Lorsque le droit d’action résulte d’un préjudice moral, corporel ou matériel qui se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois. 2926.

Where a right of action arises from moral, bodily or material injury appearing progressively or tardily, the period runs from the day the injury appears for the first time. [ 12 ] Nul ne conteste que la prescription du recours est ici de trois ans. [ 13 ] Le juge considère que, puisque les intimées n’ont appris que le dommage résultait d’un vice de construction qu’à la réception du rapport Desplats en juin 2013, elles ne connaissaient pas la faute avant cette date, et donc la prescription n’a pu commencer à courir plus tôt. [ 14 ] Dans sa déclaration d’appel, l’appelante soutient que cette affirmation du juge est erronée : « Le juge de première instance a manifestement erré en faits et en droit lorsqu'il a décidé que le recours des intimés n'était pas prescrit ».

La prescription a commencé à courir au moment où les intimées ont découvert le vice, et non pas lorsqu'elles ont pris connaissance de sa cause. Ainsi, puisque les intimées ont eu connaissance du vice dès la prise de possession de leur unité à l’été 2010, leur recours déposé en mai 2015 serait prescrit [6] . L’appelante reprend ce même argument dans son mémoire alors qu’elle écrit : « les préjudices allégués par les Intimés se sont manifestés de façon appréciable dès l’acquisition de leur propriété en 2010.

Ainsi, le recours ne peut qu’être prescrit en date du 17 mai 2015, lors de l’introduction de la Demande introductive d’instance ». [ 15 ] Ce que l’appelante recherche, à tort selon moi, c’est de faire courir la prescription à compter du moment où une

partie prend connaissance du dommage.

Contrairement à ce qu’elle soutient tant dans sa déclaration d’appel que dans son mémoire, la prescription ne peut débuter avant le premier moment où la victime avait la possibilité d’agir, soit celui où elle a connaissance de tous les éléments de responsabilité, soit la faute, le dommage et lien de causalité. [ 16 ] Comme le soulignait l’auteur Me Céline Gervais (telle qu’elle était alors) : « la prescription ne peut débuter avant le premier moment où la victime avait la possibilité d’agir » [7] , ce qui signifie « au premier signe appréciable ou tangible de la réalisation du préjudice » [8] mais seulement « lorsque tous les éléments de responsabilité sont présents, soit la faute, le dommage et le lien de causalité » [9] .

La Cour rappelle cette règle : …the right of action runs from the moment when a prospective plaintiff is in a position to appreciate the nature and extent of the damage or defect. The jurisprudence is thus sensitive to a distinction between a person’s first apprehension of damage or defects and a person’s appreciation of their nature and extent. In this sense there is a meaningful distinction between perception of a tip and knowledge that it is the tip of an iceberg.

This is consistent with the view that prescription runs from the time when all of the elements of an action exist and from the moment when a prospective plaintiff is aware of those elements .

For this reason the jurisprudence affirms that prescription runs from the moment that a prospective plaintiff is aware of the nature of the damage or defect and its relative order of magnitude [10] . [Soulignements ajoutés] [ 17 ] Le juge motive sa conclusion selon laquelle la prescription n’aurait commencé à courir qu’à compter de la réception du rapport Desplats en juin 2013 comme suit : [26] S’il est exact d’affirmer que, dès la réception de l’ouvrage, les Syndicats ont constaté une accumulation d’eau dans le stationnement, ils n’ont été informés de l’origine du problème et de ses causes que beaucoup plus tard. [27] En effet, de 2011 à 2013, alors que l’eau s’accumule dans le stationnement, les Syndicats dénoncent cette situation à la

défenderesse et tous s’efforcent de trouver une solution ( nettoyage du puisard, pompage de l’eau accumulée, etc.). [28] Les Syndicats soutiennent qu’en juin 2013 « ils commençaient à avoir une bonne idée mais n’étaient pas certain à 100 % ».

Ils obtiennent un rapport de leur expert plombier George Desplats qui affirme que le « manol » (sic) est « une sorte de bricolage pour capter l’eau du stationnement, en aucun cas ce travail ne peut capter adéquatement le drainage du stationnement, ce travail n’a pas été réalisé dans l’art du métier ». […] [33] Le Tribunal conclut que c’est en juin 2013, lors de la réception du rapport de l’expert plombier Georges Desplats, que les Syndicats, pour la première fois, prennent connaissance ou peuvent raisonnablement connaître tous éléments nécessaires pour intenter leur recours en justice. [34] D’ailleurs, dès juillet 2013, les Syndicats considèrent qu’il s’agit d’un vice de construction et se déclarent prêts à poursuivre la défenderesse. [35] En définitive, ce n'est qu'à compter de ce moment que les conditions juridiques du droit à poursuivre sont réunies et que la cause d'action se cristallise . [Renvois omis ] [ 18 ] Le juge retient donc de la preuve que les intimées n’ont connu le vice, c’est-à-dire la faute, non pas à l’été 2010, mais bien lorsqu’elles ont pris connaissance du rapport de Desplats en juin 2013.

Jusqu’à ce moment, elles comprenaient que le refoulement de l’eau et l’accumulation de la gadoue l’hiver étaient causés non pas par un vice de construction, mais plutôt par un défaut d’entretien du drain situé au milieu du stationnement. L’appelante ne montre pas en quoi cette conclusion du juge serait affectée d’une erreur manifeste et déterminante. [ 19 ] De façon plus pointue, l’appelante soutient dans son mémoire que le juge aurait erré en appuyant son raisonnement sur l’arrêt Lacour c. Construction D.M. Turcotte TRO inc . [11] puisque celui-ci ne serait pas applicable aux faits sous étude.

L’appelante en fait même son principal argument. Elle a tort . [ 20 ] Comme l’appelante le relève, il est vrai que dans Lacour , la relation entre les parties découlait d’un contrat d’entreprise, ce qui donnait à la victime de la violation du contrat le droit de poursuivre sur la base des articles 2118 et 1458 C.c.Q . pour des « vices affectant [une] résidence ».

En l’espèce, il n’y a pas de contrat d’entreprise et, comme le souligne l’appelante, « le lien de droit entre [elle] et les copropriétaires est la vente des unités au sein des Immeubles ». [ 21 ] Toutefois, la règle de droit générale mentionnée par le juge Mainville dans Lacour , qui porte sur les conditions nécessaires pour que débute le calcul du délai de prescription et que cite le juge de première instance, s’applique aussi bien sous l’

article 2118 C.c.Q. que dans notre cas : [44] Le recours sous le régime général de la responsabilité contractuelle se prescrit par trois ans, tel que le prévoit l’

article 2925 C.c.Q. , reproduit ci-haut. Cependant, contrairement au régime particulier de responsabilité présumée de l’

article 2118 C.c.Q. , la cristallisation d’un recours en responsabilité contractuelle ne survient pas lorsque le préjudice se manifeste pour la première fois de façon appréciable, comme pourrait le laisser entendre les motifs du juge de première instance. Le délai de prescription commence plutôt à compter du moment où tous les éléments permettant d’intenter le recours en responsabilité contractuelle sont connus ou auraient pu être raisonnablement connus.

Selon l’énonciation classique, ces éléments sont une faute contractuelle, un préjudice et un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, le tout adapté aux différences d’aménagement pratique du régime de responsabilité contractuelle invoqué. [ 45] L'action en justice n'est pas une expédition de pêche et « l'on ne poursuit pas quelqu'un dans le but de découvrir qu'il nous a causé préjudice , mais bien parce que l'on est , déjà , raisonnablement certain qu'il a commis une faute ayant causé préjudice ». Tel que le signalait le juge Chamberland dans S.C. c.

Archevêque catholique romain de Québec, une affaire portant sur la responsabilité extracontractuelle, mais dont les principes s’appliquent tout autant sous le régime général de la responsabilité contractuelle : Le délai de prescription ne peut pas commencer à courir avant le jour où , pour la première fois, le détenteur du droit à exercer pouvait effectivement prendre une action en justice, c'est-à-dire à compter de ce jour où , pour la première fois , il connaissait , ou pouvait raisonnablement connaître , les trois éléments nécessaires à l'exercice de son recours (la faute , le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice) .

Ce n'est , en définitive , qu'à compter de ce moment que les conditions juridiques du droit de poursuite se trouvent enfin réunies et que la cause d'action se cristallise. [Soulignements ajoutés] [ 22 ] En appel, l’appelante propose pour la première fois lors des plaidoiries que le juge aurait commis une autre erreur manifeste et déterminante en concluant que la prescription a commencé à courir à tout le moins en juin 2011, soit lorsque les intimées reçoivent le rapport de B.E.B. [12] .

Ce rapport de 51 pages faisait état des observations visuelles de l’expert-conseil des intimées à l’égard de plusieurs éléments possiblement problématiques tels les façades de deux des bâtiments, l'aménagement de l'air de stationnement, son drainage, les murs de fondation, le parement de brique, les escaliers et les toitures des bâtiments. Au sujet du drainage du stationnement, il note : Au milieu de l'air du stationnement on trouve le drain pluvial (voir photos 3 et 4 à l’Annexe 1). Lors de ma visite le drain été fonctionnel.

J'ai constaté que le tuyau du drainage (pour drainer des eaux pluviales) se trouve dans la

partie supérieure de captage des eaux. Également j'ai noté importante d'accumulation d'eau (environ 2/3 de volume) dans la

partie de captage des eaux. Autrement dit, la capacité du drain est très limitée pour drainage des eaux pluviales. Il y a un risque élevé de débordement des eaux pluviales suite la période pluviale. La construction du drain supplémentaire entre la limite est du stationnement et du drain existant avec la modification

mineure du bassin versant (en moyen terme) pourra être une solution en moyen terme. Également les aspects techniques pour le branchement sur les égouts pluviale (boul. Roseront et/ou rue Normanville) pourront jouer un rôle dans la décision finale. et un peu plus loin : Je conclu, que le drainage de la grande surface de stationnement à l'arrière des bâtiments inspectés pourra être sous dimensionné et peut causée les problèmes à moyen et à logue terme. [ 23 ] Ainsi, selon l’appelante, les intimées savaient, à compter de la réception de ce rapport, qu’il pouvait y avoir vice de construction.

N’ayant pas agi en temps utile, leur recours serait prescrit. [ 24 ] À mon avis, ce moyen ne peut être retenu, parce qu’il ne permet pas de conclure que le juge aurait manifestement erré dans l’appréciation de la preuve. [ 25 ] Comme le juge Gascon l’écrivait dans Pellerin Savitz s.e.n.c.r.l. c. Guindon au sujet du rôle de la Cour en cette matière : [11] Le point de départ de la prescription extinctive se situe au « jour où le droit d’action a pris naissance » ( art. 2880 al. 2 C.c.Q. ).

Comme l’a déjà affirmé notre Cour, « la prescription d’une action ne saurait commencer à courir avant que ne soit né le droit d’y recourir ».

La naissance du droit d’action et le point de départ du délai de prescription sont des questions hautement factuelles, dont la solution dépend des circonstances propres à chaque cas et à l’égard desquelles les cours d’appel doivent faire preuve d’une grande déférence» [13] . [ 26 ] Ce n’est donc qu’en présence d’une erreur de droit ou d’une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation des faits que la Cour interviendra [14] . [ 27 ] Il est vrai que tout demandeur doit poser les gestes nécessaires à la découverte de la faute à l’origine du dommage lorsque confronté à des indices suffisants de la cause de ces dommages [15] .

Cette règle, qui repose sur l’idée que la prescription vise à sanctionner l’inaction d’un créancier et qu’il faille évaluer son comportement, est bien exposée par le juge Gagnon pour la Cour dans Lavoie c. Latouche , alors qu’il en explique la teneur : [69] Cette connaissance des éléments constitutifs de la responsabilité doit cependant s’appuyer sur une base factuelle réelle et non sur de simples soupçons. [70] La prescription ne court toutefois pas contre les personnes qui sont dans l’impossibilité en fait d’agir.

C’est notamment le cas du réclamant qui ignore les faits juridiques générateurs de son droit en raison d’un comportement fautif de son débiteur. Le cours de la prescription est alors suspendu jusqu’à la découverte des faits pertinents par le créancier « en autant qu’il se soit comporté avec la vigilance du bon père de famille ». [71] L’un des fondements de la prescription libératoire étant de sanctionner l’inaction ou la négligence du créancier d’un droit, le point de départ de la prescription doit être examiné suivant le même critère .

Il s’ensuit que si le créancier ignore les éléments constitutifs de la responsabilité en raison de sa propre négligence ou de son défaut d’exercer une surveillance appropriée de ses affaires, la prescription commence et suit son cours. [72] Par contre, si le créancier d’un droit est suffisamment éveillé et fait les vérifications normales lorsque celles-ci s’imposent, la prescription ne commence à courir qu’au moment où celui-ci a connaissance des faits donnant ouverture à son recours. [73] La détermination du point de départ de la prescription, comme la question de sa suspension, passe donc nécessairement par l’évaluation du comportement du créancier.

La norme généralement retenue à cet égard est celle de la personne raisonnablement prudente et avertie placée dans les mêmes circonstances . [16] [ 28 ] En l’espèce, le juge ne traite pas directement de cette obligation. Il est vrai que le rapport de B.E.B. peut être compris comme indiquant qu’une cause autre qu’un simple problème d’entretien pourrait être à l’origine des dommages.

Toutefois, ni les intimées ni l’appelante n’ont vu dans cette possibilité relevée par l’expert autre chose qu’une hypothèse, ni n’ont compris qu’il pourrait s’agir d’un indice sérieux que le problème d’accumulation de l’eau pourrait résulter d’un vice de construction. [ 29 ] D’ailleurs, aussitôt qu’ils reçoivent ce rapport, les syndicats intimés en transmettent une copie à l’appelante. Celle-ci n’hésitait pas à cette époque à corriger les vices que lui rapportaient les syndicats intimés, comme elle l’a fait à l’égard des autres problèmes relevés dans ce rapport.

Or, l’appelante a elle-même compris des commentaires contenus dans ce rapport que le problème d’accumulation d’eau en était un d’entretien, tel qu’il apparait du témoignage de M. David Owen, le représentant de l’appelante : Q. Qu'est-ce que vous faites en 2011? Justement, vous dites que vous avez vu ce rapport BEB, il Y a des déficiences qui ont été corrigées, qu'est-ce que vous faites pour le drain? R. Bien, en 2011, ça évacuait. Cette fois-là en 2011, les gars ont nettoyé, ils ont simplement nettoyé, tout nettoyé.

Puis après, après ça, je n'en ai pas vraiment entendu parler sauf que quand je l'ai rencontré pour 2014, que là le tuyau il s'est. .. il a arrivé de quoi avec puis qu'on a réparé. et un peu plus loin : (…) on ne voyait pas de vices ou troubles au niveau du construction. [ 30 ] L’appelante a d’ailleurs continué à se rendre sur place et à nettoyer le drain, à la suite de quoi, soutient-elle, l’eau se remettait à s’écouler librement, ce qui la confortait, tout comme les syndicats intimée, que le problème en était un d’entretien. Le représentant de

l’appelante, Yvan Lebel, témoigne à cet égard des travaux de nettoyage effectués à la suite de la réception de ce rapport : R. Bien, c'est pas ... en ayant eu ce rapport-là, ça c'est compte rendu 2011. Écoute, c'est dans les années peut-être 2012, c'est peut-être ... je peux pas vous dire, je le sais pas par coeur, mais je me rappelle que le regard était plein de feuilles, ça, je me rappelle de ça puis on l'avait tout nettoyé. [ 31 ] Le témoignage de M. Owen au sujet d’une des interventions faites par l’appelante afin de nettoyer le drain en 2014 est aussi éloquent : Q. Okay.

Et vous, vous avez été avisé du problème de drain pluvial de stationnement seulement? R. Ç'a arrivé une fois qu'ils avaient dit qu'il y avait de l'eau, on avait été puis il y avait beaucoup de feuilles à l'intérieur. Q. Mais c'est en 2014-2015? R. Approximatif. Je pourrais pas vous dire exactement. Q. Okay. Puis vous alors que vous aviez été avisé qu'il y a déjà assez longtemps il y avait un problème avec le drain pluvial, quand vous venez en 2014-2015, vous faites juste enlever les feuilles? R. Mais c'est parce qu'il était bloqué, c'est pour ça que l'eau s'évacuait pas. Q. Mais pourquoi il était bloqué? R.

Bien, c'est parce qu'il y avait des feuilles, manque d'entretien. Probablement qu'il y a beaucoup d'arbres, ces choses-là, ça fait que ç'a rentré à l'intérieur. Q. Okay. Et c'est normal, selon vous, que les feuilles bloquent… R. Bien, ça peut arriver si vous avez le drain, il va bloquer le trou. [ 32 ] Et si l’on en croit l’énoncé suivant contenu dans ses moyens de défense, l’appelante n’a elle-même compris qu’il y avait vice de construction que lorsqu’elle a finalement reçu son propre rapport le 3 décembre 2015 [17] , à la suite duquel elle a effectué les travaux correctifs : 13.

Que la défenderesse qui est une entreprise responsable, sans aucune admission de responsabilité désire faire une vérification avec un ingénieur pour voir si les allégations des demandeurs ont quelques fondements que ce soit, puisque selon la défenderesse tout avait été corrigé.

La défenderesse tient à préciser que s'il s'avère selon l'ingénieur qui sera mandaté qu'il y a un problème, la défenderesse le corrigera sans préjudice à ses moyens de défense; [ 33 ] De plus, l’appelante ne s’est pas contentée de faire des interventions de nettoyage du drain, elle a posé des gestes additionnels et fait des réparations, tel qu’elle l’expose dans sa défense : 2. Dès que ces problèmes ont été dénoncés à la défenderesse durant l'année 2011, la défenderesse a immédiatement envoyé ses représentants pour vérifier les problèmes soulevés par les demandeurs. 3.

Les représentants de la défenderesse ont procédé aux travaux de nettoyage des drains, afin de voir si ce nettoyage allait régler le problème de drainage; 4. Que suite à cette première tentative, les demandeurs ont communiqué de nouveau avec le représentant de la défenderesse soit avec M. Yvon Lebel qui cette fois est retourné avec une entreprise de plomberie soit la compagnie Plomberie Pierre Lacoste; 5. Plomberie Pierre Lacoste avec M. Yvon Lebel, ont fait une vérification de toute la plomberie des immeubles sis au 5701, rue de Normanville, 5703 rue de Normanville, 1274-1276, boul. Rosemont, 1278, boul.

Rosemont et 1280, boul. Rosemont, à Montréal; 6. Le représentant de Plomberie Pierre Lacoste a indiqué à M. Yvon Lebel que toute la plomberie était conforme; 7. Vu cet état de fait, M. Yvon Lebel, a communiqué avec la compagnie Pep Excavation pour voir si le problème provenait du système de drainage du stationnement; 8. M.

Davio Palotta, représentant de Excavation Pep s'est rendu sur les lieux pour y faire des vérifications et les représentants de la défenderesse se sont aperçu qu'il y avait un tuyau souterrain qui n'était pas bien raccordé et à ce moment Pep Excavation a procédé [en 2014] au raccordement du tuyau et de plus a installé un nouveau système de drainage et la réparation du tuyau; [ 34 ] Ce que l’appelante demande aujourd’hui à la Cour, c’est de blâmer les intimées pour ne pas avoir lu dans ce rapport ce qu’elle- même, à

titre de promoteur du projet, et son plombier M. Lacoste n’avaient raisonnablement pas pu déceler. Dans ce contexte, ce que l’appelante comprend être une admission des intimées dans leur demande introductive d’instance lorsqu’elles y écrivent que « Le 12 juillet 2011, le rapport d’expertise des parties communes indiquant la déficience de conception et de construction du drain pluvial est dénoncé et communiqué à [l’appelante] », doit être vu comme n’étant qu'une qualification rétrospective des évènements.

Vu la preuve et vu ses interventions qui, aux yeux de tous, laissaient entendre que l’appelante prenait charge d’un problème d’entretien et vu l’ignorance des intimés des faits générateurs du dommage jusqu’en juin 2013, elle est aujourd’hui mal venue de soutenir que le délai de prescription aurait commencé à courir en juin 2011.

[ 35 ] Ainsi, vu l’impossibilité d’agir dans laquelle les intimées se trouvaient jusqu’en juin 2013, l’appelante ne me convainc pas que le juge a commis une erreur manifeste et déterminante à cet égard. * * * [ 36 ] Comme deuxième moyen d’appel, l’appelante soutient que le juge de première instance a erré en déterminant que les intimés, tous des syndicats de copropriété, étaient en droit de réclamer des dommages et intérêts pour le bénéfice de ses membres.

Elle soutient qu’un syndicat ne peut réclamer de dommages moraux pour ses propres troubles et inconvénients puisqu’une personne morale ne peut éprouver un préjudice moral de façon subjective. Selon elle, il ne peut non plus réclamer de dommages moraux pour les troubles et inconvénients de ses membres, les propriétaires de condominiums, car ces dommages ne sont pas subis par le syndicat, mais bien par les propriétaires individuellement.

Une personne morale ne peut plaider pour autrui. [ 37 ] Cette proposition de l’appelante ignore le rôle que le Code civil attribue aux syndicats de copropriété. [ 38 ] Comme le juge Émond, écrivant pour la Cour, le rappelait dans Syndicat de copropriété de Villa du golf c.

Leclerc [18] : [57] (…) les articles 1039 , 1077 , et 1081 C.c.Q. définissent le rôle, la responsabilité et les devoirs du syndicat des copropriétaires, de même que les droits dont il dispose pour s’acquitter de ses tâches, notamment celui d’intenter une action en justice fondée sur un vice caché, un vice de construction ou un vice de sol affectant l’immeuble : 1039.

La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. 1039.

Upon the publication of the declaration of co-ownership, the co-owners as a body constitute a legal person, the objects of which are the preservation of the immovable, the maintenance and administration of the common portions, the protection of the rights appurtenant to the immovable or the co-ownership, as well as all business in the common interest. Elle prend le nom de syndicat. The legal person is called a syndicate. 1077.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. 1077. The syndicate is liable for damage caused to the co-owners or third persons by faulty design , construction defects or lack of maintenance of the common portions, without prejudice to any counterclaim. 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché , un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol.

Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties. 1081. The syndicate may institute any action on the grounds of latent defects, faulty design or construction defects of the immovable or defects in the ground. In a case where the faults or defects affect the private portions, the syndicate may not proceed until it has obtained the authorization of the co-owners of those portions.

Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.

Where the defendant sets up the failure to act with diligence against an action based on a latent defect, such diligence is appraised in respect of the syndicate or a co-owner from the day of the election of a new board of directors, after the developer loses control of the syndicate. [Soulignements ajoutés] [58] Cette dernière disposition, si elle peut être vue comme une exception à la règle du droit commun énoncée à l’article 59 C.p.c. suivant laquelle nul ne peut plaider pour autrui ou encore celle concernant l’effet relatif des contrats qui se retrouve à l’

article 1440 C.c.Q. , vise à assurer le respect des structures fondamentales de l'institution de la copropriété divise. Elle permet au Syndicat d’accomplir son rôle et ses devoirs. [Renvois omis] [ 39 ] L’appelant soutient que l’article 1081 C.c.Q . ne permet au syndicat que d’intenter une action en vue d’obtenir le respect des obligations relatives aux parties communes et de ne réclamer que ses propres dommages susceptibles d’en découler, et non pour les dommages subis par les copropriétaires personnellement.

Je ne peux faire droit à cette prétention. [ 40 ] Le syndicat des copropriétaires a comme objet principal la sauvegarde des intérêts communs des copropriétaires. Il détient ce mandat des dispositions de la loi, laquelle ajoute aux règles qui s’appliquent ordinairement aux personnes morales. C’est ainsi que l’article 1081 C.c.Q . reconnaît au syndicat l’intérêt juridique qui l’autorise à intenter « toute action fondée sur un vice caché, un vice de

conception ou de construction de l’immeuble ou un vice de sol », sans restreindre la portée de ce droit autrement qu’en conditionnant son exercice à l’obtention de l’autorisation des copropriétaires de cette partie, lorsque le vice concerne les parties privatives. [ 41 ] Retenir la proposition de l’appelante impliquerait que, malgré le mandat que possèdent les syndicats intimés de veiller aux intérêts communs des copropriétaires en présence de vices touchant les parties communes et les parties privatives (avec l’autorisation des copropriétaires), chacun des copropriétaires serait obligé d’entreprendre son propre recours afin de réclamer ses dommages alors qu’ils découlent de la même faute reprochée par l’ensemble des copropriétaires.

Cette lecture de l’article 1081 C.c.Q . m’apparaît aller autant à l’encontre de son texte que de l’économie judiciaire. Plutôt, cet

article « doit faire l’objet d’une interprétation extensive » [19] qui lui fait couvrir « tous les recours personnels des copropriétaires en leur nom, y compris l’action en réduction du prix, en annulation, en dommages-intérêts, etc. » [20] . Ainsi, le syndicat doit pouvoir réclamer non seulement ses propres dommages et ceux subis par les copropriétaires lorsqu’un vice affecte les

partie privatives, mais aussi les dommages subis par les copropriétaires lorsqu’ils découlent d’un vice qui affecte les parties communes. [ 42 ] En l’espèce, c’est dans un tel contexte que les copropriétaires ont donné mandat à leur syndicat afin qu’il réclame en leur nom, dans le cadre de son recours fondé sur la présence d’un vice de construction, les dommages subis par eux personnellement qui découlaient de ce même vice. Ces mandats s’apparentent d’ailleurs à ceux qu’ils auraient pu donner à l’un d’eux ou à leur syndicat en vertu de l’article 91 C.p.c .

Je souligne que la question de compétence de la Cour supérieure, vu les sommes réclamées, n’a jamais été soulevée et n’est donc pas ici en litige. [ 43 ] Enfin, l’appelante a soulevé lors de l’audition un autre nouveau moyen d’appel selon lequel les copropriétaires auraient formulé leurs réclamations par un amendement tardif, de sorte que leur réclamation serait également prescrite sur cette base. [ 44 ] Outre que ne moyen n’est pas recevable vu sa tardivité, il est mal fondé.

La lecture de la demande introductive d’instance originale permet de constater que les syndicats y réclamaient déjà les dommages-intérêts pour le bénéfice des copropriétaires. L’amendement n’a fait que préciser leur identité et les montants réclamés pour chacun d’eux. [ 45 ] Pour tous ces motifs, je propose le rejet de l’appel, avec les frais de justice. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.