2016 QCCQ 7684, 2016 QCCQ 7684

Tremblay c. Mimeault 2016 QCCQ 7684 JB 4453 COUR DU QUÉBEC «division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-030216-145 DATE : 22 JUILLET 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. ROGER TREMBLAY et GINETTE CHAMPAGNE Demandeurs c. ALAIN MIMEAULT Défendeur JUGEMENT 1. APERÇU [ 1 ] M. Tremblay et Mme Champagne réclament une somme de 4 327,45 $ [1] à

titre de diminution du prix de vente de l’immeuble acquis de M. Mimeault le 10 juin 2014 [2] . [ 2 ] M. Tremblay et Mme Champagne soutiennent que les travaux de remplacement d’une

partie de la tuyauterie desservant l’immeuble sont visés par la garantie légale de qualité. Ils soutiennent également que M. Mimeault aurait dû les informer des déficiences affectant la plomberie, puisqu’il en avait connaissance. [ 3 ] M. Mimeault nie l’existence d’un vice caché lors de la vente de l’immeuble, de même qu’il nie en avoir eu connaissance. Il soutient que l’état de la plomberie est conforme à celui d’un immeuble construit en 1967.

De plus, dans l’éventualité où le Tribunal concluait à l’existence d’un vice caché, il demande à ce qu’il soit tenu compte de l’amélioration apportée à l’immeuble, comme conséquence des travaux. [ 4 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal estime que les demandeurs ont fait la démonstration des critères constitutifs du recours fondé sur la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). Cependant, la réclamation doit être réduite à la somme de 2 163,73 $ pour tenir compte de l’âge des composantes de la plomberie de l’immeuble. 2. CONTEXTE [ 5 ] L’immeuble en litige est un triplex construit en 1967 que M. Mimeault a acquis en 2010. M. Mimeault n’a jamais habité le triplex. Son père en occupe cependant le logement du haut lors de la vente. [ 6 ] M. Tremblay et Mme Champagne s’intéressent au triplex par le site internet duproprio sur lequel il est mis en vente. Ils contactent M.

Mimeault et une visite a lieu le 11 mars 2014. [ 7 ] Le 15 mars 2014, ils présentent une offre d’achat du triplex pour un prix de vente de 395 000 $, assortie des conditions usuelles d’obtention du financement requis et d’inspection dans un délai de six jours de l’acceptation de l’offre d’achat [3] . M. Mimeault accepte cette offre d’achat le jour même. [ 8 ] Également le 15 mars, M. Mimeault signe un formulaire déclaration du vendeur . M. Mimeault n’y fait état d’aucune problématique à l’égard de la plomberie [4] . Il remet également à M.

Tremblay et Mme Champagne un rapport d’inspection [5] obtenu par un tiers s’étant montré intéressé à l’immeuble, mais qui a préféré ne pas donner suite à son offre en raison de fissures constatées à la fondation de l’immeuble. [ 9 ] M. Tremblay et Mme Champagne ne procèdent pas à l’inspection projetée, étant satisfaits de ce rapport récent. [ 10 ] Le 10 juin 2014, M. Tremblay et Mme Champagne deviennent propriétaires du triplex. S’agissant d’un investissement, ils n’y

emménagent pas. Leur fille et son conjoint, M. Hovsep Arslanian, s’installent cependant dans le logement du haut, anciennement occupé par le père de M. Mimeault. [ 11 ] En septembre 2014, M. Arslanian contacte M. Tremblay pour l’informer que la cuve de la salle de lavage, située au sous-sol, est pleine d’eau et que des résidus de nourriture s’y accumulent. [ 12 ] M. Tremblay tente lui-même de déboucher la ligne de plomberie de cuisine, mais sans succès, malgré la location d’un fichoir commercial [6] . [ 13 ] M. Tremblay contacte une entreprise spécialisée, Drain-Clair, pour régler la situation.

Drain-Clair constate le même blocage. Un test par caméra est effectué, lequel permet de constater la présence de glaise dans l’ouverture, signe d’un probable bris du tuyau d’alimentation [7] . [ 14 ] Dès le lendemain, M. Tremblay contacte M. Mimeault pour l’aviser de la problématique. Ce dernier le réfère à son père qui occupait le logement du haut jusqu’à la vente de l’immeuble. [ 15 ] À sa surprise, M. Tremblay apprend de la bouche du père de M.

Mimeault qu’il s’agit d’un problème récurrent et qu’il a l’habitude de débloquer ce tuyau en y déversant un produit de type « Drano », et ce, à raison de deux ou trois gallons par année. [ 16 ] L’investigation de la problématique se poursuit en tenant M. Mimeault informé des démarches, ce dernier étant d’ailleurs présent pour certaines. [ 17 ] La dalle de béton du sous-sol est brisée pour permettre l’accès à la conduite.

Lors de cette excavation, on constate qu’une portion de la conduite de fonte est fortement endommagée, voire trouée pour partie, tel que permet de constater la preuve photographique produite à l’audience [8] . [ 18 ] Le remplacement de cette conduite, sur une longueur d’environ deux pieds, ne règle pas la situation. La même problématique de refoulement dans l’évier du sous-sol se produit de nouveau. [ 19 ] M. Tremblay est alors informé par Drain-Clair qu’il est nécessaire de débloquer la conduite avec un nettoyage sous pression et de remplacer la portion non fonctionnelle.

La façon la plus économique de procéder est d’insérer un gainage à l’intérieur de la conduite, et ce, pour éviter son remplacement. [ 20 ] Le 14 octobre 2014, M. Tremblay et Mme Tremblay mettent en demeure M. Mimeault de procéder aux travaux correctifs requis [9] . Compte tenu du silence de M. Mimeault, ils font exécuter les travaux dont les coûts s’élèvent à 3 391,76 $ [10] . 3. ANALYSE 3.1 DROIT APPLICABLE [ 21 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre critères cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [11] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 22 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [12] . [ 23 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 24 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 25 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, le Tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 26 ] En effet, l’acheteur, qui croit acquérir un bien d’un certain âge comportant certaines caractéristiques, subit un préjudice si le bien est affecté d’un vice qui a des conséquences sur son utilité ou sur sa durée de vie normale. [ 27 ] La valeur de ce préjudice correspond au prix payé en trop par l’acheteur qui se voit dans l’obligation de corriger le vice.

Ce trop payé peut parfois correspondre au prix payé, déduction faite du coût des travaux requis pour corriger le vice. Dans bien des cas cependant, il n’y aura pas une équivalence parfaite entre le coût des travaux correctifs et la diminution du prix de vente en raison du fait que les travaux correctifs sont susceptibles d’améliorer le bien vendu. [ 28 ] La détermination par le Tribunal de la diminution du prix de vente doit tenir compte de l’âge de l’immeuble et de la composante

affectée par le vice, de même que de la durée de vie utile normalement prévisible, et ce, pour que l’acheteur ne s’enrichisse pas indûment au détriment du vendeur. [ 29 ] Afin d’atteindre l’objectif d’une indemnisation intégrale, mais à la fois adéquate et raisonnable, le Tribunal doit pondérer la réclamation à la lumière de toutes les circonstances en cause, sans se cantonner aux coûts des travaux [13] . La plus-value acquise par l’immeuble suite aux travaux, de même que le fait que la résidence demeure habitable malgré le vice font notamment

partie des circonstances qui doivent être considérées [14] . [ 30 ] La connaissance du vendeur n’est pas un critère du recours fondé sur la garantie de qualité. Contrairement à une croyance souvent répandue, ce recours ne repose pas sur la prémisse du silence de mauvaise foi du vendeur à l’égard du vice. Le vice caché, comme son appellation l’indique, est règle générale caché, et ce, même pour le vendeur. [ 31 ] La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant une conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation.

Il doit alors, en sus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible [15] : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 32 ] L’appréciation de l’application de ces règles de droit doit de plus se faire conformément aux règles de preuve applicables. [ 33 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le Tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire au fardeau de la preuve [16] . Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance [17] , et ce, au moyen de l’un des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – ordinaire ou d’expert – par présomption, l’aveu ou encore la présentation d’un élément matériel [18] . [ 34 ] La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. [ 35 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le Tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. [ 36 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve incombant aux acheteurs à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation du préjudice subi. 3.2 DISCUSSION [ 37 ] En l’instance, les moyens de contestation soulevés par M.

Mimeault ont trait au critère d’antériorité du vice, de même qu’à son existence même, étant donné l’âge de l’immeuble. [ 38 ] En matière de garantie de qualité, il est acquis que la vétusté ou l’usure normale d’un bien ne constitue pas un vice qui est visé par la garantie légale [19] . [ 39 ] En l’instance, la preuve prépondérante établit que l’état de la conduite de plomberie desservant l’immeuble est dans un état de détérioration plus avancé que ce qui est permis de s’attendre d’un immeuble construit en 1967. Les photographies prises lors du remplacement d’une

partie de la conduite permettent de voir que la paroi de la conduite est par endroits inexistante [20] . [ 40 ] À cet égard, les acheteurs ont fait entendre M. Gérard Marc-Aurèle. Ce dernier est président des entreprises Drain-Clair et Drain-Expert, toutes deux des divisions de la société Gainage PRF inc. Bien qu’il ne soit pas intervenu à l’égard des travaux visés par le présent litige, M.

Marc-Aurèle est un plombier d’expérience qui témoignage à l’audience que l’utilisation à répétition de produits pour débloquer de type « Drano » a un impact corrosif sur les conduites de fonte, comme celle desservant le triplex en litige. [ 41 ] M. Marc-Aurèle témoigne également qu’un immeuble muni d’une telle conduite en fonte requiert un entretien régulier, soit un nettoyage à une fréquence de trois ou cinq ans. [ 42 ] En conséquence, M.

Marc-Aurèle attribut à ce manque d’entretien, de même qu’à l’utilisation du produit de type « Drano » l’état de détérioration avancé de la conduite de fonte qui a été de fait « rongée » par le produit. [ 43 ] M. Mimeault ne présente aucune preuve contredisant la preuve apportée par M. Tremblay et Mme Champagne. [ 44 ] Tenant compte de l’ensemble des circonstances et à défaut d’une preuve formelle quant à la durée de vie utile d’une conduite comme celle en litige, le Tribunal estime équitable et raisonnable de diminuer la réclamation des deux tiers, de sorte que la somme de 2 163,73 $ est octroyée aux demandeurs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 2 163,73 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de l’introduction de la demande; [ 46 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q.

date d’audience : saint-jérôme, le 21 avril 2016