2021 QCCQ 869, 2021 QCCQ 869

Dorval c. Vaugeois 2021 QCCQ 869 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-700531-209 DATE : 22 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS DORVAL Demandeur c.

JACYNTHE VAUGEOIS Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] À la fin du mois d’août 2017, quelques semaines après la prise de possession de sa nouvelle résidence, le demandeur constate avec stupéfaction qu’un muret sis aux limites de sa propriété empiète sur le terrain de ses voisins. [ 2 ] Convaincu que la courtière immobilière de son vendeur lui a délibérément caché cette information, le demandeur lui réclame 8 609,47 $ en divers dommages. [ 3 ] Outre les coûts et les troubles et inconvénients encourus pour faire régulariser les titres, le demandeur prétend que cette situation lui occasionne un stress énorme qui, dit-il, nuit à ses relations de bon voisinage à tel point qu’il regrette son achat. [ 4 ] À l’audience, il mentionne d’ailleurs avoir déjà vendu cette résidence. [ 5 ] Le 2 septembre 2020, il loge contre la défenderesse un recours invoquant sa responsabilité professionnelle de courtier immobilier. [ 6 ] Cette dernière conteste la demande et plaide avoir réalisé son mandat de manière professionnelle dans le respect des normes applicables et selon les règles de l’art en semblable matière. [ 7 ] Afin de trancher ce litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

A) Le recours du demandeur est-il prescrit, c’est-à-dire, a-t-il été logé contre la défenderesse dans les délais prévus à la loi?

B) Au moment de la vente, la défenderesse savait-elle que le muret du demandeur empiétait sur le terrain voisin?

C) A-t-elle commis une faute en omettant de vérifier s’il y avait ou non l’empiètement et en n’avisant pas le demandeur de ce fait avant la transaction? [ 8 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal rejette le recours du demandeur. La réclamation logée contre madame Vaugeois est prescrite puisqu’elle a été intentée plus de trois ans suivant le jour où le droit d’action de monsieur Dorval a pris naissance. [ 9 ] Voyons plus en détail ce qu’il en est.

Le recours du demandeur est-il prescrit? [ 10 ] Le Code civil du Québec prévoit que dans certaines circonstances, l’écoulement de temps puisse empêcher un justiciable d’invoquer civilement des droits qu’il pourrait faire valoir contre un tiers. C’est ce qu’on appelle la prescription extinctive [1] . [ 11 ] L’

article 2925 du Code civil du Québec précise que l’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel immobilier, comme c’est le cas du recours du demandeur contre la défenderesse, se prescrit par trois ans. [ 12 ] De son propre aveu, le demandeur constate dès la fin du mois d’avril 2017 que son muret empiète sur la propriété de son voisin.

Le 1 er juin 2017, il est informé que la défenderesse avait connaissance de l’empiètement au moment des visites préalables à l’achat de sa nouvelle propriété. [ 13 ] Bien que la défenderesse conteste qu’elle ait été mise au fait de l’empiètement à cette époque, il n’en demeure pas moins qu’en date du 1 er juin 2017, le demandeur connaissait les éléments factuels lui permettant de soulever la faute de la défenderesse et d’évaluer, à tout le moins,

sommairement le préjudice qui pouvait en découler. [ 14 ] C’est donc à compter du 1 er juin 2017 que prend naissance le droit d’action du demandeur contre la défenderesse. [ 15 ] Or, le demandeur n’a logé son recours contre cette dernière que le 2 septembre 2020, soit plus de trois ans après le 1 er juin 2017. [ 16 ] À l’audience, le demandeur n’offre aucune justification permettant au Tribunal d’écarter l’application du délai d’extinction de son droit.

Il ne présente aucun motif valable de suspension, d’interruption ou de renonciation de la prescription. [ 17 ] Dans les circonstances, son recours doit échouer. [ 18 ] Vu la réponse affirmative donnée à la première question en litige, il n’est pas utile de répondre aux deux suivantes. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 19 ] REJETTE la demande; [ 20 ] CONDAMNE le demandeur à payer à la défenderesse la somme de 193 $ à

titre de frais de justice.

__________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 8 février 2021