2013 QCCQ 7460, 2013 QCCQ 7460

Tremblay c. Bélanger 2013 QCCQ 7460 JG-2486 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI Chambre civile N° : 150-32-008482-123 DATE : 16 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PAUL GUIMOND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ THOMAS TREMBLAY et KATHLEEN BELLEY

Partie demanderesse c. ALAIN BÉLANGER et JOSÉE LÉTOURNEAU

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la propriété qu'ils ont acquis des défendeurs est affectée d'importants défauts cachés, M. Thomas Tremblay et M me Kathleen Belley réclament la somme de 3 672,22 $. [ 2 ] Le premier défaut invoqué est relatif à la présence d'une fissure dans le solage alors que le deuxième concerne la non- conformité de la cheminée. [ 3 ] En défense, M.

Alain Bélanger et M me Josée Létourneau réfutent les allégations de vices cachés au motif qu'il n'y a jamais eu d'infiltrations d'eau alors que pour la cheminée, ils invoquent le fait qu'ils ont utilisé sans problème le système de chauffage à bois pendant plusieurs années. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] La maison vendue est-elle affectée de vices cachés? [ 5 ] Si oui, quelle indemnité s'avère payable?

LES FAITS [ 6 ] L'immeuble en litige a été construit en 1912. [ 7 ] L'acte de vente intervient le 8 décembre 2011 [1] . [ 8 ] Selon l'acte notarié, la transaction est faite avec garantie légale. [ 9 ] Trois visites ont précédé l'acquisition de l'immeuble dont une avec M. Damien Cyr ,qui agit à

titre d'inspecteur préachat.

[ 10 ] La prise de possession de l'immeuble est le 17 mars 2012. [ 11 ] Un peu plus d'un mois plus tard soit le 24 avril 2012, survient un dégât d'eau au sous-sol. [ 12 ] M. Tremblay et M me Gobeil doivent éponger l'eau à l'aide d'un aspirateur de type « Shop-Vac » lequel a dû être vidé 15 à 20 fois pendant cette soirée. [ 13 ] Ils découvrent par la suite la cause de l'infiltration, soit la présence d'une fissure au solage. [ 14 ] Bien que les vendeurs soient avisés de la situation et bien que M.

Alain Bélanger se présente une fois sur les lieux le mardi, 1 er mai 2012, jamais il n'a fait suite aux doléances qui lui sont adressées. Sa conjointe non plus. [ 15 ] L'expert en réparation de fondations, M. Alexandre Dufour est consulté et il présente une soumission s'élevant à 1 938,40 $ pour résoudre le problème. [ 16 ] Les travaux à la fissure ne sont pas encore effectués. [ 17 ] Pour ce qui est du système de chauffage au bois, des correctifs s'imposent sans quoi il est inutilisable. [ 18 ] Les travaux sont effectués au coût de 899,10 $ et sont payés pour rendre conforme ce système. [ 19 ] M.

Bélanger et M me Létourneau connaissent les problèmes à la cheminée puisque c'est l'essence même de la déclaration pour valoir témoignage de M. Yvan Tremblay qui est déjà intervenu pour leur compte à l'égard de cette cheminée.

ANALYSE [ 20 ] Les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec se lisent comme suit : Art. 1726 Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Art. 1728 Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 21 ] Pour que la garantie de qualité s'applique, les vices doivent être : - Antérieurs à la vente; - Graves; - Inconnus de l'acheteur; - Cachés (occulte). [ 22 ] Dans le but de vérifier la prudence et la diligence de l'acheteur, son comportement et son attitude préachat doivent être scrutés à la loupe. [ 23 ] L'auteur Isabelle Viens [2] nous relate bien les étapes à franchir dans cette quête de la définition de l'acheteur prudent et diligent : « Étape 1 A-t-il (l'acheteur) mené un examen

sommaire et attentif suffisant afin de relever les indices apparents d'un vice potentiel ? Étape 2 Advenant que les indices apparents d'un vice potentiel aient été relevés ou auraient pu l'être si l'examen avait été fait adéquatement à l'étape 1, l'acheteur a- t-il pris les moyens raisonnables adéquats pour dissiper ses doutes ? Étape 3 Le vendeur, qu'il soit de bonne ou de mauvaise foi, a-t-il tenu des propos erronés

qui donnent un faux sentiment de sécurité à l'acheteur, a-t-il menti ou tenté de camoufler le vice en omettant de le dévoiler ? » [ 24 ] À prime abord, M. tremblay et M me Belley semblent avoir agi avec prudence puisque non seulement, ils visitent la maison à plusieurs reprises avant son acquisition mais qui plus est, ils retiennent les services d'un expert à

titre d'inspecteur préachat, ce à quoi ils n'étaient pas obligés. [ 25 ] Toutefois et à l'égard de leur réclamation pour la fissure, le Tribunal ne peut accorder l'indemnité réclamée puisqu'ils auraient dû insister pour faire en sorte de constater l'état des parties visibles des fondations. [ 26 ] Naturellement, ils n'ont pas à faire d'exploration destructive et à enlever quelques matériaux mais ils auraient pu au moins exiger de M.

Bélanger et M me Létourneau qu'ils procèdent à l'enlèvement des biens meubles au sous-sol pour vérifier ce qui devait l'être. [ 27 ] Ce faisant, il est en preuve qu'ils auraient pu constater la présence de cette fissure. [ 28 ] Le Tribunal conclut qu'il s'agit d'un vice apparent. [ 29 ] Ce qui amène également le Tribunal à rejeter la réclamation à l'égard de la fissure, c'est le fait qu'il s'agit d'une fondation d'environ 100 ans au moment des visites préachats. [ 30 ] Or, l'âge d'une propriété est un facteur important à considérer et il est évident qu'une fondation de cet âge est beaucoup plus susceptible d'être affectée de vices qu'une structure récente. [ 31 ] Il ne faut pas apparenter le défaut de qualité d'un bien à son usure ou sa vétusté. [ 32 ] Dans l'affaire Gélinas c.

Beaumier [3] , la Cour d'appel reprend le principe qui précède par la plume du juge Paré qui écrit : « L'acheteur d'une maison centenaire doit prévoir qu'il trouvera des détériorations dues à la vétusté et s'il ne fait aucune réserve, il est censé accepter la maison avec les défauts résultant de la façon de construire à l'époque et les détériorations dues à l'ancienneté. » [ 33 ] Notre climat et les normes de construction inexistantes à l'époque sont d'autres facteurs militant en faveur du rejet de ce poste de réclamation. [ 34 ] Notre position diffère à l'égard du système de chauffage d'appoint. [ 35 ] Il est évident qu'il est affecté de vices le rendant impropre à son usage normal.

D'aucune façon l'attention des demandeurs n'a été attirée par leur expert, M. Damien Cyr, à l'occasion de son inspection préachat. [ 36 ] De plus, la déclaration du vendeur [4] fait état qu'il n'y a aucun problème et/ou défectuosité à l'égard de l'appareil de chauffage d'appoint et ses composantes. [ 37 ] Or, cette déclaration est totalement fausse puisqu'il y a effectivement défectuosité tel que le note M.

Michel Nepton dans son rapport [5] . [ 38 ] Ce qui interpelle le Tribunal, c'est que non seulement cette déclaration est fausse mais c'est sciemment que les demandeurs ne donnent pas l'heure juste et ce, à la lecture même de la déclaration non contredite du témoin M. Yvan Tremblay [6] . [ 39 ] Pourquoi M. Bélanger et M me Létourneau n'avisent pas les acheteurs de l'intervention de M. Yvan Tremblay et ses recommandations? Peut-être la crainte de les voir renoncer à l'achat ou encore requérir une diminution du prix.

Nous l'ignorons mais peu importe, ils auraient dû divulguer la situation. [ 40 ] Lorsque l'on se retrouve en présence d'un vice caché et que l'acheteur réussit à démontrer que le vendeur en avait la connaissance, ce qui est le cas en la présente affaire, non seulement on doit l'indemniser pour les coûts de réfection mais en plus, pour les dommages subis et ce, à la discrétion du juge. [ 41 ] Le Tribunal en vient donc à la conclusion qu'à ce chapitre, les demandeurs sont bien fondés de réclamer la somme de 899,10 $ représentant les travaux effectués à la cheminée, auquel montant on ajoute la somme forfaitaire de 200 $ à

titre de dommages pour compenser les demandeurs de leur perte de temps. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] CONDAMNE M. Alain Bélanger et M me Josée Létourneau à payer à M. Thomas Tremblay et M me Kathleen Belley la somme de 1 099,10 $ avec l'intérêt au taux légal de 5 % et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 12 octobre 2012, date de la mise en demeure; [ 43 ] LE TOUT , avec dépens établis à la somme de 132 $.

__________________________________ PAUL GUIMOND Juge à la Cour du Québec Date d’audience : 9 juillet 2013