2012 QCCQ 7723, 2012 QCCQ 7723

Labadie c. Trudel 2012 QCCQ 7723 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-054898-118 DATE : 8 juin 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. (JB3844) ÉLISE LABADIE, […], Québec (Québec) […] Demanderesse c.

LOUISE TRUDEL , […] , Québec (Québec) […] Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] JB3844 La demanderesse, madame Élise Labadie, réclame 5 051,30 $ à la défenderesse, madame Louise Trudel, pour coût de réparations, troubles, ennuis et inconvénients suite à la découverte d'un vice à une baie vitrée de la salle à manger du condominium qu'elle a acheté d'elle le 30 août 2010. [ 2 ] Madame Trudel conteste être responsable de ces dommages et se porte demanderesse reconventionnelle pour une somme de 1 473 $, puisqu'elle considère la réclamation de madame Labadie comme étant abusive. [ 3 ] Voyons les faits retenus par le Tribunal pour décider du présent litige. [ 4 ] Avant d'acheter le condominium dont il s'agit, madame Labadie le visite deux fois.

D'abord une première fois avec les deux agents immobiliers, et ensuite accompagnée de sa mère et son père.

Ce dernier est entrepreneur en construction. [ 5 ] Elle ne note rien de particulier à l'intérieur du condominium et ne reçoit aucune révélation de quelque nature que ce soit de madame Trudel ou des agents immobiliers chargés de la vente. [ 6 ] Lors de ces visites, elle remarque que les manivelles d'ouverture de certaines fenêtres sont à changer et accusent une certaine usure. [ 7 ] Il s'agit d'une vente soumise à la garantie légale du Code civil du Québec suivant l'acte notarié. [ 8 ] C'est à la fin de septembre 2010 que madame Labadie observe pour la première fois une certaine quantité d'eau de pluie qui pénètre à l'intérieur du rebord de la baie vitrée, particulièrement sa

partie est.

Immédiatement elle s'inquiète et appelle sa vendeuse. [ 9 ] Lors du premier entretien téléphonique avec madame Trudel, cette dernière l'informe qu'elle n'a jamais eu à subir d'écoulement d'eau lors de son occupation du condominium. [ 10 ] Elle se rend chez madame Labadie avec son conjoint et après constatation de l'étendue de la plainte de cette dernière, elle est alors informée que les réparations suivront nécessairement. [ 11 ] Le 30 septembre 2010, madame Labadie dénonce par écrit le vice à la fenêtre dont il s'agit et donne à madame Trudel un délai de 10 jours pour effectuer la réfection. [ 12 ] Le 21 décembre 2010, madame Trudel répond à madame Labadie en lui demandant de fournir une expertise écrite décrivant la provenance et les causes de la présence d'eau et les coûts éventuels de la réparation.

Elle informe madame Labadie que le syndicat de la copropriété a peut-être une responsabilité à l'égard de l'entretien de l'immeuble. [ 13 ] Notons ici que dès la manifestation d'eau, madame Labadie avait communiqué avec la personne qu'on lui avait désignée comme représentant du syndicat, un certain monsieur Fortier, pour l'informer de l'infiltration. Ce dernier s'était rendu sur les lieux et avait donné

à madame Labadie le nom des soumissionnaires retenus par le syndicat pour le remplacement des fenêtres, sans plus. [ 14 ] Il n'y a aucune suite à la lettre du 21 décembre de madame Trudel. [ 15 ] Le 8 mars 2011, Dubo et Fils inc. (Dubo) facture madame Labadie 4 551,30 $ pour les travaux de corrections. Ce prix inclus le prix de la fenêtre elle-même (1 420 $) en matériel PVC alors que ce qui existait était en bois, la main-d'œuvre (1 950 $) et autre matériel nécessaire (625 $) plus les taxes. [ 16 ] Lors de son témoignage, monsieur Jean-François Richard, représentant de Dubo, nous indique qu'il a dû effectuer des travaux importants de reconstitution d'une

partie du plafond de la fenêtre à réparer et qui avait été détériorée par l'eau, en plus du changement de la fenêtre. [ 17 ] Soulignons aussi que madame Trudel, en juillet 2011, a demandé à un fournisseur de portes et fenêtres d'évaluer le coût de ces travaux de remplacement et qu'elle a reçu alors une évaluation à 3 145,62 $, sans que la personne qui la signe ne constate exactement quels sont les travaux à faire en accessoire au remplacement de la fenêtre. [ 18 ] D'autre part, le 1 er août 2011, madame Trudel reçoit un appel téléphonique du gestionnaire de l'immeuble qui croit qu'elle est toujours propriétaire de l'unité de condominium et qui l'avise qu'il y a des dégâts d'eau par les baies vitrées de trois condominiums, soit les unités 104, 204 et 304.

L'unité vendue par madame Trudel à madame Labadie est la 204. [ 19 ] Madame Trudel se rend sur les lieux et apprend de la nouvelle occupante de son condominium, qui l'a acquis de madame Labadie, que les infiltrations d'eau persistent et qu'elle se trouve dans une situation analogue à celle de madame Labadie, et ce, malgré les réparations faites et réclamées par cette dernière. [ 20 ] Le témoignage de madame Ginette Tremblay, qui est la présidente du conseil d'administration du syndicat, nous apprend que la cause de ces infiltrations a été découverte par l'entrepreneur retenu par le syndicat et se situait dans la

partie supérieure de la toiture, où certains scellements n'avaient pas été exécutés correctement. [ 21 ] Ces travaux ont été complétés et payés par le syndicat. Madame Labadie prétend avoir été victime comme acheteur d'un vice caché et elle demande l'application de la garantie du vendeur prévue au Code civil du Québec (C.c.Q.) . [ 22 ] Madame Trudel énonce plusieurs arguments en défense: • La vente s'est faite à un prix très raisonnable compte tenu du marché; • Madame Labadie a été négligente en ne procédant pas à une inspection professionnelle avant achat; • La réparation effectuée par madame Labadie était inutile puisqu'il a fallu la reprendre par la suite. C'est en raison du défaut d'une

partie commune, source du vice, que la demanderesse a subi des dommages. [ 23 ] Voici comment le Tribunal disposera de la présente réclamation. [ 24 ] Ce sont les articles 1726 , 1728 et 1739 C.c.Q. qui trouvent application. Ces articles se lisent ainsi: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 25 ] Soulignons tout d'abord que la dénonciation écrite du vice s'est faite dans un délai raisonnable et que la poursuite par madame Labadie a eu lieu à l'intérieur du délai de prescription. [ 26 ] Il y a lieu de constater qu'il y avait réellement vice caché lors de l'achat du condominium par madame Labadie.

Ce vice était grave, existait vraisemblablement avant la vente et n'a pas été dénoncé par madame Trudel qui ne le connaissait pas, obligeant cette dernière à indemniser madame Labadie. [ 27 ] Ce vice consistait en la présence de pourriture dans le cadre de la baie vitrée et au plafond, causée par une présence anormale d'eau de façon répétée. [ 28 ] La connaissance du vice par le vendeur n'importe pas, c'est son existence qui doit être tenue en considération par le Tribunal. [ 29 ] Il est fort possible que madame Trudel n'ait eu aucune manifestation d'eau lors de l'occupation du condominium.

Toutefois, ceci ne la relève pas de sa responsabilité à l'égard du vice.

[ 30 ] Concernant ses moyens de défense, soulignons tout d'abord que le prix de vente du condominium ne peut d'aucune façon neutraliser la responsabilité de madame Trudel envers madame Labadie. Dans l'acte de vente, la garantie légale du vendeur trouve application et il n'y a aucune renonciation par madame Labadie à l'exercer ou la restreindre. [ 31 ] Aussi, l'inspection professionnelle préalable n'est pas exigée par la loi, de sorte qu'il ne peut être reproché à madame Labadie de ne pas avoir procédé à cette inspection et d'y avoir renoncé.

D'ailleurs, il est à se demander si l'inspecteur aurait pu déceler le vice dont on se plaint. En effet, c'est en démolissant le rebord de la fenêtre que le début de pourriture a été découvert et les inspections se limitent, dans la plupart des cas, à relever ce qu'un œil averti constate. Il n'y avait eu aucune présence d'eau auparavant laissant soupçonner un vice. [ 32 ] Le dernier motif de madame Trudel, à savoir que la source de l'infiltration d'eau ne provient pas de la fenêtre comme telle mais plutôt d'une

partie commune sous la responsabilité d'entretien du syndicat, mérite plus de réflexion. [ 33 ] En effet, la preuve a révélé que la réparation réclamée par madame Labadie, effectuée sans que son entrepreneur ne recherche la source véritable de l'infiltration, a dû être reprise. [ 34 ] C'est madame Tremblay qui nous révèle qu'un mauvais travail de scellement de parties communes, réparé depuis à fort prix, est à l'origine du vice. [ 35 ] C'est l'acheteur de madame Labadie qui a dû réparer de nouveau la baie vitrée. [ 36 ] L'existence du vice caché oblige le vendeur à réparation ou à payer l'acheteur de ce qu'a coûté une réparation, encore que cette réparation doive être utile et raisonnable. [ 37 ] Il aurait certainement été intéressant d'entendre l'acheteur de madame Labadie à l'égard de la réparation qu'elle a dû elle-même effectuer, de son étendue, de son coût et de la personne qui l'a assumé. [ 38 ] Le Tribunal n'est pas convaincu que toute la réparation effectuée par Dubo a été inutile.

La fenêtre PVC elle-même devait être encore en bon état, donc a dû être réutilisée. [ 39 ] Madame Labadie s'est adressée à un entrepreneur en semblable matière pour faire la réparation. Appelé à témoigner sur la question, monsieur Richard indique qu'il était d'opinion qu'une mauvaise installation du solin est responsable de l'infiltration. Il s'agit d'une opinion

sommaire et il ne lui avait d'ailleurs pas été demandé de rechercher la cause certaine de l'entrée d'eau.

Il avait quand même une certaine responsabilité à cet égard. [ 40 ] D'autre part, le silence de son acheteur suite à sa lettre du 21 décembre 2010 n'empêchait pas madame Trudel d'expertiser elle- même sur les causes du vice reproché. [ 41 ] Il peut certes être avancé que si l'on avait recherché la véritable source de l'eau en 2010, le syndicat eut pu être tenu responsable. [ 42 ] Toutefois, la preuve révèle que, d'une part, madame Labadie a payé et, d'autre part, ce syndicat n'a pas été appelé en garantie par madame Trudel. [ 43 ] Le vice caché dont la présence est due à la faute d'un tiers demeure toujours la responsabilité du vendeur, contre qui l'acheteur peut exercer son recours. [ 44 ] Ainsi donc, usant de sa discrétion, en tenant compte de la preuve entendue, de la facture du 8 mars 2011 de Dubo, notamment que la fenêtre remplacée était de qualité supérieure à ce qui existait, ainsi que de l'évaluation présentée à l'audience par madame Trudel, le Tribunal accordera à madame Labadie une somme de 1 500 $, soit un montant arrondi et correspondant à 33 % de ce qu'elle a payé pour les travaux et matériel du changement de fenêtre, plus les intérêts et les frais. [ 45 ] Aucune indemnité pour troubles et inconvénients ne sera accordée, vu l'ignorance du vice par la vendeuse et les dispositions de l'

article 1728 C.c.Q. [ 46 ] Dans les circonstances, la demande reconventionnelle de madame Trudel sera rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse, madame Louise Trudel, à payer à la demanderesse, madame Élise Labadie, la somme de 1 500 $, avec l'intérêt légal au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 19 juillet 2011. AVEC FRAIS limités à la somme de 159 $. REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse, madame Louise Trudel. __________________________________ ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. Date d’audience : 4 juin 2012