2022 QCCA 775, 2022 QCCA 775

4330218 Canada inc. c. Mycorem inc. 2022 QCCA 775 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029355-211 ( 760-17-004916-170 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 3 juin 2022 FORMATION : LES HONORABLES JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATE 4330218 Canada inc. Me SARAH BOUGHANMI ( Key Advisers ) Absente

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Mycorem inc. Me PIERRE-MARC MALLETTE ( Bernard & Brassard ) Absent

PARTIE MISE EN CAUSE BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE BEAUHARNOIS ABSENT ET NON REPRÉSENTÉ En appel d’un jugement rendu le 19 janvier 2021 (motifs révisés le 16 mars 2021) par l’honorable Martin Castonguay de la Cour supérieure , district de Beauharnois . NATURE DE L’APPEL : Vente − Passation de titre. Greffi er-audiencier : Robert Osadchuck Salle : Antonio-Lamer

AUDITION

9 h 33 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 31 mai 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience. Robert Osadchuck, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement [1] rendu séance tenante le 19 janvier 2021 par la Cour supérieure, district de Beauharnois (l’honorable Martin Castonguay), qui accueille la demande en passation de

titre de l’intimée à l’égard d’un immeuble et ordonne le paiement de dommages-intérêts en sa faveur. *** [ 2 ] En 2005, l’appelante acquiert un immeuble dans la municipalité de Beauharnois (« Ville »). Il s’agit de l’ancienne usine à papier de la société Domtar. [ 3 ] Le 11 novembre 2017, le représentant de l’intimée, Christian Chevalier (« Chevalier ») offre d’acheter l’immeuble pour 30 000 $ en sus du paiement des dettes. Le représentant de l’appelante, Michael Milton (« Milton ») se montre alors intéressé. [ 4 ] Le 13 novembre 2017, Chevalier confectionne une offre d’achat qu’il présente à Milton.

L’appelante accepte et signe l’offre d’achat conditionnelle et les parties s’engagent à conclure un acte de vente avant le 31 décembre 2017.

Les dispositions utiles de l’offre d’achat sont ci-après reproduites : 3.1 PRIX : Le prix d’achat sera de 30 000 $, que l’Acheteur convient de payer entièrement à la signature de l’acte de vente. 3.2 Taxes municipales, scolaires et frais d’avocat : En plus du prix d’achat, l’acheteur convient de payer, par l’entremise du notaire instrumentant, Me Robert Piché : • [L]es taxes municipales, incluant intérêts et pénalités, s’élevant à 352 782.20 $ en date du 6 novembre 2017, plus les intérêts courus jusqu’à la signature de l’acte de vente. • [L]es taxes scolaires, incluant intérêts, s’élevant à 12 098.21 $ en date du 6 novembre 2017, plus les intérêts courus jusqu’à la signature de l’acte de vente. • Les honoraires des avocats Borden Ladner Gervais s.e.n.c.r.l. pour un montant à être négocié, concernant l’hypothèque légale inscrite le 7 novembre 2017, [P]our un total maximum de : 415 000 $ 3.3 Le prix d’achat total sera remis au vendeur suivant la signature de l’acte de vente et après sa publication au Registre foncier et après réception des quittances aux créances énumérées à l’article 3.2 par le notaire instrumentant. […] 6.1.1 Preuve de disponibilité des fonds en cas d’achat comptant

a) Modalités : La présente offre d’achat est conditionnelle à ce que l’Acheteur fournisse au vendeur, dans les 4 jours consécutifs suivant l’acceptation de la présente offre d’achat, tout document démontrant :

i) qu’il dispose des fonds nécessaires pour couvrir le prix d’achat ii) Défaut : À défaut par l’Acheteur de fournir ces documents au Vendeur dans le délai prévu, la présente offre d’achat deviendra nulle et non avenue à l’expiration du délai. [2] [ 5 ] Dans un courriel daté du 24 novembre 2017, Milton demande à Chevalier une preuve de la disponibilité des fonds pour le

paiement des taxes dues à la Ville [3] . Chevalier lui répond que l’argent sera dans le compte en fidéicommis au début de la semaine prochaine. Il veut toutefois obtenir l’engagement de la Ville qu’elle donnera quittance et retirera l’hypothèque légale inscrite sur l’immeuble avant de procéder au paiement [4] . [ 6 ] Deux jours plus tard, Milton et Chevalier se rencontrent au restaurant. À cette occasion, un acompte de 4 000 $ sur le prix de vente convenu de 30 000 $ est versé par l’intimée [5] .

Milton souligne à Chevalier ne plus être certain que le contrat de courtage que l’appelante avait signé avec Proprio Direct pour la vente de l’immeuble était échu à la date de la signature de l’offre d’achat le 13 novembre 2017. Les parties conviennent alors que cette offre d’achat « comprend une réserve non mentionnée de 50 000 $ pour frais ou obligations accessoires.

Les économies sur ce montant sont à partager également entre le vendeur et l’acheteur » [6] . [ 7 ] À la date du 30 novembre 2017, le total des dettes à payer à la Ville est de 458 336,44 $ [7] . [ 8 ] Le 3 décembre 2017, à l’insu de l’intimée, l’appelante accepte une offre d’achat soumise par Vivian Consultant Immobilier inc. pour 700 000 $ [8] . [ 9 ] N’étant pas informé de la vente de l’immeuble à une tierce partie, Chevalier envoie un courriel à Milton le 16 décembre 2017, afin de rendre compte de ses démarches auprès de la Ville et de lui mentionner, preuve à l’appui, qu’il a l’argent pour honorer toutes ses obligations.

Il propose même à Milton de lui verser le reliquat de 26 000 $ sur le prix de vente convenu et de payer toutes les dettes [9] . [ 10 ] Chevalier demande à Milton de se présenter le 19 décembre 2017 au bureau du notaire Robert Piché, afin de procéder à la signature de l’acte de vente [10] . Milton répond qu’il ne pourra être présent [11] . [ 11 ] Le 19 décembre 2017, le notaire transmet le projet d’acte de vente à Milton, par courriel [12] .

Le même jour, Chevalier indique au notaire, par courriel, que l’acte de vente doit prévoir l’exclusion de certains biens meubles que l’appelante veut conserver (deux chariots élévateurs, une excavatrice et un conteneur) et soulève que l’acte prévoit à tort que la vente est faite avec la garantie légale [13] .

Le notaire modifiera l’acte de vente en conséquence. [ 12 ] Le 20 décembre 2017, Milton transmet un courriel à Chevalier pour l’informer que : « Par la présente nous vous informons que suite à votre non-conformité entre autre à la clause [6.1.1] de l’offre d’achat intitulée (preuve de disponibilité de fonds). Veuillez considérer l’offre d’achat comme nulle et non avenue » [14] . [ 13 ] Le 21 décembre 2017, l’intimée introduit une demande en passation de

titre et inscrit un avis de préinscription. *** [ 14 ] Le juge accueille la demande en passation de

titre et condamne l’appelante au paiement de la charge foncière imposée par la Ville et à des dommages-intérêts pour la perte de jouissance de l’immeuble. [ 15 ] Il repousse l’argument de l’appelante fondé sur le non-respect par l’intimée de la clause 6.1.1 de l’offre d’achat du 13 novembre 2017. Il est notamment d’avis que l’appelante a accepté par l’entremise de Milton un acompte de 4 000 $ sur le prix d’achat, ce qui équivaut à ratification [15] .

Il affirme également que cette clause ne peut être opposée à l’intimée, car l’appelante était tenue d’agir de bonne foi, notamment en mettant l’intimée en demeure de la respecter avant d’accepter une autre offre d’achat [16] . Puis, il rejette le moyen fondé sur la non-conformité entre le projet d’acte de vente et l’offre d’achat en ce qui a trait au paiement des taxes, aux biens mobiliers et à la garantie légale [17] .

Enfin, il détermine au sujet du paiement potentiel de la commission du courtier par l’appelante qu’il revenait à l’appelante de le prévoir à l’offre d’achat du 13 novembre 2017 et non à l’intimée [18] . *** [ 16 ] L’appelante soulève quatre moyens. [ 17 ] Dans son premier moyen d'appel , l’appelante reproche au juge de ne pas lui avoir fourni l'occasion de présenter deux moyens de défense portant 1) sur l'absence d'entente entre l’intimée et le courtier Proprio Direct au sujet du paiement de sa rétribution et 2) sur le fait que la vente de l'immeuble serait annulée advenant le dépassement du montant maximal des dettes (415 000 $) prévu à la clause 3.2 de l'offre d'achat. [ 18 ] En ce qui concerne l’absence d’entente portant sur le paiement de la rétribution du courtier Proprio Direct, le juge traite spécifiquement de cette question aux paragraphes 59 à 64 de son jugement.

Il est d'avis qu'il revenait à l’appelante de divulguer ce renseignement à l'offre d'achat du 13 novembre 2017. Il retient également de la preuve que Chevalier a posé la question à Milton et que ce dernier lui a répondu que le contrat avec Proprio Direct était échu. Contrairement à ce qu'elle avance, l’appelante n'a donc jamais été empêchée de présenter ce moyen de défense.

Cette détermination du juge ne renferme aucune erreur révisable. [ 19 ] Quant à l'argument portant sur l'annulation de la vente advenant le dépassement des dettes, le juge est intervenu à quelques reprises en cours d'audience pour indiquer à l'avocate de l’appelante que la clause 3.2 de l'offre d'achat favorisait l’intimée, qui pouvait y renoncer. Il a en outre tranché cette question aux paragraphes 66 à 68 de son jugement. Il est donc inexact d’affirmer que l’appelante n’a pu faire valoir ce moyen de défense.

Quoi qu’il en soit, elle ne parvient pas à démontrer l’existence d’une erreur révisable. [ 20 ] Ce premier moyen d'appel doit être rejeté.

[ 21 ] Le deuxième moyen d'appel cible l'erreur du juge qui aurait dû interpréter strictement les conditions de l'action en passation de

titre lorsqu'il y a préinscription. [ 22 ] Il faut distinguer ici la demande en irrecevabilité de la préinscription de la demande en irrecevabilité de l'action au fond. En l'espèce, l’appelante recherchait le rejet au fond de la demande en passation de titre, de sorte qu'il est permis de faire preuve de plus de souplesse dans l'application des conditions d'exercice de l'action en passation de titre, comme le soulignait notre collègue la juge Bich dans l'arrêt Théberge c. Durette [19] .

C'est du reste ce que le juge a fait ici en traitant avec flexibilité les conditions de la consignation du prix de vente et de la conformité de l'acte de vente avec la promesse d'achat. [ 23 ] L’appelant échoue à nous convaincre du bien-fondé de ce moyen. [ 24 ] Dans son troisième moyen d'appel , l’appelante s'en prend à la conduite affichée par le juge tout au long de l'audience, conduite qui aurait fait naître une crainte de partialité. [ 25 ] Ce moyen se bute cependant à deux obstacles: le premier porte sur la forte présomption d'impartialité et d'intégrité dont bénéficient les juges [20] et le deuxième concerne le fait que la crainte de partialité doit en principe être soulevée à la première occasion [21] , ce que l’appelante a omis de faire.

Par ailleurs, eusse-t-elle été dénoncée en première instance, l'interprétation des propos du juge, examinés de façon globale, ne conduit pas davantage à la conclusion qu’un aspect de sa conduite a suscité une crainte raisonnable de partialité. [ 26 ] Ce moyen doit également être rejeté. *** [ 27 ] Enfin, quant au dernier moyen d'appel , l’appelante plaide que le juge a erré en tirant une inférence du fait qu'elle se serait dédite de l'offre d'achat du 13 novembre 2017 pour en accepter une, plus avantageuse. [ 28 ] La Cour ne partage pas ce point de vue.

Le juge pouvait certes inférer que le prix d’achat consenti par Vivian Consultant Immobilier inc. (700 000 $ sans condition) était nettement plus avantageux pour l’appelante que celui consenti par l’intimée. Cette conclusion trouve en outre appui dans la preuve. *** [ 29 ] L’intimée plaide que l’appel interjeté par l’appelante est abusif, « [c]onsidérant l’absence raisonnable de chance de succès et considérant la conclusion d’abus de procédure figurant au jugement de première instance » [22] .

Elle demande également que l’avocate de l’appelante soit condamnée à rembourser les honoraires extrajudiciaires déboursés par l’intimée en appel en raison de ses propos tenus lors de la présentation de sa requête en rejet d’appel. Puisqu’une formation de cette Cour a déjà statué qu’il y avait lieu de rejeter la requête en rejet d’appel présentée par l’intimée et de laisser porter l’appel à la lumière des moyens soulevés, la Cour rejette la demande visant à faire déclarer l’appel abusif.

Quant à la demande de condamnation de l’avocate de l’appelante au remboursement des honoraires extrajudiciaires en appel, l’intimée échoue à établir que les propos tenus par celle-ci visaient à induire cette Cour en erreur. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 30 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice; [ 31 ] REJETTE la demande de l’intimée pour faire déclarer l’appel abusif sans frais de justice; [ 32 ] REJETTE la demande de l’intimée pour condamner personnellement l’avocate de l’appelante au remboursement des honoraires extrajudiciaires en appel sans frais de justice. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.

SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.