2013 QCCQ 8350, 2013 QCCQ 8350

Bernier c. Laporte 2013 QCCQ 8350 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » No: 500-32-127308-114 DATE : 11 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG-2320] ______________________________________________________________________ SERGE BERNIER […]Montréal (Québec) […] et MARIE-F rance LAGARDE […]Montréal (Québec) […] Demandeurs c.

GILLES LAPORTE […]Montréal (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Peu de temps après avoir pris possession de leur unité de copropriété divise en 2010, les demandeurs Serge Bernier et Marie- France Lagarde découvrent l'existence d'une infiltration d'eau dans leur unité qui origine de l'extérieur. Alerté, le syndicat des copropriétaires entreprend les travaux de réparation à ses frais. [ 2 ] Les demandeurs réclament de leur vendeur, M.

Gilles Laporte, le paiement d'une somme de 7 000 $. Ils affirment qu'ils n'auraient jamais acheté cette unité de copropriété s'ils avaient connu l'existence des infiltrations d'eau. Ils allèguent que M. Laporte avait connaissance des infiltrations d'eau au moment où il vend. Les travaux de réparation s'étant poursuivis sur près de vingt mois, ils ont perdu la jouissance de leur unité pendant cette période et ont subi des ennuis et inconvénients. Questions en litige: [ 3 ] Un défaut des parties communes qui entraîne des infiltrations d'eau dans une

partie privative constitue-t-il un défaut susceptible d'entraîner l'application de la garantie de qualité? [ 4 ] Si oui, l'acheteur peut-il réclamer une réduction du prix de vente même si toutes les réparations sont assumées par le syndicat des copropriétaires (article 1726 C.c.Q .)? [ 5 ] Les demandeurs ont-ils prouvé que M. Laporte avait connaissance du vice caché, auquel cas ils ont droit à des dommages- intérêts en plus d'une réduction du prix de vente (article 1728 C.c.Q .)? Les faits: [ 6 ] Le 22 février 2005, M. Laporte achète l'immeuble du […] à Montréal.

Il s'agit d'un appartement en copropriété divise situé dans la Phase IV du complexe du Sanctuaire du Mont-Royal (« l'appartement »). M. Laporte occupe alors l'appartement depuis trois ans. [ 7 ] À l'été 2005, M. Laporte constate des infiltrations d'eau vis-à-vis les portes- fenêtres de la salle à manger. Il contacte le Syndicat des copropriétaires du 6111, avenue du Boisé (« le syndicat ») qui intervient afin d'identifier la source de l'infiltration d'eau et d'y remédier. Ce ne sera qu'à l'été 2006 que le syndicat finalisera les travaux. Par la suite, M.

Laporte ne remarque aucun signe d'infiltration d'eau. [ 8 ] À l'hiver 2010, M. Laporte met l'appartement en vente. Le 20 avril 2010, il confie la vente de l'appartement à M. Michel Lebel

du Groupe Sutton Immobilier inc. Il demande 749 000 $. [ 9 ] En juin 2010, les demandeurs visitent l'appartement. Ils doivent trouver à se loger avant l'automne 2010 puisque M. Bernier est transféré d'Ottawa à Montréal. [ 10 ] Les demandeurs font différentes offres d'achat pour d'autres immeubles qui s'avèrent infructueuses. Finalement, le 14 août 2010, après une deuxième visite, ils soumettent une offre d'achat pour l'appartement. M. Laporte l'accepte. [ 11 ] Le 13 septembre 2010, les parties signent l'acte de vente de l'appartement pour le prix convenu de 675 000 $.

La vente est faite avec la garantie légale. [ 12 ] Alors qu'ils emménagent dans l'appartement, les demandeurs constatent une tache noirâtre d'environ un pied de diamètre sur le plancher de bois franc dans la salle à manger, là où se trouvaient les plantes de M. Laporte. À l'audience, M.

Laporte confirme l'existence de cette tache noirâtre mais explique qu'il l'a constatée seulement lorsqu'il a fait le ménage de l'appartement à l'occasion de son déménagement. [ 13 ] En octobre 2010, à la suggestion d'un spécialiste de plancher de bois franc, le syndicat entreprend des travaux visant à identifier la source de l'infiltration ayant pu causer la tache. L'inspection consiste à ouvrir les murs intérieurs donnant sur l'extérieur dans la cuisine et la salle à manger et à enlever une

partie du plancher de bois franc. Les constats sont les suivants: corrosion du bas de la

partie métallique des murs intérieurs ouverts, moisissure dans ces sections, présence d'odeurs et de cloportes. [ 14 ] Le syndicat entreprend à ses frais les travaux de nettoyage et de réparation de l'infiltration d'eau dans l'appartement. Toutefois, tant les demandeurs que le syndicat désirent s'assurer que la source de l'infiltration est bel et bien colmatée. Ainsi, les murs intérieurs demeurent ouverts afin d'observer la situation. [ 15 ] Le 4 janvier 2011, les demandeurs dénoncent la situation à M.

Laporte et lui réclament la somme de 20 000 $ alléguant la découverte d'un vice caché qu'il connaissait. [ 16 ] Le 14 janvier 2011, M. Laporte répond à la mise en demeure des demandeurs clamant qu'il n'a jamais caché des informations aux demandeurs. [ 17 ] Au printemps 2012, les demandeurs constatent que l'eau passe littéralement à travers le mur extérieur. Finalement, après de nombreux travaux, le syndicat colmate une fissure dans le béton du mur extérieur. Croyant avoir définitivement trouvé la source du problème, le syndicat procède à la fermeture des murs et à la finition de ses travaux le 22 juin 2012.

Analyse et motifs: [ 18 ] Les demandeurs invoquent la garantie de qualité prévue par l'

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q . »): 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] En l'espèce, les infiltrations d'eau que subit l'appartement sont la manifestation d'un défaut dans la conception ou la réalisation du mur extérieur du bâtiment. Ce défaut est grave puisqu'il affecte la durabilité et l'utilité de l'immeuble.

Ce défaut est également caché puisqu'il a fallu ouvrir les murs intérieurs et attendre près de deux ans pour l'identifier. [ 20 ] Par contre, ce défaut est situé dans les murs extérieurs, donc dans les parties communes de la copropriété. De plus, le syndicat a entrepris, à ses frais, de le réparer. C'est dans ce contexte que le Tribunal répond aux questions suivantes: ➢ Un défaut des parties communes qui entraîne des infiltrations d'eau dans une

partie privative constitue-t-il un défaut susceptible d'entraîner l'application de la garantie de qualité? [ 21 ] Le bien que vend M. Laporte aux demandeurs est un immeuble qui comprend trois fractions de la copropriété divise connue comme étant le […] . [ 22 ] L'une de ses fractions comprend l'unité d'habitation, soit l'unité […] . Cette unité d'habitation est une

partie privative [1] . Les deux autres fractions comprennent chacune une unité du stationnement intérieur, également une

partie privative. [ 23 ] Chacune de ces fractions comprend une quote-part des droits indivis dans les parties communes [2] afférentes aux parties privatives. Ainsi, les demandeurs ont acquis un droit de propriété indivis sur les parties communes [3] . [ 24 ] Si un défaut se manifeste dans les parties communes, ce défaut affecte la valeur de chacune des fractions composant la copropriété. Par exemple, si le toit de l'immeuble coule en raison d'un défaut de conception, chacun des copropriétaires doit participer à sa réparation, ce qui affecte la valeur de sa fraction. Ainsi, chaque copropriétaire peut invoquer la garantie de qualité contre son vendeur pour un défaut d'une

partie commune. [ 25 ] À fortiori, si les murs extérieurs ne sont pas étanches et causent des infiltrations d'eau dans une unité d'habitation, comme c'est

le cas ici, le propriétaire qui en souffre peut invoquer la garantie de qualité contre son vendeur. [ 26 ] Ainsi, les demandeurs ont le droit d'invoquer la garantie de qualité pour un vice caché dans les parties communes. ➢ Si oui, l'acheteur peut-il réclamer une réduction du prix de vente même si toutes les réparations sont assumées par le syndicat des copropriétaires (

article 1726 C.c.Q. ) ? [ 27 ] La garantie de qualité donne à l'acheteur, à son choix, le droit de demander la résolution de l'acte de vente ou encore, une réduction du prix de vente. Elle s'applique même si le vendeur ignore l'existence du vice caché. [ 28 ] En l'espèce, les demandeurs demandent une réduction du prix de vente.

Ils doivent donc prouver, par prépondérance de preuve [4] , qu'« ils n'auraient pas donné si haut prix s'ils avaient connu le vice caché ». [ 29 ] Les tribunaux utilisent généralement comme étalon de mesure de la réduction du prix de vente, le coût des réparations nécessaires pour remédier au vice caché. Or, en l'espèce, le syndicat a assumé tous les coûts de réparation du vice caché.

Les demandeurs sont-ils alors privés du droit à la réduction du prix de vente? [ 30 ] Même si l'acheteur d'un immeuble n'assume pas personnellement les coûts de réparation du vice caché, il peut présenter une preuve suffisante pour convaincre le Tribunal qu'il aurait négocié une réduction du prix de vente s'il avait connu ces vices cachés, même s'il n'avait pas à en assumer les coûts de la réparation. [ 31 ] En l'espèce, les demandeurs expliquent qu'ils ont refusé d'acheter une autre unité en copropriété parce que le vendeur les a informés qu'elle avait subi des infiltrations d'eau par le passé.

Ils affirment que s'ils avaient été informés de l'existence d'une infiltration d'eau en 2005, ils n'auraient tout simplement pas fait d'offres sur l'appartement. Au pire, ils auraient peut-être fait une offre à 650 000 $, soit 25 000 $ de moins que le prix convenu.

Ils rappellent qu'ils ont été privés de la jouissance de l'appartement pendant près de deux ans en raison de l'existence du vice caché et de la difficulté de l'identifier et d'y remédier. [ 32 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs ont prouvé, par prépondérance de preuve, qu'ils n'auraient pas donné un si haut prix s'ils avaient été informés de l'existence du vice caché et de ses conséquences sur la jouissance de l'appartement acheté.

Si les parties avaient été informées de l'existence du vice caché, les demandeurs auraient négocié et obtenu une réduction additionnelle du prix de vente de 5 000 $. ➢ Les demandeurs ont-ils prouvé que M. Laporte avait connaissance du vice caché, auquel cas ils ont droit à des dommages-intérêts en plus d'une réduction du prix de vente (article 1728 C.c.Q.)? [ 33 ] L'

article 1728 C.c.Q. dispose: 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 34 ] Ainsi, pour que les demandeurs aient droit à des dommages-intérêts, ils doivent prouver que M. Laporte avait connaissance du défaut au moment de la vente. Le Tribunal conclut qu'ils n'ont pas rencontré leur fardeau de preuve. [ 35 ] Le fait que M. Laporte ait lui-même vécu des infiltrations d'eau en 2005 n'est pas suffisant pour conclure qu'il a une connaissance du vice caché.

En effet, le syndicat est intervenu en 2005 et informe M. Laporte qu'il a réparé la source des infiltrations d'eau en 2006. Par la suite, M. Laporte ne constate aucune infiltration d'eau. [ 36 ] La présence d'une tache noirâtre sur le plancher n'est pas suffisante pour inférer que l'immeuble a un vice caché. Cette tache peut s'expliquer de diverses façons, notamment par la présence de plantes. De toute façon, elle n'était pas à la connaissance de M. Laporte. [ 37 ] En somme, les demandeurs ont droit à une réduction du prix de vente de 5 000 $ sur le prix payé de 675 000 $.

Ils n'ont pas droit à des dommages-intérêts puisque M. Laporte ignorait les vices cachés. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE M. Gilles Laporte à payer aux demandeurs la somme de 5 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 22 février 2011; CONDAMNE M. Gilles Laporte à payer aux demandeurs les frais judiciaires de la demande, soit 159 $. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q.

Date d’audience : 27 mai 2013