2021 QCCA 893, 2021 QCCA 893

Bélanger c. Condominiums Onyx inc. 2021 QCCA 893 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029230-208 ( 500-22-261564-200 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 21 mai 2021 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT jean-françois bélanger Me mario proulx ( Me Mario Proulx, Avocat ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCATS condominiumS onyx inc. Me LESLIE B. ERDLE Me Philippe lachance ( De Granpré Chait ) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 30 octobre 2020 et rectifié le 3 novembre 2020 par l’honorable Jo Ann Zaor de la Cour du Québec, district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Jugement rendu en cours d'instance – Radiation d’une demande en passation de titre. Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Antonio-Lamer AUDITION

9 h 32 Début de l’audience. 9 h 33 Argumentation de Me Proulx. 9 h 42 Questions de la Cour et réponses de Me Proulx. 9 h 50 Me Proulx reprend ses représentations. 10 h 02 Argumentation de Me Erdle. 10 h 06 Questions de la Cour et réponses de Me Erdle. 10 h 26 Réplique de Me Proulx. 10 h 29 Suspension de l’audience. 10 h 37 Reprise de l’audience. PAR LA COUR : Arrêt rendu séance tenante – voir page 3. Fin de l’audience.

Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit d’un jugement en cours d’instance de la Cour du Québec, district de Montréal, du 30 octobre 2020 et rectifié le 3 novembre 2020 (l’honorable Jo Ann Zaor) [1] , lequel accueille la requête en rejet partiel de l’intimée visant les conclusions en passation de

titre de même que la demande en radiation d’un avis de préinscription. [ 2 ] Avec égards, la juge de première instance erre en rejetant à un stade préliminaire la demande en passation de

titre de l’appelant. Rappelons que ce pouvoir doit être utilisé avec « […] parcimonie, lorsqu’il est manifeste qu’une demande n’a aucune chance raisonnable de succès » [2] et que si la situation juridique est claire et sans ambiguïté [3] .

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, ce dont la juge convient d’ailleurs, en écrivant que le droit réclamé « est loin d’être clair » et que l’action est peut-être prématurée. [ 3 ] Dans l’éventualité où le contrat de vente du stationnement n o 1 était annulé, les parties reviendraient à la promesse antérieure à la sélection du stationnement, laquelle découlait de la promesse d’achat de l’unité de condominium. Or, la preuve est à l’effet qu’il ne reste plus de libre que le stationnement n o 42.

Puisque l’appelant a le choix de la sanction [4] , l’on ne peut écarter, à ce stade de l’instance, que les conditions de la passation de

titre soient satisfaites. Dans le cas contraire, on ne peut pas non plus écarter qu’une autre action, concernant cette fois la vente de l’unité de condominium, soit intentée. Il convenait donc de ne pas reporter à plus tard l’action en passation de

titre et de laisser au juge du fond le soin de statuer sur ces questions. [ 4 ] Quant à la question de la consignation, puisque dans l’éventualité de la nullité du contrat de vente du stationnement n o 1 l’intimée devra restituer à l’appelant le prix payé, le tribunal pourra éventuellement opérer une compensation judiciaire entre cette somme et le prix devant être versé pour l’acquisition du stationnement n o 42. La consignation ne visant qu’à garantir le paiement éventuel du prix [5] , cet objectif ici est atteint. [ 5 ] Il est vrai que le présent dossier se présente de manière particulière.

Il demeure qu’il ne s’agit pas d’un cas où les termes de la promesse, à tout le moins a priori , soulèvent des doutes quant à des modalités essentielles devant être négociées par les parties. Il n’est pas dit que l’appelant aura gain de cause en bout de piste, mais il était prématuré, sans le bénéfice d’une preuve complète, de rejeter son action en passation de

titre à ce stade. [ 6 ] Quant à la question de la radiation de la préinscription, il est vrai que notre Cour, dans l’arrêt Aéroterm [6] conclut que la préinscription, dont les effets s’apparentent à ceux d’une saisie avant jugement, doit demeurer d’interprétation stricte. Toutefois, dans ce même arrêt, notre Cour explique bien la distinction entre les conclusions personnelles découlant d’une promesse de vente, lesquelles ne permettent pas la préinscription, et la passation de

titre qui, portant sur un droit réel, lui donne accès aux termes de l’

article 2966 C.c.Q. [ 7 ] Cette tension entre, d’une part, la protection du droit à la passation de

titre en empêchant le débiteur à vendre à un tiers et, d’autre part, la volonté de ne pas indûment limiter le propriétaire dans son droit de disposer de son bien, doit être prise en compte en fonction du contexte. En l’espèce, il vaut mieux faire preuve de la même prudence que dans l’arrêt Pyrioux [7] . Ajoutons que, considérant l’enjeu et l’ensemble des circonstances, il revient aux parties d’agir de telle façon à accélérer le déroulement de l’instance afin de limiter le préjudice que cause la préinscription à l’intimée ou, mieux encore, trouver à court terme une solution à l’amiable. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 8 ] ACCUEILLE l’appel; [ 9 ] INFIRME le jugement entrepris;

[ 10 ] REJETTE la demande en radiation d’un avis de préinscription et en rejet partiel; [ 11 ] LE TOUT avec les frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.