2022 QCCA 1587, 2022 QCCA 1587

Bau-Val inc. c. Municipalité de Sainte-Sophie 2022 QCCA 1587 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029423-217 (700-17-013178-164) DATE : 23 novembre 2022 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A. BAU-VAL INC. LES CARRIÈRES BAU-VAL INC. APPELANTES – défenderesses c.

MUNICIPALITÉ DE SAINTE-SOPHIE INTIMÉE – demanderesse et PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelantes, Bau-Val inc. et Les carrières Bau-Val inc. se pourvoient contre un jugement rendu le 26 février 2021 par l’honorable Élise Poisson de la Cour supérieure, qui accueille la demande de l’intimée, la Municipalité de Sainte-Sophie, présentée en vertu de l’

article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [1] et déclare que les activités d’exploitation d’une sablière et d’une carrière par les appelantes constituent des usages dérogatoires à la réglementation municipale et que l’abandon ou l’interruption de ces usages pendant une période de plus de 180 jours consécutifs, a entraîné la perte des droits acquis les protégeant [2] . [ 2 ] En conséquence, la juge rend une série d’ordonnances visant la cessation immédiate de toute exploitation liée à ces activités, ainsi que le réaménagement des lieux. *** [ 3 ] La trame factuelle de cette affaire s’étend sur une vingtaine d’années.

Une brève mise en contexte s’impose afin de bien saisir les enjeux soulevés en appel. [ 4 ] Le 28 septembre 2001, les appelantes acquièrent un immeuble situé à Sainte-Sophie, sur lequel était auparavant exploité une carrière et une sablière. [ 5 ] Déjà à cette époque, un règlement de zonage adopté par l’intimée en 1992 interdit l’usage de l’immeuble à

titre de carrière ou de sablière [3] . Cependant, et les parties l’admettent, ces usages étaient néanmoins légalement exercés avant l’entrée en vigueur du règlement puisque non seulement la réglementation antérieure à 1992 ne les interdisait pas, mais aussi l’ancien exploitant avait obtenu en temps utile les certificats d’autorisation requis du ministère de l’environnement pour exploiter l’immeuble à ces fins [4] .

Les appelantes sont cessionnaires de ces certificats d’autorisation depuis avril 2002 [5] . [ 6 ] Dans les années qui suivent, les activités des appelantes consistent principalement à écouler les réserves d’un inventaire de matériaux (pierres concassées, sable, tout-venant, etc.) acquis lors de l’achat de l’immeuble et qui se trouvent déjà sur les lieux.

La preuve démontre aussi qu’entre 2005 et 2015, elles effectuent un dynamitage de pierres une fois par année [6] dans le but de préserver les droits acquis à l’usage de la carrière [7] . [ 7 ] Un inspecteur du ministère de l’environnement vérifie l’état des lieux de manière ponctuelle afin de s’assurer du respect des conditions énumérées aux certificats d’autorisation par les appelantes. Au cours des ans, il constate l’absence d’activités d’exploitation mis à part quelques activités d’extraction de sable en 2004 qui ont cessé par la suite.

En 2006, il confirme qu’aucune extraction n’est réalisée et que seule la vente « de divers agrégats mis en piles sur le site par l’ancien propriétaire » [8] est effectuée. Quant aux dynamitages annuels, l’inspecteur note que ceux-ci n’ont pas été réalisés à l’endroit autorisé par les certificats d’autorisation. [ 8 ] En juillet 2008, les appelantes sont formellement mises en demeure par l’intimée de cesser « toute activité d’extraction de sable,

de gravier ou de tout autre matériau de cet immeuble » [9] au motif que les droits acquis pour ces activités se sont éteints par non-usage. Par la suite, invoquant l’article 5.3.4 de son règlement de zonage, l’intimée introduit son recours visant à faire déclarer éteints les droits acquis que revendiquent les appelantes et à faire cesser toute exploitation de la carrière et la sablière sur l’immeuble. [ 9 ] Cet

article prévoit en effet la perte des droits acquis en cas d’abandon, de cessation ou d’interruption de l’usage dérogatoire pour une période de 180 jours consécutifs et plus : 5.3.4 - Usage dérogatoire abandonné Si un usage dérogatoire d'un bâtiment conforme ou dérogatoire, protégé par droits acquis, a été abandonné, a cessé ou a été interrompu pour une période de cent quatre-vingts (180) jours consécutifs et plus, on ne pourra de nouveau faire usage des lieux sans se conformer aux usages permis par le présent règlement de zonage et ses amendements et il ne sera plus possible de revenir à l'utilisation antérieure.

Un usage est réputé « abandonné » lorsque cessent toutes formes d'activités normalement attribuées à l'opération de l'usage. […] [ 10 ] Dans le cadre de sa demande, l’intimée soutient que l’exploitation de la carrière et de la sablière a été interrompue ou abandonnée pour une période excédant largement les 180 jours prévus dans le règlement de zonage et que par conséquent, les appelantes ne peuvent plus revendiquer de droits acquis pour poursuivre leurs opérations.

À l’opposé, les appelantes plaident que les activités de la sablière et de la carrière se sont déroulées et poursuivies de manière continue depuis l’émission des certificats d’autorisation et qu’elles demeurent ainsi protégées par droits acquis. *** [ 11 ] Dans un jugement étoffé, la juge analyse en détail la preuve documentaire, testimoniale et d’experts administrée, lui permettant de conclure que l’intimée avait satisfait son fardeau de démontrer et d’établir de manière prépondérante que les appelantes avaient abandonné ou interrompu de manière définitive l’exploitation de la sablière pendant une période d’au moins sept ans [10] – entre 2008 et 2015 – et l’exploitation de la carrière durant une période d’au moins 13 ans [11] – entre 2002 et 2015 – entraînant la perte de leurs droits acquis à l'égard de ces usages devenus depuis dérogatoires. [ 12 ] Elle conclut que ni l’écoulement de l’inventaire de sable et de roches ni le dynamitage annuel ou même les quelques activités d’exploitation de la sablière « minime[s] et occasionnelle[s] » [12] , ne constituent des activités d’exploitation permettant en l’espèce de maintenir les droits acquis.

Quant à la carrière, elle retient en sus de ce qui précède, que ces activités constituent un usage illégal puisque les inventaires de roc (et les dynamitages) proviennent d’une zone située à l’extérieur de l’aire d’exploitation prévue par les certificats d’autorisation et donc, ne sont pas protégés par des droits acquis. Elle ordonne ainsi la cessation immédiate de l’exploitation, qui par ailleurs avait reprise en 2015, et rend une série d’ordonnances visant à élaborer et mettre en œuvre un plan de réaménagement des lieux. [ 13 ] Les appelantes soulèvent quatre moyens d’appel.

Les deux premiers sont relatifs aux erreurs d’appréciation de la preuve qui auraient été commises par la juge en concluant à l’abandon ou l’interruption des activités d’exploitation et incidemment, à la perte de leurs droits acquis.

Les autres ont trait aux ordonnances de réaménagement qui en découlent. [ 14 ] Voyons ce qu’il en est. [ 15 ] Les appelantes soumettent d’abord que la juge a erré en déterminant que l’exploitation de la carrière à l’extérieur de l’aire permise par les certificats d’autorisation justifiait la perte de leurs droits acquis puisque cette exploitation avait néanmoins été exercée sur le lot qui compose l’unité d’exploitation d’origine.

Elles remettent ensuite en question son évaluation de la preuve au sujet de l’abandon ou l’interruption de l’exploitation de la sablière et de la carrière pour une période excédant 180 jours. [ 16 ] Il n’est pas nécessaire que la Cour se penche sur le premier moyen d’appel soulevé par les appelantes puisque le second suffit à disposer du pourvoi tant pour l’exploitation de la carrière que de la sablière. La détermination de l’existence (ou non) d’une exploitation est une question de fait [13] et il est reconnu que « l’étude de la perte des droits acquis commande une analyse des faits propres à chaque cas » [14] .

De telles matières appellent à la déférence et seule une erreur manifeste et déterminante permet l’intervention de la Cour, ce que les appelantes ne parviennent pas à identifier en l’espèce. [ 17 ] La juge retient que l’intimée a établi, de manière prépondérante, l’abandon ou l’interruption prima facie des activités d’exploitation durant une période d’au moins 13 ans pour la carrière, soit de 2002 à 2015, et durant une période d’au moins sept ans en ce qui concerne la sablière, soit de 2008 à 2015.

Ses conclusions sont le fruit d’une analyse de l’ensemble de la preuve testimoniale et documentaire, ainsi que d’un examen minutieux des deux expertises dans le dossier – l’une en demande et l’autre en défense – examen qui la mène à préférer à de nombreuses reprises les constats de l’expert en demande [15] . [ 18 ] De surcroît, et tout en reconnaissant la nature variable des activités d'extraction en cause [16] , elle est d’avis que l’écoulement sur une période de près de 20 ans des quelques 95 000 tonnes d’inventaire acquis lors de l’achat de l’immeuble [17] n’est pas une activité permettant en l’espèce de maintenir les droits acquis, et ce, tant à l’égard de la sablière que de la carrière : [126] Bien que la nature des activités d’une sablière soit variable, parfois suivant les saisons ou un surplus de production, en l’espèce, les défenderesses n’ont pas établi avoir exercé des activités d’exploitation de la sablière, autrement que de manière minime et occasionnelle, dont le rendement était tributaire des besoins sporadiques de la Carrière/Sablière St-Hippolyte, ce qui ne démontre pas une véritable intention de l’exploiter. [127] L’écoulement des inventaires de sable et de gravier acquis de Devesco ne correspond pas à l’exploitation d’une sablière et ne permet pas de préserver l’usage dérogatoire protégé par droit acquis. […]

[202] L’écoulement des inventaires de Devesco acquis lors de l’achat de l’Immeuble ne correspond pas à l’exploitation d’une carrière et ne représente pas une activité suffisante pour permettre de préserver l’usage dérogatoire par droit acquis, d’autant plus que cet inventaire de pierres concassées et de roc provient d’une zone d’extraction à l’extérieur de l’aire d’exploitation autorisée aux certificats d’autorisation de la carrière. [Soulignement ajouté] [ 19 ] Son raisonnement ne comporte pas d’erreur.

Malgré ce qui précède, les appelantes remettent essentiellement en question les conclusions factuelles et les inférences que la juge a tirées de la preuve, sans faire la démonstration d'une quelconque erreur manifeste et déterminante susceptible de justifier l’intervention de la Cour. [ 20 ] Finalement, en ce qui concerne les deux derniers moyens d’appel relatifs aux ordonnances visant le réaménagement de l’immeuble, il y a lieu d’intervenir simplement pour les modifier afin de s’assurer que le réaménagement du site soit exécuté en conformité avec les exigences du Règlement sur les carrières et sablières [18] et du Règlement sur l’encadrement d’activités en fonction de leur impact sur l’environnement [19] , lesquels ont été adoptés en vertu de la

Loi sur la qualité de l’environnement [20] et ont préséance sur tout règlement municipal [21] . En première instance, les parties n’avaient pas soulevé de difficultés en lien avec la légalité des conclusions proposées par l’intimée à cet égard. En appel toutefois, les appelantes invoquent pour la première fois différents enjeux susceptibles de créer certaines difficultés d’application. Ainsi, et suivant une demande formulée en ce sens par la Cour durant l’audience, les parties ont soumis une série de conclusions communes visant à respecter ces exigences réglementaires.

Les conclusions ainsi soumises seront intégrées et reproduites telles quelles au dispositif du présent arrêt. [ 21 ] Vu le sort mitigé de l'appel, la Cour octroiera les frais de justice contre les appelantes. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] ACCUEILLE en

partie l’appel aux seules fins de biffer les paragraphes [208] à [212] du jugement entrepris et de les remplacer par les paragraphes suivants : [208] ORDONNE aux défenderesses de déposer auprès du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques («MELCC») et de la demanderesse, dans un délai de 90 jours de la date du présent jugement, ou tout autre délai convenu par écrit entre les parties, un plan de réaménagement et de restauration des lieux de l'Immeuble, le tout, en conformité avec l’

article 114 du Règlement sur l’encadrement d’activités en fonction de leur impact sur l’environnement (Q-2, r.17.1) et des articles 38 à 47 du Règlement sur les carrières et sablières (Q-2, r. 7.1); [209] ORDONNE aux défenderesses de respecter, dans le cadre du plan de réaménagement et de restauration soumis au MELCC, les règlements d’urbanisme de la Municipalité de Sainte-Sophie, notamment, mais sans s’y limiter, quant aux usages et bâtiments autorisés sur l’Immeuble; [210] ORDONNE aux défenderesses, leurs dirigeants, administrateurs, représentants, employés et mandataires, le cas échéant, de se conformer à l’autorisation à être délivrée par le MELCC, ainsi qu’à toutes autres mesures correctives ou conditions que ce ministère pourrait imposer; [211] SUBSIDIAIREMENT , à défaut par les défenderesses de se conformer aux ordonnances du présent jugement dans les délais impartis : [212] AUTORISE la Municipalité à préparer ou faire préparer et à déposer auprès du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (« MELCC »), un plan de réaménagement et de restauration des lieux, le tout, en conformité avec l’

article 114 du Règlement sur l’encadrement d’activités en fonction de leur impact sur l’environnement (Q-2, r.17.1) et des articles 38 à 47 du Règlement sur les carrières et sablières (Q-2, r. 7.1); [213] AUTORISE la Municipalité à exécuter ou faire exécuter par un tiers les travaux de réaménagement et de restauration des lieux prescrits par ce plan dans un délai de 36 mois du présent jugement; [214] DÉCLARE que le coût des travaux encouru par la Municipalité, pour déposer le plan de réaménagement et de restauration des lieux et exécuter les travaux de réaménagement, constitue une charge assimilable à une taxe foncière contre l'Immeuble et recouvrable de la même façon. [ 23 ] LE TOUT , avec les frais de justice contre les appelantes.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A.

Me Simon Letendre THERRIEN COUTURE JOLI-COEUR Pour les appelantes Me Mélanie St-Onge TRIVIUM AVOCATS Pour l'intimée Date d’audience : 8 novembre 2022 Date de mise en délibéré : 9 novembre 2022