2017 QCCQ 8458, 2017 QCCQ 8458

Lamy c. Joly 2017 QCCQ 8458 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE COWANSVILLE « Chambre civile » N° : 455-32-005438-162 DATE : 25 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENISE LAMY -et- MICHAEL LAMY-NEWMAN Demandeurs c.

ALAIN JOLY -et- MONIQUE OLIVIER -et- YVES MADORE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent leurs vendeurs, les défendeurs, afin d’obtenir le remboursement des honoraires et frais qu’ils ont dû débourser pour corriger leur

titre de propriété. [ 2 ] Les défendeurs contestent en invoquant le fait que l’arpenteur-géomètre qu’ils ont choisi ne leur aurait pas fourni un certificat clair en omettant une

partie de lot existant. Ils ont d’ailleurs demandé l’intervention forcée de cet arpenteur-géomètre, à savoir le défendeur M. Yves Madore (« M. Madore »). [ 3 ] M. Madore conteste la demande en invoquant que le certificat de localisation daté du 11 juillet 2001 (le « Certificat ») [1] ne contient aucune erreur et, subsidiairement, qu’il n’y a aucun lien causal entre toute erreur et les dommages réclamés.

CONTEXTE FACTUEL [ 4 ] En 2002, les demandeurs achètent la propriété des défendeurs située dans la Municipalité du Canton de Sutton (la « Propriété »). [ 5 ] Avant la vente, les défendeurs remettent le Certificat aux demandeurs. [ 6 ] En 2015, les demandeurs apprennent d’une voisine, Mme Tremblay, qu’une importante

partie de la Propriété (3 300,35 pi.c.) serait juxtaposée avec celle de Mme Tremblay. Cette dernière aurait obtenu l’information de son arpenteur-géomètre, M. Claude Miguë (« M. Miguë »). [ 7 ] Les demandeurs contactent alors M. Madore pour obtenir des éclaircissements. Selon eux, celui-ci aurait d’abord nié puis admis le caractère erroné du Certificat après avoir vu celui préparé par M. Miguë (le « Certificat Miguë ») [2] . [ 8 ] À partir de la découverte de l’erreur, les demandeurs discutent avec Mme Tremblay pour tenter de régler le litige qui les oppose. [ 9 ] En mars 2016, le litige se règle : Mme Tremblay cède gratuitement la

partie litigieuse aux demandeurs. L’acte de cession est publié le 21 avril 2016 [3] . [ 10 ] Le 26 mai suivant, les demandeurs transmettent une mise en demeure aux défendeurs pour leur réclamer 3 165,20$, soit les honoraires et frais qu’ils ont dû encourir pour corriger les titres de la Propriété [4] . [ 11 ] Le 5 juin, les défendeurs transmettent la mise en demeure des demandeurs à M. Madore en lui demandant de les dégager de toute responsabilité résultant d’une inexactitude du Certificat [5] . [ 12 ] Le 17 juin, M. Madore répond en invoquant l’absence d’erreur [6] .

QUESTIONS EN LITIGE : [ 13 ] 1. Les vendeurs peuvent-ils être tenus responsables envers leur acheteur pour les erreurs contenues au Certificat? [ 14 ] 2. M. Madore est-il responsable des dommages réclamés par les demandeurs? ANALYSE LE DROIT [ 15 ] Il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de démontrer, selon la balance des probabilités, le bien-fondé de ses prétentions [7] . [ 16 ] Les articles 1719 et 1720 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») décrivent certains aspects de l’obligation de délivrance du vendeur : « 1719.

Le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur les titres de propriété qu’il possède, ainsi que, s’il s’agit d’une vente immobilière, une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, de même qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède. 1720.

Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. » [ 17 ] Les articles 1723 et 1724 C.c.Q. traitent de la garantie du droit de propriété qui incombe au vendeur : « 1723. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente.

Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie. 1724. Le vendeur se porte garant envers l’acheteur de tout empiétement exercé par lui-même, à moins qu’il ne l’ait déclaré lors de la vente.

Il se porte garant, de même, de tout empiétement qu’un tiers aurait, à sa connaissance, commencé d’exercer avant la vente. » [ 18 ] En cas d’atteinte au droit de propriété, l’acheteur peut poursuivre toutes les personnes responsables du trouble vécu pour être indemnisé, dont son vendeur et l’arpenteur-géomètre [8] . [ 19 ] L’arpenteur-géomètre peut être tenu responsable contractuellement envers son client et extracontractuellement envers les tiers [9] .

Dans l’un ou l’autre cas, celui qui recherche la responsabilité devra prouver la faute de l’arpenteur-géomètre, le préjudice subi et un lien de causalité entre les deux. [ 20 ] Dans l’affaire Giesler c. Migué [10] , le juge Tôth de la Cour supérieure décrivait comme suit les principes applicables à la profession d’arpenteur : « [26] L'exercice d'une profession au sens large du terme ne se définit pas seulement par l'énumération des actes exclusifs prévus à la Loi. [27] Une profession, c'est l'exercice d'un domaine de l'activité humaine qui requiert des connaissances, compétences et habiletés particulières.

Cet exercice est réglementé pour la protection du public. [28] L'analyse de la responsabilité civile du professionnel nécessite l'examen de sa conduite selon la norme du bon professionnel prudent et compétent agissant dans les mêmes circonstances. Pour pouvoir faire cette analyse, le Tribunal doit être renseigné sur les «us et coutumes» de la profession en question. [29] Les us et coutumes professionnels ou règles de l'art comprennent bien davantage que les devoirs légaux ou déontologiques. Ils comprennent ce que le corps professionnel reconnaît comme la «bonne pratique professionnelle».

Il s'agit des méthodes de travail et usages généralement acceptés par la profession comme étant la norme de la bonne pratique. […] [31] L'arpenteur-géomètre est le spécialiste qui procède aux opérations de levés, de recherches et d'analyse relatives à la délimitation de la propriété foncière.

La loi lui reconnaît le statut d'officier public. [32] Il peut procéder à toutes sortes d'opération en rapport avec la propriété foncière: le bornage, le piquetage, la délivrance du certificat de localisation, la description technique, l'opération cadastrale, etc. [33] Le bornage, qu'il soit amiable ou judiciaire, fixe les limites d'une propriété de façon permanente et définitive de deux propriétés contiguës. [34] Le certificat de localisation, par contre, est une opinion professionnelle sur la situation et la condition actuelles d'un immeuble qui doit tenir en compte notamment les titres de propriété et le cadastre, les opérations de levée, l'analyse de la législation foncière, etc. [35] Même si ces opérations font

partie d'un grand ensemble qu'on peut appeler le droit foncier, on peut pas dire que le quotidien

de l'exercice de la profession d'arpenteur-géomètre soit un domaine dont le Tribunal a connaissance d'office et il peut être nécessaire de l'éclairer à ce sujet. [36] L'arpenteur-géomètre est un spécialiste qui doit intégrer non seulement les aspects scientifiques et techniques de la détermination des limites foncières mais aussi les aspects administratifs, procéduraux et légaux de ces opérations.

L'arpenteur-géomètre n'est ni avocat ni notaire mais se retrouve tout autant au prétoire comme témoin expert qu'au bureau de la publicité des droits à consulter le registre foncier et les titres de propriété. [37] Il peut être par conséquent parfois périlleux de vouloir isoler ou disséquer le geste professionnel de l'arpenteur-géomètre dans sa seule dimension légale, scientifique ou technique de la même façon qu'il peut être périlleux de juger l'opinion de l'expert sur ce même geste sans avoir l'éclairage des faits prouvés. » [11] [Références omises] [ 21 ] L’

article 2 du Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation [12] définit le certificat de localisation : « 2. Le certificat de localisation est un document en minute comportant un rapport et un plan, dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. » [13] [ 22 ] Dans l’affaire Brault c.

Bonneau , la juge Aubé de notre Cour écrit : « [49] Le certificat de localisation est l'expression d'une opinion. [50] Après l'analyse de la jurisprudence pertinente, les auteurs précités concluent ainsi: En conséquence, il nous apparaît clair que le critère pour évaluer si l’arpenteur-géomètre a commis une faute professionnelle est de déterminer si celui-ci s’est acquitté de son obligation de moyens en émettant son opinion ou, pour reprendre les termes du juge Gonthier, s’il a émis son opinion avec une « prudence normale ». [51] On ne peut conclure du simple fait que deux certificats de localisation contiennent une opinion différente qu'une faute a nécessairement été commise. [52] Comme le rappelle la Cour dans l'affaire Neveu , l'arpenteur-géomètre est généralement tenu à une obligation de moyens c'est-à- dire qu'il doit agir avec prudence et diligence en employant tous les moyens raisonnables pour obtenir le résultat visé, sans toutefois garantir le résultat. » [14] [Références omises] APPLICATION DU DROIT EN L’ESPÈCE [ 23 ] La preuve de l’erreur contenue au Certificat est fondée principalement sur le Certificat Miguë. [ 24 ] C’est à partir de ce document que les demandeurs sont arrivés à une transaction avec Mme Tremblay. [ 25 ] Or, M.

Madore conteste le caractère erroné de son Certificat, notamment en raison de la présence d’un boisé très dense qui ne portait aucune marque d’occupation quelconque lors de sa confection en juillet 2001 [15] . [ 26 ] Aucune expertise n’a été produite pour démontrer le caractère fautif du Certificat. Au surplus, personne n’a témoigné à ce sujet, pas même M. Miguë. [ 27 ] Dans ces circonstances, le Tribunal ne peut conclure à une faute de la part de M. Madore dans la confection du Certificat ni du caractère erroné de ce dernier. [ 28 ] À l’instar de la juge Aubé dans l’affaire Brault c.

Bonneau précité, nous sommes d’avis que la preuve d’une faute dans la réalisation du Certificat n’ayant pas été faite, le recours des demandeurs doit être rejeté, et ce, sans avoir à examiner la question du préjudice ou du lien de causalité. [ 29 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] REJETTE la Demande; [ 31 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur des défendeurs Alain Joly et Monique Olivier; [ 32 ] REJETTE la Demande d’intervention forcée de M. Yves Madore; [ 33 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur de M. Yves Madore. __________________________________ Martin Tétreault, J.C.Q.