2015 QCCQ 9084, 2015 QCCQ 9084

Levasseur c. Sauvé 2015 QCCQ 9084 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-016626-147 DATE : 1 er septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ PIERRE LEVASSEUR demandeur c.

JEAN-LOUIS SAUVÉ défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une réclamation de 7000 $, fondée sur la présence d'un vice caché dans l'immeuble, à savoir l'absence d'isolation. La contestation est centrée sur une clause du contrat de vente qui prévoit que celle-ci est faite sans garantie légale et aux risques et périls de l'acheteur.

LES FAITS : [ 2 ] Le 15 décembre 2012, Pierre Levasseur achète la résidence de Jean-Louis Sauvé située sur la rue Delisle à Les Coteaux pour la somme de 180 000 $. Monsieur Sauvé a dû en effet quitter sa maison pour aller demeurer dans une résidence pour personnes âgées. [ 3 ] C'est M. Sauvé qui a lui-même construit la maison en 1960, et qui en a été le seul occupant pendant plus de 50 ans. [ 4 ] Lorsque M. Levasseur effectue les deux visites de l'immeuble précédant son offre d'achat, la maison est vacante, puisque M. Sauvé est déjà déménagé.

Seuls quelques meubles sont encore sur place. [ 5 ] Monsieur Levasseur ne rencontre pas M. Sauvé avant la signature de l'acte de vente chez le notaire, et la fille de M. Sauvé, qui l'assistait dans cette transaction, n'était pas présente non plus lors des visites des éventuels acheteurs sur les conseils de l'agent immobilier. C'est d'ailleurs la fille de M.

Sauvé, Mme Diane Sauvé Lachance, qui a aidé son père à remplir la déclaration du vendeur. [ 6 ] Monsieur Levasseur dit avoir prévu lors de l'achat un budget pour faire des rénovations afin de remettre la résidence au goût du jour; il indique que la maison présentait beaucoup de potentiel. [ 7 ] Monsieur Levasseur n'a pas fait inspecter la maison par un inspecteur professionnel, étant versé dans le domaine de la construction, puisqu'il a lui-même bâti trois maisons et qu'il en a rénové quatre ou cinq. [ 8 ] Madame Sauvé Lachance indique qu'avant de procéder à la vente, les enfants de M.

Sauvé avaient décidé de faire modifier le système de chauffage. En effet, la maison était équipée de calorifères à eau chaude et d'un système de chauffage au gaz propane. Les enfants ont fait installer le système requis pour que le chauffage à l'électricité puisse aussi être utilisé. [ 9 ] Après avoir pris possession de la maison, c'est effectivement le système de chauffage à l'électricité qui a été choisi par M.

Levasseur, qui n'était pas intéressé par le chauffage au gaz. [ 10 ] Il semble que la réception de ses premières factures d'électricité lui ait causé une surprise certaine, puisque le coût du chauffage de la résidence était très élevé.

[ 11 ] Alors qu'il effectuait des travaux pour faire installer une porte-patio, M. Levasseur réalise que la maison ne comprend aucune isolation. [ 12 ] Il procède à l'achat des matériaux et fait lui-même les travaux d'isolation de la maison en entier. Il évalue ses dommages à la somme de 11 334 $, qu'il accepte cependant de réduire au montant de 7000 $ afin de pouvoir présenter sa demande en division des petites créances. [ 13 ] Le Tribunal a demandé à M. Levasseur s'il avait réellement été surpris de constater qu'une maison bâtie en 1960 n'était pas isolée, ce à quoi il a répondu oui et non. En fait, M.

Levasseur était bien au courant que les maisons construites à cette époque n'étaient pas nécessairement isolées, mais croyait qu'on avait pu remédier à la situation au fil des ans, disant savoir que plusieurs résidences de cette époque avaient subséquemment reçu de l'isolation.

C'est ce à quoi il s'attendait, et déplore le fait qu'on ne lui ait pas mentionné que la maison ne contenait aucune isolation. [ 14 ] Madame Sauvé Lachance a indiqué avoir mentionné tout ce qu'elle considérait important dans la déclaration du vendeur (une infiltration d'eau au sous-sol, des fissures au solage et la vérification à faire pour le foyer du salon), ajoutant que la résidence a toujours été confortable et facile à chauffer.

Elle insiste sur le fait qu'il avait été mentionné à la fiche descriptive de l'immeuble, à la promesse d'achat et à l'acte notarié qu'il s'agissait d'une vente sans garantie légale de qualité, vu les circonstances de la vente. ANALYSE ET DÉCISION : [ 15 ] Ce sont les articles 1732 et 1733 du Code civil du Québec qui trouvent application en la présente instance : 1732 . Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 16 ] Le libellé même de l'

article 1733 C.c.Q. démontre qu'un vendeur peut exclure la garantie légale de qualité dans un cas de vente "aux risques et périls", même à l'égard des vices qu'il connaît, selon les termes de la Cour d'appel dans l'arrêt Garage Robert . [1] [ 17 ] Toutefois, cette règle ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, manœuvres, réticences ou demi- vérités. [2] Le dol peut être défini comme le fait de provoquer volontairement une erreur dans l'esprit d'autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. [3] [ 18 ] Le Tribunal retient que M.

Sauvé, en remplissant la déclaration du vendeur et en ne mentionnant pas le type de construction de la maison en pièce sur pièce sans isolation autre que l'espace d'aération, n'a pas agi de mauvaise foi dans le but de tromper l'acheteur. [ 19 ] Une vente faite aux risques et périls de l'acheteur couvre ce genre de situation et prive l'acheteur de tout recours. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; LE TOUT sans frais. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.