2022 QCCA 875, 2022 QCCA 875

St-Pierre c. Syndicat des copropriétaires de la Tour Notre-Dame 2022 QCCA 875 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029524-212 ( 550-17-010283-180 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 17 juin 2022 FORMATION : LES HONORABLES STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT Lise St-Pierre Me Michel Paradis ( Therrien Couture Joli-Coeur ) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCATE Syndicat des copropriétaires de la Tour Notre- Dame Me Athéna Larin-Larouche ( Beaudry, Bertrand ) Absente

PARTIE MISE EN CAUSE L'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de hull ABSENTE ET NON REPRÉSENTÉE En appel d’un jugement rendu le 15 avril 2021 par l’honorable Carole Therrien de la Cour supérieure , district de Gatineau . NATURE DE L’APPEL : Biens et propriété – Copropriété divise – Déclaration de copropriété – Stationnement – Unité de copropriété – Acte de vente – Cession d'une

partie commune à usage restreint – Droit non transmissible – Opposabilité – Prescription.

Greffière-audiencière : Ariane Simard-Trudel Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION Continuation de l'audience du 15 juin 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. Arrêt – voir page 4. Ariane Simard-Trudel, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante est copropriétaire de deux fractions dans un immeuble qui compte 185 unités d’habitation.

Elle demande la révision d’un jugement rendu le 15 avril 2021 [1] par la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Carole Therrien), qui rejette sa demande introductive d’instance en jugement déclaratoire, accueille la demande reconventionnelle de l’intimé et déclare, pour les motifs qu’elle expose, que l’appelante n’a droit qu’à deux espaces de stationnement, que l’intimé est en droit de les lui attribuer suivant les modalités et conditions qui seront déterminées par les administrateurs, et que tout droit de jouissance exclusive dans les espaces de stationnement n’est ni cessible ni transmissible. [ 2 ] Afin d’arriver à cette conclusion, la juge de première instance estime que ni la déclaration de copropriété initiale ni les actes de modification ne confèrent à l’appelante l’usage exclusif de trois espaces de stationnement et que ces actes n’ont pas pour effet de joindre à la fraction qu’elle possède, l’usage d’autant d’espaces.

S’il est vrai, ajoute-t-elle, que l’appelante s’est vue attribuer trois espaces de stationnement lors de l’achat de sa fraction et que cela correspondait sans doute au nombre d’unités d’habitation dont elle prenait alors possession, la politique d’attribution des espaces de stationnement adoptée par l’intimé lui permettait de réduire à deux le nombre de tels espaces. * * * [ 3 ] L’

article 1047 C.c.Q . prévoit que le droit d’usage d’une

partie commune à usage restreint peut être compris dans la fraction d’un copropriétaire : 1047. Chaque fraction constitue une entité distincte et peut faire l’objet d’une aliénation totale ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des parties communes afférente à la fraction, ainsi que le droit d’usage des parties communes à usage restreint, le cas échéant . 1047.

Each fraction constitutes a distinct entity and may be alienated in whole or in part; the alienation includes, in each case, the share of the common portions appurtenant to the fraction, as well as the right to use the common portions for restricted use, where applicable . [Soulignements ajoutés] [ 4 ] Me Christine Gagnon, dans son traité La copropriété divise [2] explique que le droit de jouissance exclusif peut ainsi, dans certains cas, faire

partie intégrante de la fraction possédée par le copropriétaire, selon les termes de la déclaration de copropriété : Si [la fraction de copropriété] comporte des droits de jouissance exclusifs dans des parties communes, ceux-ci sont nécessairement transmis avec elle. Si les droits de jouissance exclusifs ne sont pas une composante de la fraction, mais ont été conférés personnellement à un copropriétaire, alors l'

article 1047 C.c.Q. ne leur est pas applicable et la déclaration de copropriété peut en permettre l'aliénation en faveur d'un autre copropriétaire sans aliéner la fraction. [3] [ 5 ] Ainsi, si la déclaration de copropriété prévoit que le droit d’usage exclusif d’une

partie commune fait

partie intégrante de la fraction, toute modification à ce droit ne pourra être faite que selon les prescriptions de l’article 1059 C.c.Q ., c’est-à-dire être notariée et en minute. [ 6 ] En l’espèce, la déclaration de copropriété initiale [4] établit que les stationnements sont des parties communes (art. 8) et qu’ils

sont attribués à chacun des copropriétaires « sous les modalités et conditions déterminées à l’article 22 » (art. 11.5). Cet

article prévoit que : […] chaque propriétaire possède le droit de stationner en tout temps un véhicule moteur dans les stationnements ainsi aménagés [et qu’à] cette fin, il sera attribué un espace de stationnement intérieur ou extérieur à chacun des copropriétaires et jusqu’à concurrence du nombre disponible d’espace de stationnement suivant les modalités et conditions qui seront déterminées par les administrateurs, avec entente que les espaces de surplus pourront être loués par les administrateurs au profit de la copropriété. [Soulignements ajoutés] [ 7 ] Le mot « copropriétaire » y est défini comme « le propriétaire d’une fraction » et le mot « fraction » comme signifiant « comprend une

partie exclusive et une quote-part des parties communes ». Enfin, la fraction que possède l’appelante y est décrite comme suit : Un appartement,

partie exclusive, portant le numéro DEUX MILLE DEUX CENT UN de la subdivision du lot originaire [...] (lot [...]), Quartier CINQ (Quartier 5), des plans et livre de renvoi officiels de la cité de Hull, division d’enregistrement de Hull, province de Québec. Et les trois cent cinquante-trois dix millième (0.0353) des parties communes. [ 8 ] Cette déclaration de copropriété a été modifiée en septembre 2015 [5] (l’Acte d’actualisation). Dorénavant, il y est prévu que « [l]es parties privatives sont celles décrites à la déclaration de copropriété et à l’état descriptif des fractions et comprennent leur contenu et leurs accessoires, dont notamment […] [l]es droits conférés au copropriétaire d’une

partie privative donnée, à la jouissance exclusive dans certaines parties communes à usage restreint […] tels que stipulé ci-après » (art. 6, soulignements ajoutés). [ 9 ] Cet acte prévoit que les espaces de stationnement constituent toujours des parties communes (art. 9) et maintient que « chaque propriétaire possède le droit de stationner en tout temps un véhicule moteur dans les espaces de stationnement ainsi aménagés » et que l’attribution de ces espaces de stationnement « sera effectuée suivant les modalités et conditions qui seront déterminées par les administrateurs » (art. 13.1.1, soulignements ajoutés), et ce, jusqu’à concurrence du nombre d’espaces de stationnement disponible, les espaces supplémentaires pouvant être loués.

L’acte précise que le conseil d’administration peut adopter de temps à autre des politiques d’attribution des espaces, entre autres pour les espaces supplémentaires (art. 13.1.1). L’acte précise aussi : Le droit de jouissance exclusive dans les espaces de stationnement n’est pas cessible ni transmissible par le copropriétaire.

Lors de la mutation d’une fraction, l’acquéreur de la fraction doit s’adresser au conseil d’administration du Syndicat pour se faire attribuer un espace de stationnement extérieur ou intérieur, sous réserve des espaces de stationnement disponibles (art. 13.1.2). [ 10 ] Enfin, l’article 25 et l’État descriptif de l’immeuble décrit, tout comme dans la déclaration de copropriété initiale, le lot [...] au cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull, comme étant la seule fraction dont l’appelante est alors propriétaire bien que cette fraction soit physiquement divisée en deux appartements (le 2201 et le 2202), et précise que sa valeur relative est de 3,53 %. [ 11 ] La déclaration de copropriété a à nouveau été modifiée en septembre 2015 [6] .

L’amendement avait pour objectif de refléter la division physique de cette fraction en deux logements en créant en sa faveur une deuxième fraction, avec comme résultat de faire passer le nombre total de fractions de copropriété de l’immeuble de 184 à 185. Par la même occasion, des cessions et des servitudes sont créées afin corriger certains empiétements et des droits sont précisés à l’égard de certaines parties communes à usage restreint.

L’acte ne traite pas spécifiquement des espaces de stationnement. [ 12 ] Comme on peut aisément le constater à sa lecture, avant sa modification en septembre 2015, la déclaration de copropriété n’octroyait aux propriétaires antérieurs des unités 2201 et 2202 un droit de propriété qu’à l’égard d’une seule fraction, ce qui ne leur donnait droit qu’à un seul espace de stationnement rattaché à cette fraction.

Puisque la déclaration de copropriété restreint chaque fraction au droit d’usage exclusif d’un seul stationnement, l’appelante ne pouvait se voir transmettre avec le droit de propriété de sa fraction plus qu’un espace de stationnement sans que cela contrevienne à la déclaration de copropriété. [ 13 ] Quant à la division du lot [...] en septembre 2015, elle a eu pour effet de créer une fraction additionnelle en faveur de l’appelante, et donc de lui accorder le droit d’usage exclusif à un deuxième espace de stationnement,

partie commune à usage restreint. [ 14 ] La déclaration de copropriété ne comporte non plus aucune ambiguïté quant à l’emplacement de chacun des espaces de stationnement inclus aux fractions : il revient au syndicat des copropriétaires d’en décider. Le droit de jouissance exclusive dans l’emplacement de l’espace de stationnement préalablement attribué au propriétaire cédant n’est pas cessible ni transmissible.

Lors de la mutation d’une fraction, l’acquéreur devra s’adresser au conseil d’administration du Syndicat pour se faire attribuer l’espace de stationnement associé à sa fraction (deux dans le cas des fractions dont l’appelante est propriétaire), soit à l’extérieur, soit à l’intérieur, selon la disponibilité du moment et selon ce que prévoira alors la politique adoptée par le conseil d’administration à ce sujet. [ 15 ] La seule ambiguïté potentielle que recèle la déclaration de copropriété est la mention contenue à la Déclaration amendée de septembre 2015 selon laquelle le droit de jouissance exclusive dans les espaces de stationnement n’est pas cessible ni transmissible par le copropriétaire.

Cette mention ne se retrouvait pas à la déclaration de copropriété de 1989. [ 16 ] Cette ambiguïté n’est toutefois qu’apparente.

Cette mention, lorsque lue en conjonction avec l’article 13.1.1, lequel réfère à la déclaration de copropriété de 1989 qui accorde le droit à un espace de stationnement à chacune des fractions, ne réfère qu’à l’espace de stationnement tel qu’attribué et non au droit à l’usage exclusif d’un espace de stationnement. * * * [ 17 ] L’appelante soutient que si l’article 13.1.1 de l’acte d’actualisation (tout comme l’article 22.3 de la déclaration de copropriété initiale) donne au syndicat le droit d’attribuer les espaces de stationnement supplémentaires, il ne lui confère pas pour autant le droit de

les enlever aux copropriétaires pour les attribuer ou louer à d ’autres. Selon elle, le texte de l’alinéa 13.1.2 aurait été mal rédigé par le notaire et porterait à confusion puisque, lorsqu’analysé séparément, il pourrait être interprété comme conférant au syndicat le droit de déposséder les copropriétaires de leur droit à un espace de stationn ement attribué lors des reventes des unités. Une lecture correcte et contextuelle de cet

article devrait plutôt permettre de conclure que c’est uniquement l’emplacement du stationnement qui peut être modifié lors d’une cession de l’unité et non pas le nombre d’espaces déjà attribués à un copropriétaire. [ 18 ] L’appelante a tort. D’abord, comme on l’a vu, c’est la déclaration de copropriété, et non l’acte d’acquisition de la fraction, qui octroie le droit à l’usage exclusif d’un espace de stationnement par fraction.

En l’espèce, l’acte d’acquisition des auteurs de l’appelante ne fait d’ailleurs aucune mention de quelque espace de stationnement, la seule référence en étant une indirecte alors que l’acte renvoie à la déclaration de copropriété (« The whole subject to the provision of the declaration of co-ownership »). [ 19 ] L’acte de vente suivant concernant cette fraction ne contient pas plus de précision au sujet des espaces de stationnement. La première mention n’apparaît qu’à l’acte d’acquisition de l’appelante, où il est indiqué que « [l]a présente vente comprend trois (3) aires de stationnement attribuées à la

partie exclusive situées au sous-sol de la bâtisse » et que « [l]es droits vendus sont sujets aux dispositions de la déclaration de copropriété ». Or, un tel acte est inopposable au syndicat qui n’y est pas intervenu [7] , d’autant plus que cette cession contrevient à la déclaration de copropriété. [ 20 ] Enfin, puisque l’acte en question n’est pas opposable au syndicat, celui-ci peut déposer son recours afin de faire respecter la déclaration de copropriété sans que l’appelante puisse lui opposer la prescription [8] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 21 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice; STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.