2013 QCCQ 7447, 2013 QCCQ 7447

Québec (Office municipal d'habitation de) c. Bélanger 2013 QCCQ 7447 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-02-050300-138 DATE : 18 juin 2013 __________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE [JC2399] __________________________________________________________________ OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE QUÉBEC Locatrice - Demanderesse c.

ISABELLE BÉLANGER Locataire - Défenderesse __________________________________________________________________ JUGEMENT SUR OPPOSITION À UN BREF D'EXPULSION ( Art. 598 et 599 C.p.c. ) __________________________________________________________________ [ 1 ] L'opposante, madame Isabelle Bélanger (madame Bélanger), s'oppose à un bref d'expulsion émis le 5 mai et signifié le 6 mai 2013 pour être exécuté le 10 mai relativement à un logement qu'elle occupe dans l'immeuble de la demanderesse, l'Office municipal d'habitation de Québec (OMHQ), au […], Québec.

LES FAITS [ 2 ] Le 21 août 2012, un bail à loyer modique intervient entre l'OMHQ et madame Bélanger pour l'appartement n o […] dans l'immeuble situé au […] dans la Ville de Québec, et ce, pour une durée de 10 mois commençant le 1 er septembre 2012 et se terminant le 30 juin 2013 [1] . [ 3 ] Le 21 novembre 2012, l'OMHQ présente devant la Régie du logement une demande en résiliation de bail, en expulsion de la locataire et en recouvrement de loyer d'un montant de 822 $. [ 4 ] Le 28 novembre 2012, le juge administratif, Me Jacques Cloutier, rend sa décision par laquelle il accueille la demande de l'OMHQ.

Ainsi, il résilie le bail intervenu entre les parties et ordonne l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement et condamne celle-ci à payer au locateur 822 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec (C.c.Q.), à compter du 2 novembre 2012, plus 76 $ pour les frais judiciaires et de signification. [ 5 ] Par ailleurs, la journée précédente, soit le 27 novembre 2012, une entente intervient entre les parties [2] dans laquelle elles ont convenu ceci : LETTRE D'ENGAGEMENT ET ENTENTE N/réf: 2012-605954 Je soussigné(e), Isabelle Bélanger, demeurant au […], app. […], Québec (Québec) […], reconnais devoir la somme de 898.00 $ réclamée en date de ce jour.

Je m'engage à payer la somme de 100 $ pour les mois de décembre 2012 et janvier 2013 en date du 1er, en plus du coût du loyer mensuel. Pour les mois de février et mars 2013, la somme de 200$ sera versée en plus du coût du loyer mensuel. Le paiement final devra être effectué au plus tard le 1er avril 2013 au montant de 298$.

PPA_x__ À défaut de respecter cette entente, le solde dû sera immédiatement exigible. Je reconnais que malgré les paiements et les loyers versés comme ci-haut spécifiés et en cas de manquement à la présente entente, l'Office municipal d'habitation de Québec ne renonce pas à ses droits ainsi qu'à l'exécution de la décision de la Régie du logement dont la cause a été entendue le 21 novembre 2012.

Le bail est toujours résilié et l'occupation du locataire n'est qu'une tolérance de la part de l'Office municipal d'habitation de Québec tant que toute la dette n'est pas entièrement payée. (Reproduction intégrale) [ 6 ] Cette entente est signée par madame Bélanger ainsi que madame Sylvie Dallaire, technicienne en comptabilité à l'OMHQ. [ 7 ] Ainsi, en vertu de cette entente, le bail (I-4) intervenu entre les parties le 21 août 2012 est résilié mais il est convenu d'un bail par tolérance à partir du 27 novembre 2012.

À compter de cette date, madame Bélanger doit continuer à verser un loyer mensuel de 274 $. [ 8 ] Le 7 mars 2013, Me Denis Gingras, mandaté par l'OMHQ, transmet une mise en demeure à madame Bélanger dans laquelle il écrit [3] : […] Madame, Notre client, l'Office municipal d'habitation de Québec, nous donne le mandat de vous expédier la présente mise en demeure.

Considérant la décision de Me Jacques Cloutier, régisseur de la Régie du logement rendue le 28 novembre 2012, vous êtes par la présente mise en demeure de quitter les lieux loués, soit plus précisément le […], app. […], Québec et ce, d'ici le 18 mars 2013, à défaut de quoi vous serez expulsée par l'effet de la Loi. […] (Reproduction intégrale) [ 9 ] Des discussions ont lieu entre madame Bélanger et Me Gingras et ce dernier lui écrit ceci le 15 mars 2013 [4] : […] Chère madame, Nous donnons suite à de récentes conversations téléphoniques.

À présente date, un solde d'arriéré au montant de 1 040,00 $ est dû et il y a entente à ce que vous remboursiez cette somme de la façon suivante :

a) le versement d'une somme comptant de 700,00 $ aux bureaux de l'Office municipal d'habitation de Québec le 20 mars; 700,00 $

b) le versement d'une somme comptant de 375,00 $ aux bureaux de l'Office municipal d'habitation de Québec le 1 er avril, en incluant la somme de 275,00 $ pour le loyer d'avril; 100,00 $

c) le versement d'une somme de 240,00 $ payable comptant aux bureaux de l'Office municipal d'habitation de Québec le 20 avril; et ​ 240,00 $

d) le versement d'une somme comptant de 275,00 $ aux bureaux de l'Office municipal d'habitation de

Québec le 1 er mai (soit votre loyer du mois de mai).

TOTAL D'ARRIÉTÉ : 1 040,00 $ Le défaut de respecter l'une des échéances ci-haut mentionnées et par la suite de payer votre loyer le 1 er de chaque mois, rendra le solde dû immédiatement exigible et justifiera l'Office municipal d'habitation de Québec de poursuivre les procédures d'expulsion sans autre délai ni avis. (Reproduction intégrale) [ 10 ] Le 2 mai 2013, l'OMHQ obtient l'émission d'un bref d'expulsion contre madame Bélanger et celle-ci en reçoit signification le 6 mai. [ 11 ] Par l'entremise de son avocat, madame Bélanger signifie à l'OMHQ une requête en opposition le 8 mai. [ 12 ] À la date de l'émission du bref d'expulsion, et selon le témoignage de madame Sylvie Dallaire à l'audience, tenue le 11 juin 2013, madame Bélanger a entièrement payé les 1 040 $ mentionnés dans la lettre de Me Gingras, datée du 15 mars 2013. [ 13 ] En date du 1 er mai 2013, selon l'état de compte [5] déposé par madame Dallaire à l'audience, madame Bélanger est endettée envers l'OMHQ d'une somme de 274 $, soit le prix de son loyer. [ 14 ] Avant la tenue de l'audience le 11 juin 2013, un montant de loyer additionnel s'est ajouté, soit celui de juin au montant de 274 $, ce qui fait en sorte qu'à cette date madame Bélanger est endettée envers l'OMHQ d'un montant de 548 $.

Les 5 et 10 juin, elle fait respectivement des versements de 180 $ et 130 $, ce qui fait un total de 310 $ à l'OMHQ, qui encaisse ces sommes payées comptant. [ 15 ] Ainsi, lors de l'audience tenue le 11 juin, madame Bélanger est endettée envers l'OMHQ que d'une somme de 238 $, celle-ci étant liée au loyer mensuel de 274 $ à laquelle elle s'est engagée en vertu du bail par tolérance convenu avec l'OMHQ le 27 novembre 2012. [ 16 ] À l'audience, madame Bélanger informe le Tribunal que l'OMHQ lui a transmis une demande de reconduction de bail au mois de février 2013, demande qu'elle a acceptée pour la période du 1 er juillet 2013 au 30 juin 2014. [ 17 ] Dans un document non signé mais daté du 11 juin 2013, émanant de l'Office municipal d'habitation de Québec, il est mentionné que le bail de madame Bélanger serait reconduit et que le montant mensuel de sa contribution devrait être à partir du 1 er juillet 2013 de 278 $.

Il est par ailleurs écrit « Renouvellement conditionnel au respect de l'entente intervenue suite à la décision rendue de la Régie du logement ». [ 18 ] Aucune entente n'est intervenue entre les parties, malgré les paiements additionnels acceptés par l'OMHQ à la suite de la signification du bref d'expulsion et de la requête en opposition. LA QUESTION EN LITIGE [ 19 ] La requête en opposition est-elle bien fondée en fait et en droit? ANALYSE [ 20 ] La requête en opposition est présentée en vertu des articles 598 et 599 du Code de procédure civile (C.p.c.) qui énoncent : 598.

La requête en opposition doit être signifiée à l'officier saisissant, au saisissant et, si elle est faite par un tiers, au saisi; elle doit également l'être, le cas échéant, aux personnes qui ont inscrit au registre des droits personnels et réels mobiliers des droits sur les biens faisant l'objet de l'opposition. La requête en opposition en matière de pension alimentaire est instruite et jugée d'urgence. 599.

La signification de la requête en opposition opère sursis de l'exécution; l'officier saisissant doit rapporter sans délai au greffier qui l'a décerné le bref d'exécution et les autres procédures relatives à l'exécution. Toutefois, dans le cas d'une saisie pratiquée en vertu de l'article 641, la signification de la requête en opposition ne suspend que la distribution des sommes d'argent saisies.

Malgré le premier alinéa, la signification de la requête en opposition à une saisie pratiquée en vertu de l'article 640.1, 641 ou 651.1 pour l'exécution d'un jugement accordant des aliments ne suspend pas la distribution des sommes d'argent saisies à moins que, pour des motifs

exceptionnels, un juge exerçant en son bureau n'en ordonne la suspension. Cependant, lorsque l'opposition ne tend qu'à faire réduire le montant réclamé ou à faire distraire une

partie des biens saisis, à moins qu'un juge ne lui ait ordonné de surseoir, l'officier saisissant doit poursuivre l'exécution en vertu d'une copie, préparée par lui, du bref et du procès-verbal de saisie, soit pour satisfaire à la

partie non contestée de la réclamation, soit pour réaliser les biens qui ne font pas l'objet de l'opposition. [ 21 ] À l'audience, l'avocat de madame Bélanger a obtenu l'aveu de madame Dallaire qu'à la date de l'émission du bref d'expulsion, madame Bélanger avait entièrement payé les sommes requises par l'OMHQ dans la lettre de Me Gingras datée du 15 mars 2013, soit 1 040 $. [ 22 ] Le Tribunal constate qu'à cette date, madame Bélanger a payé à l'OMHQ toutes les sommes qu'elle devait à celle-ci en vertu de la décision de la Régie du logement rendue le 28 novembre 2012. [ 23 ] De ce fait, madame Bélanger a respecté les termes de l'entente intervenue le 27 novembre 2012 dans laquelle il est indiqué que toute la dette qu'elle doit à l'OMHQ en vertu de la décision de la Régie (laquelle a été rendue le lendemain, soit le 28 novembre), doit être entièrement payé, ce qui est le cas en date du 2 mai, lors de l'émission du bref d'expulsion.

De plus, tel que mentionné plus haut, madame Bélanger a aussi entièrement payé ce qui était requis par Me Gingras dans sa lettre du 15 mars 2013, soit les 1 040 $. Ceci inclut, selon le paragraphe

d) de la lettre de Me Gingras, le versement de 275 $, soit le loyer du mois de mai. [ 24 ] Selon l'entente du 27 novembre 2012, l'OMHQ consent à madame Bélanger un bail par tolérance, lequel est décrit au Code civil du Québec (C.c.Q.) à l'

article 1853 C.c.Q. : 1853. Le bail portant sur un bien meuble ne se présume pas; la personne qui utilise le bien, avec la tolérance du propriétaire, est présumée l'avoir emprunté en vertu d'un prêt à usage. Le bail portant sur un bien immeuble est, pour sa part, présumé lorsqu'une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire.

Ce bail est à durée indéterminée; il prend effet dès l'occupation et comporte un loyer correspondant à la valeur locative. [ 25 ] Dans la lettre de Me Gingras datée du 15 mars 2013, il est mentionné que l'OMHQ se réserve le droit de poursuivre les procédures d'expulsion s'il s'avère qu'il y a un manquement de la part de madame Bélanger pour le paiement de son loyer au 1 er de chaque mois. [ 26 ] Par ailleurs, le 11 juin 2013, lors de l'audition de la requête en opposition, les faits ont évolué car l'OMHQ a accepté 310 $ les 6 et 10 juin de la part de madame Bélanger, ce qui a modifié le solde dû à ce moment.

Il est maintenant de 238 $, soit moins que le montant dû sur le loyer de juin de 274 $. [ 27 ] Certes, madame Bélanger est encore endettée envers l'OMHQ mais c'est sur la base du bail par tolérance, lequel est d'une durée indéterminée tel que le stipule le Code civil du Québec à l'

article 1853 C.c.Q. [ 28 ] Si l'OMHQ veut obtenir la résiliation du bail par tolérance, l'expulsion de madame Bélanger et de tous les occupants du logement qu'elle occupe et une condamnation pour les sommes pouvant lui être dues, elle doit s'adresser à la Régie du logement, et ce, parce que celle-ci a juridiction en cette matière selon l'

article 28 de la

Loi sur la Régie du logement (L.R.Q. c. R-8.1), qui stipule : 28. La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964 , 1966, 1967 , 1969 , 1970 , 1977 , 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil ; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14. Toutefois, la Régie n'est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 645 et 656 du Code de procédure civile (chapitre C-25 ).

[ 29 ] En raison de cela, le Tribunal accueille la requête en opposition de madame Bélanger et l'OMHQ devra s'adresser à la Régie du logement si elle veut faire valoir ses droits en raison du non-respect du paiement du loyer par madame Bélanger à l'égard du bail par tolérance conclut le 27 novembre 2012.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête en opposition le bref d'expulsion émise le 2 mai 2013 et signifiée à madame Bélanger le 6 mai 2013; ORDONNE à l'huissier instrumentant Gagnon, Sénéchal, Coulombe de cesser toute mesure d'expulsion contre la locataire-opposante, madame Isabelle Bélanger, résidant à l'appartement […] au […] à Québec; LE TOUT avec dépens contre la locatrice-demanderesse, l'Office municipal d'habitation de Québec. ______________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q.

M e DENIS GINGRAS, AVOCAT Gingras, Vallerand, Barma, Laroche, Amyot, avocats Casier n o 67 Procureurs de la Locatrice - Demanderesse M e PIERRE PROULX, AVOCAT Proulx, Malouin & associés Casier n o 173 Procureurs de la Locataire - Défenderesse Date d'audience: 11 juin 2013