2019 QCCQ 7960, 2019 QCCQ 7960

Rouillard c. Beaudoin 2019 QCCQ 7960 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-22-010358-185 DATE : 19 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAGDALENA ROUILLARD SÉBASTIEN MALETTE

Partie demanderesse c. YANNICK BEAUDOIN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Magdalena Rouillard et monsieur Sébastien Malette réclament 55 000 $ à monsieur Yannick Beaudoin alléguant que l’immeuble vendu par ce dernier était affecté de vices cachés. QUESTIONS EN LITIGE [ 2 ] L’immeuble vendu était-il affecté d’un vice caché ? [ 3 ] La

partie demanderesse a-t-elle été victime de dol de la part de la

partie défenderesse ? CONTEXTE [ 4 ] Le 1 er juin 2013, monsieur Malette et madame Rouillard font l’acquisition d’un immeuble situé au [...] à St-Mathias dont le propriétaire jusqu’à cette date était monsieur Yannick Beaudoin. [ 5 ] Il s’agit d’une vente sans particularité ayant été précédée par une visite et inspection préachat. La vente est d’ailleurs soumise à la garantie légale. [ 6 ] En avril 2014 après la découverte d’une petite fissure au sous-sol suivie d’une autre en octobre 2014, les parties s’entendent sur le coût des réparations.

Lesdites fissures ne font d’ailleurs pas l’objet du recours. [ 7 ] À la fin du mois d’août 2016, monsieur Malette entend le béton se fissurer. Il vérifie et constate une large fissure sous la fenêtre du salon. [ 8 ] Les demandeurs font alors faire des travaux d’urgence qui ont lieu le 13 septembre 2016. Des plaques d’acier sont alors installées afin d’éviter une détérioration de l’immeuble. [ 9 ] Monsieur Beaudoin n’est pas informé des travaux qui sont faits.

Après une seule tentative d’appel téléphonique, monsieur Malette considère ne pas être capable de rejoindre monsieur Beaudoin et procède aux travaux. [ 10 ] De nouvelles fissures sont découvertes et la

partie demanderesse procède à l’obtention de trois estimés afin de faire pieuter le pourtour de la maison (pièce P-7). [ 11 ] Les travaux sont finalement faits par Bisson Expert le 22 décembre 2016 au coût de 45 578,39 $ (pièce P-9). [ 12 ] Les demandeurs considèrent que l’immeuble vendu par monsieur Beaudoin était affecté de vices cachés, ce que nie ce dernier. [ 13 ] De plus, la

partie demanderesse soulève qu’ils ont été victime de dol de la part de monsieur Beaudoin, ce dernier connaissant les problèmes et ayant eu des propos mensongers ayant vicié leur consentement. ANALYSE [ 14 ] D’entrée de jeu, le Tribunal désire souligner qu’il a pris en considération toutes les pièces qui ont été produites lors de l’audition ainsi que tous les témoignages qui ont été rendus, et ce, même s’il n’y sera pas nécessairement fait référence dans la décision. [ 15 ] Le Tribunal doit donc déterminer en premier si l’immeuble était affecté d’un vice caché. [ 16 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec codifie les obligations du vendeur de la façon suivante : « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 17 ] Afin de se prévaloir de la garantie contre les vices cachés, l’acheteur doit prouver quatre conditions. [ 18 ] La Cour suprême du Canada dans ABB inc. c. Domtar inc. [1] énumère les conditions essentielles du vice de la façon suivante.

Quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : «50 Les différentes qualifications du vice peuvent parfois se chevaucher. Ainsi, en l’espèce, Domtar se plaint du fait que les attaches rigides,

partie intégrante du surchauffeur, nuisent au fonctionnement normal de la chaudière en ce qu’elles provoquent des fissures et des arrêts imprévisibles. Selon Domtar , le fait qu’elle n’ait pas à s’exposer à des arrêts inopportuns Leroux c. Gravano, 2016 QCCA 79 découle de la nature même de l’équipement acheté et de son fonctionnement continu. En ce sens, le défaut dont se plaint Domtar est à la fois fonctionnel et conventionnel.

Cependant, quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur.» [ 19 ] La Cour d’appel du Québec dans Leroux c. Gravano [2] rappelle ces conditions de la façon suivante : «Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur.» [ 20 ] De ces quatre conditions, deux méritent une étude plus attentive du Tribunal.

Le vice existait il au moment de la vente ? [ 21 ] Cette question revêt une importance capitale puisqu’au moment de la vente le vice doit exister. Point n’est besoin cependant qu’un vice se soit manifesté, il suffit qu’au moment de la vente le germe même du vice existe [3] . [ 22 ] La preuve dans le présent dossier révèle que les vices se sont manifestés à la fin du mois d’août 2016, soit plus de 3 ans après la vente.

Cette manifestation est sans équivoque puisque la fissure a provoqué un bruit qui a surpris monsieur Malette. [ 23 ] Comme l’indique le professeur Deslauriers [4] , le fardeau de preuve quant à l’antériorité du vice appartient à l’acheteur : «…Le fardeau de prouver l’antériorité du vice caché incombe à l’acheteur, qui peut néanmoins bénéficier à cet égard des présomptions de faits, surtout s’il a dénoncé le défaut au vendeur aussitôt après la délivrance ou s’il démontre qu’il s’est manifesté peu après.» [ 24 ] Ici, il n’y a aucune présomption applicable en faveur des acheteurs. [ 25 ] La

partie demanderesse a produit, au soutien de sa réclamation, une expertise préparée par monsieur Stéphane Bossus qui semble dire que le vice existait au moment de la vente (pièce P-21). À cet effet, il réfère à divers indices tels :

a) Plancher incliné (p. 27)

b) Présence d’une poutre (p. 31)

c) Inclinaison de la dalle de béton (p. 32)

d) Décadrement des portes et fenêtres (p. 32) [ 26 ] Il est important, cependant, de noter que la visite de monsieur Bossus sur les lieux n’a eu lieu que le 22 février 2018, soit 2 ans après les travaux de réparations et près de 5 ans après l’achat de l’immeuble. [ 27 ] Monsieur Bossus, dans les conclusions de son rapport d’expert, n’est jamais formel quant aux conclusions et utilise des termes plus généraux en indiquant que dans des situations pareilles l’expérience révèle la présence de vices. [ 28 ] De son côté, monsieur Beaudoin produit un rapport de monsieur Richard Landriault (pièce D-1).

Monsieur Landriault, quant à lui prétend, à la page 8 de son rapport que le vice est apparu après la vente. Il décrit d’ailleurs ses conclusions de la façon suivante : «Nous sommes d’avis que les désordres observés en 2014, et plus particulièrement à la fin de l’été 2016, sont reliés à l’assèchement de l’argile suite à des périodes sèches. En effet, celles-ci ont asséchées l’argile qui, par le fait même, a perdu de son volume, ce qui a entraîné l’affaissement de la propriété.

Concernant l’allégation selon laquelle le mouvement de sols se serait produit bien avant 2013, nous ne pouvons pas adhérer à cette hypothèse, puisque des signes et/ou anomalies n’ont pas été observés lors de l’inspection préachat en 2013. Le mouvement de sols a commencé après cette période.» [ 29 ] Bien que les expertises soient contradictoires quant à l’existence ou la préexistence du vice affectant l’immeuble, le Tribunal rappelle le fardeau de preuve incombant à la

partie demanderesse selon les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec : «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.» [ 30 ] La preuve telle qu’administrée ne permet pas au Tribunal de conclure à l’existence d’un vice affectant l’immeuble de la rue Robert au moment de l’achat.

Les vices sont-ils des vices cachés ? [ 31 ] Bien que cette question demeure théorique compte tenu de la conclusion déjà donnée, il est important pour le Tribunal d’analyser cette preuve néanmoins. Le caractère occulte du vice est d’une importance capitale comme le souligne la Cour suprême du Canada dans la cause ABB inc. c. Domtar inc . [5] où la Cour s’exprime ainsi au paragraphe 51 : «Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G.

Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5e éd. 1987), p. 149. Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice. [16] Le professeur Edwards, aujourd’hui juge à la Cour du Québec, se prononce ainsi quant au caractère occulte du vice [3] : 381.

Le Code civil du Québec confirme la norme de l’acheteur raisonnable en définissant le vice apparent comme celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert. [17] Bien qu’il ne soit pas obligatoire de procéder à une vérification d’un bien par expert avant de l’acquérir, le Pr Edwards souligne que dans certaines circonstances, l’acheteur, afin d’être déclaré prudent et diligent, doit requérir de l’aide [4] : (…) Cependant, dans certaines circonstances, l’acheteur ne peut satisfaire à la norme de l’acheteur prudent et diligent en agissant seul.

Envisageons le cas d’un acheteur profane désireux d’acquérir un ordinateur d’un certain âge, d’une grande complexité et à un prix élevé, c’est-à-dire plusieurs millions de dollars, d’un vendeur ordinaire; ou encore celui d’un acheteur profane d’un immeuble qui, constatant certains indices inquiétants, n’a pas la connaissance nécessaire pour écarter la possibilité d’un vice. Dans les deux hypothèses, l’acheteur agissant seul n’a pas la connaissance requise pour effectuer et compléter un examen selon la norme d’un acheteur « prudent et diligent ». S’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente.

L’erreur de formulation dans le texte actuel a donc trait à l’idée que l’acheteur raisonnable ne doit jamais obtenir l’aide d’un expert. Or, parfois, dans un contexte exceptionnel, afin même de satisfaire à la norme d’un acheteur raisonnable, l’acheteur se doit d’obtenir une aide spécialisée 849 . [18] La Cour d’appel du Québec, dans St-Louis c.

Morin [5] , rappelle que lorsqu’un immeuble présente un indice permettant de soupçonner l’existence d’un vice, l’acheteur prudent et diligent doit faire vérifier ou obtenir l’aide d’un expert : [39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; (…)» [ 32 ] Comme le rappelle la Cour du Québec dans St-Louis c. Morin [6] , le Tribunal doit voir si des indices existaient quant à la présence d’un vice. Évidemment, seul l’expert Bossus semble dire qu’il y a avait un vice au moment de l’achat. Il souligne, cependant, un nombre important d’indices qui aurait dû faire en sorte que la

partie demanderesse soit plus prudente. [ 33 ] D’ailleurs, la majeure

partie du rapport de monsieur Bossus (pièce P-21), est un constat d’erreurs contre l’inspecteur préachat monsieur Marcel Saindon (pièce P-2). [ 34 ] L’expert Bossus à la page 35 de son rapport s’exprime ainsi : «…Tenant compte de ce qui précède, le soussigné est d’opinion que l’inclinaison desdits planchers, tout comme les décadrements des portes représentaient donc pour un généraliste en bâtiment, tel un inspecteur en bâtiment, les indices d’un désordre structurel et, dans le cas présent de l’affaissement de l’immeuble. À ce

titre et avec égard, le soussigné est d’opinion que l’inspecteur en bâtiment a très probablement commis une omission en ne relevant pas l’état incliné des planchers, lequel était indicateur de l’affaissement de l’immeuble.» [ 35 ] À la lecture même du rapport de monsieur Bossus, il est difficile pour le Tribunal de conclure que le vice était caché vu le nombre d’indices dont l’expert de la

partie demanderesse souligne l’existence. La

partie demanderesse a-t-elle été victime de dol de la part de la

partie défenderesse ? [ 36 ] La

partie demanderesse soutient que les déclarations mensongères de monsieur Beaudoin ou les silences volontaires de ce dernier quant à l’état de la maison constituent un dol au sens de la Loi. [ 37 ] L’

article 1375 du Code civil du Québec rappelle l’obligation des parties d’agir de bonne foi dans la conclusion de tout contrat. [ 38 ] C’est l’

article 1401 du Code civil du Québec qui qualifie le dol de la façon suivante : « L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence.» [ 39 ] La Cour d’appel du Québec dans l’arrêt Monarque du Richelieu inc. c. Boisé Richelieu inc. [7] souligne d’ailleurs qu’il y a une différence entre les notions de dol et de vices cachés. [ 40 ] La Cour d’appel du Québec dans Théberge c. Durette [8] souligne que dans un cas où l’impossibilité de soulever le vice caché, il peut y avoir ouverture cependant à la défense d’erreur provoqué par le dol. [ 41 ] Dans l’arrêt Théberge c. Durette , la Cour d’appel confirme la possibilité, en vertu de l’

article 1733 C.c.Q. , d’exclure la responsabilité du vendeur non professionnel, soulignant cependant la possibilité d’obtenir l’annulation de la cause pour les motifs d’erreur, d’erreur provoquée par le dol : «Au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel, ce qui est le cas de l’intimée, peut exclure sa responsabilité même s’il n’a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien.

Bien sûr, cela n’empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s’appliquer et l’on peut penser que l’acheteur d’un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l’existence d’un vice important, invoquer l’erreur, erreur provoquée par le dol de l’autre

partie ( articles 1399 - 1401 C.c.Q. , et obtenir l’annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif.(…)» (Soulignement du Tribunal) [ 42 ] Ceci dit, bien que cette notion puisse trouver application même lorsqu’il n’y a pas de vices cachés au sens propre, encore faut-il que la preuve en donne ouverture. [ 43 ] La preuve telle qu’administrée, repose sur bien peu de choses. [ 44 ] La

partie demanderesse soutient que monsieur Beaudoin ayant installé une poutre au sous-sol savait qu’il y avait un mouvement de sol et que son silence et ses explications ont constitués un dol au sens de la Loi. [ 45 ] Cette version a été contredite par monsieur Beaudoin qui vient expliquer pourquoi une telle poutre avait été installée. [ 46 ] Le Tribunal rappelle encore une fois que le fardeau appartient à la

partie demanderesse qui doit démontrer par prépondérance de preuve le bien fondée de ses prétentions. Malheureusement, pour la

partie demanderesse, le Tribunal n’a pas cette preuve. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 47 ] REJETTE la réclamation de la

partie demanderesse; [ 48 ] AVEC les frais de justice ainsi que frais d’expert limité à la somme de 1 500 $.

__________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : 8 octobre 2019