2021 QCCA 746, 2021 QCCA 746

Transport Touchette inc. c. Ville de Granby 2021 QCCA 746 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028352-193 (460-17-002451-177) DATE : 29 avril 2021 FORMATION : LES HONORABLES SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. TRANSPORT TOUCHETTE INC. APPELANTE – demanderesse c. VILLE DE GRANBY INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit à l’encontre d’un jugement rendu le 2 mai 2019 par la Cour supérieure, district de Bedford (l’honorable Line Samoisette) [1] , lequel a accueilli en

partie sa demande visant à clarifier la portée de droits acquis avantageant deux lots dont elle est propriétaire. [ 2 ] Pour les motifs du juge Bachand, auxquels souscrivent les juges Gagné et Fournier, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE en

partie l’appel, avec les frais de justice; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance et MODIFIE son dispositif afin d’y ajouter le paragraphe suivant : [64.1] DÉCLARE que l’usage du bâtiment situé sur le lot numéro 5 405 266 aux fins de la fourniture de services d’entreposage intérieur non liés à des activités de transport est protégé par des droits acquis. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. Me Yacine Agnaou DUPUIS PAQUIN AVOCAT & CONSEILLERS D’AFFAIRES Pour l’appelante Me Antony Leclerc DORION LECLERC, AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 18 février 2021

MOTIFS DU JUGE BACHAND [ 5 ] L’appelante se pourvoit à l’encontre d’un jugement n’ayant accueilli qu’en

partie sa demande visant à clarifier la portée de droits acquis avantageant deux lots dont elle se sert afin d’exploiter son entreprise depuis 1979. La question de la portée de ces droits se pose parce que les lots — des terrains contigus sur lesquels se trouvent un entrepôt et deux stationnements — sont situés en zone agricole depuis 2008 [2] . [ 6 ] L’intimée reconnaît l’existence de droits acquis permettant à l’appelante d’utiliser les lots afin d’exercer certaines activités liées à l’exploitation d’une entreprise de transport.

La principale question qui fait débat est de savoir si l’appelante peut également y fournir des services d’entreposage qui ne sont pas liés à des activités de transport. [ 7 ] À bon droit, la juge de première instance a conclu qu’elle devait trancher le litige à la lumière du cadre juridique énoncé par la Cour dans l’affaire Huot [3] . L’extrait pertinent de cet arrêt est rédigé comme suit [4] : Les principales conditions d’existence des droits acquis sont bien connues, maintes fois exposées en doctrine et en jurisprudence.

a) Les droits acquis n’existent que lorsque l’usage dérogatoire antérieur à l’entrée en vigueur des dispositions prohibant un tel usage était légal.

b) L’usage existait en réalité puisque la seule intention du propriétaire ou de l’usage ne suffit pas.

c) Le même usage existe toujours ayant été continué sans interruption significative.

d) Les droits acquis avantagent l’immeuble qui en tire profit. De tels droits ne sont pas personnels mais cessibles, suivant l’immeuble dont ils sont l’accessoire.

e) Ils ne peuvent être modifiés quant à leur nature et parfois quant à leur étendue bien que les activités dérogatoires peuvent être intensifiées en certains cas.

f) La seule qualité de propriétaire ne suffit pas quant aux droits acquis. [ 8 ] La juge n’a pas retenu la thèse de l’appelante, et ce, pour deux motifs. Elle a d’abord conclu que la réglementation en vigueur depuis 1979 n’avait jamais autorisé l’appelante à utiliser le lot où se trouve son entrepôt afin de fournir des services d’entreposage.

La juge a ensuite conclu de la preuve au dossier que les services d’entreposage fournis par l’appelante à l’époque pertinente étaient limités à des services accessoires à son activité principale, soit la fourniture de services de transport. [ 9 ] L’appelante soutient que la juge a eu tort sur ces deux points. D’une part, elle plaide que la réglementation en vigueur avant 2008 lui permettait bel et bien d’utiliser les lots afin d’y fournir des services d’entreposage intérieur.

D’autre part, elle estime que la preuve qui a été administrée aurait dû conduire la juge à qualifier l’usage principal qu’elle faisait alors des lots d’activités d’entreposage intérieur et de transport, et non simplement d’activités de transport. En outre, l’appelante soutient que la juge a commis une erreur en délimitant de manière trop restrictive les droits acquis avantageant un de ses lots. I.

La réglementation permettait-elle à l’appelante d’utiliser les lots afin d’y fournir des services d’entreposage? [ 10 ] Il est acquis que la réglementation en vigueur avant 2008, laquelle remontait à 1993, avait créé une zone commerciale — la zone ACe-2 — où était expressément permise l’exploitation de commerces de transport et d’entreposage.

La première question en litige est de savoir si les portions des lots que l’appelante utilise afin d’exploiter son entreprise étaient alors toutes situées à l’intérieur de cette zone. [ 11 ] Afin de bien comprendre la nature et l’étendue du débat, une brève mise en contexte s’impose. A. Contexte [ 12 ] Le premier lot de l’appelante, le lot 873-3 [5] , est borné au sud par la rue Dufferin. Il s’agit d’un terrain rectangulaire qui s’étend vers le nord et dont la profondeur est d’environ 180 mètres. C’est sur ce terrain que se trouvent l’entrepôt et un des stationnements.

L’autre lot, le lot 873-Ptie [6] , est un terrain beaucoup plus grand qui est principalement situé au nord et au nord-ouest du premier. Son extrémité sud est cependant située directement à l’ouest du lot 873-3 et c’est là que se trouve le second stationnement. En voici une représentation schématique :

Lot 873-Ptie Lot 873-3 RUE DUFFERIN [ 13 ] Entre 1979 et 1989, les deux lots étaient situés dans une zone commerciale. Toutefois, après l’adoption du règlement 378-89 en 1989, ils se sont retrouvés en zone agricole. Puis, en 1993, le règlement 378-89 a été modifié par le règlement 420-1993 qui a, entre autres choses, créé la zone ACe-2. La disposition pertinente prévoit ceci :

ARTICLE 6 AMENDEMENTS AU PLAN DE ZONAGE Les corrections suivantes sont apportées au plan de zonage afin de le rendre conforme au règlement n° 378-89 : 1. La zone ACe-2 est créée et est limitée au sud par la rue Dufferin, à l’est par des parties du lot 873 et à l’ouest par des parties du lot 874 sur une profondeur maximale de 183 mètres. [ 14 ] Lorsque la modification de 1993 a été adoptée, le plan de zonage accompagnant le règlement 378-89 a été corrigé afin d’y ajouter une représentation visuelle de la zone ACe-2.

Le plan corrigé indiquait que cette zone ACe-2 était bornée à l’est par le lot 873-3, de sorte que l’extrémité sud du lot 873-Ptie s’y trouvait, alors que le lot 873-3 — où est situé l’entrepôt — en était exclu. [ 15 ] Selon l’appelante, cette représentation visuelle était erronée, car contraire à la lettre et à l’esprit de l’article 6 paragr. 1 du règlement 420-1993. Afin d’étayer sa thèse, elle a produit une expertise réalisée par l’arpenteur-géomètre Jacques Bonneau.

Ce dernier a conclu à une divergence entre la description se trouvant à l’article 6 paragr. 1 du règlement 420-1993 et la représentation visuelle de la zone ACe-2. À son avis, cette représentation visuelle aurait dû indiquer que la limite est de la zone ACe-2 correspondait à la limite est du lot 873-3. [ 16 ] Quant à elle, l’intimée insiste sur le fait que cette représentation visuelle faisait

partie intégrante du règlement 420-1993 et qu’elle ne diverge aucunement de la délimitation opérée par l’article 6 paragr. 1. En outre, elle juge révélateur que l’appelante ait elle- même reconnu, dans une lettre transmise à l’intimée en 2007 [7] , que le lot 873-3 se situait toujours en zone agricole. [ 17 ] En rejetant la thèse de l’appelante, la juge de première instance s’est essentiellement appuyée sur le fait que l’expertise de M. Bonneau ne lui avait pas paru probante. B.

Analyse [ 18 ] La question de la délimitation de la zone ACe-2 est une question de droit, car elle concerne l’interprétation des dispositions pertinentes du règlement 420-1993 [8] . La norme d’intervention applicable est celle de la décision correcte.

Ainsi, il faut déterminer si la juge de première instance a eu tort de conclure que la zone ACe-2 était bornée à l’est par le lot 873-3. [ 19 ] Comme pour tout règlement municipal, le sens du règlement 420-1993 doit être déterminé en ayant recours à la méthode moderne d’interprétation [9] selon laquelle « le texte de la disposition doit être interprété d’une manière qui s’accorde avec le contexte et l’objet de la loi » [10] . [ 20 ] À la lecture de l’article 6 paragr. 1 du règlement 420-1993, deux choses retiennent l’attention.

D’abord, il est peu probable que, en faisant référence à « des parties du lot 873 », les auteurs aient visé, en tout ou en partie, le lot 873-3. Comme le souligne l’appelante à juste titre, si telle avait été leur intention, ils auraient probablement tout simplement fait référence « au lot 873-3 ». De plus, en 1993, le lot situé à l’est du lot 873-3 était connu comme le lot 873, et sa profondeur — à partir de la rue Dufferin — dépassait largement les 183 mètres mentionnés à l’article 6 paragr. 1 du règlement [11] .

C’est donc dire que le terrain qui se trouvait alors directement à l’est du lot 873-3 correspondait justement à une

partie du lot 873. Ainsi, le libellé de l’article 6 paragr. 1 du règlement 420-1993 et les faits relatifs à l’emplacement des lots militent en faveur de l’interprétation selon laquelle la zone Ace-2 était bornée à l’est par une

partie de ce lot 873, de sorte que le lot 873-3 y était bel et bien inclus.

[ 21 ] S’agissant maintenant des éléments contextuels, le premier à mentionner est que, en 1993, la profondeur maximale de la zone Ace-2 correspondait à la profondeur du lot 873-3. L’appelante a raison d’y voir un fait tendant à démontrer que les autorités municipales souhaitaient que ce lot soit inclus dans la zone ACe-2. Toutefois, l’intimée a raison de souligner que la représentation visuelle qui avait été ajoutée au plan de zonage [12] — et qui faisait

partie intégrante de la réglementation en vigueur jusqu’en 2008 [13] — excluait de cette zone ACe-2 le lot 873-3.

Il existait donc une divergence entre la délimitation de la zone ACe-2 indiquée sur le plan de zonage et celle se dégageant du libellé de l’article 6 paragr. 1 du règlement 420-1993. [ 22 ] Dans les circonstances — et puisqu’aucune disposition du règlement ne précise quel élément devrait avoir préséance en cas de divergence —, il devient particulièrement important de s’interroger sur l’objet des modifications de 1993 visant cette zone ACe-2. [ 23 ] Un premier indicateur pertinent se trouve à l’article 3 paragr. 34 du règlement 420-1993.

Cette disposition mentionne que la classification ACe vise des zones à caractère agricole et commercial où se trouvent des établissements constituant des nuisances pour le voisinage. De plus, l’article 3 paragr. 37 prévoit que, dans la zone ACe-2, « les usages permis sont les ateliers de débosselage et de peinture, de vente et de réparation d’autos, d’usinage, les commerces de transport et d’entreposage intérieur et les usages à caractère agricole ».

On comprend donc de ces dispositions que, en créant la zone ACe-2, les autorités municipales souhaitaient y permettre l’exploitation de certaines entreprises — y compris des entreprises de transport et d’entreposage intérieur — malgré le fait qu’elles pouvaient constituer des nuisances dans le secteur visé. [ 24 ] La question qui se pose ensuite est de savoir laquelle des interprétations proposées sert le mieux cet objectif. [ 25 ] Afin de répondre adéquatement à cette question, il importe de savoir qu’il appert de la représentation visuelle de la zone ACe-2 que, parmi les lots (ou portions de lot) visés, ceux de l’appelante sont les seuls où étaient exercées des activités commerciales permises par l’article 3 paragr. 37 du règlement 420-1993.

Ainsi, comme le souligne l’appelante, il y a lieu de croire que la zone ACe-2 a été créée, à tout le moins en partie, en raison des activités de transport et d’entreposage qu’elle exerçait dans le secteur depuis 1979. Et puisque cette dernière menait ses activités principalement à partir du lot 873-3 — où étaient situés, et sont toujours situés, un de ses stationnements ainsi que son entrepôt —, l’interprétation qui sert le mieux l’objectif de permettre l’exploitation des entreprises mentionnées à l’article 3 paragr. 37 dans ce secteur est celle selon laquelle ce lot était inclus dans la zone ACe-2.

L’intimée n’a offert aucun argument tendant à réfuter les prétentions de l’appelante à cet égard. [ 26 ] En plus de sembler moins compatible avec l’objectif poursuivi par les autorités municipales, l’interprétation défendue par l’intimée est aussi problématique en ce qu’elle revient à délimiter la zone ACe-2 d’une manière qui n’est ni logique ni cohérente.

Sachant que, depuis 1979, l’appelante exploitait son entreprise de transport et d’entreposage à partir des lots 873-Ptie et 873-3 — et principalement à partir du second —, pourquoi les autorités municipales auraient-elles voulu seulement inclure le premier dans la zone ACe-2? On en cherche en vain la raison.

Ce constat est pertinent étant donné la présomption selon laquelle le législateur ne souhaite pas édicter des dispositions dont les conséquences sont illogiques ou encore incohérentes [14] . [ 27 ] Bref, la prise en compte du contexte dans lequel s’inscrit l’article 6 paragr. 1 du règlement 420-1993, de l’objet de cette disposition et des effets problématiques de l’interprétation prônée par l’intimée, tend à confirmer le sens qui se dégage d’une analyse de son libellé [15] .

Dans les circonstances, l’interprétation qui mérite d’être retenue est celle selon laquelle la zone ACe-2 était bornée à l’est non pas par le lot 873-3, mais bien par la

partie du lot 873 située directement à l’est de celui-ci. La réglementation en vigueur avant 2008 permettait donc à l’appelante d’utiliser ses deux lots afin d’y fournir des services de transport ou d’entreposage. II.

Les services d’entreposage intérieur fournis par l’appelante avant 2008 constituaient-ils un usage accessoire? [ 28 ] Afin d’avoir gain de cause, l’appelante doit également démontrer que la juge de première instance a commis une erreur révisable en concluant que les services d’entreposage intérieur qu’elle fournissait avant 2008 ne pouvaient en eux-mêmes donner naissance à des droits acquis étant donné qu’ils n’étaient qu’accessoires à ses activités de transport de marchandises. [ 29 ] La juge a eu raison d’affirmer que les droits acquis ne peuvent naître d’un usage accessoire, mais seulement d’un usage principal.

Cette règle est bien établie en jurisprudence [16] et, comme l’a précisé le juge Giroux dans un arrêt unanime rendu en 2012 [17] , elle n’a pas été écartée ni atténuée par l’arrêt de la Cour suprême dans l’affaire Saint-Romuald (Ville) c. Olivier [18] . [ 30 ] La juge a cependant commis une erreur en concluant que les services d’entreposage intérieur que l’appelante a fournis à l’époque pertinente ne constituaient qu’un usage accessoire.

Le problème tient au fait qu’elle a concentré son analyse sur la nature de l’entreprise exploitée par l’appelante et non sur les activités qu’elle exerçait effectivement sur le lot 873-3. [ 31 ] Il n’était pas déraisonnable de conclure de la preuve administrée que, avant 2008, l’appelante œuvrait principalement dans le domaine du transport de marchandises et qu’elle offrait, de manière accessoire, des services d’entreposage intérieur [19] .

Toutefois, la juge devait plutôt se demander si ces services d’entreposage constituaient une activité accessoire à une autre activité qui était alors exercée sur ces mêmes lots. [ 32 ] En effet, en matière de droits acquis, la notion d’usage d’un immeuble donné renvoie à l’utilisation qui en est concrètement faite. Comme l’a souligné la Cour suprême dans l’affaire Ville de Saint-Romuald , l’usage « est détermin[é] par la nature des activités réellement exercées sur le site avant l’entrée en vigueur des restrictions édictées dans le nouveau règlement » [20] .

Il s’ensuit notamment que l’on ne doit pas tenir compte, dans l’analyse des usages d’un immeuble, de l’utilisation permise ou éventuelle de celui-ci [21] ni de la catégorie réglementaire à laquelle se rattachent les activités exercées [22] . De même, on fera fausse route en se référant uniquement à la nature de l’entreprise exploitée par le propriétaire de l’immeuble pour en déterminer l’usage. [ 33 ] Afin d’illustrer ce dernier point, prenons l’exemple d’une compagnie exploitant une entreprise de plomberie. Imaginons que cette compagnie est propriétaire de deux immeubles qui ne sont pas contigus.

Sur le premier se trouvent ses locaux administratifs, alors que le second — situé quelques kilomètres plus loin — sert aux seules fins d’y stationner les camionnettes utilisées par les plombiers qu’elle emploie. On ne saurait dire que l’usage fait de ce second immeuble est l’exploitation d’une entreprise de plomberie. Il faudrait plutôt qualifier l’usage qu’elle en fait en concentrant l’analyse sur les activités qui y sont concrètement exercées, soit le stationnement de camionnettes utilisées à des fins commerciales.

[ 34 ] Il s’ensuit que, dans la présente affaire, l’usage des lots de l’appelante avant 2008 doit être décrit de la manière suivante : le stationnement extérieur de véhicules de transport de marchandises et l’entreposage intérieur de marchandises.

En se demandant si les activités d’entreposage constituaient un usage simplement accessoire, la juge devait se pencher sur leur rapport, non pas avec l’entreprise de transport exploitée par l’appelante, mais bien avec les activités de stationnement exercées sur les lots en litige. [ 35 ] En répondant à cette question, il y a lieu de garder à l’esprit l’étude sur la notion d’usage accessoire que le juge Giroux a réalisée alors qu’il était professeur d’université et dont l’extrait suivant a été cité par la Cour à plusieurs reprises [23] : Pour conclure cette seconde partie, nous allons tenter de regrouper en quelques propositions les éléments qui nous semblent essentiels pour permettre de qualifier comme accessoire un usage ou un bâtiment.

Ces éléments constituent les conditions de cette qualification. 1. Il doit s’agir d’un usage autre que l’usage principal. Cet usage ou ce bâtiment ne doit donc pas être une

partie intégrante de l’usage principal. 2. L’usage ou le bâtiment accessoire est dans une relation de dépendance à l’égard de l’usage ou du bâtiment principal : soit qu’il le complète ou le prolonge, qu’il en soit une conséquence ou un effet ou, dans le cas d’un bâtiment, qu’il se rapporte à un bâtiment principal existant. 3. Le rapport de l’usage accessoire à l’usage principal doit être au bénéfice de ce dernier car autrement, même si l’ajout de l’autre usage peut s’avérer profitable, il s’agit alors de deux usages autonomes dont chacun s’exerce à

titre principal. 4. L’existence et la nature du lien de complémentarité entre l’accessoire et le principal doivent être évaluées dans le contexte. Ce contexte est établi à partir de la réglementation d’urbanisme mais aussi de critères factuels, notamment l’identification des caractéristiques dominantes du secteur et des attentes normales et légitimes de ceux qui y habitent. 5. L’usage et le bâtiment doivent rester subsidiaires par rapport à l’usage ou au bâtiment principal.

Son intensité, dans le cas d’un usage, et ses caractéristiques physiques, dans le cas d’un bâtiment, doivent respecter cette hiérarchie entre les deux. 6.

L’usage principal doit s’exercer légalement et l’usage ou le bâtiment accessoire doivent respecter les exigences réglementaires qui leur sont spécifiquement applicables. [ 36 ] La question est donc de savoir si les activités d’entreposage intérieur de l’appelante étaient dans une relation de dépendance à l’égard de ses activités de stationnement extérieur, en ce sens qu’elles les complétaient ou les prolongeaient, ou encore qu’elles en constituaient une conséquence ou un effet.

La réponse à cette question est assurément négative, car on voit mal comment on pourrait conclure à l’existence d’une telle relation de dépendance entre les premières activités et les secondes. La qualification qui s’impose, à la lumière de la preuve qui a été administrée et des enseignements du professeur Giroux, est que les deux activités constituaient des usages autonomes dont chacun s’exerçait à

titre principal. Ainsi, tant les activités de stationnement que celles d’entreposage étaient susceptibles de donner naissance à des droits acquis. III. Les services d’entreposage intérieur fournis par l’appelante depuis 2012 constituent-ils une nouvelle activité? [ 37 ] L’analyse ne s’arrête cependant pas là, car la juge de première instance a également conclu que l’appelante avait commencé à fournir des services d’entreposage non liés à des activités de transport à partir de 2012 et qu’il s’agissait d’une toute nouvelle activité plutôt que d’une simple intensification de l’activité préexistante.

Si c’était effectivement le cas, il s’ensuivrait que la troisième condition énoncée dans l’arrêt Huot [24] — un même usage existant toujours et ayant été continué sans interruption significative — ne serait pas remplie. [ 38 ] Sur le plan factuel, la conclusion relative à l’évolution des activités de l’appelante à partir de 2012 trouve appui dans la preuve [25] et n’est entachée d’aucune erreur révisable. [ 39 ] Toutefois, la qualification retenue par la juge — une nouvelle activité et non une simple intensification de l’activité préexistante — ne saurait tenir, car elle va à l’encontre des enseignements de l’arrêt Ville de Saint-Romuald .

La Cour suprême y expliquait notamment ceci [26] : Le propriétaire foncier va trop loin si (

i) on peut dire que l’étendue ou l’intensité de l’activité entraîne un changement dans le type d’usage […], si (ii) le tribunal considère que l’ajout de nouvelles activités ou la modification des anciennes activités, même à l’intérieur des limites de l’usage général du terrain, s’éloigne trop des activités antérieures pour avoir droit à la protection, ou si (iii) on peut démontrer que les activités nouvelles ou modifiées créent des problèmes supplémentaires démesurés ou une aggravation excessive des problèmes existants pour la municipalité, les autorités locales ou les voisins, comparativement aux activités antérieures.

Bien que la finalité commerciale des activités d’entreposage de l’appelante ait changé en 2012, rien dans la preuve qui a été administrée ne permet de conclure que ces changements ont entraîné des modifications significatives au niveau du type d’usage qu’elle fait du lot 873-3 ou encore de l’impact de cet usage sur la municipalité, les autorités locales ou le voisinage. La Cour suprême a également souligné dans Ville de Saint-Romuald que les usages pouvaient « s’adapter aux exigences du marché » [27] .

C’est, en toute vraisemblance, ce qui s’est produit dans la présente affaire, car — comme le note la juge de première instance — l’appelante a modifié ses activités en 2012 après avoir perdu ses deux principales clientes de longue date. [ 40 ] Bref, l’analyse que la juge de première instance a faite de la nature des activités d’entreposage intérieur auxquelles l’appelante se livrait avant 2008 et auxquelles elle se livre depuis cette date est entachée d’erreurs de droit déterminantes.

La jurisprudence de la Cour sur la notion d’usage accessoire et les enseignements de l’arrêt Ville de Romuald auraient dû la conduire à conclure que l’appelante avait établi que l’usage du bâtiment situé sur le lot 873-3 aux fins de la fourniture de services d’entreposage intérieur non liés à des activités de transport était protégé par des droits acquis. IV. L’étendue des droits acquis avantageant le lot 873-Ptie

[ 41 ] La dernière question à trancher concerne l’étendue des droits acquis avantageant le lot 873-Ptie. [ 42 ] Dans sa demande introductive d’instance, l’appelante souhaitait que lui soient reconnus des droits acquis relativement à ses activités de transport et d’entreposage extérieur « ayant cours dans ‘l’aire de stationnement’ située sur le lot numéro 5 405 267 […] tel que délimité par l’arpenteur Jacques Bonneau dans la pièce P-13 ».

La juge de première instance a conclu à l’existence de droits acquis « quant aux activités de transport et d’entreposage extérieur en lien avec l’entreprise de transport qui ont cours dans l’aire de stationnement, tel que délimité par l’arpenteur-géomètre, Jacques Bonneau, dans sa minute 16 925 (E-F-G-H-E) » [soulignement ajouté]. [ 43 ] L’appelante demande à la Cour de modifier cette conclusion de manière à étendre ses droits acquis à toute la

partie du lot 873- Ptie qui se trouvait dans la zone ACe-2 à partir de 1993. [ 44 ] L’intimée a raison de souligner que la délimitation retenue par la juge de première instance correspond précisément à ce que l’appelante lui a demandé. La position de l’appelante a changé en appel, car elle demande maintenant que l’étendue de ses droits acquis soit déterminée non plus en fonction de l’utilisation qu’elle a faite du lot 873-Ptie, mais plutôt en fonction de l’utilisation qu’elle pouvait en faire.

Comme l’intimée le relève à juste titre, cet argument doit être rejeté puisqu’il se heurte à la règle selon laquelle les droits acquis peuvent seulement naître d’un usage effectif et non d’un usage éventuel [28] . [ 45 ] Pour ces motifs, je suggère d’accueillir en

partie l’appel avec les frais de justice, d’infirmer en

partie le jugement de première instance et de modifier son dispositif afin d’y ajouter le paragraphe suivant : [64.1] DÉCLARE que l’usage du bâtiment situé sur le lot numéro 5 405 266 aux fins de la fourniture de services d’entreposage intérieur non liés à des activités de transport est protégé par des droits acquis. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.