2016 QCCQ 6941, 2016 QCCQ 6941

Milhomme c. Nadon (Succession de) 2016 QCCQ 6941 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre Civile » N° : 540-22-021609-143 DATE : 6 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN MILHOMME

Partie demanderesse c. SUCCESSION DE FEUE LUCETTE NADON et RICARDO SUAREZ

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Milhomme réclame la somme de 32 500 $ représentant une perte sur le prix de revente de sa maison au motif qu’on y a trouvé de la pyrite. [ 2 ] La venderesse était madame Lucette Nadon, décédée depuis, d’où la poursuite dirigée contre sa Succession.

Le codéfendeur Ricardo Suarez est le fils et légataire universel de madame Nadon. [ 3 ] Les défendeurs plaident que le problème de pyrite était apparent lors de l’achat de monsieur Milhomme et que le vice n’est pas grave. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes : 1) La présence de pyrite constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec dans les circonstances de la présente affaire? 2) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels le demandeur a droit? LES FAITS [ 5 ] La maison faisant l’objet du présent litige a été construite en 1962, l’année où l’a acquise monsieur Louis Suarez, époux de madame Nadon et père du codéfendeur Ricardo Suarez. [ 6 ] Monsieur Louis Suarez décède en 1999. C’est madame Nadon qui continue à l’habiter jusqu’en 2007. Elle délaisse alors la maison pour cause de maladie.

La maison est vacante lors de sa mise en vente le 29 octobre 2008. [ 7 ] Quant à monsieur Ricardo Suarez, il quitte la maison familiale en 1980, alors âgé de 22 ans.

Il y revient pour visiter ses parents. [ 8 ] Vu la maladie cognitive de sa mère, c’est lui qui s’occupe de la vente de la maison en vertu d’un mandat d’inaptitude. [ 9 ] Le prix de vente demandé est de 274 900 $ [1] . [ 10 ] Le 28 mai 2009, la maison est vendue à monsieur Martin Milhomme et madame Christine Chenard pour le prix de 225 000 $, avec « garantie légale» [2] . [ 11 ] Lors des visites et de l’inspection préachat réalisée par monsieur Jean Lyonnais pour le compte de Ins-Pec, on remarque deux tuiles de terrazzo au sous-sol qui sont surélevées d’environ ½ pouce à leur extrémité par rapport aux tuiles environnantes [3] . [ 12 ] Les personnes présentes (agents, le demandeur et sa conjointe, leurs pères respectifs) se posent des questions sur les causes de ce soulèvement.

Certaines évoquent une possibilité de pyrite, d’autres l’écartent.

[ 13 ] Questionné sur la cause du soulèvement, monsieur Suarez déclare qu’il n’en sait rien puisqu’il n’habitait plus la maison depuis plusieurs années, mais il mentionne qu’« à son souvenir, ça a toujours été là » et que «c’était très visible aux visiteurs, c’était en plein milieu de la pièce ». [ 14 ] Dans son rapport d’inspection du 3 avril 2009 [4] , l’inspecteur Lyonnais écrit à ce sujet (page 7) : Dalles de béton au sous-sol : « Nous avons observé une construction avec dalles de béton au sous-sol recouvertes de terrazzo et de céramique.

Il nous est impossible de déterminer le type exact de dalles utilisées, seuls les plans d’ingénieur pourraient nous le confirmer. L’inspecteur ne peut prévoir le comportement futur de la dalle. Expertise recommandée : Nous avons observé des sections de plancher surélevées par endroits. Il nous est impossible de déterminer la cause par un simple examen visuel.

Nous recommandons de consulter un entrepreneur licencié et d’apporter les correctifs. » [ 15 ] Les acheteurs Chenard et Milhomme décident de ne pas en faire de cas puisqu’il s’agit seulement de deux tuiles surélevées et de ne pas suivre la recommandation de consulter un entrepreneur licencié à ce sujet. [ 16 ] Par ailleurs, monsieur Milhomme applique certaines autres recommandations du rapport ayant pour objet d’éloigner l’eau des fondations : extension à la base d’une gouttière, création de pentes sur le terrain. [ 17 ] Le 20 mars 2012, madame Chenard revend sa demie indivise à monsieur Milhomme [5] . [ 18 ] À la fin d’avril 2013, monsieur Milhomme constate que le surélèvement au sous-sol s’est aggravé : d’autres tuiles commencent à se soulever. [ 19 ] Il commande alors une expertise à Pyritest Multitest inc. qui produit un rapport daté du 16 mai 2013 [6] .

Ce rapport est appuyé d’analyses de laboratoire des matières granulaires prélevées par EXP inc., spécialisée dans le domaine [7] . [ 20 ] Le rapport de Pyritest Multitest contient la conclusion suivante : [8] «L’échantillon du remblai provenant du sous-sol a un potentiel de gonflement qualifié de faible à moyen (IPPPG de 40). Le géologue est d’avis que le désordre pourrait évoluer avec le temps. Par «désordre», nous entendons des fissures (avec ou sans soulèvement) sur la dalle de béton.

Il n’est présentement pas impératif de procéder à des travaux correctifs.» [ 21 ] Il s’agit d’un remblai pyriteux susceptible de gonfler sous l’effet de l’eau ou de l’humidité. [ 22 ] Ce rapport lui coûte 458,75 $ [9] . [ 23 ] Le 5 juin 2013, monsieur Milhomme obtient une première soumission de Bisson Experts au montant de 39 995 $ plus taxes pour briser le plancher de béton, excaver le sous-sol, renforcer la fondation, enlever le remblai existant et le remplacer par un nouveau remblai certifié antigonflement.

Ces travaux ne sont pas effectués. [ 24 ] Le 5 juillet 2013, un premier avis de dénonciation du problème de pyrite est adressé à madame Nadon [10] . Cependant, vu le décès de madame Nadon au mois de septembre précédent, cet avis de dénonciation est remis à monsieur Ricardo Suarez, légataire universel de sa mère. [ 25 ] Des échanges ont lieu entre monsieur Milhomme et monsieur Suarez entre le 11 juillet et le 14 août 2013, sans qu’ils ne parviennent à trouver une solution au litige naissant. [ 26 ] Le 3 septembre 2013, l’ingénieur Louis Denoncourt produit à monsieur Suarez un rapport de contre-expertise [11] .

Dans son rapport, monsieur Denoncourt nie que le problème survenu dans la propriété de monsieur Milhomme puisse constituer un « vice caché » vu les éléments ayant concouru à le faire connaître (sa visibilité et l’expertise préachat). [ 27 ] Le 10 octobre 2013, un second avis de dénonciation est transmis à monsieur Suarez [12] . [ 28 ] Le 22 novembre 2013, un rapport de Construction Rénovation CP inc. fixe à 85 364,33 $ le coût des travaux correctifs pour remédier à la situation [13] .

Ces travaux ne seront pas effectués non plus. [ 29 ] Le 17 janvier 2014, le demandeur Milhomme dépose sa poursuite initiale au montant de 51 169,25 $. [ 30 ] Le 31 janvier 2014, monsieur Milhomme annonce la propriété en vente et fixe le prix à 275 000 $ [14] . [ 31 ] Le 6 mai 2014, il fait réaliser par Devimo inc. une expertise d’évaluation de la propriété qui fixe sa valeur potentielle à 290 000 $ mais qui réduit cette valeur à 260 000 $ en raison de la présence de pyrite [15] . [ 32 ] Finalement, le 16 juin 2014, monsieur Milhomme vend sa propriété au prix de 257 500 $ [16] , « sans garantie légale », réalisant ainsi une perte de 32 500 $ par rapport à la valeur potentielle de 290 000 $ évaluée par Devimo inc.

La poursuite est amendée à ce montant. [ 33 ] L’une des acheteuses, madame Maria Herrera Desjardins, témoigne que monsieur Milhomme et l’inspecteur préachat, monsieur Jean Lyonnais (le même qu’en 2009) lui auraient dit de ne pas s’inquiéter pour la pyrite puisque le potentiel de gonflement était réalisé à 80 %. Deux pages du rapport de Pyritest/Multitest lui sont également remis mais aucune soumission sur le coût des travaux correctifs.

[ 34 ] Il est peu probable que de tels propos aient été tenus par monsieur Lyonnais lui-même car on trouve dans son rapport les recommandations suivantes [17] : «Soulèvement important observé sur la dalle de béton. Expertise supplémentaire requise avant la fin de votre délai d’acceptation afin de déterminer sa condition, vos options et les coûts de réparations pour déterminer la cause de ce soulèvement et faire les réparations nécessaires. Consulter le rapport de pyrite s’il existe et suivre les directives proposées.

Budgéter pour refaire la dalle de béton.» [ 35 ] Selon la preuve, le problème de pyrite n’a cependant joué aucun rôle dans le prix offert et payé par les acheteuses. C’est l’absence de drain et les dommages au plancher et non la pyrite qui ont engendré une baisse de 2 500 $ à 257 500 $ [18] . [ 36 ] Entre l’achat en juin 2014 et le témoignage de madame Herrera Desjardins de juin 2016, le soulèvement n’aurait pas évolué de manière significative.

LES PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES [ 37 ] La « garantie légale » que l'on retrouve dans la plupart des contrats de vente comprend la « garantie légale de qualité » d'un bien, mieux connue sous l'expression de « garantie contre les vices cachés » . [ 38 ] Pour connaître les conditions de cette garantie et si elle s'applique dans la présente affaire, il y a lieu d'examiner les principes qui la caractérisent.

A) Les conditions d'application de la garantie [ 39 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec établit le contenu de la garantie de qualité d'un bien en ces termes: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 40 ] Ainsi, pour que la garantie légale concernant les vices cachés s'applique, certaines conditions doivent être présentes [19] : 1 o le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où il « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix » .

Pour être considéré comme un « vice » , celui-ci doit engendrer un « déficit d'usage », c'est-à-dire qu'il doit, en tout ou en partie, nuire à l'usage auquel il est normalement destiné (ex: infiltrations d'eau, système de disposition des eaux usées inadéquat, etc.). Cela exclut de la garantie les dégradations, imperfections ou anomalies peu importantes qui ne privent pas l'acheteur raisonnable de l'utilisation de ce bien [20] .

Est également écartée de la garantie la perte d'usage « normale » du bien causée par l'usure, le vieillissement ou la vétusté prévisible [21] (ex: toiture ayant atteint sa durée de vie utile). Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal tient compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer. 2 o le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien.

Cela comprend le vice qui existait à l'état latent (« en germe » ) au moment de la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente. Cela exclut donc le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque ou le vice causé par un mauvais usage de l'acheteur lui-même. La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3 o le vice doit être inconnu de l'acheteur Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché » .

C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, un tiers, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection préachat dénoncent l'existence d'un vice quelconque. La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4 o le vice doit être caché (« occulte ») Par « caché » , on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable de l'objet de la vente. L'intensité de cet examen peut varier selon la nature du bien acheté: on n'achète pas une maison comme on achète un parapluie.

Ainsi, un vice n'est pas « caché » du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent [22] . Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert ou un inspecteur préachat, il demeure

que, dans certaines circonstances, l'acheteur « prudent et diligent » doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction et qui perçoit l' indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état. La détermination de ce qui est « caché » ou « apparent » sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas .

Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice, le comportement des parties [23] et tout autre élément qui particularise le litige. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison. À l'inverse, si l'acheteur est un professionnel de la construction, on n'exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agit d'un profane.

De même, l'examen d'une maison âgée de 50 ans devra être plus poussé que celui d'une maison neuve ou presque neuve. En matière de vice caché, il n'est pas requis de prouver que le vendeur connaissait l'existence du vice reproché; le plus souvent, il l'ignore, ce qui en confirme souvent l'aspect « occulte » . Par contre, si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, sa responsabilité sera plus grande car il est tenu à des dommages plus étendus (article 1728 c.c.Q.): 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur.

B) Les indices [ 41 ] Lorsqu'un promettant-acheteur a connaissance d'indices suggérant qu'il existe un ou des problèmes dans l'immeuble convoité, il ne peut rester passif devant cette situation.

Il doit se renseigner sur la cause des problèmes avant d'acheter au risque de voir son recours rejeté [24] . [ 42 ] Ainsi, des indices tels un mur déformé, la présence d'une pompe au sous-sol, des morceaux de tuyaux sur le sol, des traces d'efflorescence, des fissures, un taux d'humidité très élevé ou des signes de colmatage suggèrent des problèmes aux fondations et peuvent requérir des inspections plus poussées, sous peine que le vice soit considéré comme apparent [25] . [ 43 ] Dans certains cas, ce sont les manquements de l'inspecteur préachat à constater des problèmes révélés par des indices qui ont rendu « apparents » des vices qui auraient pu être considérés autrement comme « cachés » [26] .

L'acheteur peut cependant exercer un recours contre l'inspecteur fautif. [ 44 ] En décembre 2006, dans St-Louis c. Morin [27] , la Cour d'appel annule la vente d'une maison parce qu'il n'était pas possible de déceler les désordres dans l'entretoit vu que la trappe d'accès avait été camouflée.

La Cour y fait cette mise au point sur la question des indices (paragraphe 39): « En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne le fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera. » [ 45 ] La Cour d’appel a très récemment réitéré l’impact d’un indice dans Leroux c.

Gravano [28] : [44] «Quoiqu’il n’est pas nécessaire d’ouvrir les murs, de creuser les fondations, il n’en demeure pas moins qu’un indice puisse soulever des soupçons et requérir de pousser l’examen. » [ 46 ] Citant l’arrêt St-Louis , la Cour ajoute : [46] « Bien sûr, la présence d’un signe annonciateur n’oblige pas l’expert, mais bien l’acheteur, à pousser son étude, en recourant à un expert ou au même expert ou inspecteur. »

C) Les représentations du vendeur [ 47 ] D'autre part, la jurisprudence a aussi établi qu'un vice révélé par des indices ou des informations reçues pouvait quand même être considéré comme vice « caché » si le vendeur a fourni, même de bonne foi , des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de sécurité non justifié dans les circonstances [29] . [ 48 ] Ainsi, dans l'arrêt de la Cour d'appel rendu dans Proulx-Robertson c.

Collins [30] , Monsieur le juge Lebel écrivait (à la page 157): « Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache . Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d' honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité . Le dol présent dans ce dossier contribue à rendre caché un vice qui, dans d'autres circonstances, pourrait être apparent. » [ 49 ] La Cour d'appel s'était prononcée dans le même sens dans Placements Jacpar inc. c. Benzakour [31] : « Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice. Ainsi, les fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vices apparents dégageront parfois l'acquéreur

de l'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste .

On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur. » [ 50 ] Ce raisonnement s'applique non seulement dans les situations où le vendeur camoufle le problème existant mais aussi dans celles où il amoindrit son importance réelle de manière à rassurer indûment l'acheteur ou l'induire en erreur [32] . [ 51 ] En résumé, le vendeur a l'obligation de donner « l'heure juste » . [ 52 ] Par exemple, les tribunaux ont qualifié de vices « cachés » des problèmes ayant fait l'objet, de manière dolosive ou fausse [33] , de déclarations équivoques, incomplètes ou biaisées: dénonciation de légères infiltrations d'eau au printemps alors qu'il s'agit d'infiltrations importantes et généralisées [34] , explications biaisées sur la cause du bombement d'un mur et sur des infiltrations d'eau [35] , explications inexactes et rassurantes minimisant le problème d'infiltrations d'eau [36] , omission de fournir l'ensemble des informations utiles sur le problème d'infiltrations [37] , omission de parler d'un problème de fissures qui réapparaissent annuellement [38] , indices cachés par des vignes, du crépi et un balcon [39] , informations inadéquates sur la quantité d'eau potable [40] , etc.

D) Les compensations payables à l'acheteur [ 53 ] Concernant la détermination des compensations exigibles par l'acheteur lésé, il existe certaines règles qui doivent être prises en considération. [ 54 ] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile [41] , les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313): « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime.

Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » [ 55 ] Ils précisent (à la page 315): « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances." ( et, à la page 317) " Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique.

Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. » [ 56 ] Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que les réparations réalisées pour corriger un vice caché vont prolonger la durée de vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité [42] . [ 57 ] Ce sont là les notions générales de droit applicables en matière de recours basés sur des vices « cachés » .

ANALYSE ET DÉCISION [ 58 ] Le demandeur invoque la « garantie légale » contenue à son contrat d’achat de 2009. [ 59 ] Il est en preuve non contredite que le surélèvement de deux tuiles de terrazzo était un problème nettement apparent au moment des visites du demandeur Milhomme avec sa conjointe en 2009.

Toutes les personnes présentes lors de l’une ou l’autre de ces visites, sa conjointe, son père, son beau-père et les deux agents l’ont remarqué et se sont même questionnées sur la source potentielle de ce soulèvement. [ 60 ] Le mot de la fin à ce sujet revient à l’inspecteur préachat Jean Lyonnais qui, à la page 7 de son rapport P-3 du 3 avril 2009, note le phénomène de soulèvement ainsi que « l’impossibilité de déterminer la cause par un simple examen visuel ».

Il recommande ainsi à ses clients de « consulter un entrepreneur licencié et apporter les correctifs ». [43] . [ 61 ] Si le demandeur n’en a pas su davantage à l’époque sur la cause du phénomène, c’est parce qu’il a choisi de ne pas suivre cette recommandation de l’inspecteur Lyonnais et prendre le risque que la situation n’empire pas. [ 62 ] S’il avait alors commandé l’expertise qu’il a demandé en avril 2013 auprès de Pyritest Multitest, il lui en aurait coûté environ 450 $ [44] pour savoir à quoi s’en tenir et prendre une décision plus éclairée avant d’acheter. [ 63 ] L’avocat du demandeur reconnaît que le phénomène de soulèvement était apparent et qu’il pouvait constituer l’« indice » d’un problème. [ 64 ] Il invoque cependant que ce sont les représentations trop rassurantes du vendeur Suarez qui ont eu pour effet de rendre « caché » ce qui était apparent. [ 65 ] Ces propos rassurants consistaient selon lui dans les déclarations de monsieur Suarez qui, lorsqu’interrogé sur le phénomène de soulèvement constaté pendant l’inspection préachat, a mentionné que le soulèvement des tuiles a toujours été présent aussi loin qu’il se rappelait, que la situation paraissait stable et qu’il ignorait la cause du phénomène.

[ 66 ] L’avocat invoque aussi l’absence de Déclaration écrite de la venderesse, madame Nadon, qui, même si une telle déclaration n’était pas obligatoire à l’époque, constituerait une réticence de sa part. [ 67 ] Le Tribunal n’est pas de cet avis. [ 68 ] Monsieur Suarez n’a fait que répondre honnêtement aux questions qui lui étaient posées en déclarant qu’aussi loin qu’il se souvienne, le problème de soulèvement était présent et qu’il n’en connaissait pas la cause. [ 69 ] Il est parfaitement crébile et logique qu’il en soit ainsi, ayant quitté la maison familiale depuis 30 ans et ne s’étant pas soucié d’un léger soulèvement de deux tuiles dans un espace de rangement du sous-sol. [ 70 ] Ce ne sont pas là des propos qui dégageaient monsieur Milhomme de son obligation d’explorer davantage le phénomène.

Il tente d’imputer injustement à monsieur Suarez ou à sa mère les conséquences de sa propre négligence. [ 71 ] Lors des discussions entre lui et monsieur Milhomme en 2013, monsieur Suarez a senti que monsieur Milhomme cherchait un « coupable » à ses problèmes et qu’il avait envie d’en faire son bouc émissaire. Monsieur Suarez ne se considérait aucunement fautif car il estimait n’avoir déclaré que la stricte vérité. [ 72 ] On ne saurait tenir rigueur à madame Nadon son absence d’une « Déclaration du vendeur ».

D’ailleurs, la fiche descriptive de la propriété mise en vente mentionnait clairement qu’il n’y en avait pas [45] . [ 73 ] Par ailleurs, la preuve nous fournit un exemple de propos répréhensibles d’un vendeur pouvant rendre « caché » un vice apparent. L’acheteuse Herrera Desjardins témoigne que monsieur Milhomme lui a déclaré que le gonflement de la pyrite était complété à 80 % et qu’elle n’avait pas à s’en inquiéter.

Or, la preuve n’établit pas que ces propos étaient bien fondés. [ 74 ] Il est manifeste que madame Herrera Desjardins a été confortée par ces propos et par les extraits choisis du rapport P-4 qui lui ont été fournis, d’où son absence de préoccupation quant au problème de pyrite et son absence de négociation pour faire baisser le prix pour ce motif. [ 75 ] Il découle de ce qui précède que le phénomène de surélèvement des tuiles constaté en 2009 constituait un vice « apparent » et non « caché ». [ 76 ] Le phénomène de soulèvement des tuiles de terrazzo constituait un « indice » suffisant d’un problème pour inciter le demandeur Milhomme à se renseigner davantage pour en connaître la cause, comme il l’a fait en 2013. [ 77 ] On ne peut donc tenir la

partie défenderesse responsable de son omission de l’avoir fait avant d’acheter. [ 78 ] La preuve révèle également que le problème de soulèvement des tuiles de terrazzo n’a pas entrainé de déficit d’usage . [ 79 ] On se trouve au sous-sol dans une

section qui a le plus souvent servi d’espace de rangement et, en partie, de salle de lavage. [ 80 ] Aucun témoin ne s’est plaint de n’avoir pu utiliser ces emplacements à cause de ce problème et personne n’a jugé bon de le corriger en réparant les tuiles; on a fait avec [46] . [ 81 ] Or, comme on l’a vu précédemment, l’existence d’un « déficit d’usage » pour établir la gravité du vice est l’un des éléments qui doit être prouvé pour donner ouverture à un recours basé sur la garantie légale de qualité. [ 82 ] Dans un

article intitulé « Notions générales sur la garantie de qualité en regard de vices environnementaux [47] , Me Pierre- Louis Bazinet écrit au sujet de la pyrite (à la page 3) : «Un défaut environnemental est fonctionnel quand l’immeuble est totalement ou partiellement incapable de servir à son usage normal, à l’usage auquel il est destiné. Les auteurs Jobin et Cumyn mentionnent comme exemple de cette défectuosité la pyrite dans le remblai d’une maison en citant Lapointe c. Bertrand.

L’acheteur doit démontrer qu’il ne peut pas habiter la maison normalement en raison des désordres que cette substance cause au bâtiment. » (nos soulignés) [ 83 ] Monsieur le juge Walters s’était prononcé dans le même sens dans Petit c. Ricard [48] : «Comme le vice en l’espèce découle de la présence de pyrite sous la dalle de béton du sous-sol, il importe de rappeler que la seule existence d’un matériau impropre n’est pas en soi un vice caché au sens de la garantie de qualité.

Il faut en outre qu’il nuise à l’usage que l’on peut raisonnablement escompter d’un bien de pareille nature. » (nos soulignés) [ 84 ] Cette preuve n’a pas été faite. [ 85 ] Enfin, le demandeur n’a pas établi qu’il a subi « une perte réliée au problème de pyrite de l’immeuble », tel qu’allégué au paragraphe 18 de sa poursuite ré-amendée : 18.

«Dans les circonstances, le demandeur est en droit de demander et demande que le succession de feue Lucette Nadon et le défendeur Ricardo Suarez soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 32 500 $ représentant la perte de valeur reliée au problème de pyrite de l’immeuble…» [ 86 ]

Malgré la présence de pyrite, le demandeur a vendu la propriété 32 500 $ de plus qu’il ne l’avait achetée en 2009. L’impact de

la présence de pyrite a été plus grand dans l’esprit de monsieur Milhomme qui a baissé son prix de 275 000 $ à 257 500 $ que dans celui des acheteuses Desjardins qui n’en ont pas tenu compte pour les motifs indiqués plus haut . [ 87 ] Stratégiquement, madame Herrera Desjardins et sa mère ont offert 250 000 $ en réponse au prix demandé de 275 000 $.

La contre-offre de monsieur Milhomme s’est faite à 260 000 $ et elles ont fait baisser le prix à 257 500 $ vu l’absence de drain. [ 88 ] Ainsi, le fait d’avoir vendu la propriété à 257 500 $, soit 32 500 $ en deçà de la valeur potentielle établie par l’expertise de Devimo inc. [49] , n’a donc strictement rien à voir avec la pyrite. [ 89 ] Si le problème de pyrite était sous contrôle vu que le potentiel de gonflement était à 80 % atteint, comme il l’a déclaré, monsieur Milhomme n’avait pas raison de déprécier son prix de vente. [ 90 ] En conséquence, même si la preuve établit que la présence de pyrite peut en théorie constituer une cause de dépréciation, la preuve n’est pas ici à l’effet que le prix réduit obtenu de la vente de la propriété a été causé par la présence de pyrite. [ 91 ] Ce sont là les différentes raisons pour lesquels la demande doit être rejetée. [ 92 ] L’avocat de monsieur Milhomme invite le Tribunal à mitiger les honoraires exigibles par l’expert Denoucourt produit par la défense parce que sa présence n’était pas requise pendant deux jours. [ 93 ] D’une part, il n’a pas été présent pendant deux jours.

Il a assisté à l’audition le premier matin alors que la demande a fait entendre son expert André Blanchette sur l’analyse de son laboratoire quant à la concentration de la pyrite dans le remblai. Il s’est absenté en après-midi. Il fut présent le matin du deuxième jour alors qu’il a rendu son témoignage et a quitté ensuite. [ 94 ] Il n’y a donc pas matière à mitiger. [ 95 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 96 ] REJETTE la demande, avec les frais de justice en faveur de la

partie défenderesse. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Me André L. Monty Deveau, Bourgeois, Gagné, Hébert & Associés Avocat de la

partie demanderesse Me Stéphanie Chartray Dufour, Mottet avocats Avocate de la

partie défenderesse Dates d’audience : 20, 21 et 22 juin 2016