2018 QCCQ 9126, 2018 QCCQ 9126

Corporation d'habitation Jeanne-Mance c. Gray 2018 QCCQ 9126 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d’appel CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-037310-183 DATE : 12 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTINE L. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CORPORATION D’HABITATION JEANNE-MANCE

Partie demanderesse c. CORINNE GRAY

Partie défenderesse et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Corporation d’habitation Jeanne-Mance (la « Locatrice ») veut obtenir la permission d’appeler de la décision du 8 mai 2018 (la « Décision ») [1] par la Régie du logement (la « Régie ») ayant substitué à la résiliation du bail demandée une ordonnance à Corinne Gray (la « Locataire ») de dénoncer en tout temps toute modification concernant le nombre d’occupants de son logement, ainsi que de fournir le nom et de déclarer les revenus de toutes les personnes occupant celui-ci.

La décision de la Régie [ 2 ] Le 7 mars 2018, la Régie entend une demande de résiliation du bail de la Locataire, introduite le 29 janvier 2015, au motif que celle-ci a fait une déclaration mensongère quant au nombre d’occupants de son logement à loyer modique. [ 3 ] La Locataire habite ce logement depuis 1998.

Elle y vit avec son conjoint jusqu’au décès de ce dernier [2] . [ 4 ] Après avoir élaboré sur les faits mis en preuve de part et d’autre relativement à l’occupation de ce logement entre le 12 septembre 2012 et le 4 août 2015 [3] , la Régie énonce le droit applicable [4] voulant que pour obtenir la résiliation du bail, la Locatrice doit démontrer le défaut de la Locataire de respecter ses obligations et que ce défaut lui cause un préjudice sérieux.

Elle précise qu’en matière de location d’un logement à loyer modique, le défaut de la Locataire de se conformer aux obligations prescrites à la loi et à la réglementation applicables entraîne un préjudice sérieux. [ 5 ] La Régie conclut : [23] En appliquant ces principes, et après analyse de la preuve, le Tribunal conclut que la locatrice a justifié son droit d'obtenir la résiliation du bail de la locataire. [24] En l'instance, la preuve a démontré et plus particulièrement le témoignage de l’inspectrice Côté que madame Abdelilah a bel et bien habité avec la locataire plus longtemps que celle-ci le prétend, soit d'août 2012 à février 2014. [25] En septembre 2012 et en mai 2013 (pièce P-6), lors des renouvellements de son bail, la locataire n’a pas déclaré qu’elle habitait avec une autre personne dans son logement. [26] Le 9 août 2012, elle signait une preuve de résidence pour madame Abdelilah à un loyer de 250 $ par mois, alors qu’elle a témoigné que c’est elle qui payait tout. [27] Toutefois, compte tenu des circonstances et que la locataire vit maintenant seule, le Tribunal estime qu'il y a lieu d’exercer sa discrétion judiciaire et de rendre une ordonnance plutôt que de résilier le bail, tel que le permet l’

article 1973 du Code civil du Québec . [28] Cet

article dit ceci : 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s'agisse d'un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail.

[29] Considérant l'ensemble de la preuve soumise, le Tribunal considère qu’il y a lieu de donner une ultime chance à la locataire de respecter ses obligations. Les motifs d’appel [ 6 ] La Locatrice soutient que la décision de la Régie comporte plusieurs erreurs devant être soumises à l’appréciation de cette Cour par la formulation des questions suivantes : 1. Est-ce que la décision de la Régie du logement de rendre une ordonnance est suffisamment motivée? 2. Est-ce que la décision de la Régie du logement de rendre une ordonnance est raisonnable en l’espèce? 3.

Est-il approprié qu’une omission volontaire de déclarer la présence d’un occupant et de ses revenus sur plus d’une année se traduise par une ordonnance de « dernière chance »? 4. Est-ce que la Régie du logement aurait dû accueillir la demande de la demanderesse et résilier le bail des parties aux torts de l’intimée? Les critères applicables à la permission d’appeler [ 7 ] La demande pour permission d’appeler ne constitue pas une deuxième chance pour une

partie d’invoquer ses arguments. Il faut qu’elle démontre que les questions qu’elle entend porter devant la Cour du Québec sont de même nature que celles prévues par l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [5] (« LRL ») : 91 . Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [… ] [ 8 ] De façon générale, une question est considérée comme devant permettre un appel à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit [6] :

a) d’une question sérieuse et méritoire; ou

b) d’une question nouvelle; ou

c) d’une question controversée; ou

d) d’une question d’intérêt général. [ 9 ] La permission peut également être accordée lorsque la question soumise en est une qui met en cause les intérêts supérieurs de la justice, notamment lorsque la Régie refuse d’exercer sa compétence ou lorsqu’il y a faiblesse apparente, à première vue, de la décision attaquée. La faiblesse apparente d’une décision peut être démontrée par la présence d’erreurs manifestes et dominantes dans l’appréciation des faits mis en preuve, une mauvaise application des règles de preuve ou une atteinte aux règles de justice naturelle telle, notamment, l’insuffisance de motivation de la décision [7] . Analyse [ 10 ] Tel que l’écrit notre Cour [8] , l’

article 1973 est clair. Son interprétation ne pose aucune difficulté et n’est pas une question controversée. Face à une demande de résiliation, la Régie possède une discrétion, qu’elle doit exercer de manière raisonnable, pour y substituer une ordonnance dite de la dernière chance. Il n’y a qu’une exception, lorsque la demande de résiliation repose sur un retard de paiement du loyer de plus de trois semaines. [ 11 ] En l’espèce, la Locatrice reproche à la Régie de ne pas avoir suffisamment motivé sa décision d’émettre une ordonnance plutôt que de résilier le bail.

Elle serait ainsi muette sur les circonstances et les faits précis pouvant la justifier. [ 12 ] Le Tribunal constate que la Décision, lue globalement et dans son contexte, est suffisamment motivée pour que le lecteur saisisse le raisonnement qui explique la conclusion de la Régie. L’implicite a forcément sa place dans le jugement [9] . [ 13 ] Ainsi, le lecteur comprend que le 7 mars 2018, la Régie entend une demande introduite en janvier 2015, justifiée par une situation de faits ayant prévalu entre août 2012 et février 2014. Or, la Locataire occupe le logement depuis 1998.

À la date du procès devant la Régie, elle y vit seule. La lecture de la Décision permet donc d’identifier le fondement factuel de celle-ci et de déterminer si la conclusion fait

partie des issues possibles acceptables [10] . Ce que la Locatrice présente donc comme un manque de motivation vise plutôt une révision de l’appréciation de la preuve par la Régie dans le cadre de l’exercice de son pouvoir discrétionnaire, ce qui n’est pas un motif d’autorisation d’appeler [11] . [ 14 ] La Locatrice plaide également que la décision d’émettre une ordonnance plutôt que de résilier le bail est déraisonnable en ce qu’elle équivaut à ne pas sanctionner un locataire qui a caché des revenus pour obtenir un logement subventionné.

Cette ordonnance inciterait le locataire bénéficiant du soutien de l’état à ne pas déclarer tous les occupants d’un logement à loyer modique et leurs revenus. [ 15 ] Tout d’abord, prétendre que l’ordonnance « de dernière chance » n’est pas une sanction est faire fi du fait que le législateur en a décidé autrement en adoptant l’

article 1973 CcQ . Notre Cour a d’ailleurs reconnu cette possibilité [12] . La Régie prend d’ailleurs bien soin d’expliquer à la Locataire l’importance de respecter cette ordonnance puisqu’en cas de défaut, la Locatrice pourra à nouveau s’adresser au Tribunal pour obtenir que le bail soit résilié sans avoir à faire la preuve du préjudice sérieux que la situation lui causerait.

[ 16 ] Nous sommes donc ici en matière d’exercice par la Régie d’un pouvoir discrétionnaire. La Locatrice n’a pas démontré une faiblesse apparente ni dans l’analyse par la Régie du droit applicable eu égard aux faits retenus par elle ni dans l’exercice de sa discrétion. [ 17 ] Le rôle de notre Cour en appel n’est pas de substituer sa décision à celle de la Régie uniquement parce que les faits retenus l’inciteraient à conclure autrement.

Ainsi, puisque la demande pour permission d’appeler est un filtre pour écarter les appels manifestement voués à l’échec, il y a lieu de conclure que ce motif quant à la déraisonnabilité de la décision ne saurait justifier l’appel de celle-ci. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 18 ] REJETTE la demande de permission d’appeler de la décision prononcée par la Régie du logement le 8 mai 2018 dans le dossier 196774 31 20150129 G, demande no 1669205; [ 19 ] LE TOUT , sans frais de justice. ____________________________ MARTINE L. TREMBLAY, J.C.Q.

Me Marc Poirier Pour la demanderesse Me Marc-André Émard Aide juridique centre-sud Pour la défenderesse Date d’audience : 22 août 2018