2015 QCCA 359, 2015 QCCA 359

Groupe 2LI inc. c. Durocher 2015 QCCA 359 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-023774-136 (700-17-008160-110) DATE : Le 25 février 2015 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. GROUPE 2LI INC. APPELANTE – défenderesse c.

ANDRÉ DUROCHER CAROLLE PLANTE INTIMÉS – demandeurs et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] La Cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Francine Nantel), le 27 juin 2013, qui condamne l’appelante à payer à l’intimée Carolle Plante 1 750 000 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 15 mars 2011.

Le rejet de la demande reconventionnelle n’est pas remis en question en appel. [ 2 ] Pour les motifs du juge Schrager, auxquels souscrivent les juges Duval Hesler et Gagnon, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance qui a accueilli la demande principale; [ 5 ] REJETTE la demande principale en première instance, sauf recours; [ 6 ] LE TOUT avec dépens dans les deux instances. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. M e Marie-Josée Hogue McCARTHY TÉTRAULT Pour l’appelante M e Régis Nivoix DOYON IZZI NIVOIX Pour les intimés

Date d’audience : 29 janvier 2015 500-09-023774-136 PAGE : 1 MOTIFS DU JUGE SCHRAGER [ 7 ] La Cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Francine Nantel), le 27 juin 2013 [1] , qui condamne l’appelante à payer à l’intimée Carolle Plante 1 750 000 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 15 mars 2011. Le rejet de la demande reconventionnelle n’est pas remis en question en appel.

LES FAITS [ 8 ] L’appelante a acheté le terrain concerné de l’intimé André Durocher pour le prix de 1 750 000 $, celui-ci étant sujet à un ajustement à la hausse jusqu’à concurrence de 3 500 000 $ advenant le cas où le zonage agricole serait changé. [ 9 ] Ce terrain est situé dans la municipalité de Blainville, dans une zone agricole. Selon la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (« L.p.t.a.a. »), le terrain ne peut pas être utilisé à une fin autre que l’agriculture [2] . [ 10 ] L’appelante a acheté le terrain avec l’espoir d’y implanter un développement résidentiel. Pour ce faire, une modification au zonage agricole est requise. À cet effet, l’acte de vente notarié signé par les parties le 3 mars 2010, tel que cité par la juge d’instance, prévoit ce qui suit : [19] […] OBLIGATIONS D'autre part, l'Acquéreur s'oblige à ce qui suit : 1.

Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. 2. Il reconnaît que l'emplacement vendu est soumis aux dispositions de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et que, partant, il ne peut l'utiliser en tout ou en

partie sans l'autorisation de la Commission de Protection du territoire agricole à une autre fin que l'agriculture, qu'il ne peut, sans l'autorisation de la Commission, effectuer un lotissement total ou partiel de l'emplacement vendu ou en aliéner une

partie seulement . … PRIX Cette vente est faite pour le prix de UN MILLION SEPT CENT CINQUANTE MILLE DOLLARS (1 750 000,00 $) que le Vendeur reconnaît avoir reçu de l'Acquéreur, dont quittance pour autant. CLAUSE DE RAJUSTEMENT DU PRIX Considérant que l'immeuble vendu est situé dans un territoire soumis aux dispositions de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, les parties ont convenu que le prix de vente serait de UN MILLION SEPT CENT CINQUANTE MILLE DOLLARS (1 750 000 ,00 $) en date des présentes, mais qu'il serait porté à TROIS MILLIONS CINQ CENT MILLE DOLLARS (3 500 000,00 $) si l'Acquéreur obtenait le dézonage de la propriété dans les cinq (5) ans de la date des présentes . Dans cette éventualité, les parties ont convenu de corriger le prix de vente pour le porter à TROIS MILLIONS CINQ CENT MILLE DOLLARS (3 500 000,00 $), la balance, soit UN MILLION SEPT CENT CINQUANTE MILLE DOLLARS (1 750 000,00 $), étant

payable comptant dans les trente (30) jours du prononcé de la décision par la Commission de la protection du territoire agricole autorisant l'utilisation de l'immeuble à des fins autres que l'agriculture, permettant l'utilisation par l'Acquéreur de l'emplacement à des fins commerciales ou résidentielles.

En cas de dézonage partiel libérant moins de 75 % de l'immeuble, il y aura déduction proportionnelle de la somme de 1 750 000,00 $ que l'Acquéreur s'est engagé à payer au Vendeur . Ainsi, si le dézonage est autorisé à 50 % de l'immeuble, l'Acquéreur devra payer au Vendeur 50/75 de la somme précitée de 1 750 000,00 $. Pendant toute cette période, l'Acquéreur s'engage à ne pas hypothéquer la propriété.

Cette obligation perdurera pour une période de cinq (5) ans à compter de la date des présentes, après quoi elle deviendra caduque, l'Acquéreur étant autorisé à demander et obtenir la radiation sur simple dépôt d'une demande de radier son obligation de ne pas hypothéquer la propriété. De plus, l'Acquéreur devra entreprendre dans les douze (12) mois de la date des présentes toutes les démarches nécessaires pour présenter une demande de dézonage de la totalité de la propriété auprès de la Municipalité.

À ce sujet, il s'engage à tenir le vendeur au courant de ses démarches en lui faisant tenir copie de la demande de dézonage adressée à la Municipalité, copie de toute documentation pertinente à cette demande ainsi que copie de toute la documentation subséquente à cette demande ainsi qu'à toute demande subséquente qui pourrait être adressée à la Municipalité sur le sujet. [3] [Soulignement par la juge.] [ 11 ] Le 3 mars 2011, soit un an après la conclusion de la vente, la terre n’était pas dézonée et elle ne l’était pas non plus lors du procès à la fin de mars 2013.

L’intimé [4] a exigé le solde de 1 750 000 $, alléguant que l’appelante n’avait pas respecté ses obligations en vertu de l’acte de vente, soit d’entreprendre toutes les démarches nécessaires pour que la condition du changement de zonage se réalise. LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 12 ] La juge de première instance a donné raison à l'intimé et a condamné l’appelante à payer 1 750 000 $, d’où le présent appel. [ 13 ] Après un court

sommaire des faits, la juge de première instance énonce son raisonnement : [65] La preuve démontre que la défenderesse s'est effectivement adressée verbalement à la Municipalité pour discuter du dézonage de la terre. Mise à

part la lettre du 23 décembre 2010 acheminée à Durocher concernant le transfert de ses droits à une demande antérieure de changement de zonage, elle formule aucune demande écrite de dézonage ni à la ville ni au CPTAQ avant le 3 mars 2011. [66] Manifestement, la défenderesse n'a pas démontré d'empressement à entreprendre des gestes concrets auprès de la municipalité pour présenter une demande sérieuse de dézonage. [67] De l'avis du Tribunal, les pourparlers et des discussions avec la Ville ne constituent pas « une demande nécessaire pour présenter une demande de dézonage de la totalité de la propriété », tel que stipulé au contrat. [68] Bien que le dézonage partiel ait été envisagé à l'acte de vente, impliquant nécessairement une demande à la CPTAQ, l'engagement de la défenderesse semble se limiter à des démarches auprès de la municipalité selon les termes utilisés au contrat. [69] L'engagement de l'acquéreur, d'entreprendre toutes les démarches nécessaires pour présenter une demande de dézonage dans l'année du contrat, n'a clairement pas été respecté. [70] Aucune correspondance ou demande écrite n'a été acheminée à la Ville ou à la CPTAQ avant l'échéance du délai d'un an tel que convenu au contrat. […] [73] Le Groupe n'a pas agi de façon sérieuse et responsable en regard de leur engagement.

Leur attitude fait preuve de laxisme voire même de négligence. [74] De fait, le lien de causalité est direct.

À l'évidence, si les démarches ne sont pas entreprises, le dézonage de la terre ne sera jamais obtenu. [75] Le Tribunal considère qu'il était de la responsabilité du Groupe de faire toutes les démarches pour obtenir à tout le moins, une réponse à leur demande de dézonage. [76] Le Groupe n'a rien fait d'autre que de parler avec les représentants de la Ville et attendre. [77] Faute d'explication appropriée et d'agissements prudents et diligents, le Tribunal estime que le Groupe n'a pas pris tous les moyens raisonnables pour favoriser le dézonage de la terre selon les règles établies. [78] Conséquemment, le Tribunal accueillera la requête des demandeurs.

QUESTIONS EN APPEL [ 14 ] Les questions soulevées en appel sont :

1) La juge a-t-elle commis une erreur dans l’interprétation du contrat quant aux démarches à entreprendre pour modifier le zonage? 2) La juge de première instance s'est-elle trompée en disant que la demande de modification de zonage devait être faite par écrit? 3) La juge de première instance s'est-elle trompée dans l’interprétation et l’application de l’

article 1503 C.c.Q. ? [ 15 ] Il y a lieu de traiter ces trois questions ensemble. DISCUSSION [ 16 ] La juge observe avec raison que la preuve était contradictoire et sujette à plusieurs hypothèses affectées de « non-dits » [5] . C’est avec beaucoup d’égards que je suis néanmoins d’opinion que le jugement est entaché d’erreurs de droit et d’erreurs mixtes de droit et de fait qui sont manifestes et déterminantes. À mon avis, la demande aurait dû être rejetée en première instance ou au moins rejetée, sauf recours, au motif qu’elle était prématurée. Je m’explique. [ 17 ]

Malgré les contradictions ou lacunes dans la preuve, telles que constatées par la juge, certains faits sont clairs. Contrairement à l’impression que s'étaient formée les parties, la Ville de Blainville était opposée à une modification au zonage agricole. Monsieur Allard, le directeur général, a répété à plusieurs reprises pendant son témoignage que c’était là la position de la Ville « dès le début ». Il a réitéré cette position dans sa lettre adressée à l’appelante le 29 octobre 2012 (pièce D-18) selon laquelle la Ville refusait de présenter une demande d’exclusion à la Commission de la protection du territoire agricole du Québec (« CPTAQ ») pour « les lots ou toute

partie des lots ». [ 18 ] La CPTAQ est l’organisme constitué en vertu de la L.p.t.a.a. pour l'application [6] de cette dernière. Une demande visant à exclure un terrain d’une zone agricole est adressée à la CPTAQ [7] . Seules les municipalités locales ou les municipalités régionales de comté (« MRC ») peuvent présenter une telle demande à la CPTAQ, même si l’exclusion est recherchée par la municipalité « pour ses propres fins ou pour un projet dont [elle] se fait [la] promo[trice] » [8] .

Une demande d’exclusion faite par un demandeur autre qu’une municipalité est irrecevable [9] . [ 19 ] Il est vrai que l’appelante pouvait elle-même formuler une demande d’autorisation pour lotir et utiliser à des fins autres qu’agricoles, les lots en question, en vertu de l’article 62 de la L.p.t.a.a .

Toutefois, advenant le cas où plusieurs nouvelles utilisations résidentielles sont prévues sur un lot contigu aux limites de la zone agricole ou du périmètre d’urbanisation, cette demande est assimilée à une demande d’exclusion, en application de l’article 61.2 de la L.p.t.a.a . [ 20 ] En conséquence, il est logique et rationnel que les parties aient prévu dans leur acte de vente qu’une demande serait adressée par l’appelante à la Ville et que, dans les faits, tous les entretiens et échanges aient eu lieu presque exclusivement avec la Ville et non avec la CPTAQ. [ 21 ] Par ailleurs, la juge de première instance a tout à fait raison de conclure que le contrat prévoit implicitement la possibilité d’un dézonage partiel.

Elle élabore toutefois à tort l’hypothèse qu’une telle demande aurait pu être présentée par l’appelante directement à la CPTAQ [10] . Même si certains des témoins, incluant les parties à l’action elles-mêmes, ont pu laisser une telle impression à la juge, il reste que cette impression résulte d’une lecture erronée de la L.p.t.a.a. Il n’y a rien dans la L.p.t.a.a. qui prévoit que la demande d’exclure une

partie d’un lot zoné agricole puisse être faite par un individu sans l’intervention de la municipalité. La demande d’exclusion doit être faite par une MRC, une communauté ou une municipalité locale, le tout sujet à certaines approbations entre celles-ci. Toute demande d’exclusion qui n’est pas faite par l’une de ces entités est irrecevable (article 65, al. 3 L.p.t.a.a. ).

Les autres demandes sont assimilées à des demandes particulières et peuvent être faites par quiconque possédant l'intérêt requis, en autant qu’il respecte l’article 58 L.p.t.a.a. , qui prévoit que toute demande soit adressée à la CPTAQ par l’intermédiaire d’une municipalité locale. Bien qu'un individu puisse lui- même présenter une demande d’autorisation pour lotir et utiliser un terrain à des fins autres qu’agricoles directement à la Commission, il doit d’abord la soumettre à une municipalité, car celle-ci doit attester de certaines données en vertu de l’article 1(

B) du Règlement [11] tout comme elle a le droit de s’opposer à la demande. [ 22 ] La nécessité de l’intervention de la municipalité a été expliquée par le témoin Gervais Beaulieu, directeur général adjoint de la Ville; son explication reflète le contenu de la L.p.t.a.a. [ 23 ] J’ajoute que l’article 3 du règlement d’application de la L.p.t.a.a. [12] prévoie ce qui suit :

3 . Pour l'application de l'article 65 de la Loi, une demande d'exclusion contient les renseignements suivants: […] 4° le numéro de chacun des lots visés par la demande, leur superficie, la superficie visée par la demande , […]. [Soulignement ajouté.] 3. For the purposes of

section 65 of the Act, an exclusion request contains the following information: (…) 4 ° number of the lots covered by the application, surface area, surface area covered by the application , (…). Une demande d’exclusion en vertu de l’article 65 de la L.p.t.a.a. peut donc viser la totalité ou une

partie seulement d’un lot zoné agricole. [ 24 ] En l'espèce, la L.p.t.a.a. obligeait l’appelante à négocier ou à discuter avec la municipalité pour obtenir une modification du zonage agricole de la totalité ou d’une

partie du terrain concerné. [ 25 ] Une lecture littérale de l’acte de vente prévoit l’obligation pour l’appelante de présenter « une demande de dézonage de la totalité de la propriété ». Cette phrase est claire. L’interprétation du contrat de vente à laquelle se livre la juge, selon laquelle l'appelante doit présenter une demande d'exclusion à la CPTAQ de la totalité ou d’une

partie du terrain, dénature le texte de l’acte de vente et impose à l’appelante une impossibilité juridique.

Il s’agit d’une erreur de droit, puisqu'elle se fonde sur une lecture erronée du contrat et de la L.p.t.a.a. , lecture qui a pour effet d’ajouter aux obligations de l’appelante tel que clairement stipulé à l’acte de vente. [ 26 ] Par contre, la juge constate avec raison qu’aucune demande formelle écrite n’a été présentée par l’appelante à la Ville dans l’année de la conclusion de l’acte de vente, ainsi que le prévoyait le contrat et, en conclut à bon droit que l’appelante a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. [ 27 ] Elle enchaîne pour conclure [13] que, selon la doctrine [14] , une simple faute peut être suffisante pour justifier l’application de l’

article 1503 C.c.Q. : 1503 . L'obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement. 1503 . A conditional obligation becomes absolute when the debtor whose obligation is subject to the condition prevents it from being fulfilled. [ 28 ] Or, il faut obligatoirement un lien causal entre la faute et l’empêchement de l’accomplissement de la condition pour que l’

article 1503 C.c.Q. trouve son plein effet [15] . [ 29 ] Se référant à sa lettre du 29 octobre 2012, le directeur général de la Ville affirmait catégoriquement dans son témoignage que la Ville était opposée à l’idée de présenter une demande d’exclusion à la CPTAQ. Son témoignage est corroboré par le directeur général adjoint. Tel que mentionné précédemment, la L.p.t.a.a. énonce clairement que c’est la ville qui doit présenter une demande d’exclusion (ou de « dézonage ») à la CPTAQ.

Il n'est nullement établi qu'une lettre ou demande envoyée à la Ville par l’appelante au lieu et en sus de ses multiples réunions avec les représentants de la Ville aurait produit un résultat autre. La preuve ne permet pas, en l’espèce, d’établir un lien entre la faute (l’absence de demande écrite par l'appelante) et la conclusion que cette faute a empêché la réalisation d'une modification de zonage. Par conséquent, force est de constater que nous sommes en présence d'une application erronée de l'

article 1503 C.c.Q. [ 30 ] La juge de première instance s'est interrogée sur le comportement des représentants de la Ville qui ont assisté à un grand nombre de rencontres avec les représentants de l’appelante et du vendeur en dépit de l'opposition initiale de la Ville au changement de zonage. Mais de telles interrogations relèvent d'un exercice spéculatif, non de la preuve. On pourrait également penser que la Ville consentait à assister aux réunions par simple courtoisie pour des contribuables ou pour rester ouverte à l'idée que de nouveaux éléments pourraient l'amener à modifier sa position.

La chose ne serait pas étonnante vu les explications des représentants de la Ville qu’une grande portion du terrain n’était pas cultivée et n’était pas susceptible d’être cultivée en raison de la présence d’affleurements rocheux. [ 31 ] Quoi qu'il en soit, ni mes spéculations ni celles de la juge de première instance ne modifient la position de la Ville exposée sans équivoque au procès. [ 32 ] L’erreur est aggravée par le fait que le jugement d’instance intervient avant que ne soit écoulé le délai de cinq ans durant lequel le dézonage total ou partiel était susceptible d’avoir un effet ascendant sur le prix de vente de l’immeuble dépendamment de l’importance de la portion dézonée.

Rappelons toutefois, à cet égard, que l’obligation de l’appelante n’en était pas une de résultat, mais qu’elle était plutôt tenue d’« entreprendre dans les douze (12) mois de la date des présentes toutes les démarches nécessaires pour

présenter une demande de dézonage de la totalité de la propriété auprès de la municipalité… de tenir le vendeur au courant de ses démarches en lui faisant tenir copie… ». [ 33 ] Conséquemment, l’interprétation de la juge de première instance avait l’effet de priver l’appelante du reste de la période de cinq ans pour obtenir une modification du zonage.

Il va de soi que, pendant la période, l’appelante demeurait tenue à son obligation de bonne foi de continuer ses efforts pour obtenir la modification de zonage, selon les articles 6 et 1375 C.c.Q. [ 34 ] Pour tous ces motifs, je propose d'intervenir pour infirmer, sauf recours, le jugement entrepris. Comme une modification du zonage pourrait donner lieu à une augmentation du prix de vente jusqu’au cinquième anniversaire de l’acte de vente, les intimés pourraient potentiellement détenir des droits à faire valoir.

MARK SCHRAGER, J.C.A. [4] Quoiqu’il soit ici fait référence à l’« intimé », la juge a pris acte du fait que l’intimé André Durocher a cédé ses droits à l’intimée, Carolle Plante, son épouse, qui était codemanderesse en première instance et en faveur de laquelle jugement a été rendu. Cette cession s’est faite par acte notarié le 6 avril 2011 (P-3).