2014 QCCA 77, 2014 QCCA 77

Langlois c. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec 2014 QCCA 77 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-10-005192-123 (500-36-005523-108) (500-61-239984-082) DATE : 17 JANVIER 2014 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. JOCELYN LANGLOIS APPELANT – Intimé c.

ORGANISME D'AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC INTIMÉ – Appelant ARRÊT [ 1 ] L'appelant, monsieur Jocelyn Langlois, se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure (l'honorable Claude Champagne) rendu le 4 mai 2012 [1] qui infirme le jugement de la Cour du Québec (l'honorable Jean B.

Falardeau) rendu le 28 juin 2010 [2] l'acquittant de l'infraction suivante : À Montréal, district judiciaire de Montréal, le ou vers le 15 juillet 2007, alors qu'il n'était pas titulaire d'un certificat délivré par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, Jocelyn Langlois, a agi de manière à donner lieu de croire, à Yves Coutu, qu'il était autorisé à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier, notamment en matière de vente pour l'immeuble sis au 529 avenue Wiseman, arrondissement Outremont, contrevenant ainsi aux articles 1 , 3 , 15 et 156 de la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q. c. C-73.1) et se rendant passible de la peine prévue à l'article 159 de cette même loi. [ 2 ] Le juge de la Cour supérieure s’est dit d’avis que la

Loi sur le courtage immobilier [3] (« LCI ») est une loi d'ordre public ayant préséance sur les règles du mandat contenues au Code civil du Québec . Il a déterminé que les agissements de l’appelant pourraient laisser croire à une personne raisonnable qu’il était autorisé à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier, comportement qui contrevient à la LCI .

Une fois cette conclusion tirée, il rejette la défense de l'appelant selon laquelle ce dernier, ayant agi en sa qualité de notaire et de mandataire du vendeur, ne pouvait pas avoir commis l’infraction reprochée. [ 3 ] Le 28 juin 2007, monsieur Pierre Marchand signe une entente avec l'appelant intitulée « Contrat de consultation juridique et de services professionnels ». Ce document prévoit que le notaire Langlois agit pour le compte de son client « à

titre de conseiller juridique et [de] représent[ant] à

titre de mandataire » [4] . [ 4 ] Le mandat donne à l’appelant les pouvoirs de représentation suivants : 1. Voir à la mise en marché de l'immeuble et pour ce : afficher l'immeuble en vente par une enseigne sur la devanture de l'immeuble, vérifier toute fiche d'informations concernant l'immeuble, faire toute publicité, recevoir toute demande de renseignements, superviser toute visite de l'immeuble ainsi que toute « visite libre ». 2.

Recevoir toute offre, l'analyser et faire des suggestions et recommandations au client sur l'opportunité de la refuser, de l'accepter purement et simplement ou de présenter une contre-offre; 3. Le notaire fera connaître sans délai au client toute offre qui pourrait lui être faite par un acquéreur éventuel de l'immeuble; 4. Représenter le client dans toutes discussions ou négociations entreprises par un acquéreur éventuel de l'immeuble, un agent ou un courtier immobilier. 5. Représenter le client, à

titre de mandataire, dans toute offre, contre-offre, contre contre-offre (avant-contrats) relatives à la vente de l'immeuble. [5] [Nous soulignons]

[ 5 ] Il est en preuve que l’appelant a organisé une visite libre de la maison de monsieur Marchand et a remis à un acheteur potentiel une fiche décrivant la propriété ainsi que sa carte professionnelle en lui indiquant, à cette occasion, qu'il pouvait l'appeler s'il souhaitait obtenir de plus amples informations.

Il a aussi déclaré à son interlocuteur qu'il se chargeait de tout ce qui était nécessaire pour permettre la conclusion de la vente, « du début à la fin ». [ 6 ] La preuve a aussi révélé que l'appelant s'occupait de la mise en marché de l'immeuble, de la confection des fiches de vente, des photos de la résidence et de la publication dans les journaux. C'est d’ailleurs lui qui a posé l'enseigne devant le bâtiment mentionnant « Visite libre par le propriétaire, avec l'assistance-conseil de Me Jocelyn Langlois, notaire. Bienvenue aux intermédiaires ». [ 7 ] L’

article 156 de la LCI énonce les interdictions suivantes : 156. Nul ne peut, de quelque façon, prétendre être courtier immobilier ou agent immobilier, ni utiliser un

titre pouvant laisser croire qu'il l'est, ni exercer l'activité de courtier immobilier ou d'agent immobilier, prétendre avoir le droit de le faire ou agir de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à le faire, s'il n'est titulaire du certificat requis par la présente loi. 156 .

No person may, in any manner whatever, hold himself out as being a real estate broker or a real estate agent, use a title leading others to believe that he is such, pursue the activity of a real estate broker or of a real estate agent, claim to be entitled to pursue such activities or act in a manner leading others to believe that he is so entitled, unless he holds the certificate required by this Act. [ 8 ] L’article 16 du Règlement édictant des mesures transitoires pour l’application de la LCI [6] précise que les opérations de courtages visées par la LCI sont les opérations immobilières décrites à l’ancienne Loi du courtage immobilier [7] qui prévoyait notamment que : 3.

Une personne agit comme courtier ou vendeur lorsque

a) pour autrui et contre rémunération, elle accomplit, offre ou tente d'accomplir une opération immobilière, fait visiter ou annonce un immeuble en vue d'une telle opération; ou [...] 3. A person acts as a broker or sales-man when (

a) on behalf of another and for remuneration he carries out or offers or attempts to carry out a real estate transaction or shows or advertises an immoveable with a view to such a transaction; or [...] [ 9 ] L’appelant propose d’analyser ses gestes à travers le prisme des règles du mandat qui, selon lui, le mettrait à l’abri de la rigueur de la LCI . [ 10 ] Disons au départ que la pose d'une enseigne « À vendre », son engagement à répondre aux appels téléphoniques provenant de ceux qui souhaitent obtenir des informations sur l'immeuble et l'organisation de la publicité et des visites de la propriété sont toutes des manifestations qui sont sans lien avec le domaine de la consultation juridique et, à l’évidence, ne font pas

partie des actes réservés à la profession de notaire. [ 11 ] En adoptant la conduite révélée par la preuve, l'appelant n'était donc pas dans l'exercice de ses fonctions professionnelles, condition essentielle pour être autorisé à poser des actes qui, par leur nature, ne peuvent être accomplis, sauf exceptions [8] , que par le détenteur d'un certificat de courtier immobilier délivré par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec [9] . [ 12 ] Ensuite, il ressort de la preuve que le travail de l’appelant visait à rapprocher les parties, c'est-à-dire à mettre les acheteurs potentiels en relation avec le propriétaire de la maison en vue de les amener à conclure une transaction.

Cette activité relève indéniablement de l’opération de courtage immobilier, ce qui a été maintes fois reconnu par la jurisprudence [10] .

La doctrine appuie également cette conclusion : Il va de soi que faire visiter et annoncer un immeuble en vue de réaliser une transaction constituent des opérations de courtage, autant sous l'empire de l'ancienne loi que sous celui de la nouvelle. [11] [ 13 ] Or, seuls les détenteurs du certificat requis par la loi sont autorisés à exercer les activités de courtage immobilier ( art. 156 LCI ), autorisation que ne détient pas l’appelant. [ 14 ] Ce dernier rétorque que le vendeur était libre de choisir le moyen le mieux adapté à ses besoins incluant celui de procéder lui- même à la vente de sa maison.

L’appelant ajoute qu’en raison du mandat reçu de son client, il devenait en quelque sorte le prolongement juridique de la personne du vendeur qui continuait à agir par son entremise. L’argument est séduisant mais ne résiste pas à l’analyse. [ 15 ] L’institution du mandat n’est pas sans limite et son exécution ne peut contrevenir aux règles d’ordre public.

En l’espèce, le mandat prévoyait que l’appelant devait « afficher l'immeuble en vente par une enseigne sur la devanture de l'immeuble, vérifier toute fiche d'informations concernant l'immeuble, faire toute publicité, recevoir toute demande de renseignements, superviser toute visite de l'immeuble ainsi que toute visite libre ». Ces gestes, selon leur contexte, sont normalement associés à une opération de courtage immobilier, domaine régi par la LCI , une loi à laquelle une convention privée ne peut contrevenir [12] .

[ 16 ] Soutenir, comme le fait l’appelant, qu’il échappe aux contraintes imposées par la LCI en raison de la liberté contractuelle des parties revient à nier la règle séculaire selon laquelle l’exercice des droits civils ne peut déroger aux règles d’ordre public [13] . [ 17 ] La thèse de l’appelant ignore également l’objectif de protection poursuivi par la LCI . La Cour suprême dans l’arrêt Proprio Direct [14] a reconnu que cette loi avait pour objet d’assurer la protection du consommateur et que ce principe prime généralement celui de la liberté contractuelle.

Or, contrairement à la LCI , le mandat confié à l’appelant ne confère aucune protection en faveur des tiers. [ 18 ] L'appelant avance un autre moyen. Il soutient que la preuve ne démontre pas que sa rétribution dépendait de la survenance d'une vente. Cet argument est tiré aussi de l'arrêt Proprio Direct inc. [15] qui exige la preuve d’un lien étroit entre la rémunération de l’agent immobilier et la conclusion de la transaction, et ce, en vue d’établir l’existence d’un contrat de courtage immobilier. [ 19 ] L'infraction concernée n’est pas celle d’avoir exercé illégalement une opération de cette nature.

Ce qui est en cause ici c’est le comportement de l’appelant à l'égard des tiers intéressés par l’achat de la maison de monsieur Marchand et rien d’autre. [ 20 ] Aux fins de la preuve de cette infraction, la plaignante devait seulement établir que l’appelant avait agi de manière à donner lieu de croire qu'il était autorisé à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier, sans plus. [ 21 ] Cette preuve n’exige pas de démontrer une opération de courtage formelle [16] .

Certes, l’article 156 de la LCI et l’article 3 de la Loi du courtage immobilier permettent d’établir les paramètres à l’intérieur desquels la réaction d’une personne raisonnable, témoin des gestes posés par l’appelant, peut être analysée. Cependant, et au-delà des indications fournies par les textes législatifs , la personne raisonnable n’a pas à « vérifier les lois ou consulter des dictionnaires avant de requérir les services d’un professionnel » [17] . La même idée a été reprise par la Cour supérieure dans Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec c.

DuProprio inc. sous la forme suivante [18] : En d’autres termes, le juge d’instance devait analyser la preuve en fonction du critère de la personne raisonnable et du sens commun, sans se livrer à l’analyse juridique et grammaticale à laquelle nous convie l’appelant. [ 22 ] Or, le juge de la Cour supérieure a décidé, à bon droit d’ailleurs, qu’une personne raisonnable, témoin des gestes posés par l'appelant, pourrait légitimement croire qu’il avait le pouvoir d'agir comme il l’a fait.

Comme il a déjà été écrit, « [c]e n'est certes pas au public de départager ce qui est d'exercice exclusif ou non […] » [19] . [ 23 ] En l’espèce, la preuve fait voir que l’appelant a posé des gestes qui, par leur nature, s’apparentent à une opération de courtage. La personne raisonnable, face à cette réalité, pouvait très bien croire qu’il avait l’autorité voulue pour agir ainsi, sans compter que ce pouvoir apparent était exercé par une personne affichant le

titre rassurant de notaire. [ 24 ] L'appelant fait aussi fausse route en soutenant que le juge de la Cour supérieure a ignoré une

partie importante de la preuve au moment d’appliquer le test de la personne raisonnable. Une lecture attentive du jugement entrepris fait voir qu’il a pris soin d'analyser l'ensemble des circonstances du dossier et que son attention a porté sur tous les éléments pertinents de l’affaire. [ 25 ] Ce n'est pas parce que certains aspects de la preuve paraissaient plus déterminants aux yeux de l’appelant qu’ils ne l’étaient aux yeux du juge de la Cour supérieure qu'il faille y voir là une omission donnant ouverture au pouvoir d’intervention de cette Cour. [ 26 ] À

titre d’argument subsidiaire, l’appelant invoque la défense de diligence raisonnable [20] . Il soutient avoir pris toutes les précautions raisonnables pour ne pas commettre l'infraction, ce qui aurait dû, selon lui, conduire à son acquittement. [ 27 ] Ce moyen de défense n'a pas été soulevé en première instance et il n'a pas davantage été plaidé devant le juge de la Cour supérieure. Par ailleurs, l'appelant n'a pas été autorisé à former appel sur cette question [21] . [ 28 ] De toute manière, il s'agit d'un argument qui ne lui est d'aucun secours.

En première instance, l’appelant ne soutenait pas avoir tout mis en œuvre pour empêcher la commission de l'infraction, il plaidait plutôt ne pas l'avoir commise. [ 29 ] Finalement, le dossier d’appel ne permet pas d’identifier les assises véritables sur lesquelles ce moyen de défense était susceptible de prendre appui. Pour ces motifs, la Cour : [ 30 ] Rejette l'appel. ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. Me Pierre Poupart Me Louis-Alexandre Martin Poupart, Dadour, Touma et Associés

Pour l'appelant Me Marc Gaucher GAUCHER TABET Pour l'intimé Date d’audience : 14 janvier 2014