2010 QCCQ 11334, 2010 QCCQ 11334

Villeneuve c. Gagnon 2010 QCCQ 11334 JD 2679 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-22-007238-089 DATE : 3 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-PHILIPPE VILLENEUVE - et – MARIE-JOANA ROBERT-CHARLAND Demandeurs c.

VICKY GAGNON - et – STÉPHANE LECLERC Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Après avoir produit une requête introductive d'instance ré-ré-amendée en diminution du prix de vente et en dommages et intérêts, les demandeurs amendent au dernier jour de l'audience le 6 mai 2010 pour ajuster le montant des intérêts réclamés. [ 2 ] Les conclusions recherchées sont essentiellement 30 000 $ en diminution du prix de vente d'une résidence achetée et une condamnation à des dommages, cela étant suivi de conclusions subsidiaires et sous-subsidiaires. [ 3 ] La défenderesse Vicky Gagnon soulève en défense que la propriété n'est pas affectée de vices cachés, que les acheteurs n'ont pas agi de façon prudente et diligente et que les montants réclamés sont exagérés. [ 4 ] Quant au défendeur Stéphane Leclerc, il n'a jamais été propriétaire de la résidence qui fait l'objet du litige.

Il allègue en défense l'absence de lien de droit entre lui et les demandeurs et l'absence de responsabilité à

titre de mandataire. [ 5 ] Quatre questions sont soulevées par le litige: 1, La résidence est-elle affectée de vices cachés ou si les demandeurs ont été si négligents qu'ils ne peuvent prétendre au caractère caché des vices ? 2. Si la résidence est affectée de vices cachés, les défendeurs ont-ils été de mauvaise foi de manière telle qu'ils doivent être condamnés aux dommages et intérêts en sus du coût de la réparation des vices ? 3. Le cas échéant, quelle est la valeur de la diminution du prix de vente à laquelle ont droit les demandeurs ? 4. Le cas échéant, la responsabilité du défendeur Stéphane Leclerc à

titre de mandataire peut-elle être engagée ? LES FAITS

[ 6 ] La résidence qui fait l'objet du litige a 57 ans le jour de la transaction de 2007. C'est une résidence portant deux numéros civiques, le 140 étant un logement, le 138 étant la résidence principale à deux étages. [ 7 ] L'immeuble est situé à Bégin.

Selon Louise Perron à l'emploi de la municipalité, en 1994, un permis de construction a été obtenu (D-1) pour des travaux qui se sont terminés le 1 er septembre 1995. [ 8 ] En 1996, un permis de construction a été émis (D-2) pour des travaux s'étant terminés le 1 er septembre 1996. [ 9 ] Selon toute vraisemblance, entre autres, il s'agit de travaux ayant trait à la fenestration qui auraient été exécutés par des propriétaires antérieurs aux parties impliquées. [ 10 ] Pendant la période où l'immeuble a été occupé par un dénommé Guy Gagnon et pendant la période où le défendeur Stéphane Leclerc l'a occupé avec son épouse Vicky Gagnon, madame Perron n'a jamais entendu dire que l'un des propriétaires avait eu des problèmes avec la résidence. [ 11 ] Vicky Gagnon est mariée avec le défendeur Stéphane Leclerc depuis plusieurs années. [ 12 ] À

titre de locataire, Vicky Gagnon habite la résidence à compter de septembre 1997 et en devient propriétaire le 27 février 1998 pour l'avoir achetée sans garantie de la Caisse populaire (P-1) pour 42 500 $. [ 13 ] Pendant la période où elle en a été propriétaire, Vicky Gagnon n'a jamais fait de demande de permis de construction. Dans les faits, mis à part de la peinture à l'intérieur et la peinture du recouvrement extérieur, elle n'a pas engagé de déboursés ni fait de travaux majeurs sur l'immeuble. [ 14 ] Gagnon habite cette résidence avec son mari et ses quatre enfants jusqu'en août 2001.

À compter de cette date, l'immeuble est mis en location tant pour l'espace du 140 que celui du 138. [ 15 ] Les demandeurs qui habitent la région de Montréal tentent de se rapprocher de leur famille en région et cherchent une résidence. Ils font des vérifications sur internet et mettent la main sur la fiche de la résidence en vente par l'agent immobilier Jérôme Côté de La Capitale.

Le prix demandé est de 49 500 $, l'évaluation du bâtiment pour l'année 2006 étant de 59 700 $, 4 600 $ pour le terrain. [ 16 ] Le demandeur a des qualifications comme tuyauteur et a travaillé dans le milieu de la construction pour des rénovations d'immeubles résidentiels.

Il se rend donc avec l'agent d'immeuble une première fois pour une visite mais les locataires n'ayant pas été avisés, ils refusent que la visite se fasse. [ 17 ] Lors de cette visite du 10 avril 2007, les demandeurs et le père de Villeneuve sont présents. [ 18 ] Une deuxième visite a lieu le 12 avril 2007, cette dernière ayant duré entre 30 minutes et une heure. [ 19 ] À cette visite sont présents l'agent Jérôme Côté, les demandeurs et le père de Villeneuve. Certains éléments qui ont fait l'objet d'un examen

sommaire lors de la première visite extérieure sont cristallisés. [ 20 ] Villeneuve remarque que le logement est malpropre et qu'il y a de gros rafraîchissements à faire. Il constate que le recouvrement extérieur doit être refait de même que la couverture. Quant aux fenêtres, elles étaient neuves. [ 21 ] Il remarque qu'il y a un espace où peut passer de l'eau au sous-sol du type rigole et que dans l'ensemble, le carré de la résidence est potable, c'est passablement droit, ce qui est confirmé par son père.

Pour lui, l'immeuble est droit et à l'équerre même s'il peut constater quelques fissures au sous-sol et également des fissures sur certains murs intérieurs dans la peinture. [ 22 ] Selon lui et son père, rien dans la visite ne peut révéler quelque problème que ce soit sauf en ce qui a trait à la propreté du logement, la réfection de la toiture et du recouvrement extérieur.

Aucun indice particulier ne laisse entrevoir une quelconque problématique de pourriture et d'ailleurs, aucune déclaration du vendeur n'est remise aux demandeurs, ces derniers pouvant être rassurés que s'il y avait eu des problématiques majeures, elles auraient été déclarées par les vendeurs. [ 23 ] Immédiatement après cette visite, sans avoir fait précéder l'offre d'une inspection préachat par un expert, les demandeurs rédigent une offre d'achat produite sous P-2. [ 24 ] Une des problématiques était la libération des deux espaces locatifs puisque les demandeurs entendaient habiter l'immeuble et louer à la mère de la demanderesse le logement. [ 25 ] Pour des raisons propres à la défenderesse, cette dernière n'a pas été en mesure de libérer les espaces locatifs dans les délais prévus à l'offre d'achat produite sous P-2 et en conséquence, les parties reconnaissent que l'offre est devenue caduque. [ 26 ] Puisque les demandeurs étaient toujours intéressés à l'immeuble, le 7 juin 2007, une rencontre a lieu à l'Hôtel de Ville de St- Honoré où travaille le défendeur Leclerc.

À cette rencontre sont présents l'agent d'immeuble Jérôme Côté, Stéphane Leclerc qui représente la défenderesse Vicky Gagnon, le demandeur et sa mère Louise Harvey. Villeneuve expose alors à Leclerc et Côté que lui et sa conjointe sont désireux d'acheter l'immeuble et que pour une réduction du prix de vente, ils seraient disposés à prendre en charge les locataires récalcitrants. [ 27 ] Leclerc et Côté se retirent pour discuter de cette proposition où 5 000 $ seraient retranchés du prix de vente pour indemniser les demandeurs de cette situation.

Leclerc communique avec son épouse Vicky Gagnon et cette nouvelle proposition est acceptée dans la mesure où la clause suivante est ajoutée dans les conditions, cela étant recommandé par Jérôme Côté:

Le vendeur vend l'immeuble tel que vu et examiné par l'acheteur tout en reconnaissant que cet immeuble demande beaucoup de réparations. [ 28 ] Le 26 juin 2007, l'acte de vente intervient devant le notaire Gertrude Lacroix pour 45 000 $ avec la garantie légale, les 5 000 $ étant remis par la défenderesse aux demandeurs (P-3). [ 29 ] Après avoir procédé à la relocalisation des locataires, les demandeurs habitent la résidence à compter d'octobre 2007.

Pendant l'hiver, la résidence est fort humide mais les demandeurs se préparent aux rénovations extérieures anticipées pour le printemps 2008, le rafraîchissement du logement du 140 ayant été effectué en premier. [ 30 ] En avril 2008, la demanderesse donne naissance à un enfant. [ 31 ] Alors qu'il débute l'enlèvement du recouvrement extérieur de la résidence, vers le 3 mai 2008, Villeneuve constate le début des problèmes. [ 32 ] Essentiellement, Villeneuve constate que la structure de l'immeuble est totalement pourrie et que l'immeuble est en train de s'effondrer.

L'ensemble des poutrelles est à refaire et le revêtement structurel de la résidence situé en dessous du recouvrement extérieur est noirci à 85 % suivant les photos produites (P-10). En plus de la pourriture systémique, Raymond et Jean-Philippe Villeneuve ont vu à plusieurs endroits des fourmis charpentières et des nids de fourmis. Selon Raymond Villeneuve, les lisses en haut et en bas étaient pourries. Quant aux solives, à plusieurs endroits, le bois pouvait se défaire avec les mains.

La situation est grave. [ 33 ] Le 8 mai 2008, les demandeurs transmettent un avis à la défenderesse (P-4), laquelle répond le 15 mai 2008 (P-5) par le biais de son avocat qui écrit entre autres: Auriez-vous l'obligeance de noter que notre cliente ne fera effectuer aucun travail et qu'elle nous mandatera pour contester vigoureusement toutes les procédures judiciaires que vous pourriez faire intenter. En effet, la maison vous a été vendue à rabais et vous étiez pleinement conscients qu'elle nécessitait d'importants travaux.

Si vous n'avez pas mesuré adéquatement l'ampleur de ceux-ci et n'avez pas fait effectuer les expertises nécessaires, vous en êtes seuls responsables. [ 34 ] Le 22 mai 2008, l'expert technologue Louis Parent se rend sur les lieux pour la première fois et il requiert des demandeurs qu'ils effectuent des trous additionnels pour pouvoir constater l'état réel des lieux. [ 35 ] Le 19 juin 2008, l'expert Parent retourne sur les lieux une seconde fois et il constate les éléments qui font l'objet de la

section "L'EXPERTISE". [ 36 ] En juillet 2008, les demandeurs et leur famille déménagent chez les beaux-parents dans une autre municipalité vu l'impossibilité de demeurer dans la résidence. [ 37 ] Entre la fin avril et décembre 2008, le demandeur et des personnes venues l'aider effectuent les travaux de réparation nécessaires vu les problématiques existantes. C'est faute de moyens financiers que les demandeurs procèdent eux-mêmes aux réparations à être effectuées comme l'explique Jean-Philippe Villeneuve.

Plus les travaux qui devaient être simples avancent, plus l'état de pourriture et les fourmis charpentières se déclarent.

En fait, l'investissement en temps et en matériaux devient de plus en plus grand compte tenu de l'importance des vices et du prix réellement payé pour la maison, diminuant au fil du temps l'intérêt de l'annulation de la transaction. [ 38 ] Le 25 août 2008, par l'entremise de leur avocat, les demandeurs transmettent une mise en demeure à la défenderesse Vicky Gagnon demandant l'annulation de la vente en sus, sauf à parfaire, les sommes suivantes (P-8): ▪ Prix de vente de l'immeuble: 45 000,00 $ ▪ Taxes scolaires: 225,05 ▪ Taxes municipales: 1 682,20 ▪ Ajustement lors de la vente (taxes): 66,08 ▪ Taxe de bienvenue: 393,00 ▪ Pénalités relativement au prêt hypothécaire: 3 314,10 ▪ Coûts de conservation de l'immeuble: 30 000,00 ▪ Versements hypothécaires depuis l'achat: 3 971,50 ▪ Frais de notaire concernant la vente: 750,00

▪ Téléphone: 50,00 ▪ Hydro-Québec: 2 436,00 ▪ Assurances: 1 490,00 ▪ Expertises: 800,00 ▪ Déménagement: 1 000,00 ▪ Temps de rénovation perdu: 15 000,00 ▪ Troubles, ennuies et inconvénients: 15 000,00 ▪ Dommages exemplaires: 10 000,00 ▪ Coûts des rénovations de l'immeuble avant la découverte des vices cachés: 20 000,00 TOTAL: 151 177,93 $ [ 39 ] Bien évidemment, en recevant cette mise en demeure, la défenderesse qui n'avait reçu que 40 000 $ pour la vente de sa maison n'a pas acquiescé à cette demande laquelle réclamait 110 000 $ en sus du remboursement intégral du prix de vente de la maison. [ 40 ] Il faut admettre que cette offre d'annuler la transaction n'était pas très invitante. [ 41 ] Pendant l'exécution des travaux réalisés par le demandeur et ses acolytes, en plus de voir de l'eau au sous-sol, il a découvert dans le mur intérieur situé entre la salle de lavage et le salon du papier journal qui datait de l'an 2000 (P-11), période pendant laquelle la défenderesse a été propriétaire de la résidence.

Il a également trouvé une carte d'assurance maladie de l'un des enfants de la défenderesse (P-12) et qui apparaît des photographies produites sous P-10.

Les travaux ont été laborieux et ont nécessité toutes les énergies du demandeur de même que celles de sont père, de sa mère, de sa conjointe et ce, dans une période où il aurait sans doute préféré voir davantage son enfant né en avril précédent. [ 42 ] Pendant la période des travaux, pour la majeure partie, Jean-Philippe Villeneuve habitait dans un local de fortune pour pouvoir travailler près de 10 heures par jour à la démolition et à la réfection quasi complète de la résidence compte tenu des problèmes plus avant mentionnés. [ 43 ] Le 24 décembre 2008, les demandeurs ont repris possession de leur résidence, les travaux étant complétés.

L'EXPERTISE [ 44 ] Le seul expert entendu est Louis Parent, technologue et expert dont la compétence est admise. Les défendeurs n'ont pas retenu les services d'un expert. [ 45 ] Louis Parent se rend sur les lieux les 22 mai et 19 juin 2008. Il constate la pourriture de la structure et conclut que la structure des murs extérieurs du bâtiment est sérieusement attaquée par cette pourriture. Il est d'opinion que des travaux majeurs de structure sont à réaliser au niveau des montants de bois de même qu'au niveau de la solive de rive localisée sous chaque mur extérieur.

Selon lui, la pourriture a aussi attaqué le bout des solives de plancher obligeant ainsi un renforcement de ceux-ci. [ 46 ] Selon son rapport expliqué en détail lors de son témoignage, l'état avancé de pourriture de la structure du bâtiment date de plus de 20 ans. Il a défini trois causes possibles: 1. Par infiltration d'eau; 2. Par la migration de l'humidité à l'intérieur du mur puisque ce dernier ne respire pas (présence de papier-feutre); 3. Les lisses et les solives de plancher sont attaquées pour défaut de goudronnage lors de la construction. [ 47 ] La maison est isolée au bran de scie.

Vu son âge, il est normal qu'au bord des ouvertures, il y ait une forme de pourriture.

Selon lui, lorsqu'il y a des travaux à la fenestration comme c'est le cas, celui qui a changé la fenestration peut voir s'il y a un état de pourriture ou non. [ 48 ] Selon Louis Parent, la pure infiltration d'eau n'est probablement pas la cause principale de l'état de pourriture puisque s'il n'y avait eu que des infiltrations d'eau, les murs qui n'ont pas d'ouverture seraient sains, ce qui n'est pas le cas. [ 49 ] Selon lui, le défaut d'avoir apposé du goudron sur la lisse est un des éléments mais le principal motif pour lequel la maison est pourrie réside dans un défaut de conception.

Il y a un mur sandwich mal conçu où l'humidité s'accumule par défaut de ventilation adéquate. Cette humidité qui reste dans le mur crée la pourriture actuellement existante. C'est la première fois que Parent voit ce type de construction avec un mur dont l'isolation est faite en bran de scie. Il explique longuement et clairement cette défectuosité qui ne peut être découverte qu'en enlevant le revêtement extérieur de la résidence.

[ 50 ] Il est interrogé et contre interrogé sur ce qu'il aurait constaté s'il avait fait une inspection préachat. [ 51 ] Essentiellement, il explique que, comme on lui aurait indiqué que le revêtement extérieur allait être changé, il ne l'aurait pas expertisé. Il précise que l'étanchéité se fait par ce parement qui est un pare-intempéries. Il explique que s'il avait su qu'il s'agissait d'une isolation au bran de scie, il aurait conclu qu'il y avait des possibilités de pourriture vu l'âge du bâtiment. [ 52 ] Selon lui, lors du changement des fenêtres, il est clair que la personne qui les a changées a dû voir une

partie de l'état de pourriture. [ 53 ] Il précise que lors d'une inspection préachat, s'il avait su la présence de pourriture au niveau des fenêtres lorsqu'elles ont été changées, cela lui aurait allumé des lumières rouges et il aurait été plus loin dans son examen. [ 54 ] Cependant, la preuve révèle que les vendeurs n'ont pas eux-mêmes changé la fenestration auquel cas, personne, même dans le cadre d'une inspection préachat, n'aurait pu indiquer à Louis Parent la présence de pourriture au niveau des fenêtres. Cela étant, les lumières rouges qui auraient pu être allumées ne l'auraient pas été.

L'âge du bâtiment, l'isolation au bran de scie et le changement des fenêtres n'auraient pu faire conclure à l'expert qu'il était nécessaire d'aller plus loin dans l'expertise. [ 55 ] Essentiellement, rien n'aurait laissé présager un état de pourriture à défaut d'avoir l'information qu'il y en avait lors du changement des fenêtres. [ 56 ] Louis Parent précise que l'inspection préachat n'est pas une expertise. [ 57 ] Louis Parent réfère à l'état de pourriture avancée de l'immeuble précisant que toute la structure du bâtiment est attaquée, ce qui affectait même le fait qu'elle tienne seule, un effondrement étant à prévoir. [ 58 ] Par ailleurs, on comprend du témoignage de Parent que si des murs sont fendillés, ce n'est pas nécessairement inquiétant, ça dépend de l'endroit.

Quant à l'inspection du grenier, s'il avait fait une inspection visuelle préachat, il aurait sans doute insisté pour y aller, ce qui en espèce n’aurait rien démontré selon la preuve offerte. [ 59 ] Pour ses visites du bâtiment, sa rédaction de rapport et présence à la Cour, les factures produites sous P-7-A et P-7-B totalisent des frais d'expert de 1 973,62 $. L'ANALYSE 1.

La résidence est-elle affectée de vices cachés ou si les demandeurs ont été si négligents qu'ils ne peuvent prétendre au caractère caché des vices ? [ 60 ] Les défendeurs ne plaident pas que la résidence n'est pas affectée de vices mais plutôt que les demandeurs ont été négligents à telle enseigne qu'ils auraient dû constater ces vices. Les défendeurs ont été moins prudents que les demandeurs puisque selon eux, ils ignorent les vices au jour de la transaction en 2007 alors qu'ils ont acheté sans garantie en 1998 de la Caisse populaire.

En fait, si les demandeurs ont été négligents, les défendeurs l'ont été tout autant. C'est uniquement parce qu'ils ont acheté sans garantie qu'il n'y a pas d'appel en garantie contre les vendeurs des défendeurs.

À suivre le raisonnement des défendeurs, on conclut que la défenderesse Gagnon a été négligente et qu'elle aurait dû connaître l'état des vices affectant la résidence lorsqu'elle l'a achetée, ce qu'elle aurait dû dénoncer lorsqu'elle a vendu. [ 61 ] En fait, comment les défendeurs peuvent-ils prétendre qu'il s'agit de vices qu'auraient dû connaître les demandeurs alors que selon leur propre version, ces vices étaient cachés et non connus de la venderesse Vicky Gagnon ? [ 62 ] Dans l'affaire Blanchard c.

Guertin [1] , la Cour d'appel reprend les commentaires suivants du juge Rochon alors à la Cour supérieure dans l'affaire Lavoie c. Comtois [2] : Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.

Le Tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vices. [ 63 ] Cet extrait de jugement précise le deuxième paragraphe de l'

article 1726 C.c.Q. qui définit l'acheteur prudent et diligent sans que ce dernier n'ait besoin de recourir à un expert. La présence d'un expert est donc une exception au principe général du Code civil. [ 64 ] Dans l'affaire Nadeau c. Pilon [3] , la juge précise: Il n'est pas obligatoire pour l'acheteur d'avoir recours à un expert, cela dépend des circonstances.

Ainsi, lorsque des indices d'un vice sont décelables ou encore lorsque le vendeur en déclare l'existence, un acheteur prudent et diligent se doit de découvrir l'importance du problème, dut-il recourir aux services d'un expert s'il ne peut y parvenir lui-même, sans quoi il ne pourra par la suite invoquer son ignorance. L'acheteur qui n'a pas les connaissances requises pour juger l'état d'un bien qu'il veut acquérir doit s'assurer le concours d'une personne capable de le renseigner. Il a une obligation accrue de prudence lorsqu'il acquiert un vieil immeuble, surtout lorsqu'il a l'apparence d'écoulement d'eau.

Le fait de ne pas recourir aux services d'un expert constitue une erreur. [ 65 ] En l'espèce, l'immeuble a 57 ans. À l'évidence, la couverture et le revêtement extérieur doivent être changés. Selon les

demandeurs et leurs témoins, le plafond a un "ventre de bœuf" qui n'existait pas lors des visites.

Il est la conséquence de travaux effectués par le demandeur. [ 66 ] Ce que remarquent les demandeurs, c'est qu'il y a une rigole au sous-sol, certains murs dont la peinture est fendillée à l'intérieur et quelques fissures sans trop d'importance au solage. [ 67 ] Le demandeur qui a une certaine expérience en rénovation résidentielle n'y voit pas là d'indices de problèmes structuraux ni de pourriture d'autant que le carré de la maison est droit, les murs étant d'équerre selon la preuve. [ 68 ] Pourquoi alors recourir aux services d'un expert ?

La maison est dans le même état que lorsqu'elle est acquise par les défendeurs, eux qui n'ont pas non plus considéré faire précéder leur achat d'une inspection ou d'une expertise alors qu'eux achetaient sans garantie. [ 69 ] Cela étant, aucun indice suffisant n'impose aux demandeurs de requérir les services d'un expert ou d'un inspecteur avant l'acquisition comme le prévoit l'exception jurisprudentielle de l'

article 1726 C.c.Q. . [ 70 ] En fait, on ne le saura jamais mais peut-être les demandeurs auraient-ils requis les services d'un expert si les défendeurs avaient déclaré ce qu'ils ont caché savoir qu'il y avait des infiltrations d'eau au sous-sol. [ 71 ] N'eut été de cette réticence, peut-être les demandeurs auraient-ils exigé la réalisation d'une inspection préachat ou d'une expertise mais cela ne change rien. [ 72 ] D'une part, cette réticence n'a pas de lien avec les principaux vices allégués et d'autre part, à défaut d'avoir l'information de pourriture lors du changement des fenêtres, l'inspection préachat n'aurait pas révélé les vices, tel qu'en a témoigné Louis Parent. [ 73 ] Le Tribunal est donc convaincu qu'il n'y avait aucun indice permettant aux demandeurs de se soucier de l'état de la structure du bâtiment.

Les vices définis par l'expert Louis Parent et la présence de fourmis charpentières sur l'ensemble de la structure constituent des vices graves, existants avant la vente et cachés puisque inconnus des acheteurs et des vendeurs. 2. Si la résidence est affectée de vices cachés, les défendeurs ont-ils été de mauvaise foi de manière telle qu'ils doivent être condamnés aux dommages et intérêts en sus du coût de la réparation des vices ? [ 74 ] En vertu de l'

article 1728 C.c.Q. , si le vendeur connaissait le vice caché, il est tenu en sus de la restitution du prix, des dommages et intérêts subis par les acheteurs. [ 75 ] Les demandeurs croient que les défendeurs connaissaient les vices affectant la résidence. [ 76 ] Les vendeurs savaient qu'il y avait de l'infiltration d'eau au sous-sol et ils ont caché cette information. Cependant, comme expliqué plus avant, même si cette information avait été transmise, cela ne changerait pas l'état de la situation.

Cette réticence ne démontre pas la connaissance des défendeurs des vices dont est affectée la résidence et qui se situent au niveau supérieur, à la structure du bâtiment. [ 77 ] Par ailleurs, si cette information avait été donnée aux demandeurs et qu'ils avaient mandaté Louis Parent, comme il l'a lui- même expliqué, il n'aurait pas conclu au besoin d'expertise additionnelle à défaut par lui de savoir que lors des travaux de fenestration, l'entrepreneur avait découvert de la pourriture.

Comme cette information n'était pas connue des défendeurs, Louis Parent n'aurait pas expertisé davantage et n'aurait pu connaître l'état réel de la structure. [ 78 ] Les demandeurs prétendent également que l'insistance de Leclerc à faire signer l'annexe à l'offre d'achat du 7 juin 2007 (P-2) est de nature à rendre probable la connaissance par les défendeurs du vice. [ 79 ] Le Tribunal n'est pas de cette opinion.

À l'évidence, Leclerc a profité d'une négociation pour limiter les possibles recours contre son épouse et cela ne rend pas probable la connaissance par les défendeurs des vices affectant la maison. [ 80 ] Les demandeurs soumettent également la découverte du papier journal et de la carte d'assurance maladie pour démontrer la probable connaissance des vices par les défendeurs. [ 81 ] Quant au papier journal découvert dans un mur de cloison intérieure, l'explication est satisfaisante même si elle n'a pas été donnée lors de l'interrogatoire au préalable.

Quant à la carte d'assurance maladie, les photos démontrent effectivement qu'elle a pu être placée en dessous d'une cloison à n'importe quel moment et ce, par n'importe qui y compris les enfants des défendeurs, cette explication étant tout à fait plausible également. [ 82 ] Bien que le Tribunal comprenne l'interrogation des demandeurs vu la découverte de ces objets dans les murs, ces découvertes ne rendent pas probable la connaissance par les défendeurs des vices allégués. [ 83 ] Cela étant, seuls les coûts de réparation des vices feront l'objet d'une indemnisation. 3.

Le cas échéant, quelle est la valeur de la diminution du prix de vente à laquelle ont droit les demandeurs ? [ 84 ] Tel qu'il appert de la pièce P-3, même si la preuve révèle que 5 000 $ ont été remis aux demandeurs pour les indemniser du problème des locataires, le prix de vente de la résidence est de 45 000 $.

Il n'est évidemment pas possible d'envisager une diminution du prix de vente plus importante que le prix d'acquisition duquel on doit déduire les 4 600 $ de la valeur du terrain lors de l'acquisition, tel qu'il appert du document produit sous P-16. [ 85 ] La véritable question est de déterminer de combien aurait été la diminution du prix de vente si les demandeurs avaient connu l'état réel de la structure du bâtiment lors de l'achat en 2007.

[ 86 ] Le Tribunal tient pour acquis que les demandeurs auraient, comme ils le prétendent, préféré l'annulation de la transaction à une demande de diminution du prix de vente.

Cependant, compte tenu du texte même de la mise en demeure produite sous P-8 et du fait que la découverte des vices s'est faite de façon graduelle avec des investissements qui dépassaient le prix d'acquisition, cette possibilité s'est avérée impossible. [ 87 ] Puisque les demandeurs n'ont pu demander l'annulation de la transaction, quel prix auraient-ils payé maintenant qu'ils savent ce que comportait comme vices la résidence ? [ 88 ] La réclamation des demandeurs produite sous P-13 est ainsi résumée: Total des factures incluant taxes (matériaux et outils): 44 207,99 $ Outils et location: ( 1 766,24) $ Crédit TVQ (P-13-A): ( 2 216,59) $ Temps des travaux de Jean-Philippe Villeneuve (P-14): 14 500,00 $ Temps des travaux de Marie-Joana Robert-Charland: 5 600,00 $ Grand total: 60 325,16 $ [ 89 ] Le temps consacré par le demandeur, les matériaux achetés et les outils loués ou achetés coûtent moins cher aux défendeurs que si le tout avait été facturé par un entrepreneur général. [ 90 ] Sans reprendre en détail la preuve qui a été effectuée, le Tribunal est convaincu que les matériaux et outils ont été payés et qu'ils ont entièrement servi à la réparation de l'immeuble.

Quant aux sommes réclamées pour le temps passé à faire les réparations, il s'agit d'une estimation tout à fait minimale, le Tribunal étant également convaincu que si toutes les heures avaient été notées et que le tarif horaire payé avait été celui d'un ouvrier, les montants dépasseraient largement ceux réclamés. [ 91 ] Mise à

part la récupération de 15% de la structure du bâtiment, certains éléments du toit, une

partie du plancher et certaines plinthes électriques, tout a été refait dans la maison. [ 92 ] Ce qui a été conservé n'a pas vraiment de valeur. Le Tribunal estime à au moins 60 000 $ les travaux effectués par le demandeur et les personnes qui l'ont aidé. [ 93 ] Compte tenu de la conclusion concernant la connaissance des défendeurs de la situation, les conséquences du vice ne seront pas accordées.

Tous les travaux réalisés pour la finition intérieure seront soustraits de la demande en diminution du prix de vente, ces mêmes travaux de toute façon accordant une plus value à l'immeuble. [ 94 ] En d'autres termes, seuls les travaux et les matériaux relatifs à la structure du bâtiment font l'objet d'une indemnisation, le revêtement extérieur, la couverture et la finition intérieure ne devant pas être indemnisés. [ 95 ] Toutes les factures ont été produites.

Il n'est pas possible de calculer le nombre de clous ou de planches de bois nécessaires pour la correction du vice à l'exclusion de ceux ayant servi pour d'autres fins. [ 96 ] Les vices étant situés à la lisse, à la conception des murs, à la structure de la résidence notamment en raison des fourmis charpentières et de la pourriture, il s'agit de l'objet principal des travaux effectués par le demandeur selon la preuve. [ 97 ] Cette impossibilité de distraire chaque heure de travail et chaque matériau force le Tribunal à arbitrer avec les documents produits ce qui constitue le temps et les matériaux nécessaires uniquement pour la correction des vices.

Cette évaluation est faite suivant la preuve fournie et les documents produits. Les juges Jacques Dufresne [4] et André Roy [5] ont ainsi arbitré l'évaluation de travaux correctifs et la plus-value dans des affaires récentes. [ 98 ] Cela étant, le Tribunal estime que les deux tiers des travaux effectués l'ont été pour corriger le vice auquel cas, il attribue 40 000 $ aux demandeurs pour corriger les vices dont était affectée la résidence. [ 99 ] Les autres 20 000 $ réclamés sur ce poste ont trait aux réparations effectuées pour le revêtement extérieur, la couverture et la finition intérieure.

Ils peuvent donner une plus-value à l'immeuble, ce qui peut par ailleurs expliquer l'estimation de la valeur actuelle de la maison. Maintenant, la maison est presque neuve. [ 100 ] Quant à la réparation des vices affectant la résidence, le Tribunal arbitre à 25% la plus value accordée à l'immeuble. En fait, la structure d'une résidence n'est certainement pas l'élément qui use le plus et qui doit souffrir d'un taux majeur de dévaluation au fil du temps, 25% apparaissant approprié en l'espèce. Il n'y a pas lieu d'enrichir les demandeurs.

La structure neuve ajoute nécessairement à la durée de vie de cet immeuble qui a 57 ans d'âge lors de l'achat. [ 101 ] Cela étant, le Tribunal accorde une diminution de prix de vente de 30 000 $ (75% de 40 000 $) compte tenu des vices affectant la résidence, ce montant équivaut au prix qu'auraient payé en moins les demandeurs s'ils avaient connu le problème. [ 102 ] Quant aux intérêts réclamés par les demandeurs sur leurs différents prêts hypothécaires rendus nécessaires en raison des troubles occasionnés, il n'y a pas lieu de les accorder. [ 103 ] D'une part, ces intérêts constituent des dommages qui ne sont accordés en pareilles circonstances que dans la mesure où preuve aurait été faite que les défendeurs connaissaient les vices.

[ 104 ] D'autre part, comme il est de jurisprudence constante, ces intérêts sont dus au manque de liquidités des demandeurs et non en raison de fautes, faits et gestes des défendeurs [6] et [7] . 4. Le cas échéant, la responsabilité du défendeur Stéphane Leclerc à

titre de mandataire peut-elle être engagée ? [ 105 ] Le 7 juin 2007, lorsque Stéphane Leclerc signe l'offre d'achat et lie la défenderesse Gagnon, il agit comme mandataire de cette dernière. [ 106 ] Cependant, en vertu des articles 2157 et suivant du C.c.Q. , dans la mesure où le mandataire agit dans les limites de son mandat, sa responsabilité personnelle ne peut être engagée. [ 107 ] En l'espèce, Stéphane Leclerc agit dans les limites de son mandat en signant la promesse d'achat qui lie les parties et en conséquence, sa responsabilité personnelle ne peut être engagée, les demandeurs étant pleinement au courant que c'est la défenderesse Gagnon qui est la seule propriétaire de l'immeuble qu'ils achètent. [ 108 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL ; [ 109 ] ACCUEILLE PARTIELLEMENT la requête introductive d'instance. [ 110 ] CONDAMNE la défenderesse Vicky Gagnon à payer 30 000 $ aux demandeurs avec intérêts au taux légal de 5% l'an en sus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. et ce, à compter de la mise en demeure du 25 août 2008. [ 111 ] CONDAMNE la défenderesse Vicky Gagnon aux frais d'expert de 1 973,62 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an en sus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. et ce, à compter du présent jugement. [ 112 ] CONDAMNE la défenderesse Vicky Gagnon aux entiers dépens. [ 113 ] REJETTE la requête introductive d'instance contre Stéphane Leclerc avec dépens. __________________________________ RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. M e Jean-Philippe Boivin Cain Lamarre Casgrain Wells Avocat des demandeurs M e Paul Guimond Girard Allard Guimond Avocat des défendeurs Dates d’audiences: 25, 26 février et 6 mai 2010