2020 QCCQ 8485, 2020 QCCQ 8485

JR 1973 Raikles c. Bouvet 2020 QCCQ 8485 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-158394-181 DATE : Le 26 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE LOUIS RIVERIN, J.C.Q, ______________________________________________________________________ MARSHALL RAIKLES Demanderesse c.

JULIA BOUVET et SÉBASTIEN PICARD et GESTION PURE 3 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Quittant un condominium à la terminaison du contrat de location à des fins de villégiature, le demandeur M. Raikles réclame des 3 défendeurs la somme de deux mille dollars (2 000 $) versée au

titre de dépôt de sécurité. [ 2 ] Procédant à l’inspection du condominium suite au départ de M. Raikles, la défenderesse Gestion Pure 3 inc. (Pure 3) refuse de remettre la somme réclamée, prétextant le mauvais état des lieux dû à la présence de deux chiens. [ 3 ] Pure 3 fait une demande reconventionnelle, réclamant la somme de cinq mille quatre cent soixante-seize dollars et vingt-trois cents (5 476,23 $). [ 4 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal accueille la demande principale et rejette la demande reconventionnelle. Cadre factuel et juridique [ 5 ] Le 1 er juillet 2017, M.

Raikles signe un contrat de bail pour la location, à des fins de villégiature, d’un condo sis au 400, Allée de l’Académie à Mont-Tremblant. (pièce D-1). [ 6 ] Le contrat de bail intervient avec la défenderesse Gestion Pure 3 inc., laquelle est seule

partie au contrat. Selon l’article 1440 CCQ, un contrat n’a d’effet qu’entre les parties contractantes. [ 7 ] Conséquemment, la demande déposée contre Mme Julia Bouvet et M. Sébastien Picard, lesquels ne sont pas parties au contrat, étant seulement administrateurs de Pure 3, est rejetée. [ 8 ] Le contrat D-1 est un formulaire pré-imprimé qui émane de Pure 3. Les clauses pertinentes au présent litige se lisent ainsi : « 3.

A $2000,00 deposit is required upon signature and refundable 14 days after the end of the rental, that is by April 29, 2017, conditional to the property being clean and in the same conditions without any damages, aside from normal wear and tear ; [le soulignement est nôtre] 5. In the event of cancellation or damages, the deposit is not refundable and constitutes compensation for the LANDLORD, subject to all other rights; 7. The presence of dog is permitted in the following terms : a. It must be in a cage if no adult is present in the condo; b. It must be found on furniture; c.

He must be accompanied if it is outside the condo; d. All its needs must be recovered immediately and arranged neatly. »

[ 9 ] Un tel contrat s’interprète en faveur de M. Raikles selon l’

article 1432 du Code civil du Québec : « Dans le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée. Dans tous les cas, il s'interprète en faveur de l'adhérent ou du consommateur. » [ 10 ] Qu’en est-il essentiellement? Pure 3 reproche au demandeur que l’état des lieux lors de la reprise de possession en avril 2018 n’est pas « in the same conditions without any damages, aside from normal wear and tear ». [ 11 ] L’

article 2803 du Code civil du Québec stipule : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée . » [ 12 ] Le fardeau de preuve sur cette question repose donc sur Pure 3 qui doit démontrer que l’état des lieux ne correspond pas à une usure normale. [ 13 ] Son fardeau, selon la norme de la prépondérance est ainsi défini : « Pour remplir son obligation de convaincre, [on] doit faire une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence (…).

Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. [1] [ 14 ] La notion « from normal wear and tear » est ainsi définie : « Damage, depreciation or loss resulting from ordinary use . » [2] (notre souligné) [ 15 ] Appliquant ces principes directeurs aux faits de l’espèce, qu’en est-il? [ 16 ] De l’avis du Tribunal, Pure 3 ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve. [ 17 ] Les photographies produites de même que les déclarations pour valoir témoignages ne démontrent pas une usure où dommage du bien loué hors d’une utilisation ordinaire. [ 18 ] La preuve est non-probante.

Les photographies C-4 et C-5 ne démontrent pas un excès de poils de chiens. Les photographies des marches de l’escalier C-8 ne concernent qu’un seul escalier sur le trois existants dans le condominium. Les photographies C-6 relatives aux autres escaliers ne sont pas concluantes. On ne produit pas de photographies du plancher en bois flottant du rez-de- chaussée. [ 19 ] De plus, l’éclat de bois sur l’une des marches démontre l’existence d’une autre cause probable que le passage répété de chiens sur l’escalier.

Quant aux égratignures, elles relèvent d’une usure normale. [ 20 ] Lorsque l’on permet, au contrat, la présence de chiens dans une unité d’habitation, il faut s’attendre à ce qu’après six mois, leur passage laisse des traces, que ce soit par la présence de poils ou de marques légères sur le bois. C’est ce qui résulte d’un « ordinary use ». [ 21 ] Pure 3 soutient qu’il a dû faire restaurer l’escalier. Elle produit deux soumissions, l’une de Pure Tremblant inc. et l’autre de La boîte à Pin.

Questionné par le Tribunal, Pure 3 affirme que les travaux ont été exécutés et payés, sans produire un contrat, une facture ni de preuve de paiement. Elle ne rencontre pas son fardeau de preuve. Ces écrits, s’ils existent, auraient dû être produits au soutien d’une telle demande. [ 22 ] Quant au joint de silicone jauni dans la douche, tant les témoins en demande qu’en défense s’entendent pour dire que l’eau à Mont-Tremblant est ferreuse et qu’elle en est la cause.

Il s’agit là d’une usure normale après 6 mois d’occupation. [ 23 ] De même, l’état du garage tel que décrit après utilisation en période hivernale est considéré comme de l’usure « normale ». [ 24 ] Pour ces motifs, le Tribunal est d’avis que M. Raikles est en droit de récupérer la somme de deux mille dollars (2 000 $) de dépôt et que Pure 3 ne peut lui réclamer la somme de cinq mille quatre cent soixante-seize dollars et vingt-trois cents (5 476,23 $). [ 25 ] Quant à la réclamation de M.

Raikles de trois mille dollars (3 000 $) pour des meubles qu’il aurait acquis en remplacement de ceux manquants au condominium et ceux qu’il aurait réparés, le Tribunal rejette cette réclamation, faute de preuve. [ 26 ] M. Raikles n’a produit aucune facture au soutien et la preuve sur cette question est non-probante. POUR CES MOTIFS : REJETTE la demande à l’égard de Julia Bouvet et Sébastien Picard; ACCUEILLE partiellement la demande principale, à l’endroit de Gestion Pure 3; CONDAMNE Gestion Pure 3 à payer à M.

Marshall Raikles la somme de deux mille dollars (2 000 $) avec intérêts au taux légal depuis le 6 juin 2018 et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec ;

REJETTE la demande reconventionnelle; LE TOUT avec frais de cent un dollars (101 $) en faveur du demandeur M. Raikles. __________________________________ Louis Riverin, J.C.Q. Date d’audience : Le 9 novembre 2020