2023 QCCQ 8924, 2023 QCCQ 8924

Grégoire c. Lemire 2023 QCCQ 8924 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-702085-221 DATE : 17 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC GRÉGOIRE et LOUIS BEAUFORD Demandeurs c.

ALAIN LEMIRE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 3 avril 2021, les demandeurs signent une promesse d’achat d’un bâtiment commercial appartenant au défendeur pour un montant de 155 000 $.

Le défendeur Alain Lemire « Lemire » accepte la promesse le même jour. [ 2 ] Le lendemain, Lemire communique avec le demandeur Marc Grégoire « Grégoire » et l’informe qu’il se dédit de la promesse et qu’il ne vendra pas l’immeuble à ce prix. [ 3 ] Lemire tente de négocier un meilleur prix de vente avec les demandeurs, sans succès.

Ces derniers insistent pour que le promettant-vendeur respecte son engagement envers eux. [ 4 ] Dans les semaines suivantes, les demandeurs mettent le défendeur en demeure de respecter son engagement et de passer titre. [ 5 ] Le 18 mai 2022, ils logent contre le défendeur un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances et réclament 15 000 $ en dommages.

Contexte [ 6 ] À la fin du mois de mars 2021, Lemire publie sur les réseaux sociaux la mise en vente d’un immeuble commercial lui appartenant et situé à Louiseville au prix de 185 000 $. [ 7 ] Aussitôt, le demandeur Grégoire communique avec lui et offre d’acheter l’immeuble pour 145 000 $. Des discussions s’engagent et amènent les parties à s’entendre pour une vente au montant de 155 000 $. [ 8 ] Le 3 avril 2021, les parties signent une promesse d’achat au montant de 145 000 $ selon des modalités de paiement qui comportent le versement d’une avance de 5 000 $ à être versée dans la semaine du 4 avril 2021.

De manière parallèle, les demandeurs versent 1 000 $ en argent au défendeur et signent une reconnaissance de dette pour un montant de 9 000 $. [ 9 ] Or, dès le lendemain, le défendeur appelle Grégoire pour l’aviser qu’il n’entend pas donner suite à la promesse ratifiée la veille. Il tente de négocier à la hausse le prix de vente, sans succès. [ 10 ] Dans le respect de leurs obligations prévues à la promesse d’achat, les demandeurs versent l’acompte de 5 000 $ par virement bancaire le 7 avril 2021. [ 11 ]

Malgré cela, le défendeur refuse toujours de donner suite à la promesse de vente de son immeuble. Il confirme le tout par écrit aux demandeurs remboursant du même souffle le montant de 1 000 $ reçu à

titre de première avance sur le prix de vente. [ 12 ] Les 7 et 14 avril ainsi que le 4 mai 2021, les demandeurs, par l’entremise de leurs procureurs, mettent le défendeur en demeure de donner suite à la transaction. [ 13 ] Le 18 mai 2021, ils logent contre le défendeur un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Questions en litige

A) Le défendeur est-il bien fondé de refuser de transiger avec les demandeurs?

B) Quelle est la valeur des dommages encourus? Analyse et décision [ 14 ] Le Tribunal répond aux questions que soulève le litige de la manière suivante. Le défendeur est-il bien fondé de refuser de transiger avec les demandeurs? [ 15 ] Les parties sont liées par une promesse d’achat de l’immeuble commercial appartenant au défendeur et dûment ratifiée le 3 avril 2021. [ 16 ] L’

article 1396 du Code civil du Québec « C.c.Q. » énonce les conditions de la promesse de contrat de la manière suivante : 1396. L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. [ 17 ] La preuve démontre de manière non équivoque que le défendeur, bénéficiaire de la promesse d’achat, l’a acceptée dès le moment où il a ratifié la promesse (Pièce P-1).

Le défendeur justifie son refus de donner suite à ses engagements en plaidant qu’il a signé la promesse sous la crainte et les agissements harcelants des demandeurs. [ 18 ] L’

article 1402 du C.c.Q. prévoit que la crainte d’un préjudice sérieux pouvant porter atteinte à la personne ou aux biens de l’une des parties vicie le consentement donné par elle lorsque cette crainte est provoquée par la violence ou la menace de l’autre

partie ou à sa connaissance. [ 19 ] Or, la preuve que le consentement du défendeur ait pu être vicié par une telle crainte est inexistante. [ 20 ] Le défendeur est un homme d’affaires avisé et d’expérience qui témoigne avoir mis en vente son immeuble sur un coup de tête, par erreur, et avoir regretté, dès la signature de la promesse, d’avoir transigé à un prix qu’il considère insuffisant. [ 21 ] Il admet par ailleurs de manière candide dans son témoignage que : « C’est pas à ce prix-là que je voulais vendre ». [ 22 ] Les motifs soulevés par Lemire pour se dédire de son engagement sont sans valeur, non fondés sur une preuve prépondérante et tiennent bien plus du faux-fuyant que de la crainte alléguée. [ 23 ] En agissant de la sorte, le défendeur contrevient à ses engagements souscrits à la promesse d’achat ratifiée avec les demandeurs. [ 24 ] L’

article 1458 du C.c.Q. énonce : 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés. Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 25 ] Le défendeur doit être tenu responsable de ses agissements fautifs envers les demandeurs.

Quelle est la valeur des dommages encourus? [ 26 ] Les demandeurs réclament du défendeur 15 000 $ en divers dommages. [ 27 ] Leur réclamation, telle que précisée à l’audience, se ventile de la manière suivante : • Remboursement des avances versées : 5 000,00 $ • Troubles, dommages et inconvénients découlant notamment de la perte de valeur sur le bien immeuble non acquis : 10 000,00 $ [ 28 ] Le défendeur admet devoir rembourser les avances perçues des demandeurs.

Dans les circonstances, le Tribunal octroie aux demandeurs un montant de 2 500 $ chacun en remboursement des avances perçues. [ 29 ] La preuve [1] démontre également que l’immeuble a été vendu par le défendeur dès le mois de septembre suivant au montant de 220 000 $ plus taxes à une tierce partie. [ 30 ] Le défendeur a ainsi empoché un profit de 65 000 $ au détriment des demandeurs.

[ 31 ] Ces derniers ont également reporter leur projet de relocaliser leurs entreprises respectives vu l’échec de la transaction, ce qui a causé moult désagréments, démarches inutiles, stress et inconvénients qui méritent compensation. [ 32 ] Dans les circonstances, le Tribunal octroie aux demandeurs 5 000 $ chacun à

titre de dommages compensatoires. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] ACCUEILLE la demande; [ 34 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur Marc Grégoire la somme de 7 500 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 4 mai 2021; [ 35 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur Louis Beauford la somme de 7 500 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 4 mai 2021; [ 36 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 217 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 9 novembre 2023