2010 QCCQ 19799, 2010 QCCQ 19799

De Blois c. Coulombe 2010 QCCQ 19799 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-80-004430-102 DATE : 2 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK DE BLOIS , domicilié et résidant au […] à Québec, province de Québec […] Représenté par : M e Sabrina Landry-Ouellet (casier 103) Armijo Webster Requérant-appelant c.

RODRIGUE COULOMBE et MONIQUE COULOMBE , […] , Québec (Québec) […] Représentés par : M e Andréanne Maurice (casier 6) Jolicœur Lacasse Défendeurs-intimés et RÉGIE DU LOGEMENT , ayant un établissement au 900, boulevard René-Lévesque Est, bureau RC 120, à Québec, province de Québec G1R 2B5 Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] JT1474 Monsieur Patrick De Blois (ci-après appelé : « Deblois ») demande la permission d’en appeler de la décision de la Régie du logement le concernant rendue le 1 er octobre 2010 prononçant la résiliation du bail et son expulsion.

LES FAITS [ 2 ] De Blois loue une chambre avec espaces de séjour adjacents dans un immeuble résidentiel où les propriétaires intimés (ci- après appelés : « Coulombe ») demeurent tout comme d’autres chambreurs. [ 3 ] En septembre 2009, De Blois aurait été le premier à constater la présence de punaises et à entreprendre à ses frais des gestes d’extermination. [ 4 ] Coulombe constatant que la présence de cette vermine affecte plusieurs parties du bâtiment prend également des mesures importantes d’extermination. [ 5 ] Le 6 août 2010, De Blois dépose auprès de la Régie une demande d’ordonnance pour obtenir une opération complète d’extermination affectant l’ensemble de l’immeuble.

Le 16 août, Coulombe sollicite la résiliation de son bail. [ 6 ] L’ordonnance contestée est rendue le 1 er octobre 2010 suite à une audition survenue le 22 septembre 2010.

[ 7 ] Dans une requête pour permission d’en appeler, De Blois attire l’attention du Tribunal sur trois sujets de reproche qui peuvent se décrire comme suit : 1) le constat de non-collaboration aux mesures de décontamination de la part de De Blois n’est pas suffisamment appuyé; 2) le degré de non-collaboration exigé pour rendre justifiée une résiliation du bail n’a pas été rencontré; 3) la façon que la Régie du logement a traité la demande de Coulombe a entraîné la mise de côté de sa demande d’ordonnance de décontamination sollicitée au préalable par De Blois. Dispositions légales sous-jacentes au débat : 1860.

Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci. Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. 1866.

Le locataire qui a connaissance d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielles du bien loué, est tenu d'en aviser le locateur dans un délai raisonnable. 1911. Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état. Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté. 1912.

Donnent lieu aux mêmes recours qu'un manquement à une obligation du bail: 1° Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d'un logement; 2° Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l'entretien, à l'habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d'un immeuble comportant un logement.

ANALYSE ET DÉCISION [ 8 ] Dans une requête pour permission d’en appeler, l’appel doit être autorisé si les questions sont sérieuses, nouvelles ou d’intérêt général selon la jurisprudence présentée [1] . [ 9 ] Le jugement dont on requiert la possibilité d’en appeler porte sur la salubrité des lieux loués.

Cette question entraîne essentiellement la mesure d’une cohabitation entre le propriétaire et les autres usagers de l’immeuble qui sont interdépendants. [ 10 ] Les procureurs n’ont pas soumis un grand nombre de décisions similaires portant sur ce sujet. [ 11 ] Le Tribunal a pris connaissance de la décision citée par M e Jocelyn Barakatt soit Office municipal d’habitation de Montréal c. Louise Côté , dossier 31 070316 035 G.

Cette décision peut avoir été prononcée dans un contexte différent de la présente instance puisque le régisseur note l’absence de preuve de collaboration future possible de la part du locataire, l’existence d’expertises spécifiques et déjà onze traitements en vue de décontamination sur une période de deux ans. [ 12 ] La décision prononcée par M e Jocelyn Barakatt apparaît substantielle sur les éléments à analyser. [ 13 ] Cependant, la mise en demeure du 2 août 2010 des locateurs n’a pas le caractère irrémédiable que la conclusion de résiliation entraîne. [ 14 ] L’aveu allégué par le régisseur (paragraphe 25 de sa décision) de la part du locataire est indivisible et en conséquence doit être considéré avec le fait que le locataire prétend n’avoir pas été requis de poser des gestes précis en vue de la décontamination. [ 15 ] La décision soumise à examen ne comporte pas d’analyse sur les moyens alternatifs à la résiliation à partir de mesures pour atteindre la décontamination, préoccupation de tous les intervenants. [ 16 ] La Régie du logement déclare décider sur la base d’une prépondérance de preuve, ce qui soulève la question de l’équilibre entre les mesures à prendre et le degré de collaboration attendu du locataire. [ 17 ] L’illégalité de la conduite en matière de sécurité et de salubrité du locataire ne peut être analysée de la même façon que la conduite du locataire qui cultive des substances illégales dans les lieux loués et les a transformés en conséquence [2] .

Ainsi, la question des mesures alternatives à la résiliation du bail pour atteindre un objectif de décontamination des lieux loués apparaît être une question nouvelle et d’intérêt général. [ 18 ] Le Tribunal est conscient que l’autorisation d’en appeler entraîne un délai face à un urgent besoin de mesures rétablissant la salubrité et le confort des lieux habités. [ 19 ] En conséquence, le Tribunal recommande au juge coordonnateur adjoint de la Chambre civile de la Cour du Québec de décréter une gestion particulière de l’instance et qu’à défaut de mesures convenues et réalisées par les parties, une audition par préséance soit accordée des recours en appel.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête pour permission d’en appeler de la décision du 1 er octobre 2010 de M e Jocelyn Barakatt dans le dossier 18 100816 003 G; AUTORISE l’appel de cette décision; DÉCLARE que le présent jugement vaudra inscription en appel sur les questions suivantes : 1) Quelle mesure de décontamination entraîne la nécessité de la résiliation du bail? 2) Dans quelle mesure le degré de collaboration obtenu ou à obtenir de la part du locataire justifie la résiliation du bail? 3) Peut-on prononcer la résiliation du bail sans qu’une mise en demeure préalable et précise sur les mesures à prendre par le locataire, lui ait été signifiée?

ACCORDE un sursis à l’exécution du jugement de la Régie du logement du 1 er octobre 2010 jusqu’à jugement final à être rendu sur l’appel présentement autorisé; RECOMMANDE au juge coordonnateur adjoint de la Chambre civile, l’honorable Charles G. Grenier, une gestion particulière de l’instance en appel afin d’assurer la protection des intérêts de toutes la parties en cause. FRAIS À SUIVRE L’ISSUE. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q.

M e Sabrina Landry-Ouellet (casier 103) Armijo Webster Procureurs du requérant-appelant M e Andréanne Maurice (casier 6) Jolicœur Lacasse Procureurs des défendeurs-intimés Date d’audition : 26 novembre 2010