2017 QCCQ 7594, 2017 QCCQ 7594

Huot c. Laurin 2017 QCCQ 7594 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-029897-138 DATE : 20 juin 2017 rectifié le 24 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENISE HUOT Demanderesse c. GUY LAURIN et. CAROLE JASMIN

Partie défenderesse et demanderesse en garantie c. MARCEL MALTAIS et YVAN BLOUIN

Partie défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] À la recherche d’un triplex, Denise Huot acquiert en octobre 2011 de Carole Jasmin et Guy Laurin l’immeuble construit en 2008 par Yvan Blouin et Marcel Maltais. [ 2 ] Après l’hiver, elle note la présence de fissures au mur de béton ceinturant l’escalier d’accès extérieur du logement du sous-sol. [ 3 ] L’entrepreneur engagé pour solidifier et colmater le mur se rend compte que la cage d’escalier est dépourvue de drain français.

Voulant connecter celui qu’il doit installer au drain existant entourant l’immeuble, il découvre que ce dernier est inondé à l’arrière du bâtiment. Tant qu’à faire, il reçoit le mandat de corriger la situation mais, au fur et à mesure des travaux d’excavation qui doivent servir à rehausser le drain ou à le remplacer, il se rend compte qu’il est écrasé sur une bonne

partie de sa longueur. [ 4 ] Graduellement, il en vient à devoir excaver non seulement l’arrière de l’immeuble mais toute sa face gauche, jusqu’à l’avant, où il réussit enfin à connecter son drain. [ 5 ] Voyant tout cela, madame Huot se dit qu’elle pourrait avoir un recours à faire valoir contre son vendeur.

Elle juge toutefois qu’il est prioritaire de compléter les travaux pour le bénéfice et la sécurité de ses locataires, dont l’accès à l’immeuble est compliqué par l’obligation d’emprunter des passerelles temporaires installées par l’entrepreneur au-dessus des excavations. [ 6 ] Les travaux, exécutés à la fin août 2012, s’étalent sur deux jours et demi, pendant lesquels madame Huot est présente en permanence. [ 7 ] Après consultation, madame Huot requiert ensuite une expertise pour déterminer de la nécessité de faire exécuter, sur la face droite de l’immeuble, des travaux semblables à ceux qui viennent d’être complétés sur sa face gauche. [ 8 ] Elle engage le technologue Alain Boucher le 9 septembre 2012.

Celui-ci conclut dans son rapport P-3, essentiellement basé sur les dires et les photos de madame Huot, que des travaux à la face droite seront fort probablement nécessaires. [ 9 ] Il expose également un certain nombre de non-conformités de l’immeuble par rapport aux plans de construction initiaux. [ 10 ] Forte de ce rapport, madame Huot requiert de son avocate, Me Isabelle Bourcier, l’envoi de la mise en demeure P-2 du 10 octobre 2012. Celle-ci réclame 18 500 $ pour les travaux effectués à gauche et 12 800 $ pour ceux prévus à droite. [ 11 ] L’action est introduite un an plus tard, en octobre 2013.

Le mois suivant, madame Jasmin et monsieur Laurin appellent en garantie les constructeurs de l’immeuble, messieurs Blouin et Maltais.

[ 12 ] À la suite d’une gestion hâtive de l’instance, ces derniers avisent madame Huot par lettre du 16 janvier 2014 (pièce PG-2) de leur intention d’examiner la situation dès que les conditions climatiques le permettront et d’exécuter sans délai les travaux qu’ils estimeront nécessaires. [ 13 ] Au mois de mai suivant, messieurs Blouin et Maltais tiennent parole. Ils se présentent au terrain de madame Huot et, séance tenante, décident d’effectuer les travaux correctifs en présence du technologue Alain Boucher. [ 14 ] Ils en font même un peu plus.

Outre le remplacement du drain français, ils colmatent préventivement une fissure du mur de fondation et, un peu plus tard, coulent une nouvelle dalle de béton au fond de la cage de l’escalier extérieur pour remplacer l’ancienne qui s’est affaissée, une situation pourtant apparente avant l’achat de 2011. [ 15 ] Les travaux seront complétés par la consolidation des assises des paliers et escaliers situés au-dessus de la cage d’escalier en litige. [ 16 ] Satisfaite, madame Huot modifie sa réclamation pour la réduire au coût des travaux de 2012, auxquels elle ajoute des dommages compensatoires de 5 000 $.

QUESTIONS EN LITIGE 1) Le triplex acheté par madame Huot était-il affecté d’un vice caché? 2) Si oui, l’urgence des travaux de 2012 excusait-elle en tout ou en

partie l’absence de dénonciation préalable? 3) Si oui, quelle est la responsabilité respective des défendeurs et défendeurs en garantie? LE DROIT [ 17 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec impose au vendeur de garantir le bien qu’il vend contre les vices rendant ce bien ou ses accessoires impropres à leur usage. Sera considéré caché le vice qui échappe à l’examen d’un acheteur prudent et diligent, même s’il ne recourt pas à un expert. [ 18 ] En pareil cas, l’

article 1739 du Code civil du Québec prévoit que l’acheteur doit dénoncer promptement le vice au vendeur au moyen d’un écrit, l’idée étant de lui permettre de constater le vice, de l’examiner et de procéder aux réparations requises [1] . [ 19 ] Cette exigence est considérée comme une condition de fond à l’exercice d’un recours [2] sauf en certaines exceptions, notamment en cas d’urgence [3] . [ 20 ] La jurisprudence récente a toutefois tempéré la rigueur de ce principe [4] : le juge du fond doit examiner les circonstances pour déterminer si l’absence de dénonciation n’est soulevée que comme une formalité, privant l’acheteur de son recours alors que le vendeur ne subit qu’un préjudice de droit, théorique, qui ne l’a pas empêché d’examiner le vice pour en vérifier l’existence ou la nature [5] .

Dans un tel cas, il pourrait n’y avoir lieu qu’à une mitigation des dommages.

ANALYSE ET DÉCISION 1) Le triplex acheté par madame Huot était-il affecté d’un vice caché? [ 21 ] Le Tribunal est d’avis que madame Huot a rencontré son fardeau [6] de démontrer l’existence d’un vice, sa gravité relative, son caractère caché et son existence au moment de la vente [7] . [ 22 ] L’absence de drain français autour de l’escalier, les fissures apparues sur le mur de soutènement de béton, le déplacement des colonnes reposant sur ce muret et l’instabilité de celles dont l’assise était insuffisante étaient sérieux et, s’ils n’avaient pas été traités, constituaient une menace à l’intégrité d’une

partie de l’immeuble. [ 23 ] Ces éléments n’existaient pas ou étaient imperceptibles au moment de l’achat en 2011. Tous les témoins s’entendent là-dessus.

Les fissures de type capillaire aperçues par monsieur Chayer, le conjoint de Denise Huot, promptement minimisées par les propos rassurants exprimés de bonne foi par le vendeur Guy Laurin, n’étaient pas suffisants pour laisser soupçonner l’existence d’un problème, encore moins son ampleur. [ 24 ] Quant à l’affaissement de la dalle située au fond de la cage de l’escalier extérieur, il était raisonnable, surtout à l’époque, de le relier à un problème de compaction plutôt qu’à un quelconque problème structural, qui n’est de toute façon pas établi par la preuve. [ 25 ] Il en est de même de la présence d’eau dans le stationnement, que la preuve ne permet pas de relier à une défectuosité du drain français de l’immeuble. [ 26 ] Bref, l’immeuble était affecté de vices relativement importants mais ils ne pouvaient être détectés par un examen diligent.

2) Si oui, l’urgence des travaux de 2012 excusait-elle en tout ou en

partie l’absence de dénonciation préalable? [ 27 ] À la vue des manifestations du printemps 2012, madame Huot n’a toutefois pas jugé bon de dénoncer la situation à son vendeur. [ 28 ] Ce n’est pas l’urgence qui l’a poussée à agir ainsi. Même si les travaux devaient être parachevés avant l’hiver, ils n’étaient pas urgents au point de devoir être effectués séance tenante. Envisagés au printemps, ils ne seront d’ailleurs exécutés qu’au mois d’août, trois ou quatre mois plus tard. [ 29 ] Il en est de même des travaux de surfaçage du stationnement, effectués à l’automne 2011.

Ces travaux d’entretien, visiblement nécessaires avant l’achat, n’étaient pas urgents. Il est, de toute façon, peu probable qu’ils aient été reliés aux problèmes découverts ultérieurement. [ 30 ] Ainsi qu’elle en a témoigné, c’est tout simplement parce que, forte d’une soumission de 6 500 $, elle a décidé de faire effectuer les travaux à ses propres frais que madame Huot n’avise pas son vendeur, [ 31 ] C’est en cours d’exécution des travaux qu’elle se ravise.

Devant l’augmentation prévisible des coûts reliés à la découverte de l’état du drain français à la gauche et à l’arrière de l’immeuble (écrasement et contrepente) elle commence à soupçonner la possibilité d’un recours contre ses vendeurs. [ 32 ] Mais bien que présente en permanence pendant toute la durée des travaux, elle n’a pas encore l’idée de placer un coup de fil, un courriel, une visite ou quelque autre communication que ce soit en direction de ses vendeurs. [ 33 ] Elle avance qu’elle n’avait pas à le faire en raison de l’urgence de la situation. [ 34 ] Tel que susdit, cet argument ne saurait être retenu à l’égard des travaux envisagés initialement.

Ils n’étaient pas urgents à ce point et les quatre mois qui ont séparé la découverte du problème de l’exécution des travaux auraient été amplement suffisants pour se conformer aux exigences de l’

article 1739 du Code civil du Québec . [ 35 ] L’argument ne peut donc valoir qu’à l’égard des travaux additionnels découverts à la faveur des excavations de l’entrepreneur, soit la différence entre le montant de la facture P-5, 13 500 $, et celui de la soumission initiale de 6 500 $. [ 36 ] Mais même dans ce cadre précis, la suggestion ne résiste pas à l’analyse. [ 37 ] L’urgence identifiée par madame Huot est reliée à la commodité et à la sécurité de ses locataires. [ 38 ] Selon la preuve, l’accès aux logements du sous-sol et de l’étage était entravé par les travaux d’excavation.

L’entrepreneur a dû placer une passerelle temporaire permettant aux locataires de ces unités de franchir les zones d’excavation. Quant au locataire du rez-de- chaussée, il avait au surplus la possibilité d’utiliser un deuxième accès à l’avant de la bâtisse. [ 39 ] Les locataires n’étaient donc pas privés d’accès à leur logement.

Celui-ci n’était que plus difficile, moins commode, en raison de l’exécution des travaux. [ 40 ] Aucune preuve ne démontre par ailleurs que les usagers aient de ce fait couru quelque danger que ce soit. [ 41 ] De plus, la situation décrite par madame Huot ne découle nullement des travaux additionnels découverts en cours d’excavation.

Elle était prévue dès le printemps 2012, puisque les travaux initiaux impliquaient déjà d’excaver autour de l’escalier extérieur situé à l’arrière de l’immeuble. [ 42 ] Mais même si cela n’avait pas été le cas, le Tribunal doute que la commodité ou la facilité d’accès à leur logement par les locataires puisse constituer l’urgence reconnue par la jurisprudence comme étant de nature à dispenser le vendeur de l’avis écrit prévu à 1739 C.c.Q. [ 43 ] Une telle urgence doit être de celles qui menacent le bien d’un dépérissement immédiat [8] , voire de perte, nécessitant une réparation immédiate [9] . [ 44 ] Le Tribunal ne partage la crainte de monsieur Chayer voulant que l’escalier arrière et ses paliers aient été à risque d’effondrement après les travaux d’excavation autour du mur de soutènement.

Aucune preuve n’appuie cette crainte subjective, encore moins pour les quelques heures qu’il aurait fallu pour donner un avis convenable au vendeur. [ 45 ] Le fait que l’entrepreneur était à pied d’œuvre au moment de la découverte des vices additionnels ne crée pas davantage d’urgence. Il s’agit plutôt d’une question de minimisation des coûts, qui ne saurait à elle seule justifier l’absence d’avis [10] . [ 46 ] Le Tribunal ne croit donc pas que l’acheteuse pouvait être dispensée d’expédier à son vendeur l’avis prévu à l’

article 1739 C.c.Q. [ 47 ] Or les vendeurs, Carole Jasmin et Guy Laurin, souffrent de beaucoup plus qu’un préjudice théorique de droit de cette situation. [ 48 ] La preuve peut difficilement en être plus claire. Avisés des craintes de madame Huot à l’égard de la

partie droite de son immeuble, ils ont promptement joint les défendeurs en garantie Guy Laurin et Marcel Maltais. [ 49 ] Ceux-ci ont réagi de façon exemplaire. Sans même remettre en question la nécessité des travaux, ils ont procédé à leur exécution dès qu’il a été possible de le faire. Il n’en a donc rien coûté aux vendeurs pour remédier à la situation. Il n’est pas question ici d’exécution de travaux à un coût moindre que celui encouru par la demanderesse. Il ne leur en a rien coûté. [ 50 ] La situation est semblable à l’égard des défendeurs en garantie Laurin et Maltais. Ceux-ci ont effectué les travaux eux-mêmes.

Ils ont certes eu à payer quelques pieds de drain et quelques heures d’excavation, dont la preuve ne permet pas d’établir le coût, mais c’est essentiellement du temps qu’ils ont consacré à la solution du problème. [ 51 ] Leur affirmation selon laquelle ils auraient fait la même chose s’ils avaient été avisés en temps utile de la situation quant à la

partie gauche de l’immeuble est on ne peut plus crédible. Lorsque c’est arrivé à la

partie droite, ils ont fait les travaux promptement et correctement. [ 52 ] Rien ne permet de douter qu’ils auraient agi de la même manière en 2012. [ 53 ] Les conséquences de l’absence de mise en demeure pour les défendeurs Jasmin et Laurin et pour les défendeurs en garantie Blouin et Maltais se situent dans la règle générale énoncée par les arrêts Bernadet et Joyal [11] : l’omission du préavis les a privés de la possibilité de vérifier l’existence et la gravité réelle du vice et de le réparer. Pas simplement de le réparer à moindre coût. De le réparer à coût nul. [ 54 ] Les circonstances de l’affaire ne permettent donc pas d’écarter la condition de fond que constitue l’avis décrit à l’

article 1739 du Code civil du Québec [12] . L’action doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] REJETTE la demande principale, avec les frais de justice contre la demanderesse; [ 56 ] REJETTE la demande en garantie, avec les frais de justice contre les demandeurs en garantie. __________________________________ DENIS LAPIERRE, J.C.Q. Me Isabelle Bourcier Avocate de la demanderesse Me Benoit Guérin Avocat de la

partie défenderesse et demanderesse en garantie Me Ghyslain Beauchamp Avocat de la

partie défenderesse en garantie Date d’audience : 26 et 27 avril 2017