2018 QCCQ 9545, 2018 QCCQ 9545

Noël c. Paradis 2018 QCCQ 9545 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-700612-178 DATE : 10 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN NOËL -et- MYRIAM HÉBERT [...] Québec (Québec) [...]

Partie demanderesse c. FRANÇOIS PARADIS -et- JULIE MORIN [...] Lévis (Québec) [...]

Partie défenderesse/demanderesse en intervention forcée c. ANDRÉ PÉPIN [...] Québec (Québec) [...]

Partie défenderesse en intervention forcée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En février 2015, les demandeurs Myriam Hébert et Martin Noël ont acheté la maison des défendeurs Julie Morin et François Paradis. [ 2 ] Ils réclament une diminution du prix de vente de cette résidence, alléguant qu’elle est affectée de vices cachés.

En effet, ils soutiennent que la jonction du portique du côté Est avec la maison n’a pas été effectuée selon les règles de l’art, ce qui permet des infiltrations d’eau dans la structure. [ 3 ] À l’audience, les demandeurs ont été autorisés d’ajouter une réclamation de 2 705 $ pour des travaux correctifs additionnels par Les Entreprises J.L. Fortin. [ 4 ] Considérant que cette modification avait pour conséquence de dépasser la limite de la compétence de la Division des petites créances, les demandeurs ont ajusté leur réclamation ainsi :

Pour les travaux de Les Constructions A. Carrier inc. pour les travaux de jonction latéraux du portique (au lieu de 13 137,04 $) 12 295 $ Pour les travaux de Les Entreprises J.L. Fortin pour l’installation d’un salin métallique verticale [1] 2 705 $ [ 5 ] En réponse à ce recours, les défendeurs soumettent que les demandeurs ont omis de transmettre une mise en demeure avant d’effectuer les travaux correctifs.

Dans les faits, ils soutiennent avoir été en contact avec les demandeurs et être totalement surpris que les travaux ont été exécutés alors qu’ils étaient en discussion avec ces derniers et en attente de leur soumission. [ 6 ] En réponse à ce recours, les défendeurs demandent l’intervention forcée d’André Pépin (« monsieur Pépin »), qui leur a vendu la résidence. [ 7 ] Monsieur Pépin, quant à lui, demande l’intervention forcée de Robert Gagné, qui lui a vendu la même résidence antérieurement. Toutefois, à l’audience, il informe le Tribunal qu’il s’est désisté de son recours à l’endroit de ce dernier.

QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Le Tribunal identifie les questions suivantes : • Les demandeurs ont-ils omis de transmettre une mise en demeure avant de faire effectuer les travaux de Les Constructions A. Carrier inc. ? • L’installation du portique a-t-elle été faite selon les règles de l’art ? Quels sont les dommages, le cas échéant ? • La demande d’intervention forcée est-elle bien fondée ? LE CONTEXTE [ 9 ] Le 23 février 2015, les défendeurs acceptent une offre d’achat de la part des demandeurs au montant de 390 000 $ pour la propriété sise sur la rue [A], à Québec.

Il s’agit d’une maison canadienne à laquelle un des anciens propriétaires a ajouté un portique sur le côté Est de la maison. [ 10 ] Le 27 février 2015, les demandeurs effectuent une inspection préachat. Celle-ci ne soulève aucune problématique particulière en lien avec le portique. Le 22 mai 2015, les demandeurs confirment aux défendeurs qu’ils acceptent les résultats de l’inspection.

À cette occasion, les parties s’entendent pour devancer la date de prise de possession au 2 juillet 2015. [ 11 ] Le 2 juillet 2015, les parties passent effectivement devant le notaire pour transférer la propriété de la résidence. [ 12 ] Le 24 décembre 2015, les demandeurs subissent une première infiltration d’eau dans le portique. Ils réussissent à contacter la compagnie Lapierre Ancestrale qui applique un scellant pour étanchéifier la jonction du portique avec la maison. [ 13 ] Le 25 avril 2016, les demandeurs subissent un nouveau dégât d’eau par le portique.

Pour eux, il est manifeste que les travaux d’étanchéité de Lapierre Ancestrale ont été insuffisants pour corriger la situation. [ 14 ] Le même jour, Martin Noël (« monsieur Noël ») réussit à rejoindre François Paradis (« monsieur Paradis ») pour l’informer du problème d’infiltration. [ 15 ] Le 26 avril 2016, à l’invitation de monsieur Noël, monsieur Paradis se rend à la résidence pour constater le problème d’infiltration d’eau. [ 16 ] Lors des discussions, monsieur Noël mentionne à monsieur Paradis qu’il va lui fournir un courriel préparé par l’architecte Jacky Deschênes (« monsieur Deschênes ») pour expliquer les travaux correctifs qui doivent être faits. [ 17 ] Monsieur Noël s’engage aussi à lui faire parvenir le ou les soumissions pour qu’il puisse les réviser. [ 18 ] Le 2 mai 2016, monsieur Paradis fait une relance à monsieur Noël considérant qu’il n’avait toujours rien reçu.

Ce dernier l’assure qu’il fera un suivi. [ 19 ] Le 8 mai 2016, monsieur Noël contacte monsieur Paradis. Il lui mentionne avoir reçu des soumissions et affirme qu’il lui fera suivre le tout. Lors de cet appel, monsieur Paradis constate que le coût des soumissions est assez élevé.

Il informe alors monsieur Noël qu’il compte contacter les anciens propriétaires à la suite de la réception des documents. [ 20 ] Monsieur Paradis mentionne également qu’il veut vérifier les solutions proposées par les demandeurs avant d’effectuer les travaux. [ 21 ] Le 27 mai 2016, toujours sans nouvelles des documents promis par monsieur Noël, monsieur Paradis le rappelle.

Il apprend alors, à sa stupéfaction la plus complète, que les travaux ont déjà été effectués. [ 22 ] Ainsi, le 31 mai 2016, les demandeurs mettent les défendeurs en demeure de verser la somme de 13 711,92 $ pour les travaux effectués par Les Constructions A. Carrier inc.

[ 23 ] Le 15 juin 2016, les défendeurs répondent à la mise en demeure. [ 24 ] Les défendeurs allèguent qu’ils avaient exigé d’obtenir les expertises afin de pouvoir procéder à leur propre expertise sur les solutions appropriées. Ils affirment avoir été laissés devant le fait accompli par les demandeurs. [ 25 ] Le 25 août 2016, les demandeurs transmettent une nouvelle mise en demeure aux défendeurs. En plus de demander le paiement des travaux effectués par Les Constructions A.

Carrier inc., les avocats des demandeurs informent les défendeurs que la problématique d’étanchéité du portique est vraisemblablement plus étendue qu’initialement anticipé. [ 26 ] En effet, l’eau pénètrerait à partir des côtés du portique et l’ajout d’un salin doit être effectué au niveau des murs verticaux. [ 27 ] Les demandeurs considèrent que les défendeurs sont également responsables de cette situation et transmettent la soumission de Les Entreprises J. L.

Fortin au montant de 2 705 $ pour les travaux correctifs à venir. [ 28 ] Le 7 octobre 2016, après avoir été mandatée par les défendeurs, la firme Sécur Inspection inspecte la résidence. Monsieur Noël, les défendeurs et monsieur Gaétan Hébert sont présents. [ 29 ] Le 12 octobre 2016, Sécure Inspection livre son rapport aux défendeurs.

Il y est mentionné notamment qu’un scellant souple et continu aurait dû être installé dans la jonction des murs de pierre et de la tôle et qu’il aurait été normal que les joints de mortier soient refaits après quelques décennies. [ 30 ] Les défendeurs concluent que le problème d’infiltration ne serait pas tant l’absence de solidage, mais bien des fissures présentes et visibles lors de l’inspection. [ 31 ]

Malgré un effort de toutes les parties, elles ont été dans l’impossibilité de régler le dossier. [ 32 ] Le 13 avril 2017, les demandeurs ont donc déposé leur demande contre les défendeurs. [ 33 ] Le 3 mai 2017, les défendeurs ont déposé leur contestation et demande l’intervention forcée de monsieur Pépin à

titre d’ancien propriétaire de la résidence. [ 34 ] Le 28 août 2017, monsieur Pépin dépose sa contestation et demande l’intervention forcée de monsieur Robert Gagné. ANALYSE Les demandeurs ont-ils omis de transmettre une mise en demeure avant de faire effectuer les travaux de Les Constructions A. Carrier inc. ? La mise en demeure – les principes [ 35 ] Dans le cas où le créancier entend remédier lui-même au défaut de son débiteur pour ensuite lui réclamer le remboursement du coût des travaux, le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») impose l’envoi d’une mise en demeure préalable à la réalisation des travaux. Il s’agit d’une condition essentielle du recours du créancier, sauf exceptions [2] . L’

article 1602 C.c.Q. se lit comme suit : 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur. Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. [ 36 ] Dans Bérubé c.

Lemay [3] , la juge Marcotte, au nom de la Cour d’appel, rappelle ainsi les objectifs de la mise en demeure, principe fondamental de la demande d’exécution aux frais du débiteur : [20] […] En principe, la mise en demeure a pour but de permettre au vendeur de vérifier le bien-fondé des prétentions de l’acheteur et doit l’enjoindre de corriger le vice dans un délai raisonnable.

Elle sert donc « à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d’y remédier ». [ 37 ] La même règle s’applique en matière de malfaçon, puisque la jurisprudence assimile la mauvaise exécution à une inexécution [4] . [ 38 ] La mise en demeure sera toujours requise à moins d’établir des circonstances justifiant une demeure de plein droit, telle

l’urgence ou lorsque le débiteur répudie son obligation [5] . Elle est aussi nécessaire bien que le débiteur soit présumé connaître le vice affectant le bien [6] . Analyse et application des principes [ 39 ] Que doit-on retenir de la preuve ? Dans un premier temps, la preuve mène à la conclusion que les demandeurs n’ont pas transmis une mise en demeure avant de débuter les travaux de Les Constructions A.

Carrier inc. [ 40 ] En effet, ce n’est que le 31 mai 2016 que les demandeurs annoncent par une mise en demeure que les travaux ont été complétés. [ 41 ] Cette situation a pris de court les défendeurs qui ont été collaboratifs et de bonne foi avec les demandeurs. [ 42 ] En effet, le Tribunal retient de la preuve que monsieur Paradis a eu une attitude très proactive auprès des demandeurs.

Dès qu’il fût au courant de la problématique d’infiltration d’eau, c’est lui-même qui relance monsieur Noël pour obtenir les documents afin de prendre position sur les travaux projetés. [ 43 ] Dans tous les échanges entre messieurs Noël et Paradis, jamais il n’a été soulevé que les travaux seraient exécutés en urgence et sans la possibilité pour les défendeurs de bien comprendre le programme projeté et d’obtenir une mise en demeure par écrit. [ 44 ] Cette absence de mise en demeure représente un vice fatal pour le recours [7] . [ 45 ] Également, le Tribunal est d’avis qu’il n’y avait pas urgence à procéder aux travaux, selon les faits de la cause. [ 46 ] Dans un premier temps, il y a eu aucune infiltration d’eau le mois de décembre 2015 et le 26 avril 2016, lors de la visite de monsieur Paradis. [ 47 ] De plus, pour que les infiltrations surviennent, il était nécessaire que certaines conditions soient remplies, soit la pluie devait venir de l’Est avec un vent assez fort. [ 48 ] Sans nier les inconvénients que peuvent entraîner les infiltrations d’eau dans le portique, les communications entre les demandeurs et les défendeurs ne permettaient pas de passer outre l’obligation de mettre en demeure les défendeurs par écrit. [ 49 ] Lors des échanges au début du mois de mai, monsieur Noël ne fait pas allusion que les travaux pourraient être exécutés sans que les défendeurs aient l’opportunité préalable d’obtenir accès aux travaux prévus et d’obtenir l’avis de leur expert, tel que le promet monsieur Noël lui-même. [ 50 ] Il n’y a donc aucun motif d’urgence qui aurait permis de passer l’obligation de la mise en demeure préalable écrit pour les travaux. [ 51 ] La réclamation de 12 295 $ pour les travaux exécutés par Les Constructions A.

Carrier inc. est donc rejetée. L’installation du portique a-t-elle été faite selon les règles de l’art ? [ 52 ] En matière de vente d’immeuble, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. Cette règle est énoncée à l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 53 ] La jurisprudence établit une série de critères applicables afin de déterminer si l’immeuble est affecté d’un vice caché [8] . Un acheteur qui tente de démontrer l’existence d’un vice caché devra en principe établir les cinq (5) éléments suivants : • Que le vice présente une certaine gravité.

C’est-à-dire qu’il doit causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien et que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou donné un moindre prix s’il les avait connus; • Que le vice est antérieur à la vente; • Que le vice était inconnu par l’acheteur au moment de ladite vente. Il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l’acheteur; • Que le vice était caché au moment de la vente.

Ce qui suppose qu’il ne soit pas apparent, c’est-à-dire qu’il n’a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert qui n’a pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; • Que le vice a été dénoncé en temps opportun; [ 54 ] L’acheteur a l’obligation de dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable. Enfin, l’

article 1595 C.c.Q. prévoit qu’une mise en demeure est requise et qu’elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l’immeuble par l’acheteur avant que celui- ci ne procède aux travaux correctifs. [ 55 ] Le Tribunal est d’avis que les demandeurs ont démontré, selon la balance des probabilités, que le portique n’a pas été réalisé

selon les règles de l’art. [ 56 ] En effet, monsieur Deschênes, que le Tribunal a reconnu comme expert, a témoigné que le portique n’a pas été rattaché à la résidence selon les normes de l’époque.

Il rapporte que les pratiques à cette époque étaient que le portique aurait dû être rattaché à la maison par des solins pour assurer son étanchéité. [ 57 ] Le Tribunal retient également du témoignage de monsieur Deschênes que le fait que le portique n’était pas chauffé au moment de sa construction ne change pas l’obligation de la manière selon laquelle il devait être rattaché au bâtiment. [ 58 ] Dans les circonstances, le fait que l’étanchéité du portique était simplement assurée par un joint scellant était insuffisant et ne correspondait pas aux règles de l’art en vigueur au moment de sa construction. [ 59 ] Cette situation est donc un vice caché, selon les exigences de la jurisprudence. [ 60 ] L’ignorance des défendeurs de l’existence de ce vice n’est pas une défense en soi [9] . [ 61 ] Les demandeurs réclament à

titre d’indemnisation, pour la correction de l’infiltration latérale de l’eau, un montant de 2 705 $, soit le montant des travaux correctifs selon la soumission de Les Entreprises J.L. Fortin. [ 62 ] Dans Hénault c. Lacelle [10] , le juge Richard Landry résume ainsi les principes qui doivent guider l’indemnisation d’un vice caché : [66] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile, les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313): « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs.

Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime. Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » [67] Ils précisent (à la page 315): « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances." (et, à la page 317) "Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique.

Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. » [68] Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que les réparations réalisées pour corriger un vice caché vont prolonger la durée de vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité. [69] Ce sont là les notions générales de droit applicables en matière de recours basés sur des vices « cachés ». [ 63 ] Le Tribunal retient de la preuve que les travaux n’ont pas apporté une plus-value à la maison, mais simplement permis de corriger le problème. [ 64 ] Ce volet de la réclamation sera donc accueilli pour la somme de 2 705 $.

La demande d’intervention forcée est-elle bien fondée ? [ 65 ] Pour les mêmes motifs, la demande d’intervention forcée des défendeurs contre monsieur Pépin doit également être accueillie. [ 66 ] En effet, le vice de conception du portique était existant au moment de la vente de la maison aux défendeurs. Monsieur Pépin sera donc condamné à rembourser aux défendeurs la somme de 2 705 $. Pour ces motifs, le Tribunal : Sur la demande principale ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAME solidairement les défendeurs et demandeurs en intervention forcée Julie Morin et François Paradis à la somme de 2 705 $ avec intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 29 août 2016; LE TOUT avec frais de justice de 101 $. Sur la demande d’intervention forcée

ACCUEILLE la demande d’intervention forcée; CONDAME le défendeur en intervention forcée André Pépin à payer aux demandeurs en intervention forcée Julie Morin et François Paradis la somme de 2 705 $ avec intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 29 août 2016; LE TOUT avec frais de justice de 101 $. __________________________________ FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. Date d’audience : 10 juillet 2018 [9] Nourry c. Langlade , 2018 QCCQ 452 , par. 27 .