2011 QCCQ 7882, 2011 QCCQ 7882

Pouliot c. Leblanc 2011 QCCQ 7882 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-011195-117 DATE : 1 er juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NICOLE MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLÉMENT POULIOT Demandeur c.

YOLANDE LEBLANC et MAURICE GRÉGOIRE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] C’est le 17 juin 2008 que le requérant achète une maison située à Otterburn Park. Elle se trouve à environ 150 mètres de la ville Mont St-Hilaire et la rue où elle est située est dans la pente du Mont St-Hilaire. [ 2 ] Il s’agit d’une maison construite en 1986 qu’il a payée 259 000 $.

Avant l’achat, il a fait procéder à une inspection générale et à une analyse de détection de pyrite. [ 3 ] Il prend possession de la maison le 1 er juillet 2008 et n’éprouve aucun problème particulier. [ 4 ] Toutefois, suite à différents reportages, il apprend que la région de St-Hilaire est propice à la présence de radon dans le sol. [ 5 ] Début 2000, il entreprend donc des démarches afin de vérifier la situation. [ 6 ] Le premier test est effectué sur une période de trois mois et donne un résultat de 344 Bq/m 3 .

Le 3 juin 2010, un deuxième test plus court et moins précis donne un résultat de 640 Bq/m 3 . [ 7 ] Comme Santé Canada recommande de prendre des mesures correctives lorsque la concentration moyenne annuelle de radon dépasse 200 Bq/m 3 dans les aires occupées d’un bâtiment, le demandeur, après avoir dénoncé la situation aux défendeurs, a procédé aux travaux requis soit l’installation d’un système de dépressurisation sans dalle avec tuyauterie isolée au coût de 3 186,82 $, incluant taxes. [ 8 ] En effet, suivant le rapport de mesure de radon, « les sources d’entrées du radon au niveau du sol semblent très diffuses et aucune intervention de scellement ne présente un potentiel vraiment intéressant et susceptible d’avoir un impact significatif sur le niveau de radon ».

Analyse [ 9 ] Avant de pousser plus loin l’analyse du concept de vices cachés et des conditions requises pour établir son existence, il y a lieu de se demander si un « vice de sol » peut constituer un « vice caché » au sens du Code civil . [ 10 ] Mon collègue discutait ainsi de cette question dans l’affaire Robert junior Beaudet c.

François Bastien : (1) « [81] Or, la jurisprudence n’est pas concordante sur la question de savoir si un vice de sol lorsque le sol est à l’état naturel (non remanié ou remblayé), peut légalement constituer un vice caché ou non. [82] Certains juges sont d’avis que la composition du sol ne peut constituer un vice donnant ouverture à la garantie de qualité du Code civil du Québec . [83] D’autres sont d’opinion contraire car ils considèrent que si l’état du sol est à l’origine d’un déficit d’usage, il peut être

constitutif de vice caché. … [86] Au sujet des vices du sol, Me Edwards fait une distinction importante selon qu’il s’agit de la vente d’un terrain demeuré à l’état naturel, d’une part, ou d’un terrain remanié ou construit, d’autre part. [87] Ainsi, au sujet d’un terrain à l’état naturel, Me Edwards remarque ce qui suit (aux pages 152 et 153) : « Une jurisprudence bien établie maintient que le contenu du sous-sol d’un terrain ou son état naturel ne peut constituer un vice en vertu de la garantie… Le caractère imprévisible de la composition du sous-sol du terrain est un fait notoire qui se doit d’être apprécié par un tel acheteur.

Le caractère notoirement aléatoire du sous-sol d’un terrain doit exercer un effet réducteur sur ses attentes. Comme dans le cas d’usure, de vieillissement ou de vétusté du bien, l’acheteur raisonnable doit anticiper la baisse d’usage conséquente à la composition particulière du terrain. » [88] Par contre, lorsqu’il s’agit d’un sol remanié ou d’un bâtiment déjà construit, la situation est différente (à la page 154, soulignements ajoutés) : « Soulignons que les attentes restreintes de l’acheteur au regard du sous-sol d’un terrain se limitent à l’état naturel de celui-ci.

Lorsque le déficit d’usage du sous-sol relève de l’intervention humaine, tels les rebuts ou les déchets, ceux-ci peuvent constituer des vices. De même, l’appréciation du vice doit être différente à l’égard du sous-sol d’un bâtiment déjà construit.

Dans ce cas, toute particularité du sol, telle que sa préparation inappropriée ou même sa composition naturelle, est susceptible d’être qualifiée de vice , car l’acheteur d’un tel bâtiment peut s’attendre à en tirer un usage normal. » » [ 11 ] Toutefois, dans cette affaire comme dans plusieurs autres, il est question d’un vice du sol ayant entraîné des désordres de construction. [ 12 ] La présence d’une concentration de radon plus élevée que celle recommandée par Santé Canada dans un immeuble peut-elle être qualifiée de vice caché, en l’absence de désordre de construction entraînant un déficit d’usage? [ 13 ] Ce qu’invoque le demandeur, c’est la non-concordance à une recommandation de Santé Canada basée sur le fait que : « L’exposition au radon pendant plusieurs dizaines d’années accroît le risque de développer un cancer du poumon. … Le risque de cancer dépend du niveau de radon dans la maison, de la durée de l’exposition et du fait que les résidents soient fumeurs ou non. » [ 14 ] On ne retrouve pas là de déficit d’usage du bien. [ 15 ] En fait, il s’agit plutôt d’une information qui, si elle avait été connue du vendeur, aurait dû être révélée. [ 16 ] Or, la preuve révèle que les défendeurs l’ignoraient. [ 17 ] Par ailleurs, même si le Tribunal en était venu à la conclusion qu’il y a déficit d’usage, il reste qu’il faut aussi que les conditions d’application de la garantie de qualité soient présentes. [ 18 ] Or, le Tribunal estime que le critère de gravité n’est pas satisfait considérant les éléments suivants : – coût des travaux correctifs (3 186,12 $) par rapport au prix payé pour la maison (259 000 $); – une nuisance ou des inconvénients potentiels et à très long terme.

POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 19 ] REJETTE la demande; [ 20 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ NICOLE MALLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 17 MAI 2011