2010 QCCQ 10826, 2010 QCCQ 10826

Huneault c. Pietrantonio 2010 QCCQ 10826 JD2273 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile »

N° : 500-80-017800-104 DATE : 22 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ claude huneault Locataire-Requérant c. pietro pietrantonio Locateur-Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Locataire demande l'autorisation d'interjeter appel de la décision rendue le 7 octobre 2010 par la Régie du logement. [ 2 ] Dans cette décision, la Régie accueille la demande du Locateur, elle résilie le bail, ordonne l'expulsion du Locataire et le condamne à payer au Locateur la somme de 1 280 $ en arrérages de loyer. [ 3 ] Le Locataire reproche à la Régisseure d'avoir rendu une décision mal fondée en faits et en droit, il allègue dans sa requête : « […] 6.

La décision est mal fondée en faits et en droits pour les motifs ci-après exposés : Erreurs manifestes dans l'appréciation de la preuve documentaire et des témoignages

a) Le montant du loyer indiqué sur le bail signé par les parties s'élève à 500.00 $ par mois. Cependant, depuis environ 20 mois, suite à une entente verbale intervenue entre les parties, le locataire a été autorisé à payer 450.00 $ par mois et ce, à cause de certains problèmes relevés dans le logement loué ;

b) Le locataire, ayant payé le loyer concordé avec le locateur, s'était acquitté de son obligation de payer le loyer ;

c) De plus, le locateur n'étant pas présent lors de l'audience, son mandataire, le fils du locateur, n'est pouvait pas nier l'existence de l'entente intervenue entre son père et le locataire ;

d) La Régisseure a erré en concluant que la circonstance que le locateur ait toléré pendant 20 mois le paiement d'un loyer réduit ne confirme pas l'existence de l'entente intervenue entre les parties ;

e) De plus, au mois de juillet 2010, le mandataire du locateur a accepté un arrangement avec le locataire ;

f) Lors de l'audience, le mandataire a reconnu avoir accepté ledit arrangement avec le locateur, en ajoutant, cependant, que son application serait en fonction de la décision de la Régie du logement ;

g) La Régisseure a erré en concluant que l'arrangement intervenu entre le locataire et le mandataire du locateur, après la production de la demande et avant l'audience, ne constitue pas un règlement hors-cour qui met fin au litige entre les parties ; 7. Les questions de droit que le locataire - requérant soulève sont les suivantes : 1) La Régisseure a-t-elle commis une erreur manifeste, déterminante ou grossier dans l'appréciation des faits et des témoignages, lorsque a conclu que la tolérance pendante 20 mois d'un loyer réduit ne confirme pas l'existence d'une entente intervenue entre les parties

à cet effet ? 2) La Régisseure a-t-elle commis une erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l'appréciation des faits et des témoignages, lorsque a conclu que l'arrangement intervenu entre le locataire et le mandataire du locateur, après la production de la demande et avant l'audience, ne constitue pas un règlement hors-cour qui met fin au litige entre les parties ? […] » la décision de la Régie [ 4 ] On retrouve dans la décision le raisonnement suivi par la Régisseure : « […] [10] Le tribunal constate que la preuve documentaire fixe le loyer à 500 $. [11] La preuve testimoniale du locataire pour alléguer une entente fixant le loyer à 450 $ est peu crédible : d’une part, elle est niée par le mandataire du locateur, lequel est aussi le responsable de gestion de l’immeuble.

D’autre part, les explications données par le locataire sont vagues et peu vraisemblables. [12] Le locataire choisit de taire la nature et l’ampleur des vices allégués de sorte que le tribunal ne peut évaluer la probabilité selon laquelle le locateur aurait pu choisir de réduire le loyer de 50 $ en cours de bail et sans en aviser le gestionnaire. Le tribunal ne croit pas la version du locataire. « 2845 . La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. » [13] Ajoutons que le locataire met en cause le locateur comme étant l’autre

partie à l’entente. Or, ce dernier, âgé et non responsable de la gestion, faut-il le souligner, n’est pas présent pour confirmer ce que son propre mandataire conteste. [14] Quant au fait que le locateur a attendu plusieurs mois pour réclamer son dû, le tribunal ne peut en inférer l’existence d’une telle entente. La tolérance n’est pas génératrice de droits. [15] La preuve démontre que le locataire doit 1 520 $, soit un cumul de soldes impayés comme le révèle la pièce P1 produite par le mandataire. [16] Le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l’application de l’

article 1971 C.c.Q. [17] S’agissant de la demande de résiliation de bail pour retards fréquents, les reçus déposés par le locataire révèlent des montants disparates : 450 $, 400 $, 460 $,410 $, 500 $, 510 $ avec mention des soldes restés impayés. [18] Le locataire fait donc la preuve directe et claire de la fréquence, voire de la régularité de ses retards. [19] De plus, le locateur démontre que ces retards lui causent un préjudice sérieux dans la gestion de son immeuble. [20] Le préjudice causé au locateur justifie l’exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l’article 82.1 L.R.L. […] » [ 5 ] Il appert de la décision que la version du Locataire n'est pas retenue par la Régisseure qui a préféré celle du mandataire du Locateur. [ 6 ] Le Locataire soulève devant cette Cour le même argument qu'il a fait valoir devant la Régie voulant que l'entente verbale a été prise avec le Locateur pour réduire le montant du bail de 500 $ à 450 $. [ 7 ] Bien que le Locateur n'ait pas témoigné, la Régisseure a estimé qu'il y a preuve suffisante pour trancher en faveur de l'inexistence de l'entente. [ 8 ] La Régisseure a peut-être erré dans l'appréciation des faits sur ce point.

Un fait demeure, lors de l'audition de la cause devant la Régie, le Locataire admet être en retard dans le paiement de son loyer. [ 9 ] Il n'y a pas de preuve que les arrérages autres que ceux résultant de l'entente verbale sont acquittés depuis l'audition devant la Régie. [ 10 ] À ces arrérages s'ajoute le paiement du mois de novembre qui n'a pas été effectué. [ 11 ] Le Locataire n'a pas réussi à démontrer qu'un des critères pour l'application de l'article 91 de la

Loi sur la Régie [1] est rencontré, ce qu'il recherche c'est une nouvelle appréciation de la preuve par cette Cour. [ 12 ] Le Tribunal estime que l'appel en l'espèce, qui ne porte que sur des allégations d'erreur dans l'appréciation de la preuve, n'a aucune chance raisonnable de succès. [ 13 ] Pour ces motifs, la requête ne peut être accordée.

[ 14 ] Il appert de la décision que le Locateur et le Locataire ont conclu un arrangement, mais le Locateur tenait à obtenir une décision de la Régie. Rien n'empêche aux parties de donner suite à l'entente en question. [ 15 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 16 ] rejette la requête. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. M e Massimo De Simone Avocat du Locataire-Requérant Mme Annie Beaudoin (stagiaire en droit) en remplacement de M e Pietro Iannuzzi Représentante du Locateur-Intimé Date d’audience : 16 novembre 2010