2024 QCCS 61, 2024 QCCS 61

Roy c. Beausoleil 2024 QCCS 61 JB4420 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHARLEVOIX N° : 240-17-000490-215 DATE : 16 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LISE BERGERON, j.c.s. ______________________________________________________________________ JACQUES ROY Et HÉLÈNE LAHAIE Demandeurs Défendeurs reconventionnels c.

CAROLE BEAUSOLEIL Et BENOIT DESLAURIERS Défendeurs Demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une réclamation pour vices cachés, à laquelle sont greffées diverses réclamations découlant de représentations trompeuses et de troubles de voisinage dont les demandeurs tiennent les défendeurs pour responsables et à laquelle répliquent les défendeurs par une demande reconventionnelle. • • • • • [ 2 ] À la suite de la découverte d’ocre ferreuse et des problèmes qu’elle cause à leur bâtiment résidentiel, les demandeurs réclament de leurs vendeurs, défendeurs dans cette affaire, les coûts des correctifs liés à ceux-ci, des dommages et des frais d’experts. [ 3 ] Soutenant que la vue sur le fleuve qu’offre la résidence est un élément déterminant dans leur décision d’acheter, les demandeurs réclament également la perte de valeur marchande de leur résidence, conséquence de l’absence de véritable droit au maintien de cette vue, contrairement aux représentations des défendeurs. [ 4 ] Finalement, les demandeurs réclament des dommages et intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients subis à la suite de comportements malveillants des défendeurs à leur endroit. [ 5 ] Bien que les défendeurs conviennent de la présence d’ocre ferreuse, ils contestent la réclamation à ce titre, qu’ils estiment exagérée. [ 6 ] Ils soutiennent qu’il n’existe aucune servitude, aucune obligation ou aucun engagement à accorder un droit à la vue sur le fleuve et que les demandeurs n’en bénéficient donc pas. [ 7 ] Ils contestent toutes demandes pour représentations trompeuses ou comportements malveillants. [ 8 ] Par le biais d’une demande reconventionnelle, les défendeurs réclament à leur tour des dommages pour troubles et ennuis, conséquence de ce litige, des propos mensongers qu’auraient tenus les demandeurs et des plaintes non fondées formulées par ceux-ci à leur endroit.

CONTEXTE [ 9 ] Le 1 er juin 2017, alors qu’ils recherchent une résidence de villégiature pour leur projet de retraite, les demandeurs acquièrent des défendeurs la résidence sise au [...], à Petite-Rivière-Saint-François, au montant de 255 000 $ plus taxes. [ 10 ] Il s’agit d’une résidence de deux (2) étages avec sous-sol aménagé, construite à flanc de montagne. [ 11 ] Avant la vente, les défendeurs louaient à des touristes l’appartement aménagé au rez-de-chaussée et au sous-sol et celui aménagé au premier étage.

[ 12 ] Au moment de l’achat de la résidence sise au [...] par les demandeurs, les défendeurs habitent une résidence voisine, située en amont de l’immeuble vendu et sise au [...]. Ils sont également propriétaires d’un terrain vacant situé en aval (plus bas) de la résidence vendue et adjacent au terrain du [...]. Ce terrain vacant, pour

partie boisé et pour

partie constitué d’une forte pente, est constructible, selon la preuve [1] . [ 13 ] En 2017, les demandeurs résident à Sainte-Pétronille, Île d’Orléans. Pour réaliser leur projet d’achat à Petite-Rivière-Saint- François, ils doivent vendre leur propriété. [ 14 ] Au cours de leurs recherches, une annonce sur les réseaux sociaux concernant la résidence du [...], à Petite-Rivière-Saint- François, attire leur attention. [ 15 ] Rapidement, ils communiquent avec le défendeur Deslauriers, qui s’affiche comme courtier immobilier, pour visiter la résidence [2] .

Une première visite a lieu vers la fin du mois de janvier 2017. [ 16 ] Très intéressés, les demandeurs planifient une deuxième visite à court terme, soit le 6 février 2017. [ 17 ] Les échanges de courriels des 30 janvier et 7 février 2017 [3] démontrent l’intérêt du défendeur Deslauriers à agir comme courtier immobilier pour la vente de la propriété des demandeurs à l’Île d’Orléans. [ 18 ] Dès la deuxième visite, les demandeurs se disent prêts à faire une offre d’achat. [ 19 ] Le défendeur Deslauriers a en main des formulaires de l’OACIQ, puisqu’il est courtier immobilier.

Dans ce contexte, il complète une offre d’achat pour le [...], avec les informations fournies par les demandeurs, au montant, après une brève négociation et selon la preuve, de 255 000 $ plus taxes [4] . [ 20 ] À cette occasion, le défendeur Deslauriers dénonce, comme il se doit, par un avis de divulgation, qu’il possède un intérêt dans l’immeuble objet de la vente, étant copropriétaire de celui-ci [5] . [ 21 ] Un formulaire de déclaration du vendeur prescrit par l’OACIQ dûment complété par les défendeurs Deslauriers et Beausoleil est remis aux demandeurs [6] . [ 22 ] C’est dans ce contexte et à la suite d’une inspection préachat et d’un rapport sur la résurgence d’eau [7] que les parties se retrouvent chez la notaire Lachance, le 1 er juin 2017, pour signer l’acte de vente [8] . [ 23 ] N’ayant pas encore vendu leur propriété à l’Île d’Orléans, les demandeurs offrent en location la résidence sise au [...], à Petite- Rivière-Saint-François. [ 24 ] La vente de leur résidence à l’Île d’Orléans se concrétise l’année suivante.

Les demandeurs emménagent ainsi, en avril 2018, au [...]. [ 25 ] À l’automne 2018, la demanderesse Lahaie, alors qu’elle s’amuse avec son chien sur le terrain de leur nouvelle résidence, remarque un tuyau, soit un exutoire en provenance de leur résidence, au bout duquel sort une boue ou une coulée orangée. [ 26 ] Intriguée, elle interroge des banques de données sur Internet et en déduit qu’il pourrait s’agir d’ocre ferreuse. [ 27 ] Elle prend les mesures pour qu’en soit analysé un échantillon, qu’elle remet à un laboratoire. [ 28 ] Les demandeurs reçoivent les résultats d’analyse, confirmant la présence d’ocre ferreuse, avec le commentaire suivant : (…) Selon l’échantillon reçu au laboratoire, suivant les analyses microbiologiques et physico-chimiques, le potentiel de colmatage du système de drainage est évalué à : Très élevé (…) [9] [ 29 ] Dans ce contexte, les demandeurs communiquent avec un plombier pour faire inspecter le drain agricole. [ 30 ] Cependant, vu la neige et le gel hâtifs cette année-là, le plombier ne peut compléter son inspection et un rendez-vous est pris pour le printemps suivant. [ 31 ] Le 28 mai 2019, le plombier complète son inspection et constate que le drain est bloqué à 85 %.

Il nettoie celui-ci et en recommande un nettoyage annuel [10] . [ 32 ] Sur les conseils de leur assureur, les demandeurs transmettent aux défendeurs, en date du 11 juin 2019, une mise en demeure [11] . [ 33 ] Le 15 juin 2019, les défendeurs répondent par écrit [12] . [ 34 ] D’emblée et suivant leur analyse des documents communiqués de façon contemporaine à cette mise en demeure [13] , les défendeurs font une proposition pour assumer une

partie des coûts pour le vice caché que constitue la présence d’ocre ferreuse dans le drain agricole [14] . [ 35 ] Ils énumèrent, à cet égard, quatre (4) éléments à considérer et les proportions de leur contribution :

(…) Nous assumerons une

partie de la responsabilité, puisque nous n’étions pas au courant de ce vice caché, nous sommes d’accord pour assumer une

partie des coûts dans les proportions suivantes : 1. Pour ce qui est des tests que vous avez fait exécuter par EnvironeX (sic) et Plomberie Gaudreault, 50%. Factures requises. 2. Pour ce qui est de la recommandation de Plomberie Gaudreault d’excavation dans un coin, dans le but de confirmer que le problème s’étend [sic] au drain et de le débloquer, 50%. Nous voulons que vous nous fournissiez 2 soumissions qui comporteront les coûts de chacune des étapes décrites. 3. Si nécessaire de débloquer le drain, 50%.

Ici aussi, vous devez nous fournir 2 soumissions qui comporteront les coûts de chacune des étapes décrites. 4. Au cas où il s’avérerait nécessaire de remplacer le drain, 40%, soit la proportion des années restantes du vie du drain, 12 ans sur 30 ans.

Carole Beausoleil Benoit DesLauriers [15] [ 36 ] À l’audience, Jacques Roy témoigne qu’avant de transmettre la lettre du 11 juin 2019, les demandeurs avisent les défendeurs qu’ils recevront cette lettre, qui leur est transmise sur les conseils de leur assureur. [ 37 ] Les demandeurs saisissent l’occasion de ces échanges avec les défendeurs Deslauriers et Beausoleil pour aborder le sujet de la vue sur le fleuve, qu’ils veulent préserver, de leur résidence, ce que confirment les courriels des 11 et 12 juin 2019 [16] . [ 38 ] Ainsi, le 16 juin 2019, les demandeurs écrivent ce qui suit aux défendeurs : Bonjour Carole et Benoit, En premier lieu, nous tenons à vous remercier pour votre réponse rapide ainsi que pour la compréhension que vous témoignez du problème d’ocre ferreuse.

Votre offre nous convient parfaitement. Elle s’inscrit dans un esprit de partage des responsabilités. En parallèle, comme déjà mentionné, la préoccupation concernant l’avenir de la vue que nous avons vers le fleuve nous est, par ailleurs, plus importante. C’est le motif premier de notre achat, notre commerce en dépend en partie, outre la maison elle-même que nous adorons.

Nous serions prêts à assumer 100 % des coûts reliés à l’ocre ferreuse si nous trouvions le moyen légal (servitude de vue ou autre) de s’assurer que le nouveau propriétaire du terrain que vous projetez éventuellement de vendre côté fleuve ait la même courtoisie que vous pour nous laisser dégager périodiquement la vue obstruée par des arbres ainsi qu’une disposition créant l’obligation que tout fil électrique passe sous terre, ce qui, de toute façon, est votre volonté. Nous assumerions les frais de notaire.

Vous n’auriez plus rien à payer puisque tous les coûts imprévisibles liés à l’ocre ferreuse seraient [sic] à notre seule charge. Nous souhaiterions que vous nous reveniez là-dessus.

Bien cordialement, Hélène et Jacques [17] [ Nos soulignements ] [ 39 ] En réponse à cette demande, les défendeurs réitèrent la possibilité de travaux de taille et de coupe pour conserver la vue sur le fleuve, mais, suivant un échange de courriels en date du 26 juillet 2019, il devient évident que plus aucune entente ne tient [18] . [ 40 ] C’est ainsi que les choses s’enveniment entre les parties, qui sont propriétaires voisins. [ 41 ] Dans son témoignage, Jacques Roy relate la présence de ce qu’il nomme « un chablis », soit un amoncellement de bouts d’arbres coupés et jetés en tas, ce qui nuirait à la vue qu’ont les locataires et les touristes qu’ils accueillent dans leur résidence. [ 42 ] Il fait également état des occasions où le défendeur Deslauriers fait du bruit avec une scie mécanique à des heures matinales, celui-ci sachant la présence de locataires chez les demandeurs. [ 43 ] Jacques Roy réfère également à des actes de vandalisme dont la demanderesse Lahaie et lui-même sont victimes, alors que le fil de réseau Internet, à leur résidence, est sectionné à quatre (4) reprises, ce dont il accuse le défendeur Deslauriers.

Bref, les reproches et accusations de troubles de voisinage, que les demandeurs attribuent aux défendeurs, sont nombreux. [ 44 ] Le témoignage de Hélène Lahaie est au même effet, celle-ci se disant victime d’intimidation.

Elle se sent épiée par les défendeurs Deslauriers et Beausoleil, qui scrutent leurs faits et gestes, allant jusqu’à les invectiver, leur crier de ramasser leur chien ou s’élever contre la présence d’un arpenteur-géomètre, dont les services sont retenus par les demandeurs pour définir les limites de leur propriété. [ 45 ] Bref, les relations de voisinage sont mises à mal. [ 46 ] Ainsi, au cours de l’été 2019, des échanges ont lieu, selon le témoignage de Jacques Roy, pendant lesquels est évoquée la possibilité d’avoir recours à la médiation. [ 47 ] Toutefois, la preuve révèle que cette option est abandonnée, alors que les défendeurs transmettent plutôt aux demandeurs une lettre de leur avocat, le 13 septembre 2019 [19] .

[ 48 ] La preuve documentaire et testimoniale démontre que les discussions sont difficiles, voire impossibles, alors qu’il est question à la fois du problème d’ocre ferreuse et d’un droit à la vue réclamé par les demandeurs. [ 49 ] En novembre 2019, une inspection additionnelle du drain est faite par le plombier. Il n’y a pas de réalisation de purge à ce moment, mais, selon les recommandations de l’assureur, une date est déterminée pour le nettoyage du drain en juin 2020. [ 50 ] Toutefois, le 3 avril 2020, une infiltration d’eau se produit au sous-sol de l’immeuble.

Le plombier, appelé d’urgence, constate que la glace qui s’est formée dans le drain empêche l’évacuation de l’ocre ferreuse. [ 51 ] C’est d’ailleurs en conséquence de cet incident qu’il est recommandé aux demandeurs de procéder à l’installation d’un fil chauffant au drain pour éviter la répétition d’un tel événement et qu’il est dorénavant conseillé d’effectuer le nettoyage du drain deux (2) fois l’an [20] . [ 52 ] Un avis est transmis aux défendeurs, les invitant à constater la situation, accompagnés, le cas échéant, par leur expert [21] . [ 53 ] Tout au long de cette période, alors que les parties continuent à s’adresser des reproches, que des plaintes sont déposées à la Ville à l’encontre de l’aboiement du chien ou du chablis et qu’une plainte est formulée à l’OACIQ contre le défendeur Deslauriers, les avocats interdisent à l’un et à l’autre de communiquer entre eux. [ 54 ] Le 27 octobre 2021, les défendeurs vendent leur terrain vacant en aval du terrain des demandeurs, sur lequel ceux-ci réclament, dans leur demande introductive d’origine, une servitude personnelle de vue et de non-construction [22] . [ 55 ] C’est dans ce contexte que, le 3 novembre 2021, les demandeurs introduisent leur recours pour vice caché, fautes contractuelles et injonction permanente. [ 56 ] Les défendeurs contestent et ajoutent à leur défense, en janvier 2022, une demande reconventionnelle pour propos diffamatoires et mauvaise foi.

POSITION DES PARTIES [ 57 ] Alors qu’ils sont informés que les défendeurs ont vendu leur résidence sise en amont de la leur et qu’ils déménagent dans une autre localité, les demandeurs modifient leur demande introductive d’instance, en mai 2022, pour retirer les conclusions de nature injonctive et ajuster leur réclamation, en y ajoutant notamment un poste pour la perte de valeur associée à la vue. [ 58 ] Ils effectuent une deuxième modification à leur demande, en septembre 2023, pour établir dorénavant leur réclamation, en fonction des précisions apportées par les expertises, à 168 643,64 $. [ 59 ] Les demandeurs soutiennent que les défendeurs doivent les indemniser pour la valeur des travaux correctifs recommandés par leurs experts pour pallier le problème de l’ocre ferreuse qui se forme dans le système de drainage des fondations du bâtiment, s’agissant d’un vice caché. [ 60 ] Ils réclament à ce

titre 50 % du coût des travaux recommandés par les experts DeGroote et Duguay, qui préconisent la modification de la pente du terrain, la réalisation d’une tranchée drainante et de puits de captation, en plus du remplacement complet du drain agricole, selon la norme BNQ 3661-500/2012, et l’ajout de regards. [ 61 ] Les experts concluent que ces interventions ne règleront toutefois pas la problématique de façon définitive. [ 62 ] C’est pourquoi les demandeurs ajoutent à leur réclamation le coût des entretiens annuels que nécessite tout de même la présence d’ocre ferreuse, en plus d’une perte de valeur à leur immeuble. [ 63 ] Ils complètent en ajoutant divers frais, dont ceux des travaux temporaires et la franchise d’assurance. [ 64 ] Vu l’attitude belliqueuse des défendeurs, l’intimidation et le vandalisme dont ils se disent victimes, les demandeurs complètent leur demande en lien avec ces éléments pour réclamer, après des ajustements en cours d’audience, un montant de 150 136,12 $, auquel doivent s’ajouter les intérêts et les frais d’experts. [ 65 ] Pour leur part, les défendeurs, bien qu’ils ne contestent pas la présence d’ocre ferreuse, soutiennent n’avoir connu aucun problème ou noté aucun indice qui leur aurait permis de soupçonner la présence de cette bactérie, alors qu’ils étaient propriétaires. [ 66 ] Ils contestent toutefois le montant réclamé pour les travaux correctifs, qu’ils trouvent exagéré, et dont certains éléments représentent, selon eux, une amélioration. [ 67 ] Soutenant que le coût de réparation doit être proportionnel et apprécié en fonction des circonstances, les défendeurs indiquent que la réclamation des demandeurs est disproportionnée en comparaison au prix de vente, notamment en raison de l’ajout d’une somme de 21 500 $ pour perte de valeur de la propriété. [ 68 ] Ainsi, reprenant l’exercice d’appréciation des travaux de réparation, les défendeurs concluent à un coût de réparation inférieur à 20 000 $ [23] . [ 69 ] Ils invitent de plus le Tribunal à moduler les frais d’experts, en retranchant le compte de l’expert évaluateur, Lionel Sanfaçon [24] , jugeant les travaux de cet expert inutiles. [ 70 ] Ils contestent toute réclamation pour troubles de voisinage, rappelant l’absence de preuve les désignant comme étant les auteurs de ceux-ci, se disant plutôt victimes de propos diffamatoires, de gestes et de paroles intimidantes de la part des demandeurs et réclament, à ce titre, une indemnité de 30 000 $ chacun.

[ 71 ] Ils complètent leur position en ajoutant que la réclamation d’une servitude de vue personnelle et de non-construction est sans fondement, puisqu’elle ne découle d’aucun droit ou d’aucune entente, tout comme l’est la réclamation de 48 000 $ en dommages en lien avec cette prétendue perte de vue. [ 72 ] Il s’agit d’un entêtement de la part des demandeurs, qui a d’ailleurs largement contribué à exagérer les réclamations et les conséquences du litige causant stress et dommages moraux importants aux défendeurs.

ANALYSE [ 73 ] Pour permettre de disposer de cette affaire, le Tribunal regroupe sous trois (3) catégories les réclamations contenues à la demande, soit : 1. La réclamation pour vice caché en lien avec la présence d’ocre ferreuse; 2. La réclamation en lien avec l’absence d’une protection de la vue à la suite d’un défaut d’information; 3. La réclamation pour troubles, ennuis et inconvénients et les demandes reconventionnelles. 1.

Le vice caché et la présence d’ocre ferreuse [ 74 ] Au Québec, le législateur a établi un régime de garantie, qui découle de la responsabilité contractuelle, par lequel le vendeur est responsable de la « qualité » du bien vendu. [ 75 ] Mieux connu sous le vocable « vices cachés », à moins d’une exclusion spécifique à l’acte de vente, le vendeur garantit à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné [25] . [ 76 ] À ce principe s’ajoutent des exceptions et exclusions, à savoir que le vendeur n’est tenu de garantir ni le vice connu de l’acheteur ni le vice « apparent » et qu’il ne peut exclure sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer. [ 77 ] Finalement, si le vendeur connaissait le vice, il est tenu, en plus de la restitution du prix, de réparer le préjudice. [ 78 ] Pour réussir dans leur demande en vice caché, les demandeurs doivent démontrer qu’il s’agit d’un vice 1) caché, 2) grave, 3) existant au moment de la vente et 4) inconnu des acheteurs [26] . [ 79 ] Le fardeau de prouver que l’acheteur aurait pu connaître l’existence du vice repose sur les épaules du vendeur [27] , alors que c’est à l’acheteur de démontrer que le vice était connu du vendeur. [ 80 ] L’acheteur d’un immeuble affecté de vices qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent celui-ci dispose d’un choix entre deux (2) recours, soit l’action en diminution de prix (action estimatoire ou quanti minoris ), soit l’action en annulation ou résolution de la vente (action rédhibitoire).

Le choix du recours appartient à l’acheteur, le créancier de l’obligation [28] . [ 81 ] La présence d’ocre ferreuse dans le système de drainage de la résidence des demandeurs n’est pas remise en cause. [ 82 ] Les analyses sont concluantes et ne sont pas contestées à cet égard [29] . [ 83 ] Le fait que l’ocre ferreuse soit un vice caché n’est pas non plus une conclusion remise en doute. [ 84 ] De plus, la preuve démontre que l’ocre ferreuse était présente avant la vente, alors qu’il s’agit d’une bactérie présente dans le sol, qu’elle n’était pas détectable avant l’achat (vice caché), qu’elle était inconnue des acheteurs et qu’il s’agit, vu les risques élevés de colmatage, d’un risque réel d’infiltration d’eau, qui s’est d’ailleurs matérialisé lors de l’infiltration au sous-sol de la résidence des demandeurs, en avril 2020. [ 85 ] Pour l’expert Duguay, la présence d’ocre ferreuse est démontrée et des correctifs doivent être apportés rapidement, alors que ces vices ou problématiques ne pouvaient être détectés avant l’achat : L’inspection de l’intérieur du drain français avec la caméra à fibre optique a démontré la présence de boue ferreuse sur la paroi ainsi que d’importantes quantités d'eau sur presque toute la totalité du drainage à l'exception de la jonction entre le drain et son exutoire.

Cette situation démontre que l’évacuation du drain est située plus haut que tout le reste. La stagnation d’eau crée un environnement propice à la prolifération de l’ocre ferreuse, laquelle obstrue graduellement le drain français et la gaine le ceinturant, ce qui représente un risque constant d’obstruction et d’infiltration d’eau au sous-sol. Le présent drain est non adéquat pour de l’ocre ferreuse. La faible profondeur de la semelle de fondation (46 pouces) que nous avons constatée lors de l’exécution du 2 e trou exploratoire ne respecte pas la norme minimale de 5 pieds pour la protection du gel.

Même si la situation n’a pas généré de mouvement jusqu’à maintenant, cela ne veut pas dire qu’un soulèvement n’est pas probable à court ou à moyen terme. Un hiver très froid avec peu de neige est possible, ce qui favoriserait la descente du gel plus profondément dans le sol et risquerait fort de soulever la semelle. Nous sommes donc d’avis que l’ensemble des problèmes reliés au niveau de la nappe souterraine, de la bactérie ferreuse et du drainage de fondation ne pouvait être évalué par nos clients avant l’achat.

Considérant tout ce qui précède, des actions correctives doivent être entreprises dans les plus brefs délais afin d’empêcher autant que possible l’afflux d’eau en amont d’atteindre la fondation et d’appliquer un meilleur plan de gestion de l’ocre ferreuse par l’installation d’un drainage de fondation selon la norme BNQ 3661-500/2012 spécialement adapté pour les dépôts d’ocre dans les systèmes de drainage des bâtiments. [30]

[ 86 ] Dans l’arrêt de la Cour d’appel 3223701 Canada inc. c. Darkallah [31] relatif à une réclamation pour vice caché, conséquence de la présence d’ocre ferreuse, on lit ce qui suit : [27] La jurisprudence reconnaît toutefois la présence d’ocre ferreuse comme un « vice » lorsqu’elle entraîne un risque probable de colmatage des drains. L’appelante a donc tort de prétendre que la simple existence d’un « risque » de colmatage empêche de conclure à l’existence d’un déficit d’usage ou au caractère suffisamment grave de ce vice en l’absence d’une infiltration d’eau actuelle .

L’existence d’un « risque » de préjudice ou de déficit d’usage est suffisante lorsque ce risque est probable. Les auteurs Jobin et Cumyn l’affirment très clairement : En fait, trois principales formes de vice sont reconnues. Il peut d’abord s’agir d’une défectuosité matérielle , lorsque le bien livré est détérioré ou brisé (par exemple, un bateau de plaisance dont la coque a été avariée et se désagrège). La défectuosité peut n’être que prévisible .

La présence de pyrite (ou pyrrhotite) dans la pierre concassée, placée sous les fondations, en offre un bon exemple : même si elle n’a pas encore provoqué la déformation des fondations et autres éléments structurels lors de la demande en justice, elle est qualifiée de vice en autant que l’acheteur fait la preuve que ces déformations sont prévisibles […] [ Nos soulignements ] [28] Cela ressort également des motifs des juges LeBel et Deschamps dans l’arrêt ABB Inc. c .

Domtar Inc. : 88 Un vice sera considéré grave s’il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix (art. 1522 C.c.B.C. et 1726 C.c.Q. ). Un exemple souvent repris par la doctrine est celui des fondations fissurées d’une maison, exposant l’immeuble à un risque d’inondation.

Or, il n’est pas nécessaire que la maison soit inondée en raison de la fissure pour qu’il y ait vice caché; il suffit que la fissure soit présente et qu’il soit probable qu’elle entraîne des dommages importants . 89 C.E. ne s’attarde qu’au premier aspect de la gravité du vice. Si l’on se fie à son interprétation, il faudrait que la chaudière ait été dans l’impossibilité totale de fonctionner pour qu’on puisse la considérer comme atteinte d’un vice.

Le juge de première instance omet lui aussi de considérer la diminution d’usage du bien, insistant sur le fait que la chaudière de récupération pouvait continuer de fonctionner, malgré la présence de fissures. [ Nos soulignements ] [ Références omises ] [ 87 ] Par ailleurs, la preuve à l’audience ne permet pas de croire que les vendeurs connaissaient la présence d’ocre ferreuse et encore moins le déficit d’usage qu’elle peut entraîner par les risques d’infiltration d’eau au sous-sol. [ 88 ] Les témoignages des défendeurs à cet égard sont crédibles et les demandeurs ne démontrent pas le contraire.

Le formulaire de déclaration du vendeur confirme l’absence d’infiltration d’eau connue du vendeur [32] . [ 89 ] Ce sont les articles 1604 et 1726 C.c.Q. qui encadrent le droit à la réduction du prix : 1604. Le créancier, s’il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s’il s’agit d’un contrat à exécution successive.

Cependant, il n’y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance, à moins que, s’agissant d’une obligation à exécution successive, ce défaut n’ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative. La réduction proportionnelle de l’obligation corrélative s’apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n’a droit qu’à des dommages-intérêts. (…) 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 90 ] Déterminer la diminution du prix de vente en conséquence d’un vice caché est un exercice délicat, qui implique l’appréciation du préjudice causé, tout en évitant l’enrichissement du créancier, ici les demandeurs. [ 91 ] C’est d’ailleurs ce que rappelle un arrêt phare en cette matière, qui décrit comme suit l’exercice auquel doit s’astreindre le Tribunal : [59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q . ) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q . ). [60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres.

[61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable. Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu. [62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.

Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier. [63] Les auteurs Lluelles et Moore écrivent : Quant à la méthode appropriée pour la réduction, le législateur nous livre quelque peu à nous-mêmes, puisque, loin de fournir le moindre critère, il se contente de préciser qu'elle s'apprécie compte tenu « de toutes les circonstances » ( art. 1604 , al. 3).

En principe, la réduction devait se faire en fonction de la valeur des déficiences. […] La préoccupation du juge sera de prononcer une réduction qui ne procure pas d'enrichissement au créancier. [64] Pineau, Gaudet et Burman traitent de la réduction du prix ainsi : En ce dernier cas, il s'agit d'une mesure exceptionnelle qui permet au juge de « réviser » le contrat, mais il ne peut s'agir d'une révision arbitraire : en effet, la réduction de l'obligation corrélative, qui s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées ( art. 1604 , al. 3 C.c.Q. ) ne peut, nous semble-t-il dépasser la mesure du préjudice subi par le créancier du fait de l'inexécution. [65] Les professeurs Jobin et Cumyn insistent sur la nécessité de ne pas enrichir l'acheteur : La jurisprudence se montre très souple dans la détermination de la réduction du prix.

La première mesure possible de cette réduction est certes la diminution de valeur du bien, attribuable au vice.

Mais on voit souvent les tribunaux évaluer la réduction du prix en prenant plutôt comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice; ce coût est réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (i.e. sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations. [33] [ Nos soulignements ] [ Références omises ] [ 92 ] À l’audience, les experts DeGroote et Duguay exposent les particularités du terrain de l’immeuble pour expliquer comment l’ocre ferreuse se forme et s’accumule dans le drain de fondation et recommandent par la suite des solutions pour que soit contrôlé ou corrigé ce phénomène. [ 93 ] L’expert DeGroote, ingénieur spécialisé dans le domaine du drainage, rappelle qu’en matière d’ocre ferreuse, il n’y a pas de solution miracle et que chaque cas est un cas d’espèce. [ 94 ] Dans la présente affaire, la nappe phréatique se dirige vers le bâtiment et le niveau de celle-ci est très élevé. [ 95 ] L’expert DeGroote décrit l’ocre ferreuse de la manière suivante : L’ocre ferreux est le résultat d’une réaction chimique entre le fer du sol (qui arrive au drain en se mélangeant à l’eau) et l’oxygène de l’air et/ou un processus biologique issu d’une ferrobactérie présente dans l’eau. [34] [ 96 ] La solution correctrice passe par l’identification de l’apport d’eau responsable de cette situation et par la diminution de cet apport d’eau au niveau des drains de fondation, pour limiter le développement de l’ocre ferreuse. [ 97 ] L’expert DeGroote conclut comme suit : La stratégie proposée est d’intercepter les eaux souterraines en amont du site, afin que cette eau, avec un potentiel élevé de transformation en ocre ferreux, ne puisse arriver jusqu’aux drains de fondation du bâtiment.

Afin de réaliser cette opération, une tranchée drainante en amont du bâtiment et du stationnement sera implantée, à la profondeur de présence du roc. Elle sera réalisée avec des matériaux drainants permettant le captage et la dérivation des eaux souterraines. Ces eaux seront ensuite envoyées vers le fossé au sud de la propriété, en aval de la maison. L’ouvrage de drainage sera conçu de sorte que les eaux aient un temps de séjour faible, pour limiter la création d’ocre ferreux. De plus, les pentes et diamètres spécifiés respectent les critères d’auto-récurage des conduites.

L’ouvrage de drainage proposé permet un nettoyage simplifié, par la présence de puisards à chaque changement de direction. [35] [ 98 ] Ainsi, il propose la captation et la régulation des eaux en amont de la résidence. [ 99 ] Quant à l’expert Duguay, il convient que les travaux de captation des eaux proposés par l’ingénieur DeGroote, auxquels doivent s’ajouter des travaux de remplacement du drain par un drain répondant à la norme BNQ 3661-500/2012, soit un drain lisse, sans rainure et installé de manière à éviter, ou du moins à diminuer les risques de colmatage par l’ocre ferreuse, sont essentiels. [ 100 ] Il conclut par les recommandations suivantes : Donc, en se basant sur les informations que nous détenons pour l’instant, nous recommandons :

1- L’exécution intégrale de la proposition émise par la firme Eureka d’installer une ligne de drainage parallèle au stationnement. 2- L’exécution intégrale de la norme BNQ 3661-500/2012 sur toute la périphérie de la fondation. En plus de ce qui est déjà mentionné dans la norme, nous recommandons l’ajout de (voir

annexe D) : ➢ Siphon pluvial à l’intérieur en amont du bassin de captation pour assurer une meilleure étanchéité à l’air. ➢ Bassin de captation perforé ou sans fond pour utilisation double usage (captation et drainage sous la dalle). 3- L’application d’un mastic d’étanchéité à la jonction de la semelle et du mur de fondation et d’une membrane d’étanchéité de style gaufré ou l’application d’une membrane imperméabilisante du style Rub-R-Wall. 4- Effectuer le nettoyage du drain français à tous les 6 mois idéalement par action vacuum/pression.

Une inspection par caméra à fibre optique devra être effectuée avant et après chaque lavage pour permettre l’évaluation de l’état du drain et la vitesse de prolifération de l’ocre ferreuse afin de pouvoir établir la meilleure fréquence de nettoyage. 5- La modification de la topographie du terrain à l’arrière de la résidence (côté nord) afin de ne pas permettre à l’eau de surface d’atteindre la fondation. La surface du premier 6-8 pieds à partir de la fondation devra être constituée d’une surface imperméable (voir fiche technique S0-04).

Un drain de (sic) surface devra être considéré à la jonction des deux pentes. 6- Les descentes de gouttière situées au côté nord-est et nord-ouest devront être relocalisées du côté sud avec évacuation plus loin sur le terrain en aval ou bien des prolongements devront être installés sur l’évaluation des descentes actuelles et leurs exutoires devront être plus loin sur le terrain en aval de la résidence. 7- Étant donné que la profondeur de la semelle côté sud ainsi qu’une

partie latérale (est-ouest) ne respectent (sic) pas la profondeur de protection contre le gel, nous proposons soit de rehausser le niveau du sol ou d’ajouter sous la surface du sol un isolant pour compenser la quantité de sol manquante (1 pouce par pied manquant). [36] [ 101 ] Toutefois, dans le cadre de son interrogatoire, l’expert Duguay explique et précise, dans sa recommandation, qu’en respectant l’ensemble des travaux recommandés par l’expert DeGroote et en modifiant le drain pour un modèle de drain sans rainure, tel celui spécifié pour la présence d’ocre ferreuse, un nettoyage périodique du drain une (1) fois l’an plutôt qu’aux six (6) mois est approprié. [ 102 ] De leur côté, les défendeurs ne présentent aucune expertise visant à nuancer ou à mettre en doute les constats et recommandations des experts DeGroote et Duguay. [ 103 ] Par ailleurs, pour la réalisation de l’ensemble des travaux recommandés, les demandeurs déposent la soumission de Plomberie R.

Bernard, au montant de 57 343,78 $ (49 875,00 $ + taxes) [37] . [ 104 ] Bien que l’avocat des défendeurs retranche, en plaidoirie, plusieurs items à la soumission de Plomberie R.

Bernard, pour réduire le montant à 37 941,75 $, le Tribunal ne donnera pas suite à cet argument [38] . [ 105 ] En effet, non seulement ces éléments sont retranchés, alors que la « solution réparatrice » proposée l’a été comme un tout, une solution globale, mais aucune preuve ne soutient que celle-ci peut être modifiée sans affecter le résultat escompté. [ 106 ] Le Tribunal est plutôt perplexe face à ce qui peut être qualifié de « tentative » de la part des défendeurs de s’improviser experts et de décider, par exemple, que la modification arrière de la topographie (1 100 $) pour retrouver une pente positive n’est pas nécessaire et représenterait une amélioration, ou encore, considérant qu’il était déjà « recommandé », à l’inspection préachat, d’éloigner l’arrivée des gouttières pour « éviter l’humidité excessive près des fondations » [39] (2 245 $), que cela était « apparent » et ne devait pas être un coût qu’ils devraient assumer. [ 107 ] De plus, le Tribunal ne cite que ces deux (2) éléments, mais le scénario se répète même au point où l’avocat des demandeurs soutient que le contrôle du débit d’eau en amont par la captation et la régulation constitue une amélioration. [ 108 ] Le Tribunal y voit plutôt un mélange des genres, c’est-à-dire que, les éléments de réparation pris isolément et sans objectif de réparation, on peut conclure que capter les eaux dans un contexte de construction à flanc de montagne (topographie de pente) [40] est une « amélioration » (17 700 $) [41] , mais, lorsque cette captation et cette régulation des eaux sont nécessaires pour diminuer l’apport en eau qui charrie la ferrobactérie présente dans le sol et provoque la formation d’ocre ferreuse dans le drain de fondation, il s’agit là de la solution pour réparer le préjudice, pour amoindrir le déficit d’usage du bâtiment.

C’est ce que démontre la preuve par les experts DeGroote et Duguay. [ 109 ] Ainsi, il y a lieu de conclure que, selon la prépondérance de la preuve, la réparation la moins coûteuse est celle proposée par les experts DeGroote et Duguay et estimée par Plomberie R. Bernard [42] . [ 110 ] Par ailleurs, les parties ont convenu, par le biais d’une admission, qu’il y avait lieu de diminuer de 50 % le coût de la soumission de Plomberie R.

Bernard, pour tenir compte d’une plus-value [43] ou de la durée de vie restante des installations ou constructions. [ 111 ] À ce coût de réparation doit s’ajouter, selon la preuve, un entretien annuel du drain sur 30 ans, correspondant à la somme de 17 798,10 $, élément qui doit être inclus à la solution réparatrice. [ 112 ] De plus, les demandeurs réclament, sur l’aspect vice caché, une facture de 709,42 $ [44] pour des travaux temporaires, alors qu’un fil chauffant a été installé au drain de fondation à l’hiver, à la suite de l’infiltration d’eau, pour éviter que la combinaison de gel et d’ocre ferreuse provoque une obstruction du drain, des factures totalisant 6 627,00 $ pour les diverses purges de drain et inspections réalisées, la franchise de 500 $ exigée par l’assureur à la suite de la réclamation en dommages pour l’infiltration d’eau et, finalement, une somme de 21 500 $, soit 7,5 % de la valeur marchande de l’immeuble, qu’ils considèrent affecté de façon permanente par l’étiquette

« ocre ferreuse », un stigmate associé à l’immeuble et exigeant un entretien annuel particulier de purge du drain de fondation. [ 113 ] Lorsque le bien vendu est affecté d’un vice caché et que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer celui-ci, l’

article 1728 C.c.Q. prévoit, en plus d’une réduction du prix de vente, une compensation pour le préjudice subi. [ 114 ] Ainsi, dans le cas en l’espèce, les défendeurs ignorent le vice et doivent bénéficier de cette immunité en regard des dommages- intérêts [45] . [ 115 ] Toutefois, les travaux temporaires que sont la pose d’un fil chauffant durant l’hiver ou les purges fréquentes du drain dans l’attente des réparations ou de l’identification d’une solution sont tout de même une conséquence directe du vice.

Sans ocre ferreuse, nul besoin de ces travaux. [ 116 ] Il n’en est pas de même pour la franchise de 500 $ payée dans le contexte de réclamation à l’assureur à la suite d’infiltrations d’eau.

De l’avis du Tribunal, la franchise n’est pas en lien avec la perte d’usage ou la réparation du bien, mais tient plutôt des dommages et intérêts. [ 117 ] Dans ce contexte et en tenant compte de « toutes les circonstances appropriées », ces items, à l’exception de la franchise d’assurance, doivent être considérés pour apprécier la réduction proportionnelle du prix de vente. [ 118 ] Mais qu’en est-il du stigmate pour lequel les demandeurs réclament une perte de valeur à l’immeuble de 21 500 $. [ 119 ] L’expertise d’évaluation soumise en preuve [46] démontre, par l’analyse qui est faite, qu’un immeuble que l’on sait affecté par l’ocre ferreuse et présentant toujours un risque, alors que la réparation proposée ne permet de solutionner entièrement la problématique, est moins désirable et demeure avec un stigmate. [ 120 ] Les défendeurs soutiennent à cet égard qu’il s’agit de dommages-intérêts et que, au surplus, accorder une telle réclamation constituerait une double indemnisation, dans un contexte où le coût des travaux pour réparer ce vice ou déficit d’usage est accordé. [ 121 ] Les défendeurs ne présentent pas de rapport à l’encontre de celui des experts évaluateurs pour mettre en doute, contredire ou nuancer l’approche utilisée, démontrant que l’immeuble affecté par la présence d’ocre ferreuse demeure moins désirable et que sa valeur s’en trouve affectée. [ 122 ] Le rapport des évaluateurs Sanfaçon et Côté-Lesage n’a fait l’objet d’aucun questionnement, alors qu’une admission prévoit que celui-ci tient lieu de témoignage [47] . [ 123 ] Le cas de l’ocre ferreuse est particulier, puisque la ferrobactérie demeure présente dans le sol, et l’analyse des évaluateurs démontre au minimum qu’il subsiste un stigmate attaché à l’immeuble, même après la « réparation », que ce soit l’entretien ou la vigilance dont doivent faire preuve les propriétaires, alors que subsiste un risque d’infiltration d’eau ou de colmatage, malgré les réparations effectuées [48] . [ 124 ] Rappelons, au risque de répétition, que ce à quoi a droit le propriétaire d’un immeuble affecté d’un vice caché et qui a choisi le recours estimatoire est la réduction du prix de vente.

Pour la diminution de prix qui doit être accordée, il faut déterminer le prix qu’aurait accepté de payer un acheteur informé de la présence de ce vice, pour acquérir l’immeuble vicié. [ 125 ] Le juge François Tôth, j.c.s., dans Downey c . Boys , résume bien cette approche : [133] Vu la démolition de la maison, la réparation est inutile. Dans le cas de vices cachés, l'acheteur a droit à une réduction de prix, ce qui ne correspond pas toujours au montant des réparations. La réduction d'une

partie du prix peut représenter plutôt la portion du prix de vente que l'acheteur n'aurait pas accepté de verser s'il avait connu le vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente. Le montant des réparations peut faire

partie des éléments à considérer dans la détermination de la réduction de prix parmi l’ensemble des circonstances de l’affaire. [49] [ Nos soulignements ] [ Référence omise ] [ 126 ] Dans le cas en l’espèce, la conclusion de l’évaluateur voulant que l’immeuble demeure avec un stigmate qui impacte sa valeur sera prise en considération dans l’évaluation et dans l’appréciation de la diminution du prix. [ 127 ] En résumé : • Coût des travaux de remplacement du drain et captation et contrôle de l’apport en eau : 50 % x 57 343,78 $ = 28 671,88 $; • Coût pour l’entretien par une purge annuelle pendant 30 ans : 17 798,10 $; • Coût pour réparations temporaires (fil chauffant, creusage) : 709,42 $; • Coût pour réparations urgentes temporaires (purges de drain) : 6 627,00 $; • Perte de valeur pour le stigmate ocre ferreuse : 21 500 $; • Total : 75 307,03 $. [ 128 ] En tenant compte de ces éléments, du coût estimé pour l’aspect réparation et du coût d’entretien jumelé à la perte de valeur (élément qui demeure difficile à mesurer), le Tribunal estime qu’il y a lieu de pondérer le montant total réclamé, qui inclut un montant

important (21 500 $) relié à la perte de valeur. [ 129 ] Ainsi, en tenant compte des coûts ci-haut mentionnés, du montant payé pour cet immeuble, du fait que la réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable [50] et que, malgré ce déficit d’usage, l’immeuble conserve une valeur, le Tribunal arbitre à 65 000 $ la diminution du prix de vente qui doit être appliquée. 2.

La réclamation en lien avec l’absence de protection de la vue à la suite d’un défaut d’information [ 130 ] Sur cet aspect, les demandeurs prétendent que le comportement du défendeur Deslauriers qui, étant détenteur d’un permis de courtier immobilier, commet une faute par l’absence d’information adéquate ou en livrant des informations qui laissent croire à la pérennité de la protection de la vue sur le fleuve de la propriété convoitée. [ 131 ] Cette faute prive aujourd’hui les demandeurs d’une protection les assurant d’une vue sur le fleuve, dommage que l’évaluateur Sanfaçon évalue à 48 000 $ [51] . [ 132 ] Bien que la protection d’une vue puisse effectivement apporter une valeur indéniable à la propriété des demandeurs, encore faut- il être en mesure de démontrer que l’immeuble ou les propriétaires de celui-ci détiennent un tel droit. [ 133 ] Dans le cas en l’espèce, la preuve ne permet pas d’identifier que les demandeurs ont obtenu une quelconque protection de la vue ou ont droit à une indemnité à l’égard d’un défaut d’information ou d’une faute déontologique, faisant en sorte qu’aujourd’hui, ils ne bénéficient pas d’une telle protection. [ 134 ] Aucun témoignage ne permet de comprendre qu’une telle protection de la vue sur le terrain en contrebas a été discutée au moment de l’achat. [ 135 ] À l’occasion de la vente d’une propriété et lors de visites, que l’on constate qu’une propriété bénéficie d’une vue, tout en sachant qu’à flanc de montagne, le terrain en contrebas n’est pas visé par la vente, ne donne aucun droit quant à cette vue. [ 136 ] Pour protéger la vue dans une situation telle que celle des immeubles de cette affaire, il doit y avoir une entente, quelle que soit la forme de celle-ci, entre les parties impliquées. [ 137 ] Dans le cas en l’espèce, la preuve démontre que des discussions et négociations pour obtenir une protection de la vue se tiennent par courriel en juin 2019 [52] , soit bien après l’achat de l’immeuble par les demandeurs. [ 138 ] Peut-être y a-t-il eu, lors des visites du 30 janvier et du 6 février, des références à la vue, mais non seulement la preuve ne permet pas d’identifier l’objet précis de telles discussions, des paramètres ou des modalités (durée, territoire, coût), cela n’a pas mené, à l’évidence, à conclure à un droit particulier (personnel ou réel) à cet égard. [ 139 ] Rien dans la preuve ne permet d’établir une entente pour préserver la vue du [...] par un droit grevant le terrain en aval. [ 140 ] Rien dans la preuve ne permet d’établir un lien entre les représentations du défendeur Deslauriers et une protection de la vue. [ 141 ] La seule preuve est celle en lien avec une autorisation ponctuelle pour procéder à l’émondage d’arbres sans paramètres de durée, de coûts ou de valeur. [ 142 ] Au surplus, cette autorisation, que l’on peut tenter de qualifier d’entente entre voisins, est intervenue postérieurement à l’achat [53] . [ 143 ] Bien qu’aujourd’hui la demande introductive d’instance réfère à un montant de 48 000 $ en dommages réclamé pour perte de valeur de l’immeuble, conséquence de l’absence d’une protection de la vue, la demande introductive d’instance d’origine recherchait une conclusion à caractère déclaratoire pour « confirmer l’existence d’une servitude personnelle de vue et de non-construction » [54] . [ 144 ] Outre que le Tribunal convient que cette modification fait suite à la vente à un tiers du terrain en contrebas de celui du [...] au

titre des concepts de droit, il devient utile de rappeler que nulle servitude ne s’établit sans titre. [ 145 ] Une servitude ne s’acquiert pas par prescription. L’

article 1181 C.c.Q. le précise. Finalement, même une tolérance entre voisins ne peut avoir pour effet de conférer une servitude et encore moins de modifier le droit de propriété d’un voisin [55] . [ 146 ]

Malgré que le

titre constitutif d’une servitude puisse résulter d’une convention verbale, encore faut-il la prouver. [ 147 ] Cette convention doit venir d’un échange mutuel de consentement. [ 148 ] Dans le cas en l’espèce, les échanges de courriels déposés en preuve démontrent plutôt le contraire, alors que les demandeurs réclament la création ou l’établissement d’une telle entente ou servitude, offrant de monnayer celle-ci contre l’absence de réclamation pour l’ocre ferreuse [56] . [ 149 ] Les demandeurs ne parviennent pas non plus, dans le cadre de la preuve à l’audience, à démontrer une faute déontologique du courtier Deslauriers, qui, agissant pour lui-même et pour la codéfenderesse, aurait omis, dans le cadre de sa transaction, d’informer les demandeurs ou de les mettre en garde sur l’absence de « protection juridique » à un droit à la vue. [ 150 ] Le Tribunal reprend ici un extrait du plan de plaidoirie de l’avocat des demandeurs sur cet élément de la réclamation, alors que la théorie de cause sur cet aspect demeure floue : 15- La vue constitue un élément essentiel de la vente du [...] à Petite-Rivière-Saint-François et sa valeur est indéniable.

En ce sens, le défendeur Deslauriers ne pouvait rassurer ainsi les demandeurs sur la protection de leur vue et devait adéquatement les informer sur la

situation. [57] [ 151 ] Encore une fois, la preuve ne permet pas de conclure que des représentations trompeuses relatives à la vue ont été faites aux demandeurs. Ceux-ci ne sont pas propriétaires du terrain en contrebas et il n’y a aucune convention ou entente garantissant une vue dégagée vers le fleuve.

Les échanges de courriels le démontrent [58] . [ 152 ] Tout au plus, comme le mentionnent les demandeurs dans leur courriel du 16 juin 2019, une courtoisie est constatée dans les rapports entre voisins pour permettre, à une (1) ou deux (2) occasions, qu’un émondage des arbres soit fait : (…) si nous trouvions le moyen légal (servitude ou autre) de s’assurer que le nouveau propriétaire du terrain que vous projetez éventuellement de vendre côté fleuve ait la même courtoisie que vous pour nous laisser dégager périodiquement la vue obstruée par les arbres. [59] [ 153 ] Rappelons que ce courriel est antérieur à la détérioration des relations entre les parties, alors que les demandeurs ont acquis la propriété il y a deux (2) ans. [ 154 ] Le Tribunal s’explique mal les prétentions à une protection de la vue et, par conséquent, les réclamations en dommage pour l’absence de celle-ci. [ 155 ] Aucun élément de la preuve ne permet de soutenir cette demande et la preuve documentaire des demandeurs démontre même le contraire [60] . [ 156 ] Par ailleurs, le Tribunal ne voit pas la nécessité d’insister longuement sur les devoirs et obligations du défendeur Deslauriers, en tant que courtier immobilier, à l’égard des représentations qu’il a faites ou aurait dû faire quant aux précautions ou au droit à protéger, pour lesquels il aurait dû mettre en garde les demandeurs, ce qui n’est pas démontré par la preuve. [ 157 ] Non seulement les demandeurs savent très bien que Deslauriers n’agit pas en tant que « leur » courtier dans le cadre de leur achat, mais ils n’ont signé aucun mandat et aucune rémunération n’est prévue par eux à cet égard. [ 158 ] De plus, la preuve ne permet pas non plus d’identifier de manière prépondérante des déclarations ou des représentations trompeuses de la part du défendeur Deslauriers à l’égard de la vue qu’offre l’immeuble du [...]. [ 159 ] Toutefois, il y a lieu d’ajouter que la faiblesse de la preuve des demandeurs sur cet aspect oblige à pondérer le coût de l’expertise des évaluateurs, dont une

partie du rapport s’avère inutile. Ainsi, le Tribunal appliquera une diminution proportionnelle de 33 % à la valeur des honoraires à cet égard [61] 3.

La réclamation pour troubles, ennuis et inconvénients et les demandes reconventionnelles [ 160 ] Encore une fois, la preuve ne supporte pas les réclamations des demandeurs à l’égard du vandalisme et des troubles de voisinage. [ 161 ] La preuve ne permet de relier ni le défendeur Deslauriers ni la défenderesse Beausoleil au bris, à quatre (4) reprises, du lien Internet. [ 162 ] Les affirmations d’un fil coupé ne sont pas démontrées, non plus du fait qu’il s’agisse ou ne pourrait s’agir que des actions de l’un ou l’autre des défendeurs. [ 163 ] Les plaintes pour aboiements de chien, pour le bruit de scie mécanique, que les demandeurs qualifient d’excessif et qui perturbent la quiétude des locataires, pour la vue désagréable que provoque la présence d’un chablis ou encore pour les gestes d’intimidation sont autant de reproches qui caractérisent de mauvaises relations de voisinage. [ 164 ] Outre que la force probante de ces reproches n’est pas établie, le Tribunal, vu la preuve à ce chapitre, ne voit pas la nécessité d’en ajouter sans envenimer davantage les relations entre les parties. [ 165 ] Ainsi, il n’y a pas lieu de retenir la réclamation à cet égard. [ 166 ] Quant à la demande reconventionnelle des défendeurs, il y a peu à dire. [ 167 ] Le Tribunal, par les témoignages livrés à l’audience, comprend que, de part et d’autre, les parties ont subi et vécu du stress par l’escalade des procédures en lien avec cette affaire. [ 168 ] Alors que les défendeurs réfutent, dans cette demande, toutes les allégations quant aux reproches qui, finalement, ne sont pas retenus faute de preuve, le témoignage du défendeur Deslauriers et les allégations à la demande reconventionnelle font grand état de la plainte logée par les demandeurs à l’OACIQ contre Deslauriers. [ 169 ] Rappelons que la preuve démontre que cette plainte s’est soldée par la fermeture du dossier. [ 170 ] Le Tribunal n’a pas la preuve du bien-fondé ou non de cette plainte.

De plus, la preuve à l’audience ne permet pas d’établir, à supposer que cette plainte ne serait pas fondée, ce qu’on ne sait pas, s’il en résulte, outre le stress pour Deslauriers, un dommage quantifiable, puisqu’il a démissionné ou renoncé à son permis de courtier immobilier. [ 171 ] Cette situation est également marquée par l’état de santé de Deslauriers, affecté d’un cancer. [ 172 ] Les demandeurs répliquent à cette demande reconventionnelle, en soutenant qu’il s’agit d’intimidation et d’une demande abusive, notamment par le montant de 60 000 $ réclamé.

[ 173 ] Le Tribunal ne peut que déplorer ce qu’il qualifie à nouveau d’escalade de procédures et, malgré les contraintes que peuvent imposer la pratique du droit et le respect d’un mandat, il y a lieu de rappeler aux avocats, officiers de justice, les principes du Code de procédure civile , à commencer par la disposition préliminaire : DISPOSITION PRÉLIMINAIRE Le Code de procédure civile établit les principes de la justice civile et régit, avec le Code civil et en harmonie avec la Charte de la langue française (chapitre C-11 , la Charte des droits et libertés de la personne (chapitre C-12 ) et les principes généraux du droit, la procédure applicable aux modes privés de prévention et de règlement des différends lorsque celle-ci n’est pas autrement fixée par les parties, la procédure applicable devant les tribunaux de l’ordre judiciaire de même que la procédure d’exécution des jugements et de vente du bien d’autrui.

Le Code vise à permettre, dans l’intérêt public, la prévention et le règlement des différends et des litiges, par des procédés adéquats, efficients, empreints d’esprit de justice et favorisant la participation des personnes. Il vise également à assurer l’accessibilité, la qualité et la célérité de la justice civile, l’application juste, simple, proportionnée et économique de la procédure et l’exercice des droits des parties dans un esprit de coopération et d’équilibre, ainsi que le respect des personnes qui apportent leur concours à la justice.

Enfin, le Code s’interprète et s’applique comme un ensemble, dans le respect de la tradition civiliste. Les règles qu’il énonce s’interprètent à la lumière de ses dispositions particulières ou de celles de la loi et, dans les matières qui font l’objet de ses dispositions, il supplée au silence des autres lois si le contexte le permet. [ 174 ] À cela s’ajoute l’article 18 C.p.c. : 18.

Les parties à une instance doivent respecter le principe de proportionnalité et s’assurer que leurs démarches, les actes de procédure, y compris le choix de contester oralement ou par écrit, et les moyens de preuve choisis sont, eu égard aux coûts et au temps exigé, proportionnés à la nature et à la complexité de l’affaire et à la finalité de la demande. Les juges doivent faire de même dans la gestion de chacune des instances qui leur sont confiées, et ce, quelle que soit l’étape à laquelle ils interviennent.

Les mesures et les actes qu’ils ordonnent ou autorisent doivent l’être dans le respect de ce principe, tout en tenant compte de la bonne administration de la justice. [ 175 ] Ce n’est pas ici un cas où le Tribunal refuse ou omet de se prononcer sur la demande reconventionnelle et sur la défense. [ 176 ] Il s’agit plutôt de preuve insuffisante ou absente pour démontrer : 1) qu’un chablis est nuisible ou pas dans une telle situation [62] ; 2) la fausseté ou l’authenticité d’une allégation, soit celle selon laquelle Deslauriers a « dévisagé » les demandeurs [63] ; 3) l’ingérence de Beausoleil auprès d’un fournisseur [64] ; 4) la menace de déménager le bâtiment pour l’implanter de manière à obstruer la vue, etc. [65] [ 177 ] Il s’agit ici de demandes qui ont requis efforts, temps et honoraires et ont entraîné du stress pour les parties, alors que les chances de démontrer ces faits étaient faibles. [ 178 ] Dans ce contexte de reproches mutuels difficiles à démontrer et d’escalade de procédures pour y répondre, le Tribunal rejette la demande reconventionnelle, et ce, sans frais de justice, compte tenu de ces motifs. [ 179 ] Il n’y a pas lieu d’accorder aux demandeurs les honoraires extrajudiciaires pour les avocats (5 000 $), non plus que les dommages moraux réclamés par chacun des demandeurs à cet égard (2 500 $ chacun). [ 180 ] Dans l’affaire Vandal c.

Municipalité de Boileau [66] , la Cour d’appel rappelle que seul un abus de procédure au sens fort du terme et prenant la forme d’un comportement blâmable est une faute qui justifie une condamnation à des dommages. [6] Les articles 51 et 54 C.p.c . ne créent pas un régime de responsabilité sans faute et, dans le cas qui nous occupe, ce ne sont pas toutes les formes d’abus qui sont source de responsabilité et permettent le remboursement des honoraires extrajudiciaires. Elles doivent dénoter un comportement fautif : 2741-8854 Québec inc. c. Restaurant King Ouest inc .

Dans cet arrêt, la Cour rappelle, au paragr. 22, que « seul un abus de procédures, au sens fort du terme et prenant la forme d’un comportement blâmable au sens que le droit privé fondamental donne à ce terme, est une faute qui justifie une condamnation aux dommages pour le préjudice causé ». [7] Évidemment, le fait qu’une demande en justice soit mal fondée n’est pas nécessairement le reflet d’une faute intentionnelle ou d’une conduite négligente.

Une telle demande pourrait donner lieu au rejet de la demande en justice, mais non à des dommages-intérêts. [8] Pour qu’un tel abus soit considéré comme une faute entraînant la responsabilité civile, il doit s’agir, en l’absence d’indices de mauvaise foi ou de témérité, d’une conduite objectivement fautive, comme l’écrit la Cour dans 2741-8854 Québec inc. c. Restaurant King Ouest inc ., précité : [21] […] En l’absence d’indices de mauvaise foi ou de témérité, une

partie qui procède tout simplement à une « appréciation inexacte […] de ses droits » [ne commet pas de ce seul fait une faute civile. Il peut toutefois en être autrement si « une [telle] appréciation inexacte […] de ses droits », même sans indices d’intention de nuire, constitue une conduite objectivement fautive, c’est-à-dire qu’« une personne raisonnable et prudente, placée dans les circonstances connues par la

partie au moment où elle dépose la procédure ou l’argumente, conclurait à l’inexistence d’un fondement pour cette procédure ». De même, l’abus du droit d’ester en justice peut également être source de responsabilité civile, en ce qu’il constitue, quant à lui, « une faute commise à l’occasion d’un recours judiciaire ».

[ Nos soulignements ] [ Références omises ] [ 181 ] Dans le cas en l’espèce, la témérité ou la mauvaise foi des défendeurs/demandeurs reconventionnels n’est pas démontrée. [ 182 ] Les défendeurs répliquent, par leur demande reconventionnelle, à des accusations qu’ils allèguent être fausses. [ 183 ] Dans le cas en l’espèce, la mauvaise foi n’est pas démontrée : on veut répliquer à la demande et aux accusations de menaces et de troubles de voisinage, que l’on dit être fausses. [ 184 ] Dans ce contexte, le Tribunal ne conclut pas à une demande abusive, alors qu’il s’agit de plaintes et de menaces réciproques que se font l’une et l’autre des parties. [ 185 ] Il n’y a pas lieu de donner suite à la demande en dommages exemplaires des demandeurs, non plus qu’aux dommages moraux en lien avec l’intimidation, faute de preuve prépondérante à l’égard de ceux-ci [67] . [ 186 ] Quant aux honoraires d’avocats, le Tribunal ne retient pas le caractère abusif de la demande reconventionnelle ou n’identifie pas de mauvaise foi.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner le remboursement des honoraires extrajudiciaires [68] . [ 187 ] Finalement, il y a lieu d’apporter des précisions à l’égard des frais d’experts réclamés dans cette affaire. [ 188 ] Les experts DeGroote et Duguay ont produit des rapports utiles, autant pour déterminer les causes que les solutions relatives à l’ocre ferreuse. [ 189 ] Ainsi, la totalité des frais ou des honoraires d’experts est reconnue, de même que les frais pour le laboratoire EnvironeX [69] . [ 190 ] Ne reste plus que les frais des évaluateurs, alors qu’il y a lieu, comme mentionné ci-devant, de réduire ces frais du tiers, vu la conclusion à laquelle en arrive le Tribunal sur l’aspect de protection de la vue. [ 191 ] Les honoraires des experts évaluateurs sont ainsi réduits à 3639,82 $ [70] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 192 ] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance; [ 193 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 65 000 $ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 30 juillet 2021, date de la mise en demeure; [ 194 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE, incluant les frais d’expert accordés pour un montant total de 14 709,33 $, soit 287,44 $ pour EnvironeX, 5 875,22 $ pour Eureka, 4 906,85 $ pour Groupe Expert Québec et 3 639,82 $ pour Évaluation de l’Est; [ 195 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais de justice . __________________________________ LISE BERGERON, j.c.s. M e Patrick Jean Jean Légal inc. Avocats des demandeurs M e Frédéric Bélanger Lavery, De Billy, s.e.n.c.r.l. Avocats des défendeurs Dates d’audience : Les 12, 13 et 14 septembre 2023